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BOLETÍN Nº 147 - 30 de noviembre de 2009

1. Comunidad Foral de Navarra

1.3. Ordenación del Territorio y Urbanismo

ACUERDO del Gobierno de Navarra, de 9 de noviembre de 2009, por el que se inicia la tramitación del expediente de Modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, formulada al amparo de lo establecido en el apartado 1 de la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda, y promovido por la Junta de Compensación del Área de Reparto I del PSIS.

Con fecha 14 de setiembre de 2009, don Francisco Javier Lizarraga Berazadi, "en nombre y representación de la Junta de Compensación del Área de Reparto I del PSIS de Ripagaina y propietarios de la Unidad", y al amparo de lo establecido en el apartado 1 de la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda, presenta para su oportuna tramitación y aprobación la "Modificación del PSIS de Ripagaina".

En el escrito de presentación hace constar que "el 4 de setiembre pasado, se celebró la Asamblea General Extraordinaria de la Junta de Compensación del Área de Reparto I del PSIS de Ripagaina, en la que asistieron presentes o representados el 94,6342% de la propiedad de los miembros de la Junta de Compensación" y, asimismo, que en la referida Asamblea "se aprobó la presentación de la propuesta del Consejo Rector sobre modificación del PSIS de Ripagaina", no produciéndose en la votación "ningún voto en contra, solamente se produjo la abstención de la Administración actuante y fue aprobado unánimemente por el resto de los miembros de la Junta de Compensación".

El presente expediente integra una triple modificación cuyo contenido y subsiguientes comentarios se exponen a continuación:

I.-Modificación primera

I.1.-Propuesta.

Se plantea la incorporación al ámbito del PSIS de los terrenos necesarios para la construcción de dos rotondas previstas en su ordenación -una de ellas, de forma elíptica, de acceso a Burlada y al polígono industrial Areta, situada al nordeste del PSIS, y otra situada al sureste-, asignándoles a su vez el aprovechamiento tipo del PSIS y permitiendo con ello la obtención gratuita de los indicados terrenos, sin alteración, por tanto, del citado aprovechamiento tipo. Los datos de esta modificación son los siguientes:

-Se amplia el ámbito del PSIS en una superficie de 3.922,26 m².

-El incremento del aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha superficie sería el siguiente: 3.922,26 m² x 0,470560 uas/m² (aº tipo) = 1.845,66 uas.

-La superficie construida residencial se incrementa en 2.392,24 m².

El incremento de la superficie construida se distribuye del siguiente modo:

-A la Parcela H 2.2 del Ayuntamiento de Burlada se le añaden 880 m² de superficie construida, incrementándose el número de viviendas en 8 viviendas VPO.

-La Parcela D10.3, de vivienda unifamiliar libre, se subdivide entre la D10.3.1, a la que se le asigna la superficie construida de la D10.3 incrementada en 35,51 m², y la D10.3.2 con una nueva superficie construida de 1.476, 73 m² correspondiente a 8 nuevas viviendas unifamiliares libres.

Por otra parte, en el expediente se justifica el cumplimiento de los nuevos estándares urbanísticos establecidos en la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, relativos a la red de dotaciones públicas conformada por parques, jardines, zonas verdes, zonas deportivas y de recreo y expansión pública, equipamientos y dotaciones comunitarias, así como los relativos a las plazas de aparcamiento y a la reserva de suelo con el carácter de dotación supramunicipal.

I.2.-Comentario.

A la vista de lo que antecede, se considera que esta primera modificación es correcta.

II.-MODIFICACIÓN SEGUNDA

El objeto de esta segunda modificación es el incremento de la edificabilidad del PSIS, conforme a las determinaciones y criterios establecidos al respecto en la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.

II.1.-Antecedente legal.

La Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009 determina que en los sectores o unidades correspondientes a los Planes tramitados al amparo de la Ley Foral 35/2002, en los que a la entrada en vigor de esta Ley Foral se hayan aprobado definitivamente los proyectos de equidistribución, se podrán aprobar modificaciones que supongan incremento de la edificabilidad, siempre que las infraestructuras y servicios que estén vinculados al desarrollo residencial lo permitan y hasta un máximo de un 30 por 100, sin necesidad de ajustar sus determinaciones a los estándares del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el ámbito de la modificación sea el del conjunto del sector o unidad.

b) Que no supongan incremento del aprovechamiento urbanístico homogeneizado, ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados.

c) Que se presenten para su aprobación en los tres meses siguientes a la entrada en vigor de la presente Ley Foral.

d) Que el incremento de edificabilidad propuesto se destine, como mínimo, en un 80 por 100 a la construcción de vivienda protegida.

Al amparo de dicha Disposición Transitoria se propone en esta segunda modificación el incremento de la edificabilidad del PSIS de Ripagaina, al concurrir en el mismo las circunstancias a las que a tal efecto alude la citada disposición.

II.2.-Planteamiento que se hace en el expediente presentado.

A) La edificabilidad que se considera para aplicar la disposición transitoria es de 455.851,38 m² residenciales (resultantes tras la modificación primera antes descrita), más 13.639,74 m² de uso terciario en planta baja y exento previstos en el PSIS vigente, lo que arroja un total de 469.491,12 m². Por tanto, el incremento permitido sería del 30% de esta cuantía, es decir, de 140.847,34 m²; y la superficie construida máxima alcanzable la de 469.491,12 + 140.847,34 = 610.338,46 m².

