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BOLETÍN Nº 56 - 24 de marzo de 2015

2. Administración Local de Navarra

2.2. Disposiciones y anuncios ordenados por localidad

CORELLA

Aprobación definitiva del Plan Parcial AR-5 del Plan Municipal

El Pleno del Ayuntamiento de Corella en sesión celebrada el día 12 de febrero de 2015, aprobó definitivamente el Plan Parcial del Area de Reparto 5 del Plan Municipal instado por Zesa North Inmobiliaria, S.L. y S. y T. Iruona, S.L., cuyo texto se transcribe a continuación:

JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DEL PLAN PARCIAL

El Área de Reparto AR-5 se encuentra situada al este del casco urbano de Corella, en el paraje denominado “Ombatillo”, y abarca las parcelas 511, 512, 654, 659 y 660 del polígono 17 y las calles adyacentes, conforme se refleja en los planos adjuntos.

El documento de Modificación Puntual del Plan Municipal de Corella aprobado definitivamente con fecha 19 de abril de 2010, identificó los suelos objeto del presente Plan Parcial como Área de Reparto AR-5, estableciéndolos como suelo Urbanizable, con uso global de servicios terciarios, prohibiendo el uso residencial en el ámbito.

Se establecía la necesidad de resolver su ordenación mediante el correspondiente Plan Parcial, remitiéndose a los estándares legales en cuanto a densidades, módulos de reserva y demás cuestiones a determinar.

Actualmente el Ayuntamiento y promotores privados, como propietarios de los suelos de la AR-5, pretenden ordenarlos para poder ubicar en los mismos un área de servicios terciarios, para lo cual desarrollan el presente Plan Parcial para su tramitación.

Se justifica la elección de esta área para dicho fin por su cercanía al centro de Corella y proximidad al actual polígono industrial de la población, así como por la facilidad de acceso al sector, desde la carretera NA-161 Cintruénigo-Rincón del Soto.

INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Características del ámbito y su entorno

El ámbito en que se ubica el área de reparto AR-5 tiene una superficie de 14.335,63 m², tratándose de un terreno de orografía sensiblemente llana. Se trata de terrenos sin uso actualmente, aunque con anterioridad estuvieron destinados al uso agrícola.

Los terrenos se sitúan en el paraje llamado “Ombatillo”, localizado al este del casco urbano de Corella, en el límite con el suelo urbano consolidado y próximo al suelo urbanizable industrial (actual Polígono Industrial y AR2).

Al noroeste de las parcelas se emplaza el suelo residencial, una zona de vivienda de tipo unifamiliar en baja densidad; al suroeste el Polígono Industrial de Corella, y su ampliación a través de la AR2; al sur se disponen grandes parcelas industriales que el planeamiento municipal ha recogido como suelo urbano consolidado; al norte, algo más distante, se localiza una franja alineada con la carretera Cintruénigo-Rincón de Soto con naves de carácter terciario-industrial. Por tanto, podemos definir la zona como un área mixta donde se emplazan actividades de tipo residencial, industrial y comercial.

Los terrenos limitan al noroeste con un camino llamado “Camino de Morterete”, que supone la prolongación rural de la Avenida del Villar, vial que comunica directamente con el centro de Corella. Al oeste, se encuentra la carretera NA-161, Cintruénigo-Rincón del Soto. Al sur limita con una parcela industrial de gran superficie destinada a la producción de prefabricados de hormigón (Selfhor).

El conjunto de las parcelas presentan forma triangular y apenas ofrecen pendiente.

Usos, edificaciones e infraestructuras existentes

El ámbito de desarrollo de la AR-5 se trata de un solar vacío, un erial sin uso determinado. No existen edificaciones en el ámbito de actuación.

Actualmente los terrenos disponen de acceso rodado desde la carretera NA-161 (Cintruénigo-Rincón del Soto).

Como servicios urbanísticos existentes, hay que señalar que los terrenos disponen de: abastecimiento de agua corriente sanitaria desde la red pública, con acometida dentro del ámbito, esta red está abastecida en la zona por un depósito situado en el cercano polígono industrial. Cuenta, también, con acometida de gas, saneamiento de pluviales y fecales, electricidad y telecomunicaciones a las redes que discurren por la Avenida del Villar. Las acometidas interiores al ámbito se ejecutaron recientemente, aprovechando las obras de la rotonda existente al norte.

