Anuncio

BOLETÍN Nº 148 - 30 de julio de 2014

1. Comunidad Foral de Navarra

1.3. Ordenación del Territorio y Urbanismo

RESOLUCIÓN 167E/2014, de 8 de julio, del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, por la que se aprueba definitivamente el Proyecto de Reparcelación de la Unidad Ejecución UE-1, del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, promovido por la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-1 de dicho Plan, en el término municipal de Egüés.

Por Acuerdo de Gobierno de Navarra de 13 de junio de 2012 se aprobó el Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal “Salesianos”, para el desarrollo de un área de actividad económica y traslado del Colegio Salesianos, que afecta a términos municipales de Pamplona y Egüés. Dicho Acuerdo fue publicado en el Boletín Oficial de Navarra de 3 de julio de 2012, número 128.

La Unidad de Ejecución UE-1 del citado Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal afecta exclusivamente al área del mismo situada en el término municipal de Egüés.

Mediante Resolución 131E/2013, de 19 de julio, del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, fue aprobado inicialmente el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, promovido por la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-1 de dicho Plan, en el término municipal de Egüés.

La citada Resolución fue publicada en prensa el 8 de agosto de 2013 y en el Boletín Oficial de Navarra, número 149, de 5 de agosto de 2013, quedando abierto el período de exposición pública y alegaciones por plazo de veinte días.

Varios propietarios de fincas pertenecientes al ámbito del Proyecto de Reparcelación se han acogido a lo dispuesto en el artículo 162 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, solicitando la expropiación de los bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta de Compensación, sin que ello suponga paralización del sistema.

Durante el periodo de exposición pública se han presentado siete alegaciones al Proyecto de Reparcelación.

Con fecha 23 de octubre de 2013 el equipo redactor presentó informe respuesta a las alegaciones, cuyo contenido se considera ajustado a derecho.

El Proyecto de Reparcelación contiene las determinaciones necesarias para la modificación y sustitución jurídica del viejo parcelario por otro nuevo, acomodado a las características del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipa, y para la distribución equitativa, entre todos los propietarios participantes, de los derechos inherentes al ámbito así como de los deberes de urbanización generados.

Corresponde la tramitación y aprobación del presente Proyecto de Reparcelación al Departamento de Fomento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43.1.d) de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por tratarse de un instrumento de ejecución de un Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal.

Visto el informe emitido por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de conformidad con los artículos 151 y 76 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y en uso de las facultades que tengo conferidas por Decreto Foral 21/2013, de 20 de marzo, por el que se establece la estructura orgánica del Departamento de Fomento,

RESUELVO:

1. Resolver las alegaciones presentadas en los términos del informe suscrito por el equipo redactor, fechado en octubre de 2013, que se adjunta como Anexo a la presente Resolución.

2. Aprobar definitivamente el Proyecto de Reparcelación de la Unidad Ejecución UE-1, del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, promovido por la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-1 de dicho Plan, en el término municipal de Egüés.

3. Publicar la presente Resolución en el Boletín Oficial de Navarra y notificarla a los Ayuntamientos de Egüés y Pamplona, al promotor del expediente y a los propietarios y titulares de derechos sobre las parcelas, a los efectos oportunos.

4. Contra la presente Resolución, que no agota la vía administrativa, los interesados en el expediente podrán interponer recurso de alzada ante el Consejero de Fomento, en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente al de la publicación o, en su caso, notificación de la presente Resolución.

Las Administraciones Públicas podrán interponer recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, sin perjuicio de poder efectuar el requerimiento previo ante el Gobierno de Navarra en la forma y plazo determinados en el artículo 44 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Pamplona, 8 de julio de 2014.–El Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, José Antonio Marcén Zunzarren.

ANEXO

Informe de alegaciones al Proyecto de Reparcelación UE 1, PSIS Salesianos

Octubre 2013

Informe de alegaciones. Alegación número 1.

–Alegante.

Servicio de Patrimonio del Departamento de Economía, Hacienda, Industria y Empleo del Gobierno de Navarra.

–Resumen.

La parcela catastral 208 que, según el Proyecto de Reparcelación, pertenece a Ebrogan, S.L., es propiedad de la Comunidad Foral de Navarra, por expropiación a María Teresa Turullols Aguirre, con motivo de las obras de construcción de la variante de Olaz.

Según informe la Sección de Expropiaciones de la Dirección General de Obras Públicas, el error proviene de la inclusión de esta parcela en la venta que, junto con otras más, realizó doña María Teresa Turullols a Ebrogan, S.L. en febrero de 2005.

Acompañan a la alegación Acta Previa a la Ocupación de 25 de agosto de 1998 y Acta de Entendimiento Amistoso de 20 de octubre de 1999.

–Informe.

En escritura pública formalizada ante el Notario de Alfaro, don Gonzalo Mata Altolaguirre, en fecha 15 de febrero de 2005, número 287 de protocolo, la mercantil Ebrogan, S.L. compra a doña María Teresa Turullols Aguirre, entre otras, las siguientes fincas:

• Rústica en el paraje Anchurieta, en jurisdicción de Olaz, Valle de Egües, de 1.853 metros cuadrados. Linda: Norte y Oeste, carretera de Pamplona a Huarte; Sur, Serrería Miral; Este, Eugui Otermin. Inscrita al tomo 2177, folio 72, finca 13637. Catastro: Parte de la parcela 208 del polígono 14 (antes parcela 48 del polígono 3).
• Rústica en el paraje Anchurieta, en jurisdicción de Olaz, Valle de Egües, de 1.200 metros cuadrados. Linda: Norte, camino; Sur y Este, carretera de Pamplona a Huarte; y, Oeste, herederos de F. Vicente. Inscrita al tomo 2177, folio 74, finca 13639. Catastro: parte de la parcela 208 del polígono 14 (antes parcela 172 del polígono 3).

Estas transmisiones, realizadas con posterioridad a las expropiaciones realizadas por el Gobierno de Navarra, fueron inscritas en el Registro de la Propiedad de Aoiz. Así, en el certificado de dominio y cargas y en la nota simple emitidos por el Registro de la Propiedad, el titular registral de las fincas 13637 y 13639 es Ebrogan, S.L.

Por otra parte, tanto la finca registral 13637 como la finca 13639 están gravadas con sendas hipotecas a favor de Caja de Ahorros de Salamanca y Soria.

Según información facilitada por la Sección de Expropiaciones del Departamento de Fomento del Gobierno de Navarra, el Registro de la Propiedad de Aoiz no autoriza la inscripción de la expropiación a favor del Gobierno de Navarra.

Si dos propietarios dicen ser titulares de un mismo terreno, como es el presente caso, tendrán que ejercitar las acciones judiciales y/o administrativas para resolver su controversia.

Pero el Proyecto de Reparcelación debe reconocer como titular del terreno a quien así figura en el Registro de la Propiedad, en virtud de una escritura de compraventa.

En base a las circunstancias descritas, entendemos que procede desestimar la alegación, sin perjuicio de que el Gobierno de Navarra ejercite las acciones que entienda oportunas o llegue a acuerdos con la titular registral respecto al terreno expropiado.

Al margen de la alegación, de la documentación aportada por el Gobierno de Navarra, se ha deducido que existe un error en la identificación registral de la finca. A la vista de la información facilitada por la Sección de Expropiaciones, se aprecia que existía un error en la identificación catastral contenida en la escritura de compraventa formalizada por el Notario de Alfaro, don Gonzalo Mata Altolaguirre, en fecha 15 de febrero de 2005, número 287 de protocolo, ya que la finca registral 13639 no se corresponde con parte de la parcela catastral 208.

Es la finca registral 13637 la que realmente se corresponde con la parcela catastral 208 (anteriormente, parcela 48 del polígono 3). Por ello, es preciso subsanar el error de identificación de finca registral del Proyecto de Reparcelación.

–Propuesta.

Desestimar la alegación.

Proceder a subsanar la identificación registral de la parcela catastral 208, que realmente se corresponde con la finca registral 13637.

Informe de alegaciones. Alegación número 2.

–Alegante.

Ayuntamiento del Valle de Egües.

–Fecha.

23 de agosto de 2013.

–Resumen.

En el cuadro de adjudicación de parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, no se incluyen los porcentajes en parcela resultante correspondientes a las parcelas que se adjudican al Ayuntamiento, excepto en la parcela D1.

Se adjudica al Ayuntamiento la parcela T 1.2, con un aprovechamiento de 1.726, cuando realmente ese aprovechamiento se corresponde con la parcela T 1.1.

En las parcelas T 2.2 y T 3.4, de forma triangular, es más difícil la ejecución de la edificación que en el resto de parcelas de configuración rectangular, presentando un peor aprovechamiento de la edificación. Se solicita que se reconsidere esta adjudicación.

El Proyecto de Reparcelación establece en las parcelas T 1.1, T 2.2 y T 3.4, como carga y gravamen la siguiente: “Aparcamientos. La parcela reservará una plaza de aparcamiento por cada sesenta metros cuadrados construidos. Estas plazas podrán localizarse tanto en el espacio libre de parcela como en el interior de la edificación. La superficie de la parcela ocupada por estas parcelas tendrá titularidad privada y se grava con una servidumbre de uso público, no permitiéndose su cierre, debiendo estar accesibles en todo momento”.

Esta carga responde a la previsión del artículo 45 del PSIS que establece que en aquellas parcelas en las que sea necesario disponer plazas de aparcamiento de acceso público a fin de cumplimentar el estándar exigido por la legislación urbanística, no se exigirá contraprestación económica alguna por parte del propietario de la parcela. La superficie de parcela ocupada por estas plazas de aparcamiento tendrá titularidad privada y servidumbre de uso público no permitiéndose su cierre, debiendo estar accesibles en todo momento.

La carga no puede establecerse dentro de las parcelas de cesión del 10%, por cuanto estas parcelas deben cederse libre de cargas de urbanización (artículo 104 Ley Foral 35/2002).

Con el establecimiento del Proyecto de Reparcelación de tal carga en las parcelas de cesión obligatoria del 10%, realmente se está haciendo que dichas parcelas participen en los gastos de urbanización de la unidad, por cuanto para cumplir los estándares de aparcamiento exigibles, se detrae de las parcelas que deben costear todos los gastos de urbanización, una parte de los mismos, para imponérselos a unas parcelas que legalmente no deben soportar carga alguna.