B) Del requisito por el que el incremento de edificabilidad propuesto debe destinarse, como mínimo, en un 80 por 100 a la construcción de vivienda protegida, en el expediente se concluye: a) que es posible plantear un incremento de edificabilidad en vivienda libre, con el límite del 20% del incremento total, y que será por tanto de un 6% como máximo de la vigente superficie de vivienda libre; y b) que el 80% del incremento total de edificabilidad ha de destinarse a vivienda protegida, sin especificar porcentajes o limitar los tipos, ni establecer que todo este incremento deba venir de la transformación de vivienda libre, pudiendo provenir en parte del crecimiento edificatorio de las parcelas de vivienda protegida.

C) Respecto al requisito por el que la modificación propuesta no suponga incremento del aprovechamiento urbanístico homogeneizado, ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados y, al objeto de dar cumplimiento a tal requisito, se plantea que el incremento de edificabilidad, tanto en las Parcelas de Vivienda Libre como en las de Vivienda Protegida, surja del no cómputo de determinados espacios (portales, escaleras, descansillos, etc.) y elementos constructivos (muros de fachadas y de separación de viviendas), ya que ni unos ni otros generan superficie útil, de modo que la superficie construida que ocupan no forme parte, a partir de la aprobación de esta modificación, de la superficie computable a efectos del cumplimiento de la edificabilidad máxima. Respecto al no cómputo de los elementos constructivos citados, se argumenta que las recientes normativas derivadas del Código Técnico de la Edificación han incrementado notablemente los mismos por razones térmicas y acústicas, conllevando ello una merma sensible de la superficie útil y, por tanto, una disminución de la edificabilidad lucrativa total disponible, al aumentar de forma notable la relación entre superficie construida y superficie útil, tal como recoge la exposición de motivos de la Ley Foral 6/2009.

En consecuencia se plantea con carácter general que en el cómputo general de la superficie construida para usos residenciales se excluya la correspondiente a dichos elementos comunes y a la repercusión de fachadas y divisiones entre viviendas, que en su conjunto supone un 20,40% de mayor incremento de superficie sobre la anterior, sin que sea necesario exigir ninguna justificación individual adicional en cada proyecto. Esta medida de carácter excepcional se considera en el expediente como una adaptación de las edificabilidades asignadas por el Plan a los requerimientos y estándares de calidad funcional, constructiva térmica, acústica, etc. impuestos por las nuevas normativas, concordante, por tanto, con una de las consideraciones que se efectúan en la exposición de motivos de la Ley Foral 6/2009.

A fin de facilitar el cómputo de superficie así prevista, se incluye una tabla de superficies edificables, por parcelas urbanísticas, en la que se integra el resultado final de la mayoración de superficies resultante de la aplicación de esta norma, de forma que no sea necesario aplicar los descuentos antes señalados.

Descritos los criterios sobre los que articular esta segunda modificación, la misma se configura en el expediente del siguiente modo:

-Se reduce la edificabilidad total en Vivienda Libre (23.510 m²), detrayéndola principalmente de las unidades tipo "C" y en parte de alguna de las Tipo "D", transformando las unidades de aprovechamiento correspondiente a esta edificabilidad en edificabilidad destinada a VPT.

-Se cambia el uso de residencial unifamiliar (coeficiente de homogenización 1,05) a residencial colectivo libre (Coeficiente de Homogeneización 1,00) en la mayor parte de las parcelas Tipo D con el correspondiente incremento de edificabilidad.

-Para agotar el resto de edificabilidad -y llegar aproximadamente al 30% permitido- se plantea en todas las parcelas del PSIS un incremento de edificabilidad no computable a efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico, tal como ha quedado anteriormente explicado, de modo que se cumplan las condiciones que impone el apartado d) del punto 1 de la Ley Foral 6/2009.

-Se realizan algunos cambios de ubicación de las edificabilidades asignadas a cada propietario modificando la calificación pormenorizada de algunas parcelas de tal modo que se permita ubicar la edificabilidad perteneciente a vivienda protegida en aquellas unidades morfológicas que tienen tipologías de vivienda con unos menores costos de construcción, situando las viviendas libres en aquellos solares con previsión de mayores costos de construcción.

Con estas operaciones la edificabilidad residencial total del Área de Reparto I que se propone según sus diversos usos se recoge en el siguiente cuadro, en el que se expresa en paréntesis la edificabilidad vigente en el PSIS y a continuación la que resulta de la modificación:

Vivienda colectiva de Protección Oficial (VPO): (110.711,50 m²) 147.597,81 m².

Vivienda colectiva de Precio Tasado (VPT): (108.680,00 m²) 189.271,24 m².

Vivienda Libre: (191.027,64 m² + 45.432,24 m² = 236.459,88 m²) 257.933,66 m².

Edificabilidad Residencial Total: (455.851,38 m²) 594.802,71 m².

Por tanto, la edificabilidad total resultante del Área de Reparto I (Residencial más Terciario/Comercial) sería de: 594.802,71 + 13.639,74 = 608.442,45 m² (< 610.338,46 m²).