Las redes actuales tienen capacidad suficiente para las necesidades demandadas por la nueva implantación de uso terciario. Se recogen las mismas en los planos de esquemas de urbanización, con sus diámetros y características.

Estructura de la propiedad del suelo

La superficie objeto del Plan parcial abarca las parcelas catastrales antes mencionadas, de las que se sustrae la superficie expropiada para la ejecución de una rotonda, en el cruce del Camino de Morterete-Avenida del Villar y la NA-161, y que queda afecta por el Expediente de Expropiación para el Proyecto de Obras de la Reforma de la Avenida de Villar.

Según información facilitada por el Registro de la Propiedad de Tudela, la superficie de las parcelas 511, 512, 654, 658, 659 y 660 del polígono catastral número 17, suman un total de 12.735,98 m², se incluye en el ámbito del sector el camino de Morterete, que facilita el acceso a estas parcelas, con lo que el total de la superficie objeto de modificación es de 14.335,63 m².

Los propietarios afectados por este ámbito son:

–El mayoritario lo constituyen terrenos de las parcelas catastrales 511, 512, 654, 658, 659 y 660 del polígono 17, con un total de 12.739,50 m²s, propiedad de las empresas:

• Zesa North Inmobiliaria, S.L., con domicilio a efecto de notificaciones en Avenida Escudero número 41, 31591 de Corella (Navarra), y
• Servivios y Transportes Iruona, S.L., con domicilio en calle Monte Malkaitz número 7, 31620 de Gorraiz (Navarra).

–El resto lo constituyen los terrenos del Camino de Morterete, con una superficie de 1.596,13 m²s, propiedad del Ayuntamiento de Corella, con domicilio en Plaza España s/n, 31591 de Corella (Navarra).

Las empresas Zesa North Inmobiliaria, S.L. y Servicios y Transportes Iruona, S.L., son copropietarias de una superficie total de 12.739,50 m², que suponen el 88,866% del ámbito. El Ayuntamiento de Corella es propietario de una superficie de 1.596,13 m², que suponen el 11,134% de los terrenos.

El cuadro resumen de propiedades y propietarios es:

Determinaciones urbanísticas vigentes en el sector

La Modificación del Plan General de Corella de 2010 delimita el Área de Reparto “AR-5 Servicios Terciarios” con las siguientes determinaciones de ordenación urbanística estructurantes:

Artículo 23.bis. AR-5 “Servicios Terciarios”.

Determinaciones particulares

Identificacion.

–Área de Reparto constituida por Suelo Urbanizable Sectorizado y Uso Global Servicios Terciarios. No se adscriben Sistemas Generales.

Descripción.

–Suelo de usos terciarios localizado junto a los suelos consolidados Residenciales e Industriales, situadas entre la Carretera NA-161 de Rincón del Soto y el límite oeste del suelo urbano con el suelo no urbanizable en el Paraje Ombatillo.

–Se define como “Servicio Terciario” aquel que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, empresas u otros organismos. Incluye: hostelería y hospedaje (cuando el servicio se destina a proporcionar servicios relacionados con la expedición de bebidas, la restauración y/o proporcionar alojamiento temporal a las personas), comercial (cuando el servicio terciario se destina a proporcionar mercancías al público mediante ventas al por menor), administrativo (cuando el servicio corresponde a las actividades terciarias que se dirigen como función principal prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros) y servicios infraestructurales (cuando el servicio se vincula a las infraestructuras tales como suministro de agua o energía, saneamiento, teléfono, transporte terrestre o ferroviario, etc.).

A) Régimen General.

–El Régimen General del Área de Reparto es el determinado por los artículos correspondientes de la LFOTU y Reglamentos que las desarrollan.

–Régimen de usos:

• Queda expresamente prohibido el Uso Residencial.
• El resto de usos queda sujeto al régimen de compatibilidad de usos de la normativa general del Plan Municipal de Corella.

B) Normas de calidad.