La ejecución de plazas de aparcamiento deberá estar contemplada como parte del Proyecto de Urbanización del PSIS Salesianos, y su coste total deberá estar incluido en el saldo de liquidación provisional, por tratarse de obras de urbanización generales de la unidad, ya que constituyen la dotación mínima de aparcamientos exigibles legalmente para el funcionamiento de este desarrollo urbanístico.

No se encuentra procedente la posibilidad de ejecutar las plazas de aparcamiento en el interior de la edificación.

Dichas plazas forman parte de la dotación de aparcamientos del ámbito a desarrollar, del aparcamiento público, por lo que no tiene sentido que se encuentren en el interior de edificaciones privadas.

De la ejecución de aparcamientos de uso público en los sótanos de la edificación privada derivarán previsibles problemas de seguridad en las futuras edificaciones, con la imposibilidad de cerrar estos edificios, permaneciendo de día y noche abiertos al público.

Es necesario establecer la obligación del mantenimiento futuro de las plazas de aparcamiento a construir en el interior de parcelas privadas, con servidumbre de uso público, como parte de las obligaciones de los adjudicatarios de estas parcelas.

Se ha calculado erróneamente el porcentaje de participación en los gastos de urbanización correspondiente al Ayuntamiento del Valle de Egües y el saldo de liquidación provisional.

La diferencia entre el aprovechamiento lucrativo y el aprovechamiento susceptible de apropiación es de 55 uas, no 55,33 uas. De lo que se infiere que la cuota de participación en gastos es de 0,09137% y no del 0,0919% y la cuota provisional debería ser 7.368,73 y no 7.413,21 euros.

Debe dejarse constancia de que una vez que se ha compensado al Gobierno de Navarra por la superficie de la cañada a sustituir, no le corresponderían compensaciones económicas de aprovechamientos en futuros desarrollos urbanísticos que comprendieran la superficie ahora afectada por la cañada “ex novo”.

–Informe.

Tal y como señala el alegante, existe un error de trascripción en el cuadro de adjudicación de parcelas resultantes. La parcela que se adjudica al Ayuntamiento de Egües, es la T 1.1, y no la T 1.2. En la descripción de cada una de las parcelas resultantes contempla claramente que la parcela T 1.1 se adjudica al Ayuntamiento de Egües. Por ello, procede subsanar el error advertido.

Las parcelas T 1.1, T 2.2 y T 3.4 se adjudican íntegramente al Ayuntamiento de Egües, por lo que el cuadro de adjudicaciones puede contemplar que el porcentaje del Ayuntamiento en esas parcelas es del 100%.

A todas las parcelas definidas en el Proyecto de Reparcelación se les ha asignado el aprovechamiento urbanístico resultante de aplicar los coeficientes de homogeneización actualizados. Y en todas las parcelas es materializable el aprovechamiento asignado, independientemente de la configuración de las mismas.

No se han establecido coeficientes de homogeneización diferentes para las parcelas en forma triangular, como tampoco para las parcelas con frente a dos calles, caso de la parcela T 1.1, adjudicada al Ayuntamiento de Egües.

La adjudicación de las parcelas T 2.2 y T 3.4 al Ayuntamiento de Egües, tiene también en cuenta que cuando se desarrolle el ámbito contiguo a la UE 1 del PSIS, previsiblemente se completarán las manzanas T 2 y T 3. Y en ese futuro desarrollo quien seguro que tendrá derechos urbanísticos será el Ayuntamiento de Egües, por el diez por ciento de cesión. De modo que pudiera completarse las parcelas indicadas con parcelas contiguas de un futuro desarrollo.

Por lo que respecta a la carga impuesta a las parcelas en las que se materializará el diez por ciento de aprovechamiento, entendemos que no contraviene el artículo 104 LFTOU por las razones que a continuación se indican.

La legislación urbanística (y en coherencia con ella, la normativa del PSIS) determina la previsión de plazas de aparcamiento que deben disponerse en los sectores de suelo urbanizable sectorizado y/o urbano no consolidado. Esta legislación, en el caso del uso residencial, fija un determinado estándar (dos plazas por cada 100 metros cuadrados de edificación) y en el caso del uso industrial o de servicios, lo remite a la tipología industrial o las necesidades que generen los usos concretos que se contengan en la ordenación urbanística.

Asimismo, y en relación al uso residencial –en el que se regula con mayor claridad y concreción–, la legislación determina el número de plazas de aparcamiento mínimas que deben distribuirse en el espacio público, pudiendo disponerse el resto en el interior de las parcelas. En ningún momento establece que esas plazas de aparcamiento (las dispuestas en el interior de las parcelas) exigidas por la legislación urbanística formen parte de las cesiones del sector ni que su ejecución deba ser sufragada por el Proyecto de Urbanización.

Pues esto mismo sucede en el suelo ordenado por el PSIS Salesianos, en el que las necesidades o estándares de aparcamiento se han determinado a través de un estudio de movilidad: parte de las plazas de aparcamiento se han distribuido en el viario público, concepto que, de acuerdo al artículo 139 de la LFOTU 35/2002 forma parte de los gastos de urbanización, y el resto quedan incluidas en el interior de las parcelas de titularidad privada, aunque de uso público, y su ejecución no forma parte de los gastos de urbanización que deben soportar los propietarios afectados.

Por otro lado, la incorporación en el Proyecto de Reparcelación de que las parcelas reserven plazas de aparcamiento es una obligación derivada del PSIS, que aquél no puede obviar.

El artículo 50, que regula Uso Actividad Económica: Gran Establecimiento Comercial, en el punto 5 establece: “Las parcelas dispondrán de 1 plaza de aparcamiento por cada 45 metros cuadrados construidos. Estas plazas podrán localizarse tanto en el espacio libre de la parcela como en el interior de la edificación, igualmente podrán disponerse en otras parcelas siempre que queden vinculadas. La superficie de parcela ocupada por estas plazas de aparcamiento tendrá titularidad privada y servidumbre de uso público, no permitiéndose su cierre, debiendo estar accesibles en todo momento”.

Y el artículo 51, dedicado al Uso Actividad Económica contiene esta previsión: “La parcela reservara 1 plaza de aparcamiento por cada 60 metros cuadrados construidos. Estas plazas podrán localizarse tanto en el espacio libre de la parcela como en el interior de la edificación. La superficie de parcela ocupada por estas plazas de aparcamiento tendrá titularidad privada y servidumbre de uso público, no permitiéndose su cierre, debiendo estar accesibles en todo momento”.

Por lo tanto, la obligatoriedad de disponer de plazas de aparcamiento en las parcelas, así como la posibilidad de que dichas plazas se localicen tanto en el espacio libre como en el interior de la edificación es una determinación de planeamiento y, por consiguiente, vinculante para el Proyecto de Reparcelación que de ninguna manera puede alterar previsiones del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal.

La carga prevista en las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento del Valle de Egües, relativa a la reserva de plazas de aparcamiento, no obsta para que las parcelas estén libres de cargas de urbanización.

El artículo 104 de la Ley Foral 35/2002, de Ordenación del Territorio y Urbanismo establece que la cesión obligatoria y gratuita del diez por ciento estará libre de cargas de urbanización, y que las cargas de urbanización correspondientes al suelo cedido se considerarán integrantes del deber de costear la urbanización que corresponde a los propietarios afectados.

La previsión de reservar plazas de aparcamiento, además de ser obligatoria por disponerlo así el PSIS, nada tiene que ver con el deber de costear la urbanización.

El artículo 139 de la Ley Foral dispone que por coste de urbanización se entienda el coste de las obras de vialidad, movimientos de tierras, demoliciones, pavimentación, abastecimiento y evacuación de aguas etc. previstos en los Planes y Proyectos.

En definitiva, las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento de Egües, en concepto del diez por ciento, no participan en los gastos de urbanización, tal y como obliga el artículo 104, por lo que las previsiones del Proyecto de Reparcelación son correctas.

En cuanto al aprovechamiento que corresponde al Ayuntamiento por exceso, es de 55,33 unidades de aprovechamiento resultante de los siguientes cálculos:

• Aprovechamiento lucrativo total: 66.880,64 unidades de aprovechamiento.
• Diez por ciento de aprovechamiento de cesión: 6.688,06 unidades de aprovechamiento.
• Derecho al aprovechamiento de los propietarios: 60.137,25 uas.
• Diferencia entre aprovechamiento lucrativo total y el aprovechamiento de los propietarios, incluido el 10%: 55,33 uas (66.880,64 - 6.688,06 - 60.137,25 uas).

Todas las cifras resultan de cálculos realizados en excell, por lo que se trabaja con todos los decimales.

Aplicando la cifra de 55,33 uas, resulta correcta tanto la cuota de participación como la liquidación provisional.

Por último, respecto a la alegación relativa a la cañada, indicar que no corresponde al Proyecto de Reparcelación de la UE 1 del PSIS Salesianos establecer criterios de derecho a los aprovechamientos urbanísticos de futuros desarrollos urbanísticos.

–Propuesta.

Estimar parcialmente la alegación, de forma que se subsane el error del cuadro de adjudicación de parcelas resultantes, identificando como parcela adjudicada al Ayuntamiento la T 1.1 y no la T 1.2. Y especificar que el porcentaje de participación del Ayuntamiento en las parcelas T 1.1, T 2.2 y T 3.4 es del 100%.

Desestimar el resto de alegaciones.

Informe de alegaciones. Alegación número 3.

–Alegante.

Inmaculada Aragón, miembro del equipo redactor del Proyecto de Reparcelación.

–Resumen.

Es preciso actualizar los datos registrales de las parcelas catastrales 240, polígono 14 y 78 del polígono 15, proporcionados por el propietario con posterioridad a la redacción del Proyecto.

–Informe.

Se acompaña certificado de dominio y cargas de la finca registral afectada.

Informe de alegaciones. Alegación número 4.

–Alegante.

María Jesús Colomo Lusarreta y Antonio Viscarret Colomo, en representación de Urbi Reparaciones, S.L., y Urbi Comercial 2003, S.L.

–Resumen.

El PSIS que sirve de base y fundamento al Proyecto de Reparcelación, está recurrido por los alegantes ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra. Sería una actitud de prudencia y razonabilidad posponer la aprobación del Proyecto de Reparcelación al momento en que se sepa si el planeamiento es ajustado a la legalidad.