A la vista de estos datos la promotora de la modificación concluye en lo siguiente:

-El total resultante supone un incremento de la edificabilidad inferior al máximo posible.

-El incremento de la edificabilidad en vivienda libre es del 15,45% del incremento total, inferior, por tanto, al 20% máximo permitido.

-El incremento de edificabilidad en vivienda protegida es del 84,55% del incremento total, superior, por tanto, al 80% mínimo establecido.

-Se cumple también con lo establecido en el artículo 52.1 de la Ley Foral 35/2002, en el que se exige que el 25% de la nueva capacidad residencial se destine a VPO, ya que el incremento de superficie construida destinada a VPO representa un porcentaje del 26,55% del incremento total.

En las Fichas particulares de la Normativa se recogen las principales características y nuevas superficies edificables de las diversas parcelas del Área de Reparto I del PSIS.

II.3.-Comentario.

1. La Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009 determina que en los sectores o unidades correspondientes a los Planes tramitados al amparo de la Ley Foral 35/2002, en los que a la entrada en vigor de esta Ley Foral se hayan aprobado definitivamente los proyectos de equidistribución se podrán aprobar modificaciones que supongan incremento de la edificabilidad. En el presente expediente concurren las circunstancias indicadas, siendo, por tanto aplicable la citada disposición.

2. Asimismo se determina que "se podrán aprobar modificaciones que supongan incremento de la edificabilidad, siempre que las infraestructuras y servicios que estén vinculados al desarrollo residencial lo permitan": En el expediente no se hace referencia alguna a esta condición necesaria, por lo que se han solicitado informes a los Departamentos competentes en materia de Educación, Salud, Servicios Sociales y Obras Públicas y a la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona, cuyas conclusiones se tendrán en cuenta en la resolución del expediente. Asimismo, se ha solicitado a la Junta de Compensación del Área de Reparto I que los técnicos redactores del Proyecto de Urbanización de dicha Área, informen sobre si las infraestructuras y servicios proyectados y ejecutados según el citado Proyecto de Urbanización, tienen la capacidad necesaria y suficiente como para acoger el mayor número de viviendas que se derivaría del incremento de edificabilidad propuesto en la Modificación presentada, informe con el que se deberá contar de manera previa a la resolución del expediente. Finalmente, se ha recabado informe del Servicio de Calidad Ambiental.

3. La Ley Foral determina que se podrá incrementar la edificabilidad "hasta un máximo de un 30 por 100", sin especificar, no obstante, si se trata de la edificabilidad residencial o de la edificabilidad total. En el expediente se utiliza como edificabilidad de partida la edificabilidad total -la residencial y la terciaria-, siendo éste un planteamiento que cabe aceptar, ya que donde la ley no distingue no cabe distinguir.

4. Uno de los requisitos que ha de cumplirse para aprobar esta modificación es "que el incremento de edificabilidad propuesto se destine, como mínimo, en un 80 por 100 a la construcción de vivienda protegida". De la lectura de este requisito la promotora concluye: a) que es posible plantear un incremento de edificabilidad destinado a vivienda libre que no supere el 20% del incremento de edificabilidad propuesto; y b) que el 80% del incremento total de edificabilidad que ha de destinarse, como mínimo, a vivienda protegida, lo es sin que se especifiquen porcentajes o se limiten los tipos, ni se establezca que todo este incremento deba venir de la transformación de vivienda libre, pudiendo provenir en parte del crecimiento edificatorio de las parcelas de vivienda protegida.

Pues bien, no se ve inconveniente en aceptar en principio estas interpretaciones de carácter general -con el matiz, no obstante, de que el incremento pueda "provenir en parte del crecimiento edificatorio de las parcelas de vivienda protegida" cuando se trate de la transformación de las VPT en VPO, ya que el coeficiente de homogeneización de aquellas es superior al de éstas-, siempre y cuando se dé cumplimiento conjunto y simultáneo al requisito descrito en el anterior punto 3 (incremento de la edificabilidad hasta un máximo de un 30 por 100) y a los requisitos que se describen en el punto siguiente, sin perjuicio, asimismo, de que se asegure que, el 50 por 100 de la nueva capacidad residencial, como mínimo, se destine a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, debiendo dedicarse la mitad de esta previsión, como mínimo, a viviendas de protección oficial.

5. Por último, respecto al requisito por el cual el incremento de edificabilidad no debe suponer "incremento del aprovechamiento urbanístico homogeneizado, ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados", procede señalar que el planteamiento que se formula en el expediente para dar cumplimiento a estos, en realidad, dos requisitos, no está plenamente justificado.

En este sentido hay que indicar que, si bien se describen en la modificación las operaciones que se han llevado a cabo y los criterios que se han utilizado para llegar a establecer las superficies edificables "mayoradas" por parcelas urbanísticas, superficies éstas que incluyen por tanto las superficies que no computan a la hora de determinar la "edificabilidad lucrativa" y, en consecuencia, el aprovechamiento urbanístico homogeneizado global -que según la Ley Foral 6/2009 no ha de ser superior al ya establecido en el vigente PSIS-, no quedan explicitados, sin embargo, de manera manifiesta los cálculos realizados, ni los pasos seguidos para alcanzar aquéllas, ni se justifica que el aprovechamiento urbanístico homogeneizado global no ha sido incrementado, ni que los correspondientes coeficientes de homogeneización no han sido alterados.