La ubicación del suelo reservado para equipamientos, cesiones, servicios y zonas verdes la realizará el Planeamiento de Desarrollo del Sector –Plan Parcial–, que observará las siguientes condiciones:

–Se ha de tratar de conseguir la máxima accesibilidad a estos espacios desde el viario existente y proyectado.

–No se ubicarán en zonas residuales.

C) Normas de diseño.

–La edificación se retranqueará 25 m de distancia a la línea exterior de delimitación de la calzada de la NA-161.

–Se define el Camino del Morterete como elemento viario de ordenación estructurante, así como la reserva de suelo para el futuro desdoblamiento de la Avenida de Navarra en el Área, en continuidad con el recientemente aprobado Proyecto de Urbanización de la misma.

–Se asumirán las recomendaciones del informe sobre capacidad de las vías de acceso, por tanto, los viales de entrada y salida contarán con una anchura mínima de 4 m y se reducirá la dimensión de la isleta central a 10 m de diámetro mediante cebreado.

D) Normas de actuación.

–Este suelo resolverá su ordenación a través de la redacción del correspondiente Plan Parcial, remitiéndose a los estándares legales en cuanto a densidades, módulos de reserva y demás cuestiones a determinar.

–El Plan Parcial que desarrolle el ámbito incluido en este expediente deberá incorporar la definición de las conexiones viarias en el interior del mismo. El Plan Parcial será informado por el Departamento de Obras Públicas, Transporte y Comunicaciones de forma previa a su aprobación definitiva.

–En caso de que se intensificara el tráfico se preverán segundos carriles en las entradas y se realizarán aforos en la intersección para conocer la distribución de tráfico.

–Se presentará ante el Departamento de Obras Públicas el anteproyecto de conexiones viarias de forma previa a su ejecución.

–La ejecución de los accesos será previa a los proyectos de urbanización, y su conservación y mantenimiento competencia del titular de los accesos.

OBJETIVOS Y CRITERIOS DEL PAN PARCIAL

El objetivo del Plan Parcial para el ámbito de la AR-5 es posibilitar en el área a desarrollar la implantación de actividades de servicios terciarios, por su idoneidad en cuanto a situación del sector respecto al centro de Corella y su comarca.

Los criterios de ordenación seguidos en el Plan Parcial han sido:

–Conformar dos edificios sencillos, diferenciables y compatibles, bien visibles desde las vías de comunicación adyacentes y desde la rotonda,

–Concentrar la mayor parte de la edificación en el límite Sur, cerrando visualmente el sector a las vistas de la empresa sita al Sur, que podían degradar el aspecto general del polígono de servicios terciarios;

–Ordenar los accesos rodados de modo que sólo se hagan desde el camino de Morterete (con menos tráfico que la avda. de Navarra) y que haya sólo una entrada y una salida, con carriles de deceleración/incorporación que no dificulten el tránsito rodado por dicho camino;

–Ordenar la circulación interior de modo que todas las vías sean de un único sentido, para minimizar cruces y peligros;

–Unificar las zonas verdes en el lado Este del sector, en los límites con la Avda. de Navarra y la rotonda existentes.

JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA

Aspectos generales

Se ha ordenado el área siguiendo las indicaciones recogidas en la Modificación del Plan Municipal y los criterios del presente Plan Parcial, cumpliendo, entre otras, con las siguientes determinaciones de rango superior:

–A efectos de gestión urbanística, todo el ámbito de la AR-5 constituye una única Unidad de Ejecución, con idéntica denominación: AR-5.

–El camino del Morterete queda definido como elemento viario de accesos al interior del sector. Se crea un tercer carril como vía de acceso al sector, mediante el cual se resuelven las entradas y salidas del mismo, minimizando el riesgo de accidentes de tráfico. Se mantiene inalterada la glorieta actual.

–Se delimita la reserva de suelo para el futuro desdoblamiento de la Avenida de Navarra, concretándose en la cesión de una banda de 2 m de anchura que, junto con la franja de terreno no pavimentado existente paralela a la avenida pero fuera de este sector, permitirá la creación de un nuevo carril cuando el tráfico que discurre por esta avenida lo aconseje.

–La edificación se separará, al menos 25 m de la Avenida de Navarra y de la rotonda, conforme se aprecia en el plano de Alineaciones.