La adjudicación de la parcela T 2.3 a María Jesús Colomo Lusarreta no se ajusta a derecho porque infringe el criterio de proximidad. La parcela catastral aportada, 119, se superpone sobre la parcela de uso dotacional escolar, por lo que debe adjudicarse un proindiviso en esta parcela.

La parcela T 2.3 es una subparcela artificial que crea el Proyecto de Reparcelación contradiciendo el contenido del PSIS. El Proyecto de Reparcelación no puede modificar el parcelario definido por el PSIS.

La viabilidad futura de las empresas Urbi pasa por la obtención de recursos económicos necesarios para efectuar el traslado de su actividad, y para ello cuenta con las indemnizaciones y el valor en venta de la nueva parcela. En el momento actual resulta inviable la venta de una parcela de uso terciario.

Proponen que se adjudique su aprovechamiento en la parcela de uso escolar y, para no dificultar el proceso de implantación del centro escolar de Salesianos, se compense su aprovechamiento por su equivalente económico con arreglo a la valoración de 58,58 euros/m² que contiene el Proyecto de Reparcelación.

Plantean distintas discrepancias respecto a la valoración de las indemnizaciones por edificaciones y por traslado de actividad y acompañan un informe realizado por el ingeniero industrial, don Luis Salanueva González, proponiendo como indemnización la cifra de 1.733.299 euros.

–Informe.

Es cierto que los alegantes han interpuesto un recurso contencioso-administrativo frente al acuerdo de aprobación del PSIS, recurso que se está tramitando con el número 632/2012, en el que se ha personado la Junta de Compensación UE 1, PSIS Salesianos como tercera interesada.

En este procedimiento, los alegantes no han solicitado como medida cautelar la suspensión del acto administrativo recurrido, razón por la cual el PSIS es plenamente ejecutivo.

En lo que respecta a la adjudicación de la parcela T 2.3, se ha dado cumplimiento al principio de adjudicación de parcelas independientes, de modo que se ha adjudicado a María Jesús Colomo Lusarreta una parcela independiente en la que materializar el aprovechamiento que le corresponde. Además, el defecto de aprovechamiento es objeto de compensación económica, atendiendo a los criterios de valoración contenidos en el informe emitido por don Jesús Aramendia Pardo, que consta como Anexo al Proyecto.

El aprovechamiento urbanístico de la parcela dotacional educativa es 22.196 unidades de aprovechamiento, cifra muy superior al aprovechamiento que corresponde a la alegante, 2.052 unidades de aprovechamiento, lo que hubiera obligado necesariamente a la adjudicación de un proindiviso.

El Tribunal Superior de Justicia de Navarra, ha afirmado que el principio de proximidad es meramente indicativo, y que puede priorizarse la adjudicación de parcelas independientes.

En sentencia de 18 de enero de 2002, el TSJ Navarra, Sala de lo Contencioso-Administrativo, afirma:

“Al respecto ha de afirmarse que el artículo 95.1 del Reglamento de Gestión Urbanística no se ha vulnerado en el presente caso, y ello porque tal precepto es sumamente flexible, al expresar criterios hasta cierto punto meramente indicativos, al utilizar los términos “se procurara, siempre que lo consientan las exigencias de la parcelación, que las fincas adjudicadas estén situadas en le lugar más próximo posible al de las antiguas propiedades de los mismos titulares”.

De conformidad con dicho precepto, aunque se considerase que la técnica empleada en el precepto referido, es la de los conceptos jurídicos indeterminados, no se encuentra acreditado que la Administración debiera haber optado por el otorgamiento a la recurrente de la parcela resultante, la número 6, en lugar de la decisión adoptada ya que no correspondían a la recurrente la totalidad de los terrenos iniciales existentes sobre dicha parcela, y la adjudicación debería efectuarse en régimen de proindivisión con otros propietarios, que era lo expresamente solicitado, criterio claramente poco satisfactorio, al menos lo sería para otros propietarios iniciales que tendrían que compartir dicha parcela con la recurrente en el expresado régimen de comunidad de bienes. Parece ciertamente mejor solución el otorgamiento de dicha parcela a las entidades que resultaron adjudicatarias de las mismas, pues el régimen de mancomunidad ya fue constituido por estas voluntariamente en la parcelación originaria, situación que siempre es preferible, a la constitución forzosa de este régimen a consecuencia de una actuación administrativa que sería el resultado conseguido, y que siempre se ha de pretender evitar por las posibles dificultades que pueden provocarse entre los copropietarios”.

La delimitación de la parcela T 2.3, al igual que el resto de las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, respeta el PSIS.

En virtud del artículo 150 de la LFOTU, la Reparcelación debe adjudicar fincas independientes y establece un límite para su delimitación: que las mimas no sean inferiores a la parcela mínima edificable.

El artículo 23 de la Normativa del PSIS dispone que la parcelación que contempla la documentación gráfica es simplemente indicativa y carece de carácter vinculante. Y el artículo 81 de la citada Normativa establece que la parcela mínima del uso actividad económica terciario es de 800 metros cuadrados.

La parcela T 2.3 tiene una superficie de 1.225,33 metros por lo que supera la superficie de parcela mínima.

En cuanto a la propuesta de que se adjudique su aprovechamiento en la parcela de uso escolar y que se compense su aprovechamiento por su equivalente económico con arreglo a la valoración de 58,58 euros/m² no puede ser aceptada. El Proyecto de Reparcelación está obligado a adjudicar el aprovechamiento urbanístico que corresponde a cada propietario, sin perjuicio de poder realizar determinados ajustes en dicha adjudicación. Pero el Proyecto no puede sustituir la totalidad del aprovechamiento por su equivalente económico.

Por lo que se refiere a las alegaciones referidas a las indemnizaciones que corresponden a los alegantes, nos remitimos íntegramente al informe realizado por el autor del informe de valoración de indemnizaciones, don Jesús Aramendia Pardo, que se presenta conjuntamente con el presente informe.

–Propuesta.

Desestimar las alegaciones.

Informe de alegaciones. Alegación número 5.

–Alegante.

Enrique Jáuregui Gorraiz, en nombre propio y en representación de los demás propietarios de la parcela catastral 455, polígono 14 del Valle de Egües.

–Resumen.

La parcela catastral 455 ha sido parcialmente incluida en la Unidad, quedando fuera de la Unidad una superficie de 1.093,79 metros cuadrados.

A los propietarios interesa la inclusión total de la parcela en la Unidad de Ejecución, ya que la superficie excluida queda prácticamente sin uso para el resto de propietarios, que ven cómo la misma pierda utilidad práctica, y la futura productividad industrial se ha visto mermada. Tendrán que esperar a que en un futuro incierto se desarrolle una posterior actuación urbanística en la que quede incluida la porción de terreno.

Cada uno de los cuatro propietarios podrá hacer uso de tan solo 250 metros de parcela, algo que carece de sentido.

En el informe de valoración de las indemnizaciones que corresponden a los propietarios de la parcela 455, no se ha tenido en cuenta que se debe habilitar y colocar una nueva puerta de acceso y un nuevo cierre para la parcela que queda excluida de la unidad.

La valoración de los bienes y derechos es insuficiente, dado que los valores que se han tenido en cuenta son bajos.

–Informe.

La delimitación de la Unidad de Ejecución y, por ende, qué terrenos quedan incluidos y excluidos de la misma, es una determinación de planeamiento, que el Proyecto de Reparcelación no puede modificar.

El alegante, en la fase de información publica del PSIS, formuló alegaciones en las que planteaba, al igual que lo hace ahora, la inclusión de toda la parcela catastral 455 en la Unidad de Ejecución, y dicha pretensión fue desestimada, en base a que supondría una irregularidad difícil de encajar en la ordenación prevista, que daría lugar a parcelas inadecuadas para el uso terciario.

La superficie que queda fuera de la Unidad, será una única parcela que pertenecerá en proindiviso a sus distintos titulares, al igual que ahora, y no tiene porqué dividirse en parcelas de 250 metros.

Las alegaciones referidas a las indemnizaciones se responden en el informe a las alegaciones suscrito por don Jesús Aramendia Pardo.

–Propuesta.

Desestimar las alegaciones.

Informe de alegaciones. Alegación número 6.

–Alegante.

Don Javier Presa Eraso.

–Resumen.

El señor Javier Presa Eraso ha presentado dos escritos de alegaciones, que se informan conjuntamente.

El alegante ha interpuesto los recursos contenciosos-administrativos números 616/12 y 180/13, contra los acuerdos de aprobación definitiva del PSIS y Convenio, y se ratifica en todas las imputaciones de ilegalidad del PSIS recogidos en los recursos.

El Proyecto de Reparcelación debiera haber repartido entre los propietarios privados, en proporción a los derechos de cada uno, los usos permitidos en la parcela C y los usos permitidos en la parcelas T, usos que son diferentes.

Se pone en cuestión que los coeficientes de uso de la parcela C y de las parcelas T sean los mismos. El informe de valoración referido a los coeficientes contiene dos premisas que lo descalifica: no se diferencia entre la parcela y edificabilidad para gran centro comercial, con casi la totalidad de la edificabilidad en planta baja y buena parte de espacio libre privado, de las parcelas T ocupables prácticamente al 100% y con mucha de la edificabilidad en altura. Y no se consideran todos los costes previstos en la cuenta de liquidación provisional que no son de 6.982.158,22 euros, sino 8.064.426,54 euros.

Los dos tipos de usos citados deben adjudicarse proporcionalmente a todos los propietarios no interesados en el equipamiento educativo aunque ello incremente los proindivisos.

Entre los gastos de urbanización no puede incluirse el coste del PSIS, porque no es un planeamiento de desarrollo.

Constituye un fraude a los propietarios de la UE 1 imputarles todo el coste del PSIS, cuando tendrá más valor la previsión de cientos de viviendas en Pamplona.

Se muestra disconforme con la indemnización contemplada en el preacto, y presenten un informe del ingeniero industrial señor Salanueva. Su indemnización debe ascender a 341.236,38 euros.

La parcela propiedad del alegante, parcela catastral 118, polígono 15 de Egües es suelo urbano consolidado por disponer de todos los servicios urbanos. El Proyecto tiene que valorar esta circunstancia de tal manera que la finca aportada no puede ser considerada como otras que no disponen de servicio urbano alguno: o bien se aplican los oportunos coeficientes o bien se dispone que el titular no participe en las cargas de urbanización.