Por tanto, sin perjuicio de que se de inicio a la tramitación de este expediente, resulta necesario que, conforme a lo preceptuado en la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, se justifique de manera previa a la resolución del expediente que el incremento de edificabilidad que se propone no supone "incremento del aprovechamiento urbanístico homogeneizado, ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados".

III.-MODIFICACIÓN TERCERA

Se propone la modificación de algunos artículos de la Normativa Urbanística del PSIS de Ripagaina para adaptarlos a los cambios normativos que se han producido desde que se redactó la misma, así como para adecuarlos a los cambios propuestos en la anterior modificación segunda. Asimismo, se proponen determinados cambios puntuales que pretenden aclarar algunas dudas o contradicciones, surgidas durante la tramitación de algunos de los Proyectos concretos para los que se ha pedido Licencia en los Ayuntamientos respectivos.

A continuación se describen, artículo por artículo, los cambios que se proponen efectuándose al respecto el pertinente comentario.

Artículo 13. Definiciones.

Respecto a este artículo se propone la modificación de su apartado l), "Superficie total construida", la cual, según la redacción vigente del mismo, "se medirá según el Decreto Foral 142/2004", si bien -se dice a continuación-, "en lo que se refiere al cálculo del aprovechamiento urbanístico a efectos del cómputo y medición de la Superficie construida, serán de aplicación las siguientes reglas", siendo alguna de estas reglas las que son objeto de modificación.

a) La regla número 1 presenta la siguiente redacción: "1.-Con carácter general se efectuará por superficie construida del uso correspondiente."

La redacción propuesta es la siguiente:

"1. Con carácter general se efectuará por superficie construida del uso correspondiente, de la que se excluirá, en el caso de usos residenciales, la correspondiente a elementos comunes (portales, escaleras, descansillos, etc.), repercusión de fachadas y divisiones entre viviendas, la cual se estima en un 20,40% de mayor incremento sobre la anterior, sin que sea necesario exigir ninguna justificación individual adicional en cada proyecto. A fin de facilitar el cómputo de superficie así prevista, la modificación incluye una tabla de superficies edificables, por parcelas urbanísticas, en la que se integra el resultado final de la mayoración de superficies resultante de la aplicación de esta norma, de forma que no sea necesario aplicar los descuentos antes señalados. Estas nuevas superficies edificables se recogen en las fichas particulares de cada una de las unidades morfológicas del PSIS."

b) La regla número 6 presenta la siguiente redacción:

"6. En edificios en bloque el espacio bajocubierta sí computa aprovechamiento salvo que se deje libre o se ejecuten trasteros de menos de 15 m² y su número no sea superior a uno por vivienda. Tampoco se computará la superficie de los cuartos de instalaciones.

Para el caso de viviendas unifamiliares se computará aquella zona de la bajocubierta con altura libre superior a 1,50 m".

La redacción propuesta es la siguiente:

"6. En edificios en bloque, el espacio bajo cubierta y los espacios cubiertos dispuestos en la última planta, y dentro de la envolvente del volumen máximo permitido por el PSIS de Ripagaina, no serán computables a efectos del cumplimiento de la edificabilidad máxima permitida, cuando se dediquen a los siguientes usos: terrazas, cuartos de instalaciones, espacios dedicados a trasteros de menos de 15 m² y cuyo número no sea superior a uno por vivienda, y los accesos y espacios de distribución a los mismos".

Comentario.

En primer lugar conviene señalar que el artículo 13, "Definiciones", del que forma parte el apartado l), "Superficie total construida", objeto de modificación, viene a enunciar el significado de los términos o expresiones que se utilizan en la Normativa Urbanística y en definitiva en el PSIS. Uno de los términos, el recogido en el apartado d), "Edificabilidad", se formula del siguiente modo: "La edificabilidad se determina mediante la definición de la superficie construida que el Plan asigna a cada unidad morfológica, y a cada edificio de acuerdo a los criterios de medición que se establecen en el apartado "L" de este mismo artículo". Por tanto, la "superficie construida" constituye en la Normativa, en primer lugar, un concepto que determina la "edificabilidad". Otra cosa es que a efectos, por ejemplo, del cálculo del "aprovechamiento urbanístico homogeneizado", se establezca cual sería la "superficie construida computable por uso" -que podría no ser necesariamente idéntica a la anterior-, en definitiva, la "edificabilidad lucrativa por uso".

En el contenido del apartado l) objeto de modificación se refleja el diverso efecto que se deriva del, así mismo diverso, entendimiento -y contenido- de lo que constituye la superficie construida a los que se ha aludido en la reflexión precedente, ya que, según dicho apartado, la superficie total construida "se medirá según el Decreto Foral 142/2004" -Decreto que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en Navarra, entre ellas las superficies construidas y útiles de las viviendas y anejos-, para, a continuación, establecer la salvedad de que "en lo que se refiere al cálculo del aprovechamiento urbanístico a efectos del cómputo y medición de la Superficie construida serán de aplicación las siguientes reglas", dos de las cuales, la 1 y la 6, se propone modificar. (Habría que precisar que la referencia al Decreto Foral 142/2004, que se refiere a viviendas, no debiera encabezar la descripción de un concepto como "Superficie total construida" que se refiere a todos los usos del PSIS).

