1. Comunidad Foral de Navarra
1.3. Ordenación del Territorio y Urbanismo
ACUERDO del Gobierno de Navarra, de 15 de marzo de 2010, por el que se inicia la tramitación del expediente de Modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal "Actuación residencial y campo de golf de 18 hoyos, a desarrollar en el Cerro de Valpertuna, y una actuación residencial a desarrollar en el Sector Los Pinos", promovida por la Junta de Compensación AR-1 Cerro Valpertuna, relativa, entre otros aspectos, a la ordenación y fases de urbanización del Sector el Cerro.
I.-Antecedentes.
Mediante Acuerdo del Gobierno de Navarra, de 16 de abril de 2007, se aprobó el Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal para una "Actuación residencial y campo de golf de 18 hoyos, a desarrollar en el Cerro de Valpertuna, y una actuación residencial a desarrollar en el Sector Los Pinos", situados ambos en Fontellas, promovidas por el Ayuntamiento de Fontellas, el Tenis Club Cerro Fontellas y "Construcciones Monrepos, S.A." (Boletín Oficial de Navarra número 71, de 8 de junio de 2007).
Posteriormente, mediante Resolución 375/2007, de 31 de octubre, del Director General de Vivienda y Ordenación del Territorio, se dispuso la publicación en el Boletín Oficial de Navarra, de la Normativa del citado Plan SIS. (Boletín Oficial de Navarra número 153, de 10 de diciembre de 2007), comenzando entonces la ejecutividad de las determinaciones de este instrumento de ordenación territorial.
Las determinaciones del PSIS vigente se desarrollan en dos ámbitos territoriales diferenciados, delimitados cada uno como un sector de suelo urbanizable que igualmente se corresponden con un área de reparto cada uno:
-Sector El Cerro: 730 viviendas (620 viviendas libres y 110 de precio tasado), y un campo de golf de 18 hoyos.
-Sector Los Pinos: 427 viviendas (300 VPO y 127 de precio tasado).
Respecto a este último sector de suelo urbanizable, el Pleno del Ayuntamiento de Fontellas, en sesión extraordinaria celebrada el día 17 de agosto de 2009, acordó aprobar definitivamente el Plan Parcial referido al ámbito Área 2-Los Pinos del Plan Sectorial de Incidencia Municipal (Boletín Oficial de Navarra número 110, de 7 de septiembre de 2009).
II.-Objeto de la propuesta y justificación.
El objeto fundamental del presente expediente consiste en una ligera modificación de la ordenación del Sector El Cerro del PSIS y la ampliación de las fases de urbanización del citado Sector.
La modificación de la ordenación se motiva en la intención de ajustar los modelos residenciales iniciales a las características de la zona, sobre todo, a los nuevos modelos generados por la situación económica, y asimismo de los acuerdos surgidos con la Federación Española de golf de disponer de un hotel dentro del campo de golf.
Concretamente se incrementa la superficie libre (no edificable) de las parcelas residenciales de la tipología "condominios" y de la dotación privada para un hotel en detrimento del sistema general deportivo privado- campo de golf.
Por otro lado, el plan de etapas de la urbanización del Sector se modifica en el sentido de que se ejecutará, en vez de en una, en dos fases, según el documento propuesta, como medida ajustada a las necesidades residenciales. La primera fase englobaría la zona nor-este y aproximadamente el 60% del ámbito total del Sector (761.890 m²) hoyos 1 a 9 del Campo de Golf, 446 viviendas (incluyendo viviendas de las tres tipologías edificatorias existentes y entre ellas las 110 de precio tasado) y todas las parcelas de dotacional privado. Según el documento a trámite, las obras de la primera fase, con una duración estimada de 4 años, se iniciarán en el plazo de dos años tras la aprobación del Proyecto de Urbanización, mientras que la segunda fase, de igual duración, se iniciará en el plazo de 10 años.
III.-Consideraciones.