–Informe.

Las presuntas ilegalidades en que, a juicio del alegante, incurre el PSIS, se resolverán en el contencioso interpuesto por don Javier Presa Eraso, en el que está personada la Junta de Compensación.

En cuanto a la justificación de los coeficientes empleados, en primer lugar, hay que señalar que todos los valores adoptados han sido convenientemente estudiados, tanto en lo que se refiere a valores de venta como a costes de construcción, al igual que los coeficientes obtenidos de la aplicación de la legislación y los gastos habituales de la construcción.

Sin embargo, el alegante manifiesta su disconformidad con la utilización del mismo coeficiente para el uso terciario y comercial, ni está de acuerdo con el valor asignado a la planta elevada de la actividad económica.

Una cuestión similar ya fue planteada al documento de Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal, en el que también se recoge el mismo valor para el uso terciario y el comercial. La respuesta que dio el Acuerdo del Gobierno de Navarra fue la siguiente: El estudio de mercado efectuado ha recogido información de venta de parcelas situadas en polígonos de servicios, en los que habitualmente se da cabida de forma indiferente tanto a usos que el PSIS ha definido como terciarios (oficinas, restauración, ocio y hospedaje) como a los que describe como comerciales, siendo el propio mercado quien se encarga de la distribución de estos usos –similares pero diferentes– por las diferentes parcelas que constituyen los polígonos de servicios, propiciando una correcta distribución de manera que la diversidad de la oferta haga el polígono más atractivo desde el punto de vista empresarial. Por tanto, podemos afirmar que el valor de venta del suelo destinado a usos terciarios (oficina, restauración, ocio y hospedaje) es idéntico al de uso comercial en este tipo de polígonos de servicios o comerciales.

Continua señalando: También interesa apuntar otra reflexión, el valor del suelo terciario fluctúa de forma sustancial no tanto en función del uso que finalmente se destine –oficinas, comercial– como en función de la localización geográfica en la que se encuentre, el ejemplo más evidente es el de los bajos comerciales situados en zonas céntricas de las ciudades, con valores muchas veces desorbitados, especialmente si los comparamos con el precio de los mismos inmuebles en zonas del extrarradio. Esta diferencia no se va a producir en este ámbito, puesto que todas las parcelas gozan de la misma localización, presentando el mismo valor de mercado.

A todo esto, habría que añadir que de igual forma que como se indica en la respuesta del Gobierno de Navarra a dicha alegación, el propio PSIS posibilita esa distribución de usos, ya que la normativa de usos establece para el uso “actividad económica. Terciario” una tolerancia de usos comercial hasta en un 50% de la superficie construida (límite que se establece para que el compatible no se convierta en el principal). Por tanto, en las parcelas definidas como terciarias, se puede construir hasta un 50% de superficie comercial, dotando a estas parcelas de la posibilidad de dar el mayor y mejor uso lucrativo a las mismas (con ese límite), esto eso, se amplían las posibilidades de actuación sobre la misma, y con ello, su versatilidad y facilidad de puesta en el mercado inmobiliario.

Respecto al uso de “actividad económica. Gran establecimiento comercial”, conviene advertir al alegante que la parcela podrá destinarse a uso de gran establecimiento comercial una vez haya aprobado el instrumento de ordenación territorial específico (PSIS para la implantación de un gran establecimiento comercial) correspondiente. La definición como tal en el PSIS Salesianos no le concede la autorización comercial requerida, si bien, desde el punto de vista urbanístico, es necesaria su definición en orden a asegurar la capacidad de los servicios urbanísticos requeridos así como otras cuestiones referidas al tráfico y los aparcamientos, ya que su exigencia no es la misma que en otro tipo de establecimientos comerciales o terciarios.

Respecto al coeficiente asignado a la planta elevada de la actividad económica, hay que señalar lo que ya se ha apuntado, los cálculos de los coeficientes se han tomado de estudios de mercado realizados al efecto, y salvo que aporte diferente información, no pueden ser rebatidos.

Justificados que los coeficientes son correctos, indicar que el Proyecto de Reparcelación ha adjudicado al señor Presa Eraso una parcela independiente, en la que materializar todo su aprovechamiento urbanístico.

La adjudicación de parcelas independientes, preferentemente a la creación de proindivisos, es uno de los criterios legales que contempla la legislación (artículo 150 LFOTU).

La distribución proporcional de usos entre los propietarios no es un criterio normativo. Es más, recientemente el Tribunal Administrativo de Navarra, ha dictado la Resolución 05366/13, de 3 de septiembre, en la que trata específicamente la distribución proporcional de usos en un Proyecto de Reparcelación.

Dice el TAN:

“No tiene cabida (ni lo ha exigido el legislador) que el reparto de ‘productos’ (vivienda libre, vivienda de precio tasado, vivienda VPO, usos terciarios, usos comerciales y suelo de parcela) se haga de manera proporcional a los derechos aportados a la reparcelación. Esa función ya la realizan los coeficientes de ponderación”.

Si la distribución de usos tuviera que realizarse de forma proporcional, la parcela de equipamiento educativo no tendría porque excepcionarse de dicha distribución. Sin embargo, el planteamiento del alegante es que dicha parcela se adjudique únicamente a quien esté interesado en ella.

Por lo tanto, la distribución proporcional por usos no es una regla establecida en la normativa que deba respetar la reparcelación. Lo que exige la normativa, para que en la adjudicación de de aprovechamientos se garantice la equidistribución, es que exista un informe que, en su caso, actualice los coeficientes de homogeneización. Que es lo que contiene el Proyecto de Reparcelación aprobado.

Los costes de redacción del PSIS, relacionados en los gastos de urbanización, son los gastos correspondientes al ámbito del Valle de Egües. Los gastos del PSIS correspondientes al ámbito de Pamplona, no se han incluido en el Proyecto de Reparcelación.

El PSIS es el instrumento de planeamiento que ordena y delimita la Unidad de Ejecución, por lo que el coste de su redacción debe considerarse como un gasto que precisa la gestión urbanística y, como tal, ser asumido por todos los propietarios del ámbito reparcelable.

La parcela catastral 119 está clasificada por el PSIS (artículo 8 de la Normativa) como suelo urbanizable sectorizado, y el Proyecto de Reparcelación debe respetar dicha determinación.

Y precisamente en la demanda formulada en el recurso contencioso interpuesto por el alegante contra el acuerdo de aprobación del PSIS, ninguna mención se hace a la consideración de la parcela catastral 119 como suelo urbano consolidado.

En base a ello, es extemporáneo e improcedente pretender en el expediente de reparcelación, modificar la clasificación del suelo.

Los propietarios del suelo urbanizable están obligados a costear las obras de urbanización (artículo 100 LFOTU), por lo que no puede eximirse al alegante de su obligación de contribuir a los gastos de urbanización.

El PSIS no contempla, a la hora de calcular el Aprovechamiento Tipo, coeficientes que valoren las parcelas aportadas, por lo que el Proyecto de Reparcelación no puede aplicar ese tipo de coeficientes.

Las cuestiones referidas a las indemnizaciones son analizadas y respondidas en el informe del tasador, don Jesús Aramendia Pardo.

–Propuesta.

Desestimar las alegaciones.

Informe de alegaciones. Alegación número 7.

–Alegante.

Doña María Teresa Zunzarren Lesaka.

–Resumen.

María Teresa Zunzarren es titular de la parcela catastral 444 del polígono 15 de Egües en virtud de escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada ante el notario don Juan Otermín el 10 de marzo de 1926 y testamento otorgado ante el notario don Serafín Hermoso de Mendoza el 12 de noviembre de 1962.

La alegante muestra su total disconformidad con la propuesta del proyecto de reparcelación, que le adjudica de la parcela T 3.2, por estar en desacuerdo con los criterios de adjudicación de parcelas y con los coeficientes de uso utilizados.

El Proyecto vulnera el criterio de proporcionalidad entre superficie de parcela aportada y superficie adjudicada, de tal manera que el porcentaje de pérdida de superficie de los propietarios minoritarios es muy superior al de los mayoritarios. El porcentaje de cesión de la alegante es de más del 75% frente a los mayoritarios que se mueven entre aproximadamente un 50% (Ebrogan, S.L.) o incluso menor como es el caso del Gobierno de Navarra.

La cuenta de liquidación provisional incluye conceptos que no tienen cobertura legal en el artículo 139 LFOTU: Honorarios del PSIS, imprevistos, el 4% de gestión económica y jurídica.

La propuesta del proyecto sirve a los intereses de los propietarios mayoritarios en perjuicio y a costa de los propietarios minoritarios que se ven obligados a participar en una actuación urbanística que les es ajena.

El Proyecto de Reparcelación debiera haber repartido entre los propietarios privados, en proporción a los derechos de cada uno, los usos permitidos en la parcela C y los usos permitidos en la parcelas T, usos que son diferentes.

Se pone en cuestión que los coeficientes de uso de la parcela C y de las parcelas T sean los mismos. El informe de valoración referido a los coeficientes contiene dos premisas que lo descalifica: No se diferencia entre la parcela y edificabilidad para gran centro comercial, con casi la totalidad de la edificabilidad en planta baja y buena parte de espacio libre privado, de las parcelas T ocupables prácticamente al 100% y con mucha de la edificabilidad en altura. Y no se consideran todos los costes previstos en la cuenta de liquidación provisional que no son de 6.982.158,22 euros, sino 8.064.426,54 euros.

Los dos tipos de usos citados deben adjudicarse proporcionalmente a todos los propietarios no interesados en el equipamiento educativo aunque ello incremente los proindivisos.

Entre los gastos de urbanización no puede incluirse el coste del PSIS, porque no es un planeamiento de desarrollo.

Constituye un fraude a los propietarios de la UE 1 imputarles todo el coste del PSIS, cuando tendrá más valor la previsión de cientos de viviendas en Pamplona.

No tiene cobertura jurídica el 4% de gestión jurídica y económica, que es un porcentaje previsto en el sistema de cooperación.

–Informe.

El titular registral de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Aoiz, al tomo 2497, libro 300, finca 28135, que se corresponde con la parcela catastral 444, polígono 15 de Egües es don Juan Zunzarren Iribarren, que es a quien el Proyecto de Reparcelación considera titular de la parcela. Para que la parcela se inscriba a nombre de su hija, doña María Teresa Zunzarren Lesaka, deberá realizar las escrituras y trámites oportunos.