Pues bien, para analizar la corrección de la modificación propuesta de la regla 1 del apartado l), "Superficie total construida", del artículo 13 de la Normativa, hay que tener en cuenta que la misma es el resultado de trasladar a dicho apartado los criterios utilizados por la promotora para alcanzar el incremento de edificabilidad posibilitado por la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, incremento que no debe suponer "incremento del (preexistente) aprovechamiento urbanístico homogeneizado" del PSIS, "ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados", requisitos éstos cuyo cumplimiento, como se señala en el comentario efectuado para la Modificación número 2, debe justificarse. Desde esta perspectiva no tiene sentido la alteración del apartado en cuestión planteada.

Cabría no obstante conforme al contenido de las fichas de cada unidad morfológica en las que se especifica la "superficie máxima de ocupación de suelo por el sótano" (o superficie construida del sótano), así como la "superficie máxima construida en plantas sobre rasante" -diferenciando en este segundo caso la que está destinada a usos residenciales de la que está destinada a usos terciarios-, que las reglas que se establecen en el actual apartado l) del artículo 13 de la Normativa, lo sean a los efectos de la aplicación y cumplimiento en los proyectos de ejecución sujetos a licencia de la superficie máxima construida establecida en las citadas fichas.

Por último, la modificación de la regla 6 se considera aceptable, manteniéndose, no obstante, el párrafo por el cual "para el caso de viviendas unifamiliares se computará aquella zona de la bajocubierta con altura libre superior a 1,50 m".

Artículo 46. Cuerpos volados cerrados.

Las modificaciones que afectan a este artículo se refieren al modo de contar los salientes permitidos -proponiéndose ahora que se haga "a partir de la línea de alineación máxima establecida en los planos de alineaciones o fichas de Normativa Particular" y no desde el "paramento de fachada"- y a la longitud total de los cuerpos volados cerrados, que si en la normativa vigente se limita como máximo a "los dos tercios de la suma de longitudes de la fachada", ahora se propone que tal longitud sea libre. Asimismo, se propone que la distancia mínima entre la parte inferior del vuelo y la acera -cuando se produzca sobre la vía pública- sea de 3,50 m.

Comentario: Esta modificación se considera en principio aceptable.

Artículo 77. Mantenimiento del jardín.

En este artículo se propone modificar la altura mínima exigida entre la rasante del terreno destinado a espacio libre de uso público y la losa superior de los garajes subterráneos, de modo que la actual altura requerida de un metro pase ahora a ser de 0,80 metros.

Comentario: Esta modificación se considera aceptable.

Artículo 102. Determinaciones generales relativas al Área de Reparto I.

a) En este artículo se propone la modificación de la superficie del Área de Reparto I, la superficie con derecho a aprovechamiento urbanístico, la superficie máxima construida destinada a usos residenciales y equipamiento privado, superficie máxima construida de carácter lucrativo total y la superficie de las parcelas libres privadas, en razón a los cambios que respecto a dichas superficies se proponen en las modificaciones anteriores.

b) En relación a la tipología de vivienda colectiva con usos terciarios en planta baja, se propone que la ampliación de la superficie construida destinada a elementos comunes de la actividad residencial en detrimento de la superficie construida destinada a usos terciarios, que conforme a la normativa vigente podría llevarse a cabo, se efectúe "siempre que se justifique debidamente".

c) Por otra parte, se propone la supresión del siguiente párrafo: "En el suelo destinado a equipamiento polivalente situado al Este del Área se prevé la instalación de la central de recogida de residuos urbanos."

d) Finalmente, se propone añadir los dos siguientes párrafos:

"En las parcelas con suelo libre privado en planta baja los portales de acceso a las viviendas podrán ocupar estas bandas en un ancho máximo de 4 metros por portal para ubicar los accesos a las viviendas".

"En las parcelas Tipo C y D podrán admitirse variaciones justificadas de la ocupación en planta baja de las respectivas parcelas para el establecimiento de rampas de garaje o portales de acceso a los edificios pudiendo estos elementos llegar hasta la alineación máxima sin necesidad de retranqueo. En tales casos, no sería preciso ajustar los derechos de aprovechamiento adquiridos por los propietarios de las correspondientes parcelas. Los Sótanos podrán ocupar la totalidad. No obstante lo anterior al menos el 20% de la parcela libre privada deberá destinarse a zona verde y plantación de especies arbóreas de porte medio."

Comentario.

Modificación a): Respecto a esta modificación procede señalar que los cambios que se plantean dependen de lo que resulte de las dos anteriores modificaciones y que, una vez resuelto el expediente, será el momento de incorporarlos al correspondiente Texto Refundido.

Modificación b): Se considera aceptable esta modificación.

Modificación c): Aunque la instalación de la central de recogida de residuos urbanos ya está ejecutada, se considera que no debe suprimirse el párrafo alusivo a la misma.

Modificación d): Se considera aceptable el primer párrafo de los añadidos. El segundo párrafo debiera aclararse con algún ejemplo gráfico respecto a qué tipo de "variaciones justificadas de la ocupación en planta baja de las respectivas parcelas para el establecimiento de rampas de garaje o portales de acceso a los edificios" se refiere. El resto de la propuesta -ocupación de los sótanos y porcentaje mínimo de zonas verdes y plantación de especies arbóreas de porte medio- cabría aceptarlo.

