Anuncio

BOLETÍN Nº 134 - 27 de junio de 2023

1. Comunidad Foral de Navarra

1.3. Ordenación del Territorio y Urbanismo

RESOLUCIÓN 106E/2023, de 14 de junio, de la directora general de Ordenación del Territorio, por la que se aprueba definitivamente la modificación del Proyecto de Reparcelación del AR-2 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, relativa a la parcela P-1, en el término municipal de Burlada, promovida por Pamplona Distribución S. A.

Mediante Resolución 145/2011, de 22 de febrero, del director general de Vivienda y Ordenación del Territorio se aprobó definitivamente el Proyecto de Reparcelación del Área de Reparto II del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Erripagaina, promovido por la Junta de Compensación de dicha área.

Por Acuerdo del Gobierno de Navarra, de 21 de diciembre de 2022, se aprobó el expediente de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, relativo a la reordenación del AR-2, promovida por la mercantil "Pamplona Distribución S. A."

Con fecha 10 de febrero de 2023, por Pamplona Distribución S. A. se presenta instancia de solicitud para la tramitación de la modificación del Proyecto de Reparcelación de la unidad AR-2 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina.

Mediante Resolución 53E/2023, de 28 de marzo, de la directora general de Ordenación del Territorio, se aprobó inicialmente la modificación del Proyecto de Reparcelación del AR-2 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, relativa a la parcela P-1, en el término municipal de Burlada, promovida por Pamplona Distribución, S. A.

Dicha resolución fue publicada en el Boletín Oficial de Navarra número 76, de 14 de abril de 2023 y en los diarios editados en Navarra el 15 de abril de 2023, sometiendo el expediente a los trámites simultáneos de información pública y audiencia al Ayuntamiento afectado.

Con fecha 4 de mayo de 2023, la mercantil promotora ha aportado nueva documentación corregida en atención a las consideraciones de la resolución de aprobación inicial.

Durante el plazo habilitado al efecto, el Ayuntamiento de Burlada ha presentado un escrito de alegaciones, cuya contestación se adjunta como anexo a esta resolución.

Analizada la documentación presentada, el 30 de mayo de 2023, el Servicio de Territorio y Paisaje emite un requerimiento en el que se señalan aspectos a mejorar con carácter previo a la resolución del expediente.

En respuesta, con fecha 31 de mayo de 2023, Pamplona Distribución, S. A. aporta nueva documentación corregida en atención al requerimiento emitido.

El documento técnico presentado se ha alterado respecto al sometido a información pública en coherencia con las determinaciones de la citada resolución.

Sin embargo, analizada la documentación presentada, se ha observado la siguiente errata o aspecto menor de necesaria subsanación:

−La memoria, en su apartado 4, señala que "El aprovechamiento que le corresponde al Ayuntamiento de Burlada es el 10% del incremento del aprovechamiento, es decir: (55.573,48 Uas - 33.336,53 Uas) x 10% = 2.223,69 Uas, que dividido entre el coeficiente de vivienda VPO, se corresponde con 4.006,58 m²c de VPO (2.223,69 Ua/ 0,555Ua/m²c), obtenidos según este sistema de coeficientes basado en los valores y costes actuales de mercado, resultando de la aplicación de los nuevos coeficientes una mayor cesión de aprovechamiento a favor del Ayuntamiento de Burlada."

La frase final del párrafo reproducido es errónea, la cesión de aprovechamiento al Ayuntamiento no varía (continúa siendo 2.223,69 UAs, resultado del 10% del incremento de aprovechamiento), lo que sí que se incrementa es la superficie edificable de vivienda VPO adjudicada al Ayuntamiento.

Procede su corrección de oficio, de manera que en la frase indicada donde dice aprovechamiento diga edificabilidad.

El documento no ha sufrido otras alteraciones desde su aprobación inicial que las derivadas de las correcciones anteriores y de la estimación de las alegaciones. De este modo, se adecua a las disposiciones del TRLFOTU.

Visto el informe del Servicio de Territorio y Paisaje de fecha 13 de junio de 2023 y de conformidad con el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobado por Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, y en virtud de las facultades que tengo conferidas por Decreto Foral 262/2019, de 30 de octubre, por el que se aprueba la estructura orgánica del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos,

RESUELVO:

1.º Admitir a trámite y resolver las alegaciones presentadas en los términos expuestos en el anexo que acompaña a esta resolución.