Se presenta un documento cuyo "Capitulo 3. Régimen urbanístico" reproduce, con alguna modificación, el vigente Régimen Urbanístico del AR-1 o Sector el Cerro, modificaciones que implican, entre otros, cambios en la distribución de viviendas (2 viviendas de la tipología "bloque" pasan a la tipología "condominios"), ajustes en la edificabilidad (reducción de la superficie media de las viviendas y de la edificabilidad de las parcelas dotacionales privadas) y un leve aumento del aprovechamiento lucrativo.
Todos estos cambios se pueden considerar, en general, intrascendentes y en ningún caso implican cambios sustanciales en la ordenación urbanística estructurante vigente del Área, asimismo, no afectan al cumplimiento de las determinaciones del artículo 53 de la LFOTU, relativas a los estándares para equipamientos y dotaciones. No obstante, se considera procede, en base a la reciente modificación del citado artículo 53 de la LFOTU (Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda), la asignación a la reserva de suelo con el carácter de dotación supramunicipal, de una edificabilidad cuya suma no sea inferior al 7 por 100 de la edificabilidad total del Sector. Igualmente, se considera que procede, en tanto que la reserva de aparcamientos se prevé muy ajustada conforme a la reglada y se han reorganizado las plazas aumentándose las dispuestas en viales públicos, justificar que la disposición de los accesos a rampas de aparcamientos o de los contenedores de basura o, en su caso, paradas de autobús no mermaría la citada reserva.
El nuevo documento, para el sistema general deportivo privado campo de golf, añade la posibilidad de construcción de "vivienda de empleados". Al respecto, se entiende que conviene, para evitar interpretaciones desmedidas, incorporar un criterio que límite el número de viviendas a lo que en función de las necesidades de alojamiento del personal resulte aconsejable. Igualmente se considera conveniente que se aclare en la norma el alcance de "uso residencial comunitario" como "uso compatible", "integrado o no", "con dotaciones hoteleras o de otro usos compatibles" en las parcelas D4.1 y D4.2. En este sentido y de forma genérica la norma debería establecer una definición para todos los usos definidos en la misma: "residencial comunitario", "compatible", "pormenorizado", "permitido".
La propuesta, además de plantear reducir la parcela mínima edificable, plantea eliminar la longitud mínima de parcela a vía pública (establecida ahora en 12 m) y la ocupación máxima de la edificación en la parcela, eliminaciones que no se justifican, entendiendo que deben proponerse aquellos parámetros de longitud y ocupación que se correspondan con la parcela mínima edificable.
Por otro lado, en la tipología residencial "viviendas colectivas en bloque" se permiten áticos a partir de la planta cuarta sin considerar estos como nueva planta o como superficie edificable, propuesta esta que no se considera aceptable y que por otra parte afecta al aprovechamiento urbanístico del Sector.
El expediente igualmente añade un apartado denominado "3.13 Entidad de Conservación, Comunidad de propietarios y seguridad privada" en el que se deduce la existencia de un cerramiento perimetral de todo el Sector y la de un acceso de control a la urbanización. El antes citado articulo 53 de la LFOTU, establece: "Los terrenos que integren esta red de dotaciones públicas deberán ser de dominio y uso público, sin perjuicio de las fórmulas concertadas que se fijen con los particulares para su mantenimiento y conservación". En cuanto al uso de estas dotaciones no se contemplan fórmulas que limiten el mismo, con lo que se entiende que no puede plantearse su cierre, salvo los correspondientes a las dotaciones privadas como por ejemplo el Campo de Golf.
Por otro lado, se propone incluir en la segunda fase de urbanización del Sector la ejecución de la pasarela peatonal sobre la N-232 prevista. Se considera respecto a esta propuesta que dicha pasarela debiera ejecutarse en la primera fase, la cual desarrolla aproximadamente el 60% del número de viviendas.
Asimismo, se sugiere, con el objeto de hacer más entendible el texto y favorecer la aplicación del documento, que se separe de los apartados "normativa" y "régimen urbanístico" todo texto informativo o de justificación de la propuesta cuyo lugar es la memoria o cualquier otro documento descriptivo. Con el mismo objeto se considera conveniente que todo el articulado relativo a las fases de urbanización (3.4.2. Tipologías, Aparcamientos Fase 1, 3.10.2. Aprovechamientos por Fases, ...), se transforme en tablas donde únicamente se relacionen las actuaciones concretas que engloban cada fase.
