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BOLETÍN Nº 26 - 26 de febrero de 2010

2. Administración Local de Navarra

2.2. Disposiciones y anuncios ordenados por localidad

EZCABARTE

Aprobación definitiva modificación puntual de determinaciones pormenorizadas del plan municipal Unidad SOR-1

El Ayuntamiento de Ezcabarte, en sesión celebrada el día 10 de diciembre de 2009, adoptó el acuerdo de aprobación definitiva de la modificación puntual de determinaciones pormenorizadas del Plan Municipal de Ezcabarte Unidad SOR-1 de Sorauren, promovida por el Ayuntamiento de Ezcabarte.

En aplicación de lo dispuesto en el artículo 81.1 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se procede a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva y su normativa urbanística.

Descripción de la Modificación y Normativa Urbanística

Determinaciones urbanísticas vigentes

Como queda reflejado en el plano P.03, el planeamiento vigente contiene una ordenación de la Unidad SOR-1 que responde a los siguientes criterios:

Se ubica una pequeña zona verde junto la edificio del Concejo, así como otra pequeña zona junto la límite de la Unidad SOR-2, la sur de la conexión del viario de la unidad con la travesía de la calle San Andrés.

El viario se desarrolla generando una sensible "L", conectando el entronque con la calle Mañueta, por medio de la demolición de parte del edificio contenido en la parcela 7, con un nuevo vial desarrollado en dirección este-oeste, que conecta con la calle San Andrés la sur del edificio del Concejo, y siguiendo su recorrido hacia el norte, recibiendo el entronque de la travesía de la calle San Andrés, y desarrollándose a continuación, tras atravesar la regata de Epelea, paralelamente la cierre de la parcela de Zunzarren, hasta el límite del suelo urbano con la parcela 630.

Se generan dos bolsas de aparcamiento: una en la acera norte del vial este-oeste que surge la sur del edificio del Concejo, por medio de cuatro bandas de 2 o 3 aparcamientos en línea, y una línea de 9 plazas de aparcamiento en batería la norte de la zona verde ubicada en el centro de la Unidad.

La ficha urbanística particular del Area 2 del núcleo urbano de Sorauren, en la que está comprendida la Unidad SOR-1, establece las siguientes determinaciones:

1.-Determinaciones de caracter general.

1.1. Clasificiación del suelo: Urbano Ordenado.

1.2. Uso Global: Residencial.

1.6. Idoneidad de usos:

1.6.1. Uso Previsto: Residencial.

1.6.2. Uso Obligado: Garaje: 1 plaza por vivienda mínimo de 20 m² útiles.

1.6.3. Usos Tolerados: Actividades comerciales y oficinas, que no superen la superficie destinada a uso residencial: industrias artesanales.

1.6.4. Usos Prohibidos: Todos los demás.

1.7. Tipología Edificatoria: Vivienda unifamiliar aislada y pareada.

2.-Determinaciones de carácter formal.

2.1. Condiciones de alturas:

2.1.1. Número de plantas: Máxima B+1+Ático y mínima de B+1. Artículo 10 y 41 de la O.G.E.

2.1.2. Altura máxima del edificio: 8 m al alero, 10.5 m a cumbrera. Artículo 40 de la O.G.E.

2.1.3. Altura libre mínima planta baja y elevadas: 2.6 m y 2.4 m, respectivamente.

2.1.5. Altura atico: 1.5 m en B+1+A, artículo 44 de la O.G.E.

2.2. Condiciones de la parcela:

2.2.1. Parcela mínima edificable: 500 m².

2.2.2. Parcela mínima para segregar: 1.000 m².

2.2.3. Frente mínimo de parcela: 12 m pareadas, 15 m aisladas.

2.2.4. Ocupación de la edificación: Mínima de 100 m² y máxima de 225 m².

2.3.-Condiciones de la edificación:

2.3.1. Profundidad edificable en planta baja: 15 m.

2.3.2. Profundidad edificable en plantas elevadas: 15 m.

3.-Ordenanza particular de la edificación:

3.1. Edificios con grado de protección integral: Sección II del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.2. Edificios con grado de protección ambiental: Sección III del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.3. Resto de edificios: Sección IV del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.4. Edificios fuera de ordenación:

-Parcela 7: Almacén.

-Parcela 38: Cobertizo.

-Parcela 50: Cobertizo.

-Parcela 58: Cobertizo.

-Parcela 69: Casetas.

-Parcela 86: Cobertizo.

-Parcela 88: Cobertizo.

4.-Determinaciones relativas a la gestión:

4.1. Sistema de actuación:

4.1.1. Parcelas individuales: Actuación directa.

4.1.2. Unidades de ejecución: Compensación o Reparcelación Voluntaria.

Unidad SOR-1: Cooperación (Modificación Pormenorizada aprobada definitivamente en 7 de septiembre de 2007).