2.º Aprobar definitivamente la modificación del Proyecto de Reparcelación del AR-2 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Ripagaina, relativa a la parcela P-1, en el término municipal de Burlada, promovida por Pamplona Distribución S. A.

3.º Publicar la presente resolución en el Boletín Oficial de Navarra, para su general conocimiento.

4.º Notificar la presente resolución al Ayuntamiento de Burlada / Burlata, al Registro de la Propiedad de Aoiz y a la promotora del expediente, a los efectos oportunos.

5.º Señalar que contra esta resolución, que no agota la vía administrativa, las personas interesadas en el expediente que no sean Administraciones públicas podrán interponer recurso de alzada ante el consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, en el plazo de un mes.

Las Administraciones públicas podrán interponer recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, sin perjuicio de poder efectuar el requerimiento previo ante el Gobierno de Navarra en la forma y plazo determinados en el artículo 44 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

Los plazos serán contados desde el día siguiente a la práctica de la notificación de la presente resolución o, en su caso, publicación en el Boletín Oficial de Navarra.

Pamplona, 14 de junio de 2023.–La directora general de Ordenación del Territorio, Izaskun Abril Olaetxea.

ANEXO.–INFORME DE ALEGACIONES

Con fecha 12 de mayo de 2023, el Ayuntamiento de Burlada ha presentado un escrito en el que se formulan tres alegaciones, las cuales se desglosan y responden a continuación:

1.º Inconsistencia de establecer como uso característico (valor 1) un uso inexistente en la ordenación, con un valor que, además, ha perdido su vigencia.

En este apartado del escrito de alegaciones, entre otros aspectos se defiende lo siguiente:

"En el presente caso, [... ] se toma como referencia el valor de los ‘locales comerciales de 100 a 1.000 m²’, cuando tal uso no existe, ni en el área de reparto que se reparcela, ni en todo el ámbito del PSIS Ripagaina.

Es cierto que así lo hace el PSIS, pero ello no es óbice para que el Proyecto de Reparcelación proceda a su revisión, siempre manteniendo inalterados el aprovechamiento total y la edificabilidad asignada por el planeamiento. [... ].

Como decíamos, en la ordenación ha desaparecido el centro comercial, y, con él, la posibilidad de que existan locales comerciales de 100 a 1000 m². No tiene sentido alguno hacer el cálculo de cuál sería su hipotético valor en el mercado, cuando no existe este producto, ni puede existir en el futuro.

Y, si bien pudo llegar a aceptarse por esta Administración la tesis mantenida en la modificación del PSIS a los efectos de calcular el incremento de aprovechamiento como se decía en dicho instrumento1, esta consideración no puede hacerse extensible al proyecto reparcelatorio, que ha de efectuar un análisis exhaustivo de la vigencia de los coeficientes para garantizar la justa distribución de beneficios y cargos."

Respuesta:

Esta cuestión ya fue objeto de valoración y desestimación en el Acuerdo del Gobierno de Navarra, de 21 de diciembre de 2022, por el que se aprobó el expediente de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (MPSIS) de Ripagaina, relativo a la reordenación del AR-2, promovida por la mercantil "Pamplona Distribución S. A.", dado que el Ayuntamiento de Burlada ya alegó la elección del uso característico en el apartado D.4 de su escrito de alegaciones presentado a la MPSIS.

Sin embargo, en la medida que el artículo 150.1 del TRLFOTU establece como contenido preceptivo de los Proyectos de Reparcelación el estudio de adecuación de los coeficientes de homogeneización, procede dar respuesta nuevamente a la alegación arriba resumida.

Si bien es cierto que establecer el uso característico en atención a los usos mayoritarios de la ordenación es una buena práctica y más coherente, ello no resulta relevante dado que los coeficientes de homogeneización son una expresión de una proporción entre valores, de manera que la proporción se mantiene independientemente de a cuál se asigne el valor 1.

Asimismo, tal y como se indicó en el citado Acuerdo del Gobierno de Navarra "el planteamiento del documento es coherente con el planeamiento vigente y no incumple ninguna determinación legal vigente sobre la asignación de coeficientes de homogeneización y, en concreto, en la asignación del coeficiente 1 a ningún uso."