No es cierto que uno de los criterios que deba respetar el Proyecto de Reparcelación sea el de proporcionalidad entre superficie de parcela aportada y superficie adjudicada. Ninguna norma ampara dicho criterio.

Lo que debe se proporcional a la superficie de cada propietario es el aprovechamiento al que tiene derecho.

Y es a través de los coeficientes de ponderación, como se consigue que la superficie y edificabilidad que se asigna a cada propietario tenga un valor equivalente a los derechos que le corresponden.

La existencia de distintos usos, con sus diferentes condiciones de edificación, hace que no sea posible adjudicar proporcionalmente superficie de parcela resultante. Pero ello no significa en absoluto que la contribución de los propietarios que reciben una parcela cuya superficie es proporcionalmente menor, sea superior.

Lo determinante es que existan unos coeficientes de ponderación aplicables a los distintos usos, que además en el Proyecto de Reparcelación están actualizados. Y de esa forma se garantiza que el reparto de parcelas sea equidistributivo.

En cuanto a la justificación de los coeficientes empleados, en primer lugar, hay que señalar que todos los valores adoptados han sido convenientemente estudiados, tanto en lo que se refiere a valores de venta como a costes de construcción, al igual que los coeficientes obtenidos de la aplicación de la legislación y los gastos habituales de la construcción.

Sin embargo, la alegante manifiesta su disconformidad con la utilización del mismo coeficiente para el uso terciario y comercial, ni está de acuerdo con el valor asignado a la planta elevada de la actividad económica.

Una cuestión similar ya fue planteada al documento de Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal, en el que también se recoge el mismo valor para el uso terciario y el comercial. La respuesta que dio el Acuerdo del Gobierno de Navarra fue la siguiente: El estudio de mercado efectuado ha recogido información de venta de parcelas situadas en polígonos de servicios, en los que habitualmente se da cabida de forma indiferente tanto a usos que el PSIS ha definido como terciarios (oficinas, restauración, ocio y hospedaje) como a los que describe como comerciales, siendo el propio mercado quien se encarga de la distribución de estos usos –similares pero diferentes– por las diferentes parcelas que constituyen los polígonos de servicios, propiciando una correcta distribución de manera que la diversidad de la oferta haga el polígono más atractivo desde el punto de vista empresarial. Por tanto, podemos afirmar que el valor de venta del suelo destinado a usos terciarios (oficina, restauración, ocio y hospedaje) es idéntico al de uso comercial en este tipo de polígonos de servicios o comerciales.

Continua señalando: También interesa apuntar otra reflexión, el valor del suelo terciario fluctúa de forma sustancial no tanto en función del uso que finalmente se destine –oficinas, comercial– como en función de la localización geográfica en la que se encuentre, el ejemplo más evidente es el de los bajos comerciales situados en zonas céntricas de las ciudades, con valores muchas veces desorbitados, especialmente si los comparamos con el precio de los mismos inmuebles en zonas del extrarradio. Esta diferencia no se va a producir en este ámbito, puesto que todas las parcelas gozan de la misma localización, presentando el mismo valor de mercado.

A todo esto, habría que añadir que de igual forma que como se indica en la respuesta del Gobierno de Navarra a dicha alegación, el propio PSIS posibilita esa distribución de usos, ya que la normativa de usos establece para el uso “actividad económica. Terciario” una tolerancia de usos comercial hasta en un 50% de la superficie construida (límite que se establece para que el compatible no se convierta en el principal). Por tanto, en las parcelas definidas como terciarias, se puede construir hasta un 50% de superficie comercial, dotando a estas parcelas de la posibilidad de dar el mayor y mejor uso lucrativo a las mismas (con ese límite), esto eso, se amplían las posibilidades de actuación sobre la misma, y con ello, su versatilidad y facilidad de puesta en el mercado inmobiliario.

Respecto al uso de “actividad económica. Gran establecimiento comercial”, conviene advertir a la alegante que la parcela podrá destinarse a uso de gran establecimiento comercial una vez haya aprobado el instrumento de ordenación territorial específico (PSIS para la implantación de un gran establecimiento comercial) correspondiente. La definición como tal en el PSIS Salesianos no le concede la autorización comercial requerida, si bien, desde el punto de vista urbanístico, es necesaria su definición en orden a asegurar la capacidad de los servicios urbanísticos requeridos así como otras cuestiones referidas al tráfico y los aparcamientos, ya que su exigencia no es la misma que en otro tipo de establecimientos comerciales o terciarios.

Respecto al coeficiente asignado a la planta elevada de la actividad económica, hay que señalar lo que ya se ha apuntado, los cálculos de los coeficientes se han tomado de estudios de mercado realizados al efecto, y salvo que aporte diferente información, no pueden ser rebatidos.

Justificados que los coeficientes son correctos, indicar que el Proyecto de Reparcelación ha adjudicado al señor Zunzarren una parcela independiente, en la que materializar todo su aprovechamiento urbanístico.

La adjudicación de parcelas independientes, preferentemente a la creación de proindivisos, es uno de los criterios legales que contempla la legislación (artículo 150 LFOTU).

La distribución proporcional de usos entre los propietarios no es un criterio normativo. Es más, recientemente el Tribunal Administrativo de Navarra, ha dictado la Resolución 05366/13, de 3 de septiembre, en la que trata específicamente la distribución proporcional de usos en un Proyecto de Reparcelación.

Dice el TAN:

“No tiene cabida (ni lo ha exigido el legislador) que el reparto de ‘productos’ (vivienda libre, vivienda de precio tasado, vivienda VPO, usos terciarios, usos comerciales y suelo de parcela) se haga de manera proporcional a los derechos aportados a la reparcelación. Esa función ya la realizan los coeficientes de ponderación".

Si la distribución de usos tuviera que realizarse de forma proporcional, la parcela de equipamiento educativo no tendría porque excepcionarse de dicha distribución. Sin embargo, el planteamiento de la alegante es que dicha parcela se adjudique únicamente a quien esté interesado en ella.

Por lo tanto, la distribución proporcional por usos no es una regla establecida en la normativa que deba respetar la reparcelación. Lo que exige la normativa, para que en la adjudicación de de aprovechamientos se garantice la equidistribución, es que exista un informe que, en su caso, actualice los coeficientes de homogeneización. Que es lo que contiene el Proyecto de Reparcelación aprobado.

Los costes de redacción del PSIS, relacionados en los gastos de urbanización, son los gastos correspondientes al ámbito del Valle de Egües. Los gastos del PSIS correspondientes al ámbito de Pamplona, no se han incluido en el Proyecto de Reparcelación.

El PSIS es el instrumento de planeamiento que ordena y delimita la Unidad de Ejecución, por lo que el coste de su redacción debe considerarse como un gasto que precisa la gestión urbanística y, como tal, ser asumido por todos los propietarios del ámbito reparcelable.

Por otra parte, es perfectamente lícito prever una cantidad por gestión urbanística y económica, ya que el artículo 139 LFOTU dispone que tengan la consideración de gastos de urbanización todos aquellos que precise la gestión urbanística.

Y el capítulo de imprevistos se establece porque para muchos de los gastos relacionados se prevé una cantidad estimativa y porque pueden surgir distintos gastos que no figuran en la previsión que contempla el Proyecto.

En cualquier caso, ningún propietario tendrá que sufragar ningún gasto de urbanización que no esté justificado, de modo que por mucho que figure una partida de imprevistos, si finalmente no se producen, los propietarios no tendrán porqué asumirlos.

–Propuesta.

Desestimar las alegaciones.

Informe de alegaciones.

1.1.–Resumen de la alegación.

Don Javier Presa Erase manifiesta que es titular de la Parcela 118 del Polígono 15 de Catastro del Ayuntamiento de Egüés, en la que se ubica la nave en la que desarrolla su actividad y manifiesta su disconformidad sobre la indemnización reconocida por edificios, instalaciones y actividades, ya que entiende que la indemnización por todos los conceptos debe ascender a la cantidad de 341.236,38 euros.

Se acompaña informe sobre la valoración obrante en el expediente, realizado por don Luis Salanueva González, ingeniero industrial, en el que se pone de manifiesto, en lo esencial, lo siguiente:

–Sobre la valoración de las edificaciones y otros elementos:

• Que la metodología de la valoración obrante en el Proyecto es correcta y que se ajusta a la legislación aplicable, por lo que se plantean solamente diferencias de “criterio limitadas a los conceptos indemnizados”.
• Que las superficies consideradas son correctas, salvo en lo referente a una entreplanta construida al fondo de la nave, que a su juicio debe ser indemnizada aunque carece de licencia.
• Que el estado de conservación considerado, para determinar los coeficientes de depreciación, “en algún caso se puede mejorar”.
• Que la antigüedad considerada es correcta, pero que en el caso de los vestuarios y oficinas se debe considerar la misma depreciación que en el resto de la nave.
• Que la vida útil estimada de 35 años es correcta, por tratarse de edificaciones industriales, pero que para la pavimentación exterior y el cerramiento se debe considerar una vida útil de 40 años.
• Que los costes de ejecución material se deben incrementar.
• Que para obtener el coste de reposición de la edificación se debe multiplicar el coste de ejecución material por un coeficiente de 1,42 en lugar del coeficiente 1,30 considerado en el Proyecto.

En aplicación de estos criterios la indemnización se cifraría en 216.017,38 euros en lugar de los 181.948,00 euros previstos en el Proyecto.

–Sobre la valoración del traslado de la actividad.

• Que las instalaciones a trasladar consideradas en el expediente son correctas, ya que el resto se han incluido en la valoración de edificios.
• Que los conceptos indemnizables considerados en el expediente son correctos.
• Que la valoración de los costes de carga, traslado y descarga, son correctos pero que se deben incrementar con la utilización de grúas y carretillas elevadoras, e incluir la derivada del traslado del almacén, que se debe mantener perfectamente clasificado.
• Que la valoración por desmontaje, montaje y puesta a punto precisará la utilización de más personal especializado en cada máquina, y que hay que incluir los posibles deterioros en el ordenado del almacén de elementos menudos, de complicado traslado.
• Que los criterios aplicados para el acondicionamiento de locales, obras e instalaciones son correctos, pero que falta incluir la superficie de la planta baja, bajo la entreplanta, y ampliar otros elementos.
• Que los conceptos básicos de gastos necesarios de traslado son correctos, aunque a los honorarios del expediente de actividad se deben añadir los del resto de instalaciones no trasladables y sin depreciación.
• Que en la pérdida de beneficio como consecuencia del traslado se debe ampliar el plazo de un mes estimado en el expediente, suficiente para el traslado puro, a dos meses para el acondicionamiento de los locales.

