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BOLETÍN Nº 63 - 27 de mayo de 2005

II. ADMINISTRACION LOCAL DE NAVARRA

2.1. ORDENANZAS Y OTRAS DISPOSICIONES GENERALES

ESTELLA

Aprobación definitiva del Plan Parcial de la Unidad de Ejecución del A.R.1 de suelo urbanizable del PGOU de Estella, (Zaldu), promovida por "Tecnología y Gestión Inmobiliaria S.A."

El Pleno del Ayuntamiento de Estella, en sesión ordinaria celebrada el día 4 de diciembre de 2004, adoptó con el quórum de la mayoría absoluta legal, el acuerdo de aprobar definitivamente, el Plan Parcial de la Unidad de Ejecución del A.R. 1 de suelo urbanizable del P.G.O.U. de Estella, promovido por "Tecnología y Gestión Inmobiliaria, S.A.".

De conformidad con lo establecido en el artículo 81.1 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se publican seguidamente las normas urbanísticas del mismo.

NORMAS URBANISTICAS DEL PLAN PARCIAL DE LA U.E. DEL A.R.1

2. Propuesta de ordenación.

2.1. Justificación de la Propuesta.

La ordenación de la Unidad de Ejecución AR-1, se ha organizado entorno a un núcleo central constituido por la plaza peatonal de uso público, cerrada a los vientos dominantes del noroeste por el edificio residencial colectivo de VPO y abierta a las orientaciones sur y oeste. Junto a ella, y estableciendo un diálogo espacial, que permita en el futuro acabar de configurar la plaza, la cesión destinada a equipamiento comunitario polivalente. La parcela de cesión para el Banco Foral de suelo se ha localizado contigua a la parcela de uso residencial colectivo VPO.

Conectado espacial y visualmente a la plaza y, en sentido perpendicular a la carretera de San Sebastián, se ha desarrollado el bulevar, cuyos extremos tienen continuidad con los espacios verdes públicos, de tal manera que se permita una circulación peatonal más amplia, planteando así diferentes alternativas a los recorridos peatonales.

Se mantiene la franja de protección visual de carácter arbolado de la carretera de San Sebastián, definida como sistema general zona verde.

La edificación propuesta es residencial unifamiliar adosada con diferentes tipologías, organizadas en manzanas, fijando para cada una de ellas unas alineaciones orientativas y otras máximas, así como un número orientativo de viviendas y un número máximo, de acuerdo con la denominación recogida en las tablas de la documentación escrita y en la documentación gráfica.

El fuerte desnivel existente ha condicionado la ordenación de las manzanas edificables y las tipologías edificatorias propuestas, ya que la diferencia de cotas entre las distintas calles de acceso a las viviendas es muy importante.

2.2. Normativa Urbanística General.

El Plan Parcial de la Unidad de Ejecución AR-1 de Estella se concreta en los siguientes parámetros, que incluyen las determinaciones de carácter estructurante:

_Clasificación del Suelo: Urbanizable Sectorizado (Artículo 95 Ley Foral 35/2002).

_Calificación del Suelo: Residencial Unifamiliar.

_Superficie Total del Sector: 76.238 m².

_Sistema de Actuación: Compensación.

_Número máximo de viviendas:

173 viviendas.

26 viviendas de protección oficial.

147 viviendas unifamiliares libres.

_Sistemas Generales:

Sistema General Viario. S.G.V.-1.: 3.835 m².

Sistema General Zona Verde. S.G.Z.V.-1.: 10.430 m².

Superior al indicado en el P.G.O.U.: 10.421 m².

_Cesiones y Reservas de Suelo:

Espacios libres de dominio y uso público: 10.876 m².

Equipamiento Comunitario Polivalente: 4.506 m².

_Dotación Supramunicipal:

Banco Foral del Suelo: 388 m².

_Rendimiento del sector:

Parcelas vivienda unifamiliar libre: 28.850 m².

Parcelas vivienda VPO: 1.996 m².

Edificabilidad vivienda unifamiliar libre (m² const.): 26.129 m².