Al respecto, en el apartado 6.5 de la memoria de la MPSIS se explica que "pese a que en la propuesta de modificación el uso y tipología que es el característico en el planeamiento vigente en el AR-2 no se ha previsto en ninguna de las nuevas parcelas, se ha optado por mantenerlo como uso y tipología característico de la propuesta de cara a poder comparar los aprovechamientos homogeneizados de partida y finales, y cuantificar el incremento de aprovechamiento referido a las unidades de aprovechamiento del mismo uso y tipología."

A más abundamiento, la promotora informa desfavorablemente la solicitud indicando lo siguiente:

"De lo anterior se deriva que no es posible trasladar directamente el número de Uas de cesión al Ayuntamiento de Burlada (2.223,69 Uas del uso comercial entre 100 m²c y 1.000 m²c, según el sistema de coeficientes del PSIS aprobado) desde un sistema de coeficientes a otro totalmente distinto (2.223,69 Uas del uso residencial libre) tal como se propone en la alegación de Burlada.

Además, en este caso, si se cambiara el sistema de valores y coeficientes, tal y como solicita el Ayuntamiento en su alegación, habría que volver a valorar cuál es el incremento de valor de la modificación del PSIS en relación con el planeamiento anterior, porque todos los valores y coeficientes deberían recalcularse en base al nuevo sistema de valores y coeficientes.

En una primera estimación, el aprovechamiento en Uas del uso característico residencial libre del PSIS 2010 no serían 33.336,53 Uas sino 56.532,83 Uas lo que reduciría en exceso y artificialmente el incremento de aprovechamiento del PSIS 2022 en relación con el planeamiento vigente.

En consecuencia, no es posible cambiar el uso característico al que se aplica el coeficiente 1,00 y mantener el número de Uas a ceder al Ayuntamiento porque se estaría cambiando radicalmente todo el sistema de valores y coeficientes que se ha aprobado definitivamente.

Por tanto, se propone el mantenimiento del uso característico en el uso comercial entre 100 m²c y 1.000 m²c para no modificar el número de Uas de cesión, como ya concluyó la Administración Foral al aprobar la modificación del PSIS en 2022, toda vez que la opción propuesta por el Ayuntamiento de Burlada en su alegación resulta mucho más compleja e incierta al tener que volver a calcular también necesariamente el aprovechamiento asignado por el PSIS de 2010 al ámbito del AR-2, pero con los nuevos coeficientes de cada uso, modificando el aprovechamiento inicial de partida y, también el incremento derivado de la modificación del PSIS 2022."

Propuesta: procede desestimar la alegación.

2.º La necesidad de revisar los coeficientes de homogeneizacion y propuesta asociada.

El Ayuntamiento "considera imprescindible llevar a cabo un análisis de la vigencia de los coeficientes, proponiéndose su actualización conforme a valores reales de mercado contrastados por esta Administración en línea con lo ya alegado por este Ayuntamiento a la aprobación inicial de la modificación del PSIS, y que mantendrían inalterada la edificabilidad y aprovechamiento total, siendo además coherente con las técnicas urbanísticas y usos realmente propuestos."

Y propone los siguientes coeficientes, en base al valor de mercado del producto inmobiliario final y los costes de construcción y promoción:

Concluye indicando que: "Claramente el sistema planteado resulta erróneo y dista de ser equitativo en el reparto, aparte de poner en cuestión la viabilidad de la unidad planteada, por lo que el Ayuntamiento de Burlada solicita se adopte el planteado por él en esta alegación."

Respuesta:

La mercantil promotora, en su informe de alegaciones, defiende que "Si bien es cierto que la legislación vigente prevé que el reajuste de coeficientes se lleve a cabo en el proyecto reparcelatorio solo en el caso de que se acredite la pérdida de vigencia de la equivalencia de los valores, y que el escaso tiempo transcurrido entre la aprobación del planeamiento y del proyecto de reparcelación no debería haber supuesto la pérdida de vigencia de aquéllos, los significativos incrementos de costes de materiales de construcción, el notable incremento del IPC, el aumento continuado de los tipos de interés del mercado hipotecario, el importante incremento del módulo ponderado aplicable a la vivienda protegida en 2023 (+9,9% en relación al módulo del año 2022) y, en general, la situación de incertidumbre en el mercado inmobiliario, obligan a llevar a cabo en este momento un ajuste en todos los valores con el objeto de garantizar una justa equidistribución."