–La zona de aparcamiento planteada tiene capacidad para unas 142 plazas, cumpliendo holgadamente las previsiones establecidas en la normativa vigente.

Descripción de la propuesta de ordenación

Se concentra toda la edificabilidad en dos edificios alargados, separados entre sí, con una amplia playa de aparcamientos entre medio.

El edificio mayor ocupa el frente Sur del sector, proporcionando una fachada representativa al sector (126,70 metros lineales), que conviene tenga un tratamiento unitario, para dar buena imagen pública del conjunto. Este edificio oculta las vistas sobre la industria existente al Sur, poco atractivas. A su lado Este se ubica un jardín que amabiliza la imagen de esta fachada y permite su uso al servicio de la clientela, tal como terraza con mesas, juegos infantiles, eventos destacados, etc.

El edificio menor, sito en el centro del triángulo, por la edificabilidad adjudicada, en su mayor parte se construirá en planta baja, permitiéndose algo de edificación en planta elevada (sin superar los 10 m de altura) que dé cabida a algún elemento representativo o propagandístico de este sector Terciario, o a otro uso complementario diferente y atractivo, bien visible desde la rotonda cercana.

La cesión para Equipamiento Polivalente se ubica en el lado Oeste del área, dado que se desconoce el uso final de esa parcela, su forma triangular e independiente del resto de la edificación, posibilita darle la forma que necesite el edificio singular que en ella tendrá cabida: bar, o cafetería, o restaurante, o banco, o guardería infantil, o... En principio se prevé la ocupación total en planta baja, aunque, mediante un Estudio de Detalle, se puede adaptar su ocupación real a las necesidades del uso concreto que se proyecte.

Se independizan los puntos de entrada y de salida al aparcamiento, separándolos entre sí, para evitar interferencias entre dos tráficos diferenciados. La anchura del Camino del Morterete, definida en el Planeamiento vigente con un mínimo de 8,00 metros, se amplía a 9,00 metros, dando cabida a los tres carriles necesarios para una buena conexión rodada mediante un carril intermedio de deceleración que hace compatibles, de manera casi independiente, los tráficos de paso de los de entrada-salida al Sector.

La circulación interior se resuelve mediante calles de dos carriles pero de un solo sentido, evitando cruces que generen riesgos.

Se crean unas 142 plazas de aparcamiento al aire libre, que rodean a los edificios, facilitando la proximidad entre aparcamiento y comercio. El edificio planificado en el centro del sector permite, mientras no se construya, su uso como aparcamiento complementario, con capacidad para otras 90 plazas más, en continuidad con el resto del viario y aparcamiento interior.

Estos criterios aplicados se concretan en la siguiente tabla de superficies desglosadas por superficies y usos:

Cumplimiento del Artículo 23-bis. AR-5 “Servicios Terciarios”

Cumplimiento de determinaciones particulares de AR-5

A) Régimen general: Queda expresamente prohibido el uso residencial.

B) Normas de calidad: Las zonas verdes se han organizado distribuyéndolas de modo que queden próximas a los edificios, para facilitar su acceso a los usuarios. Se vegetarán de modo que no constituyan obstáculos visuales para que los edificios y el aparcamiento sean visibles y entendibles desde el viario exterior. Constituyen, también, bandas de seguridad frente a las carreteras que circundan el sector.

C) Normas de diseño: Las alineaciones de la edificación se retranquean una distancia de 25 metros a la línea exterior de delimitación de la calzada de la NA-161(Avenida Villar).

El Camino del Morterete se mantiene como elemento viario estructurante, consolidándolo como única vía de acceso al sector, ampliando los carriles actuales a 3 m de anchura (actualmente son de 2,50 m), y dotándolo de un tercer carril de 3 m, para incorporación - desviación, de modo que los accesos al sector no dificulten su uso actual como vía de conexión comarcal. A la conexión del C.º Morterete con la rotonda, que ahora dispone de un carril de 4 m de anchura, se le añade un segundo carril de 4 m para facilitar los movimientos de incorporación a la rotonda tanto del tráfico rodado procedente del Camino propiamente dicho como el procedente del sector Terciario. Se cede una banda de suelo de unos dos metros de anchura, para la futura ampliación de la Avda. de Navarra.