Edificabilidad vivienda VPO y locales (m² const.): 5.064 m².

Aprovechamiento tipo: 0,6682 UAS/m² del uso característico.

Para el cálculo del aprovechamiento lucrativo total de la Unidad de Ejecución, y de acuerdo con el artículo 155.2 de la Ley Foral 35/2002, se han tenido en cuenta únicamente las parcelas privativas, descontando por tanto las vías urbanas existentes que no generan aprovechamiento urbanístico. Para determinar las superficies de las parcelas incluidas en la Unidad de Ejecución, se ha realizado un levantamiento topográfico, tomando datos de los lindes de las parcelas con todos los propietarios afectados sobre el terreno. Se incluye relación de propietarios y de las parcelas en el apartado 6 de esta memoria.

El aprovechamiento patrimonializable de cada propietario será el resultado de aplicar el aprovechamiento tipo a la superficie de cada parcela, deduciendo el 10% del aprovechamiento de cesión a favor del Ayuntamiento, que se localizará en la manzana M1 de uso residencial colectivo para viviendas de protección oficial. El número mínimo de viviendas en régimen de protección oficial será de un 15% del total del número de viviendas máximas (173), en este caso 26.

De conformidad con la nueva Ley 35/2002, los costes de las obras de urbanización correspondientes a los sistemas generales corresponde al Ayuntamiento de Estella. La delimitación de estos sistemas generales queda reflejado en la documentación gráfica del presente Plan Parcial.

El uso principal será residencial en cualquiera de sus modalidades tipológicas, unifamiliares aisladas, pareadas o adosadas y viviendas en bloque. Se admiten como usos tolerados, todos aquellos compatibles con el uso residencial y en concreto, de acuerdo con el artículo 27 de la normativa urbanística general del P.G.O.U. de Estella, el comercial y el institucional, sea público o privado. Así mismo se consideran usos tolerados los usos de almacén, bares, oficinas bancarias, administrativo y oficinas ubicados en plantas bajas. La altura máxima de la edificación será de planta baja y dos alturas.

La superficie de parcela mínima para vivienda unifamiliar, de acuerdo con la modificación de plan general aprobada según Orden Foral 0255/2003, de 20 de febrero, será de 150 m².

Para el cálculo de aprovechamiento será de aplicación el artículo 37 de la normativa urbanística general del P.G.O.U. de Estella, sobre la tabla de coeficientes de homogeneización de usos característicos generales, y su modificación puntual posterior promovida por el Ayuntamiento de Estella.

En cualquier caso los coeficientes utilizados han sido los siguientes:

M² construido vivienda colectiva VPO: 0.80 U.As./m².

M² suelo vivienda colectiva VPO: 0.07 U.As./m².

M² construido vivienda unifamiliar aislada: 1.58 U.As./m².

M² suelo vivienda unifamiliar aislada: 0.17 U.As./m².

M² construido vivienda unifamiliar adosada: 1.50 U.As./m².

M² suelo vivienda unifamiliar adosada: 0.17 U.As./m².

M² construido institucional: 0.83 U.As./m².

M² suelo institucional: 0.07 U.As./m².

M² construido almacenes: 0.60 U.As./m².

M² suelo almacenes: 0.06 U.As./m².

M² construido comercios: 1.41 U.As./m².

M² suelo comercios: 0.14 U.As./m².

M² construido oficina bancaria: 1.84 U.As./m².

M² suelo oficina bancaria: 0.20 U.As./m².

M² construido bares: 1.62 U.As./m².

M² suelo bares: 0.17 U.As./m².

2.3. Normativa Urbanística de la Ordenación de la Unidad de Ejecución.

2.3.1. Datos de Aprovechamiento de la Unidad.

A continuación se incluye un cuadro con la definición de manzanas, con uso, alturas, superficie de manzanas, superficie edificable en las diferentes alturas, aprovechamiento urbanístico y el número orientativo y número máximo de viviendas de cada una de las manzanas.

La denominación de parcela urbanística corresponde a la intervención edificatoria mínima en el ámbito de la Unidad, que requerirá por tanto un proyecto de ejecución de edificación único.