Artículo 103. Determinaciones particulares para el conjunto del Área de Reparto I. Unidades morfológicas A, B, C, D, E, F, G y H.

El expediente propone la modificación de este artículo para introducir determinados cambios, algunos de ellos obligados por las anteriores modificaciones primera y segunda.

Uno de los cambios más significativos es el que se refiere al "modelo de vivienda tipo" que establece el PSIS: vivienda de 110 m² construidos (aproximadamente 90 m² útiles), con tres dormitorios y por tanto cuatro piezas habitables. Se argumenta al respecto que, desde hace años, la realidad del mercado de vivienda libre presenta como modelo de vivienda la de tres dormitorios pero con superficies entre 75 y 80 m² útiles, lo que supone una media de 95 m² construidos por vivienda de cuatro piezas habitables. Por tanto, se propone que la nueva vivienda tipo considerada en el PSIS sea de 95 m² construidos y 4 piezas.

Otro de los cambios importantes se refiere a los módulos de plazas de aparcamiento. A este respecto se señala que la anterior modificación segunda genera cambios tipológicos, fundamentalmente en la edificación de las unidades C y D. En el PSIS se obligaba a prever 2 plazas de garaje por vivienda en las parcelas Tipo D. Este estándar parece adecuado en el caso de viviendas unifamiliares, pero si las parcelas se destinan a vivienda colectiva parece razonable que el estándar de plazas de garaje sea el exigido en la Normativa del PSIS a las viviendas colectivas independientemente de su ubicación en unas u otras zonas. La misma observación cabe hacer con respecto a las Unidades Tipo C.

Por otra parte -se argumenta-, parece razonable que si el incremento en el número de viviendas conlleva un incremento en el número de plazas de aparcamiento obligadas a construir en sótano, no se obligue a la construcción de un tercer sótano si se obtienen en los dos primeros plazas de garaje suficientes a razón de una por vivienda y por cada 100 m² de usos no residenciales, sin poder llegarse a cumplir el estándar exigido de 1,3 plazas por vivienda teórica planteado en el PSIS en Edificios de Viviendas VPT o libres.

Las dos anteriores propuestas repercuten en una serie de determinaciones del artículo 103 de la Normativa Urbanística del PSIS, procediéndose en consecuencia a la modificación de las mismas. Igualmente se introducen otras determinadas modificaciones que afectan a aspectos concretos de tipo constructivos y a condiciones de urbanización.

Artículo 103.1. Determinaciones funcionales.

1 a) Entre estas determinaciones figura la siguiente:

"En cada promoción, el número de piezas habitables del conjunto de las viviendas no será superior al número que resulte de dividir la superficie construida destinada a usos residenciales por 110 y multiplicar por cuatro. En todo caso, el número de viviendas de dos piezas habitables no superará el 40% del número total de viviendas de la promoción".

La modificación que se propone es la siguiente:

"En cada promoción, el número de piezas habitables del conjunto de las viviendas no será superior al número que resulte de dividir la superficie construida destinada a usos residenciales por 95 y multiplicar por cuatro."

1 b) Al párrafo anterior se añade el siguiente párrafo:

"Para el caso de las parcelas destinadas a viviendas unifamiliares el número máximo de Viviendas que podrán construirse se obtendrá de dividir por 150 la edificabilidad residencial que la presente modificación otorga a cada una de las parcelas".

1 c) Respecto a los aparcamientos el PSIS vigente plantea las siguientes determinaciones:

-Tomando como referencia el número de viviendas indicativo, se exigen 2 plazas de aparcamiento por cada vivienda situada en la zona D, 1,5 plazas por cada vivienda situada en la zona C, 1 plaza por cada vivienda colectiva de protección, régimen general, 1,3 plazas por cada vivienda colectiva, no incluida en las zonas o tipología citadas, y 1 plaza por cada 100 m² construidos destinados a otros usos no residenciales, situadas en todos los casos fuera del espacio público.

-El número de viviendas indicativo se calculará dividiendo la superficie construida máxima prevista para usos residenciales por 180 en la zona D, y por 110 en el resto de las zonas.

Toda promoción que prevea un número de viviendas superior al número indicativo, deberá construir fuera del espacio público, una plaza de aparcamiento por cada vivienda que supere el citado número indicativo.

-El Proyecto de Urbanización, podrá prever la utilización del espacio público para situar las rampas de los accesos a garajes-aparcamientos de planta de sótano cuya ubicación no pueda resolverse en el espacio privado. En todo caso, el diseño de rampas en el espacio público deberá coordinarse con el diseño del Proyecto de Urbanización, y deberá preverse la adaptación de las soluciones formales y materiales que en cada caso resulten convenientes.

La modificación que se propone es la siguiente:

-Tomando como referencia el número de viviendas indicativo, se exigen 2 plazas de aparcamiento por cada vivienda unifamiliar, 1 plaza por cada vivienda colectiva de protección oficial y 1,3 plazas por cada vivienda colectiva de las restantes tipologías así como 1 plaza por cada 100 m² construidos destinados a otros usos no residenciales, situadas en todos los casos fuera del espacio público. Así mismo, la reserva de plazas establecida habrá de justificarse para el conjunto de cada Unidad Morfológica.