En aplicación de estos criterios la indemnización por traslado de actividad a Talleres Presa, S.L., se cifraría en 125.219,00 euros, frente a los 32.365,00 euros previstos en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto de Reparcelación.

1.2.–Consideraciones.

Hay que remitirse a lo dispuesto en la legislación aplicable y, en particular, en el artículo 5 del Reglamento de la Ley del Suelo, en cuyo apartado 1 se pone de manifiesto que “se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.”

En relación con cada una de las cuestiones planteadas en el informe que se acompaña a la alegación, se pueden formular las siguientes consideraciones:

–Sobre la valoración de las edificaciones y otros elementos:

Efectivamente existe una entreplanta construida al fondo de la nave, pero la evidencia de su realidad física no puede ser suficiente para incluirla en la superficie valorada, toda vez no se trata de una construcción que se “ajuste a la legalidad”, y todo ello en base a lo dispuesto en el artículo 5 del Reglamento de la Ley del Suelo.

En la valoración obrante en el expediente ya se ha “corregido” la antigüedad en función de las reformas realizadas y, con este criterio, en la nave industrial se ha estimado que ha transcurrido el 75% de su vida útil, aunque haya transcurrido el 83% desde su construcción, pero no puede hacerse extensiva esta “corrección a la baja” de la antigüedad en los elementos de la edificación en los que no se han realizado mejoras desde la construcción, como se pretende en el informe aportado por el alegante.

En consecuencia en los vestuarios y en las oficinas procede considerar la depreciación que les corresponde en base a su antigüedad y no la depreciación “corregida” que se ha considerado en la nave por las mejoras realizadas.

Según el Reglamento de la Ley del Suelo la vida útil máxima de las edificaciones industriales es de 35 años y la vida útil máxima de sus cerramientos no puede ser superior, aunque genéricamente la vida útil de un cerramiento pueda ser hasta de 40 años, como máximo.

Los costes de ejecución material de las edificaciones considerados en el expediente de valoraciones son adecuados, considerando la tipología de la edificación, características constructivas, acabados, etc. y no hay que olvidar que, como consecuencia de la crisis económica, se ha producido una fuerte corrección de los precios a la baja, que es más visible en los precios de venta, pero que también afecta a los costes de construcción.

Con este criterio el coste de ejecución material a nuevo de la nave no puede superar los 240 euros/m², para la pequeña oficina que está situada en la entreplanta y dentro del volumen de la nave se considera un coste de ejecución material de 180 euros/m², que sería suficiente, y el coste de ejecución del cerramiento no se puede incrementar en un 50%, como se propone en la alegación, solamente por la incidencia de la puerta.

A partir del coste de ejecución material de las construcciones se calcula el coste de reposición aplicando un coeficiente que incluye todos los gastos necesarios para “reponer el elemento afectado”, que se cifra en 1,30 en el expediente de valoraciones y que se cifra en 1,42 en el informe aportado por el alegante.

Para llegar a este coeficiente se aplica, por ejemplo, un coeficiente de gastos generales y de beneficio industrial del constructor del 16%, que puede ser propio de la obra pública que se adjudica con bajas en tomo al 33% de media, pero que es impropio de la construcción y en particular de la construcción de naves industriales, en las que se utiliza un porcentaje de gastos generales y beneficio industrial mucho más ajustado, y en mayor medida en la coyuntura económica actual, por lo que se considera en el expediente de valoraciones un porcentaje del 8%.

Otro tanto ocurre con otros gastos necesarios de reposición, que para la construcción de naves y en la coyuntura actual son mucho más ajustados que los estimados en el informe aportado por el alegante.

En defmitiva, por las características constructivas de las edificaciones y elementos afectados, los gastos necesarios que se incorporan en el coste de reposición no pueden superar el 30% del coste de ejecución material.

–Sobre la valoración del traslado de la actividad:

En la valoración de los costes de carga, traslado y descarga, ya se han considerado los camiones, carretillas elevadoras y personal, como se pone de manifiesto en el expediente de valoraciones, y en mayor medida considerando que parte de la maquinaria propia para el desarrollo de la actividad está en desuso hace muchos años.

También se han tenido en cuenta los gastos de traslado del almacén, con todas y cada una de sus estanterías, cuyo volumen es bastante limitado.

La valoración por desmontaje, montaje y puesta a punto no tiene por qué precisar más personal especializado que el previsto en el expediente de valoraCiones, ya que solamente una pequeña parte de la maquinaria de producción está en uso y solo se deben considerar los gastos derivados del traslado de la misma.

A los honorarios del expediente de actividad no se deben añadir los del resto de instalaciones no trasladables, como se afirma en el informe que se acompaña a la alegación, porque su valoración está incluida en la valoración de las edificaciones, como se reconoce expresamente en el informe precitado.

La pérdida de beneficios derivados del traslado se deriva de los gastos de personal y de los gastos fijos de la actividad correspondientes al tiempo en el que se puede materializar el traslado, partiendo de la base de que las nuevas instalaciones ya están acondicionadas, por lo que no es preciso incluir el plazo de acondicionamiento de las mismas, como se afirma en el informe aportado por el alegante.

Como se pone de manifiesto en el expediente de valoraciones el nivel de actividad que tiene la empresa es muy reducido, y también la maquinaria que todavía está en uso y se puede trasladar, por lo que se podría llegar a realizar en el plazo máximo de un mes.

1.3.–Conclusiones.

En base a todo lo anteriormente expuesto, a juicio del técnico que suscribe, puede proceder desestimar la alegación presentada por don Javier Presa Eraso, en lo referente a la indemnización consignada en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, por las edificaciones y otros elementos que resultan afectados en la Parcela 118 del Polígono 15 de Catastro de Egües, así como por el traslado de la actividad de Talleres Presa, S.L.

2.–Alegacion presentada por doña M.ª Jesus Colomo.

2.1.–Resumen de la alegación.

Doña M.ª Jesús Colomo Lusarreta, en su condición de propietaria de la Parcela 119 del Polígono 15 de Catastro del Ayuntamiento del Valle de Egües y don Antonio Viscarret Colomo, actuando en nombre y representación de las mercantiles Urbi Reparaciones, S.L., y Urbi Comercial 2003, S.L., manifiestan su disconformidad sobre la indemnización reconocida en el expediente de valoraciones del Proyecto de Reparcelación por edificios y otros elementos, así como por el traslado de la actividad, y solicitan las indemnizaciones siguientes:

Valoración edificaciones y otros elementos: 651.584,07 euros.

Valoración traslado de actividad: 805.829,00 euros.

Valoración extinción arrendamientos: 275.886,00 euros.

Se acompaña informe sobre la valoración obrante en el expediente, realizado por don Luis Salanueva González, ingeniero industrial, en el que se pone de manifiesto, en lo esencial, lo siguiente:

–Sobre la valoración de las edificaciones y otros elementos:

• Que la metodología de la valoración obrante en el Proyecto es correcta y que se ajusta a la legislación aplicable, por lo que se plantean solamente diferencias de “criterio limitadas a los conceptos indemnizados”.
• Que las superficies consideradas son correctas, salvo en lo referente a una entreplanta de 75m², que a su juicio debe ser indemnizada aunque carece de licencia, y en lo que se refiere a la medición de la otra entreplanta de 105 m², que está habilitada y distribuida en las dos plantas, por lo que la valoración se debe realizar sobre el conjunto, aunque se aproveche la envolvente de la propia nave.
• Que el estado de conservación considerado, para determinar los coeficientes de depreciación, “en algún caso se puede mejorar”.
• Que la antigüedad de las diferentes partes en que se desagrega la edificación considerada en el expediente de valoraciones del Proyecto es correcta, y que la entreplanta que no se ha incluido en la valoración se construyó en el año 2002 y, en consecuencia, tiene una antigüedad de 10 años a la fecha a que ha de referirse la valoración.
• Que la vida útil estimada de 35 años es correcta, por tratarse de edificaciones industriales, pero que para la pavimentación exterior y el cerramiento se debe considerar una vida útil de 40 años.
• Que los costes de ejecución material se deben incrementar.
• Que para obtener el coste de reposición de la edificación se debe multiplicar el coste de ejecución material por un coeficiente de 1,42 en lugar del coeficiente 1,30 considerado en el Proyecto.

En aplicación de estos criterios la indemnización se cifraría en 651.584,07 euros en lugar de los 584.869,00 euros previstos en el Proyecto.

–Sobre la valoración del traslado de la actividad:

En primer lugar hay que advertir que en el informe aportado se pone de manifiesto “que la actividad actual se desarrolla en dos centros de trabajo muy próximos, por lo que en caso de trasladar uno de ellos se deben trasladar los dos por estar íntimamente ligados y tener que mantener la futura actividad conjuntamente”.

También se pone de manifiesto que “en otro caso se deberían indemnizar los costos de interrelación entre centros durante un gran periodo de tiempo, ya que la afección futura seria permanente”.

Sin embargo, siendo una cuestión que podría ser tan relevante en lo que se refiere a la valoración del traslado de la actividad, el hecho es que no se acompaña ningún documento acreditativo de que efectivamente la actividad también se realice en otro centro, y ni siquiera se indica su localización.

Hasta donde hemos podido comprobar Urbi Reparaciones, S.L., cuenta solamente con una Licencia de Apertura para la actividad clasificada de Taller de Reparación de Vehículos Industriales en el término municipal del Ayuntamiento del Valle de Egües, y en particular en la nave incluida en la Unidad de Ejecución UE-1 del PSIS de Salesianos, Parcela 119 del Polígono 15, término de Sarriguren.

Ni siquiera se ha podido comprobar que cuente con una Licencia de Actividad en otra nave en el mismo término, de lo que hay que inferir que si tiene otro centro de trabajo desarrolla su actividad “a precario”, o al menos que no se encuentra “legalizada” y, en consecuencia, no estando ni siquiera afectada, no se puede considerar a los efectos de la indemnización por traslado de la actividad que está afectada.

