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BOLETÍN Nº 122 - 22 de junio de 2011

2. Administración Local de Navarra

2.2. Disposiciones y anuncios ordenados por localidad

EZCABARTE

Aprobación definitiva modificación
del Plan Parcial del Área 3 del núcleo urbano Arre

El Ayuntamiento de Ezcabarte, en sesión celebrada el día 5 de mayo de 2011, adoptó el acuerdo de aprobación definitiva de la Modificación del Plan Parcial del Área 3 del núcleo urbano de Arre promovida por los propietarios mayoritarios del sector.

En aplicación de lo dispuesto en el artículo 81.1 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, se procede a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva y su normativa urbanística.

Ezcabarte, 25 de mayo de 2011.-La Alcaldesa, Carola Gutiérrez Collazos.

MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL ÁREA 3.
NÚCLEO URBANO DE ARRE

Plan Municipal Ayuntamiento de Ezcabarte
Aprobación definitiva - Texto refundido

Justificación legal.

1.-Procedencia de la formulación de la modificación del plan parcial.

Mediante Resolución 575/2005, de 21 de marzo, del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda, se dispuso la publicación en el Boletín Oficial de Navarra, del acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio de 8 de junio de 2004, que aprobó definitivamente el Plan Municipal de Ezcabarte.

Entre las determinaciones que contemplaba dicho planeamiento se encontraba la creación de una importante Área de Reparto de suelo urbanizable programado en la localidad de Arre, concretamente la denominada Área A-3, de carácter discontinua, formada por tres ámbitos claramente diferenciados y con usos igualmente diferenciados, de un lado una subárea de 278.356 m² con uso predominante de residencial y otra subárea de 42.170 m², con uso predominante de industrial.

El Plan Municipal establecía que el ámbito del Área A-3, se configuraba no sólo como un área de reparto a efectos de cálculo de aprovechamiento, sino que también se configuraba como un único sector, en el sentido establecido por el artículo 50 de la Ley Foral 35/2002, y por lo tanto ámbito espacial a efectos de análisis y ordenación urbanística estructurante y fijación de los criterios de ordenación pormenorizada a desarrollar mediante Plan Parcial.

Por lo tanto, el Plan Parcial del Área de Reparto A-3 del Núcleo Urbano de Arre, se redactó al amparo del artículo 60 de la Ley Foral 35/2002, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que establece los contenidos y objetivos que la actual legislación urbanística atribuye a tales documentos urbanísticos y que fundamentalmente consisten en el establecimiento de la ordenación pormenorizada del ámbito territorial cumpliendo los criterios de ordenación estructurante previsto por el planeamiento municipal, con el grado de precisión necesaria que permita su ejecución directa y sin ulteriores instrumentos de planeamiento. Este Plan Parcial fue aprobado definitivamente el 28 de octubre de 2006.

Posteriormente fueron redactados y aprobados inicialmente los proyectos de Reparcelación (22 de mayo de 2007) y de Urbanización (2008).

Sin embargo, la crisis inmobiliaria paralizó la tramitación de estos expedientes hasta la publicación, el 5 de junio de 2009, de la Ley Foral 6/2009, de medidas urgentes en materia de Urbanismo y Vivienda, cuya Disposición Transitoria Primera es de aplicación a este planeamiento. Dicha disposición tiene como finalidad posibilitar la adaptación a la realidad de la situación económica del mercado aquellos sectores y unidades que, en relación a los costes de urbanización y al número y tipología de viviendas proyectadas, no son económicamente viables ya que no pueden modificarse ni las cargas de urbanización resultantes, ni los terrenos de cesión que el Plan compromete en beneficio de la Administración

1.1. Clasificación del suelo.

Tal y como veníamos indicando aún cuando el Plan Municipal clasifica al suelo del Área de Reparto de la AR-3 de Arre, como suelo urbanizable programado, tal denominación debe adaptarse al nuevo marco legal derivado de la Ley Foral 35/2002, y por lo tanto debe ser equiparado a Suelo Urbanizable Sectorizado sin ordenación pormenorizada por el planeamiento municipal, por lo que los propietarios además de tener derecho a promover su ordenación pormenorizada mediante la elaboración del Plan Parcial, tendrán el régimen jurídico de derechos y deberes que se deriva del artículo 100, Ley Foral 35/2002.

1.2. Usos del sector.

El presente Plan Parcial, conforme con lo previsto por el Plan Municipal que desarrolla contempla dos tipos de usos globales el de residencial y el industrial.

A su vez el uso global de residencial diferencia dos usos pormenorizados; el de residencial colectiva y el de residencial unifamiliar, pudiendo ser esta aislada, pareada o adosada.