-La previsión mínima de plazas de aparcamiento se hará tomando como referencia el número orientativo de viviendas que figura en el Proyecto de Reparcelación aprobado, al que se añadirá una plaza de aparcamiento por cada vivienda de más que contenga el proyecto. Sin embargo, si de esta previsión pudiera derivarse la necesidad de construir más de dos plantas de sótano, y siempre que se garantice que como mínimo, dichas dos plantas aseguran la dotación mínima de una plaza de aparcamiento por vivienda, podrá considerase suficiente esta dotación.

1 d) Se propone la supresión de dos párrafos de la Normativa relativos al Proyecto de Urbanización concerniente el primero a la integración del diseño interior con los elementos del entorno preexistente y el segundo a la posibilidad de habilitar espacios para la instalación de antenas colectivas de televisión en razón a que el Proyecto de Urbanización ya está aprobado y ejecutado.

1 e) Se propone, asimismo, la supresión del siguiente párrafo: "El Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, antes de otorgar la calificación provisional o del informe de los proyectos constructivos, podrá exigir a los promotores la justificación del cumplimiento de los estándares legales, en función del número de viviendas realmente proyectado."

Comentario.

Modificaciones 1 a), 1 b) y 1 e): En la Memoria del PSIS vigente se dice que "la estimación del número de viviendas es el resultado de aplicar la hipótesis de que la superficie construida media de las viviendas colectivas sería de 110 metros cuadrados, en tanto que la superficie construida media de las viviendas unifamiliares-dúplex podría ser de 180 metros cuadrados". El número "indicativo" de viviendas resultante constituyó la base para establecer los equipamientos, en particular el número de aparcamientos en el viario público. (En el artículo 102 de la Normativa, "Determinaciones generales relativas al Área de Reparto 1", figura la "superficie máxima construida destinada a usos residenciales y equipamiento privado", pero no figura como determinación el número de viviendas).

El mismo parámetro, 110 metros cuadrados de "superficie construida media de las viviendas colectivas", se utilizó para establecer el número de piezas habitables máximo del conjunto de las viviendas de cada promoción. Esta determinación, por otra parte, se incluyó en la Normativa a consecuencia de una alegación de los copromotores del PSIS, pero acompañada de la determinación por la que "toda promoción que prevea un número de viviendas superior al número indicativo, deberá construir fuera del espacio público, una plaza de aparcamiento por cada vivienda que supere el citado número indicativo", y por la determinación que según la modificación 1 E) se pretende suprimir, por la cual "el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, antes de otorgar la calificación provisional o del informe de los proyectos constructivos, podrá exigir a los promotores la justificación del cumplimiento de los estándares legales, en función del número de viviendas realmente proyectado".

Debe considerarse, asimismo, que la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009 posibilita, siempre que se cumplan determinados requisitos, un incremento de la edificabilidad hasta un máximo de un 30 por 100, "sin necesidad de ajustar sus determinaciones (las del PSIS) a los estándares del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo", es decir manteniendo el planteamiento vigente respecto a los equipamientos.

Aplicándose la determinación que se pretende modificar a una determinada promoción en la que el número de viviendas de dos piezas habitables no supere el 40% del número total de viviendas de la promoción, y en la que el resto de piezas habitables posibles se distribuyera por igual entre viviendas de 3 piezas y de 4 piezas, se llegaría a alcanzar un número de viviendas final un 27% superior al que se obtendría de considerar todas las viviendas con 4 piezas. La utilización de una superficie media de 95 m² nos conduciría, por tanto, a resultados muy desproporcionados.

Es interesante constatar que aplicando el mismo método de calcular el número máximo de piezas habitables a la viviendas unifamiliares (es decir, dividiendo la superficie construida destinada a usos residenciales unifamiliares por 110 y multiplicándola por cuatro), y considerando una promoción de 11 viviendas de 180 m² construidos, se obtendrían 72 piezas habitables, pudiéndose llegar, entre otros, a los siguientes resultados: 12 viviendas de 6 piezas habitables y 165 m² construidos por vivienda; o 14 viviendas de 5 piezas habitables y 141,5 m² construidos por vivienda.

En conclusión: Se considera que no deben aceptarse las modificaciones 1 a) y 1 b), haciendo extensible, no obstante, el modo de medir el número máximo de piezas habitables a la viviendas unifamiliares. En cuanto a la determinación 1 e) cabría plantearse su supresión, habida cuenta que el incremento de la edificabilidad que posibilita la disposición transitoria primera de la Ley Foral 6/2009, lo es "sin necesidad de ajustar sus determinaciones (las del PSIS) a los estándares del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo".

Modificación 1 c): Se considera que puede aceptarse la propuesta.

Modificación 1 d): Se considera que, con independencia de que el Proyecto de Urbanización ya esté aprobado y ejecutado, dichos párrafos deben mantenerse.

Artículo 103.2. Determinaciones formales.