Además en el informe aportado por los alegantes, y en cuanto se refiere al traslado de la actividad, se pone de manifiesto lo siguiente:

• Que las instalaciones a trasladar consideradas en el expediente son correctas, ya que el resto se han incluido en la valoración de edificios.
• Que los conceptos globales considerados en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto son correctos.
• Que la valoración de los costes de carga, traslado y descarga, son correctos pero que se deben incrementar con la utilización de grúas y carretillas elevadoras, e incluir los costes de traslado derivados del otro centro de trabajo.
• Que la valoración por desmontaje, montaje y puesta a punto precisará la utilización de más personal especializado en cada máquina, y que hay que incluir los posibles deterioros que se pueden producir en el proceso y el coste que supone trasladar de manera ordenada el almacén de elementos menudos, incluyéndose además de los costes del centro de trabajo directamente afectado los del centro de trabajo “subsidiario”.
• Que los criterios aplicados para calcular el coste de acondicionamiento de locales, obras e instalaciones, son correctos, pero que se deben incorporar diversos matices y el “segundo centro de trabajo”, para lo cual se incorporan en el informe unas “superficies consideradas”, tanto del centro de trabajo directamente afectado como del centro de trabajo “subsidiario”, que no se justifican.

En base a lo anterior se propone añadir a la valoración una serie de instalaciones, tanto en el centro de trabajo “afectado” como en el centro de trabajo “subsidiario”, mientras que en el expediente de valoraciones se han incluido en el valor de las edificaciones, criterio que en principio se considera correcto según el informe aportado por los alegantes.

• Que los conceptos básicos de gastos necesarios de traslado son correctos, aunque a los honorarios del expediente de actividad se deben añadir los del resto de instalaciones no trasladables y sin depreciación.
• Que en la pérdida de beneficios como consecuencia del traslado se ha considerado el resultado antes de impuestos y se debe considerar el cash flow, como suma del resultado antes de impuestos más las amortizaciones y las provisiones, que el cash flow conjunto de las dos sociedades en los años 2007, 2008, 2009 y 2010 es positivo y que procede una indemnización por pérdida de beneficios durante el traslado.
• Que además se deben compensar los gastos financieros de la empresa, toda vez que se devengan con independencia de la actividad.
• Que el traslado no se podría llevar a cabo en mes y medio, como se estima en el expediente de valoraciones, y que se podría efectuar en 3 meses trabajando el 50% de la plantilla, con lo cual prácticatnente se duplica la indemnización prevista en el expediente de valoraciones.
• Que los gastos fijos de la actividad estimados en el expediente de valoraciones son correctos, pero que han de aplicarse a los dos centros de trabajo, el que resulta afectado y el “subsidiario”.
• Que hay que considerar una pérdida de clientela, como consecuencia de la paralización de la actividad durante el traslado, que se cuantifica en el 3% de la cifra de negocios de las dos empresas.

En aplicación de estos criterios la indemnización por traslado de actividad a Urbi Reparaciones, S.L., y Urbi Comercial 2003, S.L., se cifraría en 1.081.715,00 euros en lugar de los 159.985,00 euros previstos en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto de Reparcelación.

En último término se introduce, en el informe aportado por los alegantes, un apartado sobre la indemnización por la “extinción de los contratos de arrendamiento”, incluyendo el centro de trabajo afectado y al centro de trabajo “subsidiario”, y en el que se pone de manifiesto lo siguiente:

• Que la renta mensual del centro de trabajo afectado es de 5.538 euros y que, ponderando la campa con el coeficiente 0,08 y las oficinas con el coeficiente 0,25 vienen a equivaler a 3,40 euros m² ponderado.
• Que la renta mensual del centro de trabajo “subsidiario” es de 3.512 euros, y que equivalen a 2,33 euros/m² ponderado, de lo que hay que suponer que tiene 1.400 m² de nave, 100 m² de oficinas y 1.000 m² de campa.
• Que “se presentarán dificultades para localizar una nave con características adecuadas o adaptables para esta actividad concreta”.
• Que las rentas satisfechas en la actualidad están por debajo de la renta de mercado, que no existe en la Comarca de Pamplona “renta parecida por instalaciones similares”, y que se dispone de una oferta concreta de una nave de Nasuvinsa, en el área industrial de la Meseta de Salinas, con una renta mensual de 7.500 euros, que vienen a equivaler a 3,62 euros/m² ponderado con los mismos criterios, por lo que la diferencia de rentas capitalizada a 10 años asciende a 275.886 euros, de los cuales el 84,44% corresponde al centro de trabajo “subsidiario”.

2.2.–Consideraciones.

Hay que remitirse a lo dispuesto en la legislación aplicable y, en particular, en el artículo 5 del Reglamento de la Ley del Suelo, en cuyo apartado 1 se pone de manifiesto que “Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística”.

En relación con el resto de las cuestiones planteadas en el informe que se acompaña a la alegación, se pueden formular las siguientes consideraciones:

–Sobre la valoración de las edificaciones y otros elementos:

Efectivamente existe una entreplanta construida al fondo de la nave, pero la evidencia de su realidad física no basta para incluirla en la superficie valorada porque no se trata de una construcción que “se ajuste a la legalidad”, y todo ello en base al artículo 5 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

Además en la Licencia de Apertura, cuya copia se acompaña en el expediente de valoraciones, se pone de manifiesto que se solicitó licencia de legalización y que no es posible autorizarla por no ser conforme con el planeamiento municipal, por lo que se incoa el correspondiente expediente sancionador y se ordena la inmediata restitución de la legalidad urbanística, procediendo a la eliminación de la citada construcción, realizada sin contar para ello con la preceptiva licencia.

La nave tiene otra entreplanta, en el primer módulo situado a la izquierda de la puerta de acceso, que se destina a almacén y oficinas, y bajo la entreplanta hay una zona de almacén y una oficina del taller, por lo que a efectos de valoración, además de la superficie de la nave, se considera la superficie de la entreplanta, que se cifra en 105,00 m² y que está dentro del volumen de la nave.

La superficie del Anexo, que se adosa a la fachada lateral izquierda de la nave, se cifra en 257,00 m² sumando la superficie de la planta baja y la superficie de la planta primera, y no hay ninguna razón para duplicarla, como se hace en el informe aportado por los alegantes, aunque se considere un coste unitario de construcción inferior, como se hace en el informe precitado.

Según el Reglamento de la Ley del Suelo la vida útil máxima de las edificaciones industriales es de 35 años y la vida útil máxima de sus cerramientos no puede ser superior, aunque genéricamente la vida útil de un cerramiento pueda ser hasta de 40 años, como máximo.

Los costes de ejecución material de las edificaciones considerados en el expediente de valoraciones son adecuados, considerando la tipología de la edificación, características constructivas, acabados, etc. y no hay que olvidar que, como consecuencia de la crisis económica, se ha producido una fuerte corrección de los precios a la baja, que es más visible en los precios de venta, pero que también afecta a los costes de construcción.

Con este criterio el coste de ejecución material a nuevo de la nave no puede superar los 240 euros/m², para la entreplanta se considera un coste de ejecución material de 360 euros/m², que es suficiente aunque está acondicionada, ya que está dentro del volumen de la nave, y el coste de ejecución del cerramiento no se puede incrementar en un 50%, como se propone en la alegación, solamente por la incidencia de la puerta.

A partir del coste de ejecución material de las construcciones se calcula el coste· de reposición aplicando un coeficiente que incluye todos los gastos necesarios para “reponer el elemento afectado”, que se cifra en 1,30 en el expediente de valoraciones y que se cifra en 1,42 en el informe aportado por el alegante.

Para llegar a este coeficiente se aplica, por ejemplo, un coeficiente de gastos generales y de beneficio industrial del constructor del 16%, que puede ser propio de la obra pública que se adjudica con bajas en torno al 33% de media, pero que es impropio de la construcción y en particular de la construcción de naves industriales, en las que se utiliza un porcentaje de gastos generales y beneficio industrial mucho más ajustado, y en mayor medida en la coyuntura económica actual, por lo que se considera en el expediente de valoraciones un porcentaje del 8%.

Otro tanto ocurre con otros gastos necesarios de reposición, que para la construcción de naves y en la coyuntura actual son mucho más ajustados que los estimados en el informe aportado por el alegante.

En definitiva, por las características constructivas de las edificaciones y elementos afectados, los gastos necesarios que se incorporan en el coste de reposición no pueden superar el30% del coste de ejecución material.

–Sobre la valoración del traslado de la actividad:

En la valoración de los costes de carga, traslado y descarga, ya se han considerado los camiones, carretillas elevadoras y personal, como se pone de manifiesto en el expediente de valoraciones, y se han calculado considerando la forma en que se ejerce la actividad, ya que no hay que olvidar que se trata de “reparación de maquinaria”, que se puede ir derivando hacia la nueva instalación de manera progresiva y sin coste.

También se han tenido en cuenta los gastos de traslado del almacén, con todas y cada una de sus estanterías.

En el informe presentado por los alegantes se incluyen en este concepto también los costes de carga, traslado y descarga del centro de trabajo “subsidiario”, cuya indemnización no es procedente.

La valoración por desmontaje, montaje y puesta a punto no tiene por qué precisar más personal especializado que el previsto en el expediente de valoraciones, porque hay que suponer que el traslado se realiza a unas nuevas instalaciones previamente acondicionadas y que, por tanto, solamente hay que “instalar” la maquinaria.

Tampoco en este apartado se puede considerar la valoración por desmontaje, montaje y puesta a punto de la maquinaria supuestamente existente en el centro de trabajo “subsidiario”, que no resulta afectado.

Como se pone de manifiesto en el expediente de valoraciones, todo el acondicionamiento de los locales, obras e instalaciones, está incluido en la valoración de la edificación y de las instalaciones que no son trasladables, criterio que se considera en principio correcto en el informe aportado por los alegantes, por lo que no procede valorarlas de nuevo, como también se hace en el informe aportado, y además para el conjunto del centro de trabajo afectado y del centro “subsidiario”.

A los honorarios del expediente de actividad no se deben añadir los del resto de instalaciones no trasladables, como se afirma en el informe que se acompaña a la alegación, porque su valoración está incluida en la valoración de las edificaciones, como se reconoce en principio en el informe aportado por los alegantes.