El presente Plan Parcial, establece en las fichas urbanísticas de cada parcela, una regulación de tolerancias y compatibilidades de usos detallados dentro de cada una de las parcelas edificables.

2.-Determinaciones estructurantes.

La presente Modificación del Plan Parcial, respeta las determinaciones estructurantes contenidas en el Plan Municipal desarrollado por el Plan Parcial, tanto en lo relativo a la clasificación del suelo, la determinación del ámbito del Sector a ordenar, las grandes líneas de la ordenación de los sistemas viarios y espacios públicos, así como los usos globales, la fijación del aprovechamiento máximo, el porcentaje de viviendas de protección pública y el aprovechamiento tipo.

El Plan Municipal de Arre, comenzó su redacción y elaboración al amparo de la Ley Foral 10/1994, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, estableciendo una metodología del cálculo de aprovechamiento tipo sobre la base de unos coeficientes de homogeneización que no reflejaban plenamente las diferencias de valor entre los diferentes usos y tipologías edificatorias.

Esta cuestión fue puesta de manifiesto por la Sección de Planeamiento Urbanístico, del Departamento de Ordenación del Territorio con ocasión de los informes previos a la aprobación definitiva, requiriendo para que se estableciesen los coeficientes de homogeneización en base al uso característicos de cada área de reparto y considerando para el cálculo del aprovechamiento tipo todas las plantas con aprovechamiento lucrativo.

Mediante informe de 10 de marzo de 2005, el Jefe de la Sección de Planeamiento, a la vista del acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio de 8 de junio de 2004, requiere la presentación de un Texto Refundido que refunda y aclare la documentación técnica del Plan, entre ella la relativa a los coeficientes de homogeneización del Área A-3 del Núcleo Urbano de Arre.

El Texto Refundido de 15 de febrero de 2005, expresamente establece con respecto a los coeficientes de homogeneización que "El Plan Parcial justificará y establecerá en su caso los coeficientes de homogeneización adaptados a la situación del mercado inmobiliario".

Los coeficientes aprobados inicialmente, que ya habían variado respecto a los del Plan Municipal, se han modificado atendiendo a las demandas del Ayuntamiento de Ezcabarte y a las alegaciones presentadas por los propietarios del sector.

La mayor variación respecto a los presentados en la aprobación inicial se debe al incremento del precio de la vivienda libre respecto a la VPO que se está produciendo en Arre, además de una equiparación entre las viviendas unifamiliares aisladas y adosadas debido a la similitud entre ambas en los planteamientos presentados en la ordenación.

En base a ello, y a la habilitación otorgada por la Disposición Transitoria Séptima de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra, el Plan Parcial, introduce las siguientes variaciones en el ámbito del Área A-3 del Núcleo Urbano de Arre, adjuntándose a continuación la tabla comparativa de la evolución de los coeficientes de homogenización de este sector.

Estos coeficientes de uso fueron debidamente justificados en la aprobación definitiva del Plan Parcial, y la presente modificación no los cambia, ya que la propia Ley de Medidas Urgentes lo impide.

En todo caso, y como marca la propia ley, el Proyecto de Reparcelación justificará en su momento los coeficientes de uso establecidos en el Plan Parcial, y como consecuencia de ello podrá modificarlos.

2.1. Aprovechamiento tipo.

El aprovechamiento tipo del Sector es de 0,6539 Uas/m², resultando de dividir el aprovechamiento lucrativo por la superficie que genera el aprovechamiento, es decir, excluyendo las parcelas que ya la generaron en procesos urbanísticos anteriores y las provenientes de cesión de otros planes, ambas aquí incluidas para su ordenación:

Se adjunta cuadro con los aprovechamientos lucrativos de cada parcela.

Superficie total del Sector: 327.472 m2.

Superficie computable: 326.260 m2.

Superficie construida: 140.691 m2.

De los 11.706,41 m² de superficie incluida de viales en el sector, sólo 1.212 m² se considera que no generan aprovechamiento urbanístico y pertenecen a dos zonas distintas; una es el tramo de la Avenida de Irún que se ve afectado por la construcción de una nueva rotonda de acceso al pueblo (590 m²), y otra la calle Itxuru que está urbanizada y sirve de acceso a viviendas situadas en el casco urbano y fuera del sector (622 m²).

El resto corresponde a caminos de acceso a las distintas parcelas actuales, la mayoría de tierra y los menos asfaltados, que desaparecen completamente con la nueva ordenación.

2.2. Ordenación y zonificación.

2.2.1. Área residencial.