De este modo, propone un nuevo sistema de valores justificado en base al motivo arriba indicado.

Además, aporta Resolución de Alcaldía número RESALCAL/2023/677/, de 24 de mayo de 2023, por la que se expresa su "conformidad a la propuesta de resolución de alegaciones elaborada por el equipo redactor".

De este modo, de acuerdo con el artículo 150.1 del TRLFOTU, el documento presentado el 31 de mayo de 2023 incorpora el estudio de adecuación de los coeficientes de homogeneización mediante un nuevo cálculo de los valores de repercusión unitarios de suelo urbanizado, acreditando la pérdida de la vigencia de la equivalencia de los valores y reajustándolos en base a los motivos arriba reproducidos (también incluidos en el propio documento).

Así, el documento justifica que "se ha calculado un sistema de coeficientes en el que todos y cada uno de ellos son proporcionales a los valores de repercusión unitarios de cada uso y tipología y de su multiplicación por la superficie edificable de cada uso se obtiene un aprovechamiento total de 55.573,48 Uas para el ámbito del AR-2, igual al establecido en el PSIS vigente". Esto se refleja en la siguiente tabla, extraída del apartado 4 de la memoria:

Por tanto, se da cumplimiento a lo dispuesto en el referido artículo 150.1 que habilita al Proyecto de Reparcelación a reajustar los coeficientes de homogeneización "sin que en ningún caso se incremente ni reduzca el aprovechamiento total a reparcelar ni la edificabilidad establecida por el planeamiento que se ejecuta."

Es decir, se mantiene el aprovechamiento total a reparcelar, establecido en el artículo 112 de la normativa urbanística de la modificación del PSIS de Ripagaina aplicable para el ámbito, así como la edificabilidad establecida para cada unidad morfológica en sus correspondientes fichas urbanísticas particulares.

Propuesta: procede estimar parcialmente la alegación.

3.º Necesidad de completar la descripción de fincas y subsanación errores detectados.

El Ayuntamiento de Burlada "considera necesario completar la descripción de las fincas resultantes [... ] Así:

3.1. [... ] Se considera necesario que la descripción de cada finca incorpore el porcentaje de participación de cada finca en la cuenta de liquidación.

3.2. En la descripción de las fincas no se incorpora referencia alguna al uso previsto en el planeamiento (y en la propia reparcelación), a la edificabilidad y aprovechamiento asignado, al número máximo de alturas ni al número máximo de viviendas permitido en cada finca resultante. [... ].

3.3. Por último, existe un error en la descripción de todas las fincas, al remitirse a "las determinaciones establecidas en el apartado 10.1 (Régimen Jurídico) de esta reparcelación". Sin embargo, el régimen jurídico se encuentra en el apartado 9 [... ]".

Respuesta:

En relación a los puntos 3.1. y 3.2 de la alegación, la Resolución 53E/2023, de 28 de marzo, de la directora general de Ordenación del Territorio por la que se aprueba inicialmente la modificación del Proyecto de Reparcelación, entre los aspectos que señalaba para completar o corregir el documento ya exigía añadir en la descripción de las parcelas resultantes expresión del aprovechamiento urbanístico y referencia a la cuota de participación (%) de cada una.

Por tanto, se asiente con el Ayuntamiento en la necesidad de completar la descripción de parcelas resultantes en los términos señalados. Ello es conforme con el artículo 82 del Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, que establece el contenido del proyecto de reparcelación.

El documento presentado el 31 de mayo de 2023 ha sido corregido en estos términos, de manera que se añade expresión del aprovechamiento urbanístico y referencia a la cuota de participación (%) en la descripción de las parcelas resultantes.

Sin embargo, el resto de parámetros urbanísticos que sugiere el Ayuntamiento en su alegación (edificabilidad, número máximo de alturas, número máximo de viviendas) no responden al contenido preceptivo para el proyecto de reparcelación, por lo que se considera innecesario su inclusión.

Por otro lado, respecto al error observado en el punto 3.3, se ha comprobado que en el documento presentado el 31 de mayo de 2023 ya se encuentra corregido.

Propuesta: procede estimar el primer y tercer punto de la alegación y estimar parcialmente el segundo.

Código del anuncio: F2309191