Finalmente procede señalar que, con independencia de las propuestas que se formulan en esta modificación, se dará cumplimiento a todas las determinaciones que se establecen en el Acuerdo del Gobierno de Navarra, de 16 de abril de 2007, por el que se aprueba el PSIS.
IV.-Consideración complementaria.
Paralelamente a esta propuesta, con fecha 3 de noviembre de 2009, tuvo entrada en el Departamento de Vivienda y Ordenación del Territoro un escrito del Director del Área de Industria y Energía de la Delegación del Gobierno en Navarra, adjuntando, como separata, el Anteproyecto de la Línea Eléctrica a 400 kV, doble circuito, "La Serna-Magallón 2 y 3" así como el Estudio de Impacto Ambiental, al objeto de que se establezca y se remita a dicha Área de Industria y Energía "el condicionado procedente, donde, en su caso, conste la conformidad o las objeciones y/o reparos a la instalación eléctrica proyectada".
Analizada la documentación aportada se realizaron, entre otras, la siguiente observación:
-El trazado propuesto entre los vértices V-15 y V-16 atraviesa el campo de golf de 18 hoyos proyectado junto a una Actuación residencial a desarrollar en el Cerro de Valpertuna, en el término municipal de Fontellas. Pues bien, al objeto de limitar en la máxima medida de lo posible las afecciones de la línea a dicho campo de golf, se considera cabría estudiar una modificación del trazado de la línea en dicha zona en el modo en que se indica en esquema adjunto.
Complementariamente a esta observación se considera que convendría establecer una mayor separación a la línea eléctrica de las viviendas unifamiliares situadas al sur del Sector, cuya ejecución está prevista en la fase 2 de la urbanización, retranqueando el límite de la ordenación (rotonda) en unos 60 metros. Este retranqueo supondría la supresión de unas 6 viviendas unifamiliares que podrían reponerse en otro sitio del Sector.
En su virtud, de acuerdo con el informe de la Comisión de Ordenación del Territorio, y de conformidad con la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y demás normas de aplicación, el Gobierno de Navarra, a propuesta de la Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio,
ACUERDA:
1.º Iniciar la tramitación del expediente de Modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal "Actuación residencial y campo de golf de 18 hoyos, a desarrollar en el Cerro de Valpertuna, y una actuación residencial a desarrollar en el Sector Los Pinos", promovida por la Junta de Compensación AR-1 Cerro Valpertuna, relativa, entre otros aspectos, a la ordenación y fases de urbanización del Sector el Cerro.
2.º El promotor deberá incluir, modificar y/o justificar en el Plan, con el nivel de definición adecuado, las consideraciones referidas en los apartados III y IV de la parte expositiva de este Acuerdo.
3.º Someter el expediente, por el plazo de un mes, a los trámites simultáneos de información pública y de audiencia al Ayuntamiento cuyo término queda afectado por el proyecto, a los efectos previstos en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
A tales efectos, el expediente estará a disposición de los interesados en las dependencias del Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio (Avenida del Ejército, 2, Nivel 3, de Pamplona), pudiéndose presentar, por escrito, durante dicho plazo, cuantas alegaciones se consideren oportunas.
4.º Publicar el presente Acuerdo en el Boletín Oficial de Navarra, y notificarlo a la Dirección General de Obras Públicas, a "Red Eléctrica de España, S.A.", a NILSA, a la Junta Municipal de Aguas de Tudela, al Tenis Club Cerro Fontellas, a "Construcciones Monrepos, S.A.", a los Ayuntamientos de Fontellas y Tudela y a la Junta de Compensación AR-1 Cerro Valpertuna, a los efectos oportunos.
Pamplona, 15 de marzo de 2010.-El Consejero de Relaciones Institucionales y Portavoz del Gobierno en sustitución del Secretario del Gobierno de Navarra, Alberto Catalán Higueras.
Código del anuncio: F1004872