En el expediente de valoraciones que se incorpora a la Reparcelación no se considera pérdida de beneficios como consecuencia de la paralización durante el tiempo de traslado, porque el resultado de la cuenta de explotación estaba en “caída libre” y ya era negativo en el año 2009.

En el informe aportado por los alegantes se pone de manifiesto que hay que atender al cash flow, y que al resultado antes de impuestos hay que añadir las amortizaciones y provisiones, y con este criterio resulta que el resultado de Urbi Reparaciones, S.L., era de -153.469,07 euros y el de Urbi Comercial 2003, S.L., de 54.778,28 euros con referencia a 2010, por lo que el resultado conjunto al año 2010, que es el último ejercicio sobre el que se dispone de información, ya era negativo.

No se ha dispuesto de información sobre la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2011 y 2012, que serían más expresivos de los beneficios de las empresas, a la fecha a que ha de referirse la valoración, toda vez que las cuentas de las dos empresas no están depositadas en el Registro Mercantil desde el año 2008.

En base a la evolución de los resultados del conjunto de las dos empresas desde el año 2007 hasta el año 2010 sólo se puede inferir que los resultados pueden ser incluso más desfavorable en los ejercicios 2011 y 2012, aunque no se ha presentado información al respecto por los alegantes y no se puede comprobar, pero si el cash flow conjunto en el año 2010 ya era negativo, no procede ninguna indemnización.

La indemnización no puede depender de la “estructura financiera” de las empresas y, por tanto, no procede ninguna indemnización.

En el apartado relativo a los gastos de personal, que obra en el expediente de valoraciones del Proyecto de Reparcelación, se analiza la forma de ejercer la actividad y qué porcentaje de la plantilla resultaría afectado, para concluir que no debe superar el 50% durante los 45 días en que previsiblemente se podría materializar el traslado.

En el informe aportado por los alegantes se considera que el traslado se puede efectuar en tres meses afectando al 50% de la plantilla, lo cual no es razonable cuando casi este porcentaje de la plantilla son mecánicos que se desplazan a reparar la maquinaria donde se ha producido la avería, sin llevarla al taller, según la información que se nos facilitó en el momento de la visita.

En el informe aportado por los alegantes se afirma que los criterios utilizados en el expediente de valoraciones del Proyecto para calcular los gastos fijos de la actividad a trasladar se consideran adecuados, pero luego se incrementan al aplicarlos a los “dos centros de trabajo”.

De las “operaciones con terceros” de la propia empresa se deduce que la clientela está muy dispersa y, por tanto, no es previsible que se deriven ninguna pérdida de clientela como consecuencia del traslado.

–Sobre la extinción de los contratos de arrendamiento:

En el informe aportado por los alegantes se pone de manifiesto que “se presentarán dificultades para localizar una nave con características adecuadas o adaptables para esta actividad concreta”, cuando en la coyuntura económica actual casi la única certidumbre es la contraria, ya que existe una enorme oferta de naves terminadas y acondicionadas en la Comarca de Pamplona, de todas las tipologías, como se puede fácilmente acreditar.

En el informe aportado por los alegantes se vuelve a hacer referencia al centro de trabajo afectado, por el que se paga una renta de 5.538 euros mensuales, y al centro de trabajo “subsidiario”, por el que al parecer se paga una renta de 3.512 euros mensuales.

Con el criterio de ponderación de las superficies que se propone resulta que las instalaciones que están afectadas tienen una superficie de 1.587,46 m² ponderados (1.408 + 105 × 0,25 + 257 × 0,25 + 1.112 × 0,08) y por tanto la renta mensual que se paga equivale a 3,50 euros/m².

En el expediente de valoraciones se pone de manifiesto que no se puede considerar ninguna indemnización por la extinción de los contratos de arrendamiento porque la renta que actualmente se está pagando está por encima de la renta de mercado y no existe “diferencias de rentas”.

Para acreditarlo basta hacer referencia a una nave que oferta Servihabitat, la inmobiliaria de La Caixa, tanto en venta como en alquiler, con un precio de venta de 957.600 euros y una renta de 5.350 euros mensuales, ubicada en la calle D del Polígono Industrial de Landaben, que tiene una parcela de 4.920 m² y una superficie construida, ponderando la superficie de naves, de oficinas y de campa con los mismos criterios propuestos por los alegantes, de 3.687 m².

La renta ofertada es muy similar a la renta que se paga en las instalaciones actuales que resultan afectadas por el Proyecto, pero la superficie ponderada es más del doble y, en consecuencia, la renta equivale a 1,45 euros/m²/mes.

El precio de venta equivale a 260 euros/m² ponderado con los criterios propuestos en el informe de los alegantes, mientras que la indemnización calculada en el expediente de valoraciones por las edificaciones y otros elementos afectados asciende a 584.869 euros y, por tanto, equivale a 368 euros/m² ponderado, con independencia del suelo, lo cual acredita que es absolutamente razonable.

Pudiera dar la falsa impresión de que la nave que oferta Servihabitat es un caso aislado, como el ejemplo de la nave que al parecer ha ofertado a los alegantes Nasuvinsa en el Area Industrial de la Meseta de Salinas, según el informe que se ha aportado, pero no es así y para acreditarlo se pueden citar otras ofertas de naves comparables a la nave afectada en la Comarca de Pamplona, y en particular las siguientes:

• Nave en la calle B número 19 del Polígono de Morea Norte, de Beriáin:

La parcela tiene una superficie de 4.322 m² y la superficie de las edificaciones, ponderada con los criterios propuestos en el informe de los alegantes, se cifra en 3.830 m².

Se pide una renta de 6.000 euros mensuales, equivalentes a 1,57 euros m²/mes.

• Nave en el Polígono de Agustinos, Comarca I número 31.

La parcela tiene una superficie de 3.397 m² y la superficie de las edificaciones, ponderada con los criterios propuestos en el informe de los alegante, se cifra en 1.605 m².

Se pide una renta de 3.000 euros mensuales, equivalentes a 1,87 euros m²/mes.

• Nave en el Polígono de Agustinos, Comarca I número 46.

La parcela tiene una superficie de 3.397 m² y la superficie de las edificaciones, ponderada con los criterios propuestos en el informe de los alegante, se cifra en 2.859 m².

Se pide una renta de 7.000 euros mensuales, equivalentes a 2,45 euros m²/mes.

En definitiva, aunque en el mercado secundario, de naves usadas, es inevitable una cierta dispersión en los precios, que dependen de la exacta ubicación, de la tipología de la edificación, de la calidad de construcción, acabados, instalaciones, de la antigüedad y estado de conservación, etc., el hecho es que se ofertan naves en alquiler de buena calidad y con instalaciones, entre 1,45 euros m²/mes y 2,45 euros m²/mes.

Además, son precios de oferta, y por tanto es previsible que los precios de alquiler efectivos sean incluso inferiores, porque si algo es común a todos los productos inmobiliarios en la coyuntura actual es que todos los precios son “negociables”, tanto en venta como en alquiler.

Por otra parte, y también en todas las ofertas, se trata de naves ubicadas en Polígonos de la Comarca de Pamplona, con buena accesibilidad desde los grandes ejes viarios y que están dotados de todos los servicios, de lo cual solamente se puede inferir, como no puede ser de otra manera, que no se presentarán dificultades para localizar una nave con características adecuadas o adaptables para esta actividad concreta que resulta afectada, y con una renta inferior.

2.3.–Conclusiones.

En base a todo lo anteriormente expuesto, a juicio del técnico que suscribe, puede proceder desestimar la alegación presentada por doña María Jesús Colomo Lusarreta, en lo referente a la indemnización consignada en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, por las edificaciones y otros elementos que resultan afectados en la Parcela 119 del Polígono 15 de Catastro de Egües, así como la alegación presentada por don Antonio Viscarret Colomo por la valoración del traslado de la actividad que desarrollan en la parcela las mercantiles Urbi Reparaciones, S.L., y Urbi Comercial 2003, S.L.

3.–Alegacion presentada por don Enrique Jaúregui Gorraiz.

3.1.–Resumen de la alegación.

Don Enrique Jaúregui Gorráiz, actuando en nombre propio, como propietario, y como mandatario verbal del resto de los propietarios de la Parcela 455 del Polígono 14 de Catastro del Ayuntamiento de Egüés, manifiesta que la referida parcela ha sido parcialmente incluida en la Unidad, y concretamente 3.906,31 m² de superficie, quedando un resto de parcela sobrante de 1.093,79 m² que están excluidos del ámbito de la misma, en base a lo cual solicita que se incluya en su totalidad, entendiendo que la parcela sobrante queda prácticamente sin uso para cada uno de los cuatro propietarios de la misma.

Por otra parte, y en cuanto se refiere al expediente de valoraciones que se acompaña al Proyecto de Reparcelación, manifiesta:

–Que se ha valorado el cierre y otros elementos que resultan afectados, y en particular el seto, en la cantidad de 6.369,00 euros y que no se ha tenido en cuenta que en la actualidad el acceso a la parcela se realiza por la parte de la misma que está incluida en el ámbito de la Unidad.

–Que, en consecuencia, deberán ejecutar un nuevo cierre y acceso para el “resto” de la parcela que queda excluida de la Unidad y cerrada al tránsito por la Parcela 456.

–Que, aun cuando podría tener acceso desde el vial de nueva creación, entiende el alegante que debiera ser ejecutado por la Junta de Compensación, así como el nuevo cierre de la parcela con su puerta de acceso.

–Que, por último, considera que la valoración realizada de los bienes y derechos que resultan afectados es absolutamente insuficiente, por lo que reitera que el Proyecto debe ser modificado para incluir la totalidad de la parcela.

3.2.–Consideraciones.

Efectivamente, como manifiesta el alegante, el resto de la parcela que queda excluida de la Unidad de Ejecución afronta con un vial de nueva creación, desde el que puede tener acceso, y no corresponde a la Junta reponer el cierre de la parcela porque se ha incluido en la relación de bienes y derechos afectados, con la indemnización correspondiente.

3.3.–Conclusiones.

En base a todo lo anteriormente expuesto, a juicio del técnico que suscribe, puede proceder desestimar la alegación presentada por don Enrique Jaúregui Gorráiz, en lo referente a la indemnización consignada en el expediente de valoraciones que se incorpora al Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, por los elementos que resultan afectados en la Parcela 455 del Polígono 14 de Catastro de Egües.

Código del anuncio: F1410458