En caso de que alguna de las parcelas variase la tipología edificatoria de vivienda unifamiliar adosada a vivienda unifamiliar aislada dentro de la parcela urbanística, el proyecto de ejecución de la edificación podría ser individual.

La altura máxima de la edificación en toda la unidad de ejecución es de planta baja y dos alturas, pero se ha incluido una altura, definida con altura propuesta, que es la que el Plan propone para cada una de las manzanas, y en función de la cual se han calculado los aprovechamientos. En cualquier caso se podrá modificar la altura propuesta, teniendo siempre como límite la altura máxima de la unidad, las alineaciones máximas y el aprovechamiento asignado a cada manzana o parcela urbanística, sin necesitar para ello ni estudio de detalle ni ninguna otra tramitación urbanística.

Del mismo modo se han incluido dos parámetros referentes al número de viviendas. Por una parte el número orientativo de viviendas que hemos considerado más adecuado para cada una de las manzanas, pero también el número máximo de viviendas admisible. Este número máximo, sería admisible sin modificación de alineaciones máximas ni aprovechamiento de parcela urbanística. En cualquier caso aquellos parámetros cuyo cálculo es función del número de viviendas, como es el caso del número mínimo de viviendas de protección oficial, se han realizado con el número máximo de viviendas de la unidad. En cada manzana o parcela urbanística podrá por tanto aplicarse el número máximo de viviendas, sin necesitar para ello ni estudio de detalle ni ninguna otra tramitación urbanística.

2.3.2. Justificación de los Espacios de Cesión.

A continuación se incluye un cuadro resumen de las manzanas edificables y de los datos de los sistemas generales, y de las cesiones correspondientes a los espacios libres de dominio y uso público, equipamiento comunitario polivalente, y dotación supramunicipal para el Banco Foral de Suelo, así como la cesión de viales, aceras y dotación de aparcamientos.

Para las determinaciones sobre los espacios de dominio y uso públicos se ha tenido en cuenta el artículo 53 de la nueva Ley Foral 35/2002. En este sentido la justificación de estos espacios es independiente de los espacios verdes destinados a sistema general zona verde S.G.Z.V.-1., y para su dimensionamiento, con una superficie mínima de 35 m² de zona verde por 100 m² construidos de uso residencial, se ha aplicado el reglamento, Decreto Foral 85/1995. En concreto la red de espacios de dominio y uso público del Plan Parcial está constituida por

_Espacios de Dominio y Uso Público. (2.).

Se establece un mínimo de 35 m² / 100 m² construidos de uso residenciales.

35 m² x 30.013/100 = 10.505 m².

Superficie de la propuesta: 10.876 m².

Plaza Peatonal. (2.1.). Superficie 1.853 m². En ella se puede inscribir un círculo de 30 m de diámetro, y tiene una superficie superior a 1000 m² (artículo 24 Decreto Foral 85/1995).

Paseos y Bulevares. (2.2.). Superficie de carácter verde de 6.050 m². Es la suma de varias zonas, cumpliendo cada una de ellas una anchura mínima de 15 m, y una superficie mínima de 1000 m² (Art. 24 Decreto Foral 85/1995).

Arbolado. (2.3.). Superficie 2.973 m². De tal forma que la superficie arbolada total, sumando los apartados 2.2 y 2.3 de la unidad de ejecución sea superior al 10% de la unidad. (Art. 28 Decreto Foral 85/1995).

De conformidad con el artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, la reserva para equipamiento comunitario polivalente cumple con la superficie mínima de 15 m² por cada 100 m² construidos de uso residencial.

_Equipamiento Comunitario Polivalente. (3.).

Se establece un mínimo de 15 m² / 100 m² construidos de uso residenciales.

15 m² x 30.013/100 = 4.502 m².

Superficie de la propuesta: 4.506 m².

De conformidad con el artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, la reserva de terrenos con el carácter de dotación supramunicipal cumple con la superficie mínima de 10 m² por cada 100 m² construidos de uso residencial destinados a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

_Dotación supramunicipal. Banco Foral de Suelo. (4.).