Localizada en las subáreas A-1, A-2 y A-3, se ubican en grandes espacios delimitados por viales y zonas verdes públicas (las A-1 y A-2) quedando exclusivamente como dotacional la A-3.

La superficie de las parcelas privadas lucrativas es de 63.370,86 m² y su aprovechamiento lucrativo total de 187.061,15 Uas.

Su uso principal es residencial, si bien nos encontramos con superficies dotacionales, escolares y deportivas.

Adjuntamos a continuación el cuadro resumen de las parcelas del área residencial, especificando su tipología y el número estimado de viviendas:

2.2.2. Área industrial.

Localizada en la Subárea B.

La superficie de las parcelas privadas lucrativas es de 12.911,18 m² y su aprovechamiento lucrativo total de 26.280,24 Uas.

Su uso principal es industrial, si bien nos encontramos con superficies dotacionales y de oficinas.

2.3. Red viaria.

La superficie destinada a viales es de 91.026,69 m².

La ordenación precisa de una incorporación desde el desdoblamiento de la carretera Arre-Huarte y de la construcción de un nuevo puente sobre el río Ultzama que unirá la nueva implantación con el núcleo actual de Arre.

Tal y como se deriva del informe para la aprobación definitiva del Plan Parcial, este contempla la reserva del espacio necesario dentro del sector para ejecutar el enlace desde la Ronda Este con paso inferior y giros a izquierdas con el fin de posibilitar su ejecución en el momento del desdoblamiento de la Ronda Este. El promotor de la unidad deberá costear la ejecución del enlace dentro del ámbito de la unidad.

Ambos constituirán un proyecto anexo al de urbanización.

La ordenación propuesta tiene los siguientes viales principales según las subáreas ya citadas.

2.3.1. Subárea A-1.

Eje longitudinal Sur-Suroeste/Nor-Noroeste que comienza en el nuevo enlace desde la carretera Arre-Huarte y termina en el nuevo puente.

Ramales en fondo de saco del eje hacia el Este y malla sencilla de calles al Oeste.

Los recorridos peatonales son mallados por toda la ordenación, destacando la notoriedad que va a alcanzar el ya existente paseo fluvial.

2.3.2. Subárea A-2.

Anillo perimetral rodado y peatonal, además de paseos peatonales interiores que se entrelazan con los edificios y bordean el gran espacio verde público central.

2.3.3. Subárea A-3.

Se prevé una zona de aparcamiento de apoyo al núcleo urbano existente.

2.3.4. Subárea B.

Se completan los viales existentes (red mallada).

2.4. Zonas verdes públicas.

La superficie de zonas verdes públicas resultante es de 79.876,00 m², de las cuales computan 63.919,00 m², lo que supone el 19,52% de la superficie total del Sector, superando la previsión legal del 10% (artículo 53.4 Ley Foral 35/2002).

2.5. Justificación de las reservas (Ficha urbanística y Ley Foral 35/2002).

Tal y como queda explicado en el punto número 3 de la memoria, esta modificación de Plan Parcial está amparada en la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de Urbanismo y Vivienda, según la cual se podrán aprobar modificaciones que supongan un incremento máximo de la edificabilidad del 15%, sin necesidad de ajustar sus determinaciones a los estándares del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002.

Por tanto, estas tablas reflejan el cumplimiento de los estándares mínimos ya establecidos y fijados en el Plan Parcial; no obstante, y aunque no era preceptivo, la reordenación del Subárea A-2 ha propiciado el incremento tanto de espacios libres de dominio y uso público como de las superficies destinadas a equipamiento polivalente.

2.5.1. Subárea A.

2.5.2. Subárea B.

2.5.3. Reserva de aparcamientos.

El artículo 54, punto 5b de la Ley Foral 35/2002 establece, en áreas residenciales de suelo urbanizable sectorizado, una plaza por vivienda y una plaza por cada 100 m² construidos de uso terciario en superficie.

El Plan Parcial presentaba 1.033 plazas, que superaban ampliamente las 818 necesarias.

El punto 5c del mismo artículo no marca ninguna previsión concreta, pero se estima que una plaza por cada 50 m² construidos en esta implantación industrial será suficiente, luego las 314 plazas previstas también superan las 309 necesarias.

No obstante, y aunque como acabamos de explicar no sería necesaria ajustar los estándares al incremento edificatorio planteado en esta modificación, la conversión de viviendas unifamiliares en colectivas en el meandro y la reordenación de esta zona ha posibilitado incrementar en 137 el número de plazas de aparcamiento hasta alcanzar un total de 1.170 plazas.

Esto nos permite mantener los estándares iniciales del Plan de 1 plaza por vivienda, aunque como hemos citado anteriormente ello no fuera obligatorio.