D) Normas de actuación: El Plan Parcial aquí presentado define las conexiones viarias del sector tanto con el Camino del Morterete como el viario interior necesario para el correcto funcionamiento del mismo.

Cumplimiento de cesiones para dotaciones y servicios
(Artículo 53 LOFTU y LF 6/2009)

Superficie de zonas verdes: 1.652 m² > 10% sector (artículo 53.4.c de LF 6/2009).

Aparcamientos: 142 plazas.

–> 96 (1 plaza/70 m²c, según artículo 26 de Decreto Foral 589/1999).

–130 planteadas en la Modificación del ámbito. Equipamiento polivalente: 575,00 m²s > 573,44 m²s = 4% (artículo 53.4.c Ley Foral 6/2009).

Equipamiento educativo o/y sanitario: no ha lugar en este sector.

Dotación supramunicipal (banco foral residencial): no ha lugar en este sector.

CUADROS DE CARACTERÍSTICAS

En función de las parcelas aportadas y en cumplimiento de los estándares establecidos por ley, este Plan Parcial obtiene las siguientes tablas de aprovechamiento y superficies.

Determinaciones de ordenación urbanística

Justificación de aprovechamientos urbanísticos

Dado que todo el solar edificable para usos terciarios es ocupable por la edificación, en principio y a tenor de lo manifestado por el Ayuntamiento en su Acuerdo de 19 de julio de 2013, no se considera que consuma aprovechamiento aquellos suelos ocupados por la edificación, en base a ello los aprovechamientos planeados son:

Al solar cedido para Equipamiento Polivalente, de 575 m²s, se le asigna una edificabilidad de 575 m²c, en previsión de que todo él se pueda ocupar en planta baja. Este solar, al constituir una cesión gratuita y urbanizada, no consume aprovechamiento lucrativo.

Reparto de aprovechamientos urbanísticos

A) Los datos de cada una de las parcelas resultantes en este Plan Parcial se concretan en la siguiente tabla-resumen:

B) Cada uno de los propietarios debe ceder el 10% de su aprovechamiento al Ayuntamiento de Corella, por ley, quedando de su propiedad el 90% restante. Con este criterio, el Proyecto de Reparcelación justificará los derechos de cada propietario, según las superficies de las parcelas resultantes en cada manzana edificable.

AVANCE DE INFRAESTRUCTURAS

En los planos número 10 y 11 se grafían las redes de infraestructuras urbanas que existen en la actualidad, a las que el sector tendrá que conectar para disponer de los servicios correspondientes.

En los planos número 12 y 13 se grafían los esquemas de las redes interiores de: agua corriente sanitaria, saneamiento de pluviales y fecales, energía eléctrica, telecomunicaciones y alumbrado público necesarias para dar servicio a los edificios y usos planificados, justificando la viabilidad técnica de la ordenación propuesta. Aunque no se sabe con certeza si las empresas que vayan a instalarse en este Sector Terciario necesitarán o no gas natural para su funcionamiento, en los Esquemas se plantea la instalación de un ramal de tubería de gas que atravesando la Avenida del Villar, deje en el interior del ámbito una toma general de gas natural, desde la cual Gas Navarra pueda distribuir, según las solicitudes, sin interferir en el exterior del sector.

Será el Proyecto de Urbanización del sector el que defina con mayor precisión las condiciones de cada red: dimensiones, trazado, mantenimiento, etc.

En los planos se grafían la distribución de aparcamientos y viario interior del ámbito, así como las conexiones viarias con Camino del Morterete, comprobando que se trata de una propuesta de ordenación de la movilidad razonada y razonable. Será el Proyecto de Urbanización correspondiente el que, junto con las indicaciones del Departamento de Obras Públicas al respecto, concrete tanto las conexiones viarias como la ordenación interior (dimensiones, materiales, etc.).

A
NORMATIVA URBANÍSTICA DEL PLAN PARCIAL

RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

Calificación del suelo y usos pormenorizados

Calificación: Suelo urbanizable sectorizado.

Uso Global: Servicios terciarios.

Usos Permitidos: Almacén y equipamiento privado.

Usos Prohibidos: Residencial.