Se establece un mínimo de 10 m² / 100 m² construidos de uso residenciales destinado a viviendas protegidas.

10 m² x 3.886/100 = 388 m².

Superficie de la propuesta: 388 m².

En cuanto a la reserva de aparcamientos, de conformidad con el artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, el número mínimo será de dos plazas por cada 100 m² construidos de uso residencial sobre rasante, descontando los espacios destinados a garaje. El cálculo de aparcamientos en superficie se ha calculado para el caso más desfavorable, en este caso con el parámetro de número de viviendas orientativo, y resulta de restar del número total de aparcamientos el número de plazas dentro de las viviendas.

_Aparcamientos:

Edificabilidad a efectos aparcamientos Total / 50 : 26.807 / 50: 536 plazas.

Plazas ubicadas dentro de las viviendas, para el caso más desfavorable, que se da en el número orientativo de viviendas:

26 VPO x 2 = 52 plazas.

133 libres x 2 = 266 plazas.

Plazas en superficie: 258 plazas.

Total de plazas en propuesta: 576 plazas.

De estos aparcamientos y de acuerdo con la modificación de la Ley Foral 22/2003, de 25 de marzo, sobre barreras físicas y sensoriales, el número de plazas de aparcamientos preparadas para personas con movilidad reducida será al menos un 6% del total de las plazas, es decir 35 aparcamientos.

2.4. Normas Generales de Edificación.

_Las alineaciones marcadas son orientativas, habiendo marcado así mismo las alineaciones máximas que puede ocupar la edificación. Para la modificación de esas alineaciones será preciso tramitar Estudio de Detalle.

_La altura máxima de las edificaciones es de baja y dos alturas. En cualquier caso se han marcado unas alturas propuestas para la edificación, cuya modificación no requiere Estudio de Detalle, siempre que se respeten las alineaciones máximas y el aprovechamiento asignado.

_La unidad de actuación edificatoria mínima, que requerirá un proyecto de ejecución único, será la marcada en la documentación gráfica como parcela urbanística para las viviendas unifamiliares y la manzana completa para el bloque de viviendas colectivas. En caso de que la propuesta edificatoria se cambie a vivienda unifamiliar asilada en lugar de adosada, el proyecto de edificación podrá ser indivualizado.

_En referencia a los sótanos o semisótanos de viviendas unifamiliares, éstos no computarán en cuanto a aprovechamientos cuando cumplan las determinaciones de la ordenanza sobre altura de edificación incluida en la modificación puntual del P.G.O.U. sobre alturas de edificación.

_Aquellos semisótanos de viviendas unifamiliares que no cumplan las determinaciones anteriores serán considerados como planta baja, y computará a efectos de aprovechamientos, conforme a las determinaciones de la ordenanza sobre altura de edificación incluida en la modificación puntual del P.G.O.U. sobre alturas de edificación.

_En referencia a las entrecubiertas de viviendas unifamiliares, éstas no serán consideradas como planta ni computarán como aprovechamientos en aquellos casos en que se cumplan las determinaciones del artículo 9 de la ordenanza de edificación incluida en la modificación puntual del P.G.O.U. sobre alturas de edificación.

_Aquellas entrecubiertas de viviendas unifamiliares que no cumplan las determinaciones anteriores, serán consideradas como una planta más y computarán como aprovechamiento.

_La altura de la edificación del edificio residencial colectivo se computará desde la plaza pública, pudiendo quedar parte del sótano, destinado a garaje, visto, debido al fuerte desnivel de la unidad.

_La ocupación en sótano o semisótano en viviendas unifamiliares podrá ser diferente al de plantas elevadas, no superando en cualquier caso las alineaciones máximas fijadas.

_Se permiten construcciones ligeras tales como escaleras, terrazas, porches, marquesinas, etc. fuera de las alineaciones máximas. Así mismo se permiten vuelos que sobresalgan de las alineaciones máximas.