2 a) En relación con las "Alineaciones", se propone introducir el nuevo siguiente párrafo:

"No será precisa la tramitación de Estudios de Detalle para la supresión de la planta de ático o la simple transformación de la planta de ático en planta de vivienda respetando las alineaciones establecidas para el resto de plantas elevadas. Las alineaciones establecidas en la presente modificación se entienden como alineaciones de ordenación alternativa para aquellas parcelas que ya tuvieran Licencias de obra concedidas o en tramitación alineaciones diferentes a las contempladas en la presente Modificación."

Por otra parte se propone suprimir el siguiente párrafo: "En todo caso se entenderá que la alineación es obligatoria para el encintado de la acera en su parte interior".

2 b) Respecto al espacio existente entre la rasante del espacio público prevista en el Proyecto de Urbanización y la rasante superior de la impermeabilización de los sótanos situados bajo el espacio de uso público, cuya cota -según la normativa vigente- deberá situarse a una profundidad mínima de 1,20 metros respecto de la cota de la rasante del citado espacio público, se propone la inclusión de un párrafo por el que, en determinadas circunstancias y condiciones podrá reducirse dicha profundidad mínima a 0,80 metros.

2 c) Se propone la supresión de dos párrafos de la Normativa vigente relativos a la línea de edificación para la zona destinada a dotación supramunicipal, así como para la implantación de la central de recogida de residuos urbanos, respecto ambas a la carretera Burlada-Ronda Este.

Comentario.

Modificación 2 a): En la primera parte de esta modificación se plantea que "no será precisa la tramitación de Estudios de Detalle para la supresión de la planta de ático o la simple transformación de la planta de ático en planta de vivienda respetando las alineaciones establecidas para el resto de plantas elevadas", debiéndose añadir "y la superficie máxima construida asignada a la parcela".

Respecto a la segunda parte de la modificación hay que señalar que no se aportan razones para suprimir el párrafo relativo a la alineación para el encintado de la acera.

Modificación 2 b): Se considera aceptable esta modificación.

Modificación 2 c): No se aporta razón alguna para suprimir los dos párrafos a los que se refiere esta modificación, con independencia de que, en el caso del segundo párrafo, la implantación de la central de recogida de residuos urbanos ya haya sido llevada a cabo. En consecuencia tales párrafos debieran mantenerse.

Artículo 103.3. Determinaciones sobre garajes y rampas de acceso.

Respecto a la posibilidad, según la vigente Normativa, de situar las rampas de acceso a los garajes en espacios privados de uso público, se propone que se permita la ubicación de las mismas "en los porches de las Torres de primera línea procurando que su ocupación en el mismo sea la estrictamente necesaria y existan alternativas suficientes a los itinerarios peatonales."

Comentario: Si bien se considera cabe aceptar en principio esta propuesta, se considera que las posibilidades que se apuntan en la misma debieran ilustrarse, para adoptar de este modo una decisión con mayor conocimiento de causa.

Artículo 103.4. Determinaciones con respecto a la edificación por fases.

Respecto a la posibilidad actual de construir los diversos edificios por fases o portales, a cuyo efecto "será necesario presentar con carácter previo un único proyecto básico completo para luego ir presentando los proyectos de ejecución de cada una de las fases", se propone que el documento a presentar con carácter previo sea "un Anteproyecto o Proyecto básico completo".

Comentario: Se considera cabe aceptar esta modificación.

En su virtud, de acuerdo con el informe de la Comisión de Ordenación del Territorio, y de conformidad con lo dispuesto en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y demás normas de aplicación, el Gobierno de Navarra, a propuesta de la Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio,

ACUERDA:

1.º Iniciar la tramitación del expediente de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, formulada al amparo de lo establecido en el apartado 1 de la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda, promovido por la Junta de Compensación del Área de Reparto I del PSIS.

2.º Conforme a lo preceptuado en la Disposición Transitoria Primera de la Ley Foral 6/2009, se justificará, de manera previa a la resolución del expediente, que el incremento de edificabilidad que se propone no supone incremento del aprovechamiento urbanístico homogeneizado del PSIS vigente, ni alteración de los coeficientes de homogeneización empleados.

3.º Las diversas propuestas de modificación de determinados artículos de la vigente Normativa Urbanística del PSIS, y que se recogen en la parte expositiva de este Acuerdo bajo el epígrafe "Modificación Tercera", se ajustarán y/o corregirán conforme a las conclusiones expresadas en los comentarios que sobre las mismas se efectúan en dicha parte expositiva.

4.º Someter el expediente por plazo de un mes, a los trámites simultáneos de información pública y de audiencia a los Ayuntamientos cuyos términos queden afectados por la Modificación.

A tales efectos, el expediente estará a disposición de los interesados en las dependencias del Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio (Avenida del Ejército, 2 - Nivel 3, de Pamplona), pudiéndose presentar por escrito, durante dicho plazo, cuantas alegaciones se consideren oportunas.

5.º Publicar este Acuerdo en el Boletín Oficial de Navarra y sendos anuncios en dos diarios editados en Navarra, y notificarlo a las Direcciones Generales de Educación, Salud, Servicios Sociales y Obras Públicas, a los Servicios de Calidad Ambiental y de Vivienda, a la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona, a los Ayuntamientos de Burlada, Pamplona, Huarte y Egüés, y a la Junta de Compensación del Área de Reparto I, a los efectos oportunos.

Pamplona, 9 de noviembre de 2009.-El Consejero Secretario del Gobierno de Navarra, Javier Caballero Martínez.

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