Parcelas edificables

Parcela mínima edificable: 400 m².

Urbanización

Se desarrollará un proyecto de urbanización único para el ámbito de actuación del AR-5, que recoja los servicios urbanísticos a todas las parcelas resultantes.

En el plano número 9 se definen unas rasantes orientativas de la urbanización interior, que deberán ser definidas completamente en el Proyecto de Urbanización del sector.

Sistema de actuación

Este Área de Reparto constituye una única Unidad de Ejecución, cuyo ámbito coincide con el Área.

El Área de Reparto AR-5 se desarrollará mediante el Sistema de Compensación o de Reparcelación voluntaria.

Plazos de ejecución

No se establecen plazos de ejecución.

NORMAS DE LA EDIFICACIÓN

Cada edificio planificado será objeto de un único Proyecto de Edificación. En cada Proyecto de Edificación se definirán las características constructivas fundamentales del edificio: Plantas, fachadas, cubiertas, materiales, Instalaciones básicas, etc., con la idea de construir un edificio unitario y digno, que dé carácter atractivo al entorno terciario, pero permitiendo la individualización de cada establecimiento que vaya acomodándose en ese contenedor.

La documentación gráfica del Plan Parcial define las envolventes máximas de la edificación en lo que se refiere a alturas y alineaciones:

Alturas de la edificación

Las edificaciones no podrán superar una altura de 10 m, dentro de los límites establecidos en el plano número 6 de “Alturas de la Edificación”.

Las alturas se medirán desde la rasante media del frente de parcela a calle pública.

Alineaciones de la edificación

Toda edificación se retranqueará 25 m de distancia con respecto a la línea exterior de delimitación de la calzada de la NA-161.

Las alineaciones de edificación en Planta Baja son máximas, a excepción de la del frente largo del edificio terciario mayor, cuya alineación es obligatoria (ver plano número 6).

Las alineaciones de Planta Primera son máximas.

Siempre que el Proyecto de edificación se mantenga dentro de la envolvente máxima aquí definida, no se requerirá otra tramitación urbanística. Si se desea modificar estas envolventes, se deberá tramitar un Estudio de Detalle con las nuevas alineaciones o alturas de la edificación, previamente al proyecto de edificación.

B
PLAN DE ETAPAS

La Urbanización del Área de Reparto AR-5 se realizará en una única fase. Ahora bien, se puede plantear ante el Ayuntamiento la ejecución en dos fases, coincidentes una con cada edificio exento, siempre que se justifiquen de manera suficiente los aparcamientos creados y las buenas conexiones con el camino del Morterete, así como la compatibilidad de ambas fases con la propuesta final del proyecto de Urbanización.

A modo orientativo se plantean dos etapas en base a la implantación, en primer lugar de un edificio para uso terciario en el edificio principal del área. (Ver plano número 14: “Etapas”):

Etapa 1.ª: Para conceder Licencia de Ocupación de cualquier uso edificable en el edificio principal se cumplirán las siguientes condiciones mínimas de urbanización:

–Se urbanizará el tramo del Camino de Morterete, organizando las entradas/salidas de vehículos al área conforme el Plan Parcial define;

–Se pavimentarán los aparcamientos interiores con asfaltado en caliente.

–Se construirán las infraestructuras al servicio de esta primera etapa y se conectarán a las redes municipales las correspondientes a la totalidad del área.

Etapa 2.ª: Se completará la totalidad de la urbanización definida en el Proyecto de Urbanización de AR-5 aprobado como condición previa a la concesión de Licencia de Ocupación de cualquier edificio sito en esta 2.ª etapa.

La Edificación de las parcelas resultantes se irá ejecutando según las necesidades empresariales de los promotores.

C
EVALUACIÓN ECONÓMICA

Los costos de urbanización del sector (antes de IVA) se estiman en:

Estos costos de Gestión y Urbanización del sector AR-5 suponen una repercusión de 83.95 euros/UA, equivalentes a 89,34 euros/m²c, cantidades muy razonables para un polígono de Actividades Terciarias como el que se plantea en este sector de Corella.

Lo que se hace público a los efectos oportunos.

Corella, 3 de marzo de 2015.–El Alcalde, firma ilegible.

Código del anuncio: L1503390