_La manzana M1 destinada a uso residencial colectivo para viviendas de protección oficial, tiene una ocupación en planta baja y superiores menor que la parcela, pudiendo ocuparse ese resto de parcela con propuestas edificatorias tipo marquesina, porche o similar. La edificación en sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela.

_La modificación de la ordenación propuesta en las manzanas podrá realizarse mediante Estudio de Detalle, respetando en cualquier caso tanto la altura máxima, como el número máximo de viviendas y el aprovechamiento asignado.

_En el resto de las determinaciones será de aplicación toda la normativa autonómica y municipal que corresponda en cada caso.

2.5. Normas Generales de Urbanización.

2.5.1. Normas Generales de Urbanización.

Las obras de urbanización se realizarán conforme a las determinaciones de este Plan Parcial.

_La pavimentación del bulevar tendrá un tratamiento diferenciado cuidando especialmente los pasos de los viales en esos puntos, procurando destacar el carácter peatonal sobre el rodado.

_En el diseño de la jardinería y el arbolado serán fundamentales las consideraciones sobre su mantenimiento. Así como se procurará, como criterio general, elegir plantaciones autóctonas y plantas adaptadas a la climatología local.

_El Proyecto de Urbanización se redactará cumpliendo las determinaciones de la Normativa Urbanística General y Ordenanzas del P.G.O.U. de Estella.

_El Proyecto de Urbanización se atendrá al cumplimiento de la Ley Foral 4/1998 sobre barreras físicas, así como al Reglamento que la desarrolla Decreto Foral 154/89, y sus posteriores modificaciones, en concreto la Ley Foral 22/2003 de 25 de marzo.

_El Proyecto de Urbanización seguirá los esquemas de infraestructuras planteados en este Plan Parcial adecuándolos en su caso, a los Proyectos específicos y siguiendo las pautas de calidad que son exigibles en el municipio de Estella a las infraestructuras de aguas, saneamiento, recogida de aguas pluviales, suministro de energía eléctrica, iluminación etc.

A continuación se explican los esquemas de desarrollo de las diferentes infraestructuras urbanas que deberá desarrollar el Proyecto de Urbanización.

3. Propuesta de gestión.

En el plazo máximo de un año a partir de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial, deberá estar redactado y presentado para su tramitación el Proyecto de reparcelación.

El Proyecto de Urbanización, que será único para toda la unidad de ejecución, salvedad hecha de los Proyectos de Obras o de Urbanización de los sistemas generales, podrá tramitarse paralelamente al Proyecto de reparcelación, siendo en cualquier caso necesario la aprobación de éste para la aprobación del Proyecto de Urbanización.

Para poder edificar en la unidad de ejecución serán requisitos previos, la aprobación definitiva del Plan Parcial y del Proyecto de Urbanización; y ser firme en vía administrativa los acuerdos de aprobación del Proyecto de reparcelación.

Las obras de urbanización podrán simultanearse con la edificación. Esta simultaneidad de las obras quedará regulada mediante los acuerdos que se establezcan en la fase de urbanización.

El sistema elegido es el Sistema de Compensación.

El Proyecto de Urbanización será único, y su ejecución se realizará en una única fase.

Se ha definido Parcela Urbanística como la actuación edificatoria mínima que requiere un único proyecto de edificación.

En cualquier caso se pone un plazo máximo de 4 años de fecha límite para que los mecanismos de gestión estén ejecutados y por tanto cedidos al Ayuntamiento y Gobierno Foral los suelos legalmente establecidos en el Plan Parcial.

4. Plan de etapas.

El Proyecto de Urbanización será único, y su ejecución se realizará en una única fase, debiendo el Ayuntamiento hacerse cargo de los costes correspondientes a la urbanización de los sistemas generales.

En cualquier caso se pone un plazo máximo de 4 años de fecha límite para que los mecanismos de gestión estén ejecutados y por tanto cedidos al Ayuntamiento y Gobierno Foral los suelos legalmente establecidos en el Plan Parcial.

Estella, 25 de abril de 2005
La Alcaldesa, M.ª José Fernández Aguerri.

Código del anuncio: L0511295