3.-Determinaciones pormenorizadas.

3.1. Determinaciones urbanísticas.

-Las edificabilidades de cada parcela son fijas, no pudiéndose traspasar entre parcelas.

-Cada parcela tendrá una definición arquitectónica única, bien mediante un único proyecto de ejecución o bien mediante la redacción de un Estudio de Detalle previo, que además fijará los plazos de ejecución.

-En el caso de introducir algún cambio en las determinaciones pormenorizadas o en las alineaciones y rasantes o vuelos, será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle para toda la manzana.

-Las manzanas de vivienda colectiva contarán con garaje mancomunado.

-Se deberá prever, dentro de cada parcela, el número de plazas de aparcamiento que precise el uso que soporta, excepto las parcelas industriales, a razón de 2 plazas por vivienda y 1 por cada 100 m² construidos de local comercial, 1 por cada 150 m² de equipamiento polivalente y 1 por cada 100 m² construidos de oficinas.

-En caso de ser preciso un mayor número de plantas de sótano que la prevista en la sección tipo de cada parcela, no computarán a efectos del consumo de aprovechamiento urbanístico

-En la subárea A-1 las parcelas de uso docente y deportivo deberán resolver en el interior de las mismas sus necesidades de aparcamiento, pudiendo contar con las plazas previstas en las zonas adyacentes previstas para tal fin.

-En la subárea A-3 se deberán resolver las necesidades de aparcamiento de la dotación de la misma manera del punto anterior.

-En la subárea B la altura de las naves será justificada en función de la actividad a implantar.

3.2. Determinaciones constructivas.

-Los materiales y criterios estéticos de cada parcela tendrán carácter unitario, con total libertad de elección.

-Las rampas de acceso a garajes se situarán en los lugares señalados en el Plan Parcial.

-Cada uno de los volúmenes edificatorios exentos deberá resolverse mediante un proyecto único.

-Tendrán consideración de sótano las plantas enterradas que no superen desde la cota inferior del techo hasta la rasante en el correspondiente punto exterior, la distancia de 1 m.

-Construcciones por encima de altura: se permite la construcción de chimeneas, cuartos de instalaciones y sus accesos, siempre que tengan tratamiento acorde con las fachadas de los edificios, pudiéndose utilizar elementos de celosía.

3.3. Determinaciones estéticas.

-Rótulos en zona comercial en fachada.

-La ordenanza de cierres de parcelas se adecuará a la prevista en el Plan Municipal.

3.4. Instrumentos de desarrollo del plan ejecución obras de urbanización.

En desarrollo y ejecución de las determinaciones de la presente Modificación del Plan Parcial, se tramitarán en el plazo máximo de un año, los preceptivos Proyectos de Reparcelación y de Urbanización, que abarcarán la totalidad del suelo comprendido por la ordenación, a pesar del carácter discontinuo del ámbito de ordenación.

Para garantizar el tratamiento compositivo de las parcelas edificables, deberán tramitarse y aprobarse Estudios de Detalle que establezcan los elementos de ordenación que definan la composición edificatoria de cada una de las parcelas que el presente Plan Parcial contempla a efectos de ordenación.

3.5. Sistemas de ejecución.

En desarrollo de las previsiones contenidas en el Plan Municipal, el sistema de actuación contemplado es el de Cooperación.

Los propietarios que representen más del 35% de la superficie reparcelable podrán presentar al Ayuntamiento de Ezcabarte, Proyecto de Reparcelación y de Urbanización para su tramitación y aprobación por el Ayuntamiento.

Para colaborar con el Ayuntamiento de Ezcabarte en la ejecución y financiación de las obras de urbanización, podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios al amparo de lo previsto por el artículo 174 de la Ley Foral 35/2002.

3.6. Barreras arquitectónicas.

El presente Plan cumple con la Ley Foral 4/1988, sobre Barreras Físicas y Sensoriales, así como con el Reglamento que la desarrolla y aplica (Decreto Foral 154/1989).

Entre otras características del Plan a este respecto, podemos destacar las siguientes:

a) Todas las aceras y espacios reservados para la circulación peatonal superan los 150 cm de anchura requeridos, así como e diámetro mínimo de giro de 120 cm.

b) Se prevén pasos peatonales en los distintos viales de forma que entre cada dos pasos no haya una distancia superior a 125 m.

c) Todos los recorridos peatonales tienen una pendiente inferior al 12% exigido.

3.7. Fichas urbanísticas de cada parcela.

Se adjuntan fichas urbanísticas de cada parcela lucrativa resultante con las determinaciones que le resultan de aplicación.

Código del anuncio: L1110123