4.2. Condiciones de planeamiento:

4.2.1. Modificaciones: Artículo 24 de la Normativa Urbanística.

4.2.2. Urbanización: Artículo 25 de la Normativa Urbanística.

4.2.3. Río Ulzama: Será necesario tramitar un Estudio de Detalle para las Unidades SOR-10, SOR-12, SOR-13 y SOR-14, que justifique las manchas de inundación correspondiente a una avenida de 100 años, y en su caso se determinen las medidas estructurales de protección respetando la vía de intenso desagüe.

4.3. Aprovechamiento:

4.3.1. Edificabilidad neta: 0,5 m² construidos / m² parcela neta.

4.3.2. Aprovechamiento susceptible de apropiación: 90%.

4.3.3. Número Orientativo de viviendas:

-SOR-1: 12.

-SOR-2: 5.

-SOR-7: 2.

-SOR-8: 2.

-SOR-9: 1.

-SOR-10: 10.

-SOR-11: 6.

-SOR-12: 1.

-SOR-13: 1.

-SOE-14: 1.

-SOR-15: 1.

-SOR 18: 1.

Por su parte, el Artículo 24 de la O.G.E., que rige las condiciones de Modificación del Régimen del Suelo, mencionado en la Ficha Urbanística, determina que:

En las Unidades de Ejecución se permitirá la ejecución de sus determinaciones sin que sea necesaria la tramitación previa del planeamiento de desarrollo.

Se redactarán Estudios de Detalle cuando se pretenda:

1.-La modificación de las condiciones de volumen de la edificación actual o prevista.

2.-La ocupación del suelo libre de edificación en operaciones de ampliación de la edificación existente o con edificación de nueva planta compatibles con el régimen de idoneidad establecido en la normativa particular de cada área.

3.-Previsión, modificación o reajuste de alineaciones y rasantes.

4.-La Modificación de los usos pormenorizados de la edificación actual o prevista, atendiendo a la tabla de idoneidad de usos, que justifique la necesidad de dicha modificación.

5.-El aumento del número de viviendas orientativo de una unidad cuando se cumplan las dos condiciones siguientes: éste sea menor de un 20% y menor de 2 viviendas.

Los Estudios de Detalle no podrán incrementar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos comprendidos en su ámbito.

En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.

Se redactará Modificación Puntual cuando se pretenda:

1.-El aumento del aprovechamiento sobre el máximo permitido en cada área.

2.-La modificación del uso global establecido.

3.-El aumento del número de viviendas orientativo de una unidad cuando se cumplan las dos condiciones siguientes: éste sea mayor de un 20% y mayor de 2 viviendas.

Ordenación propuesta

Tal y como ha quedado de manifiesto en los apartados anteriores, se pretende variar la ordenación vigente a partir de ciertos condicionantes iniciales, como son:

-La voluntad del Ayuntamiento de Ezcabarte y de los propietarios afectados por la Unidad SOR-1 de incrementar el número de viviendas orientativo de la unidad, con el fin de responder de un modo más correcto a la actual situación del mercado de la vivienda, y de favorecer la creación de una bolsa de suelo municipal para la construcción de viviendas protegidas para los vecinos del Valle.

-La solicitud de los propietarios de la actual parcela 237 de generar una parcela edificable en la ubicación propuesta por el Planeamiento para la zona verde situada en la confluencia del viario interior de la Unidad con la travesía de la Calle San Andrés, por lo que solicitaron el desplazamiento del citado espacio libre a otra ubicación.

-La voluntad del Ayuntamiento de Ezcabarte de facilitar la construcción de viviendas protegidas en tipología de bloque, a la vista de la extrema dificultad de conseguir construir viviendas protegidas en tipologías de alto coste de construcción, como son las unifamiliares.

-La resolución del acceso propuesto por el Plan a las tres parcelas ubicadas la norte de la Unidad. El vial propuesto por el Plan resulta estrecho y sin ningún espacio de maniobra o giro, además de limitar, hacia el oeste, con una zona de reciente reclasificación y que ha sido ya ocupada por una ampliación de las instalaciones de Zunzarren.

A la vista de los citados condicionantes, se propone la ordenación plasmada en el Plano P-05.

Se varía ligeramente la traza del viario interior de la unidad, con el fin de adaptarlo a las preexistencias anteriormente citadas.

El vial situado la norte de la Unidad, y que da acceso a las tres parcelas ubicadas en esa zona, recibe un espacio de maniobra y giro que remata el vial en la zona norte, permitiendo el giro de los vehículos y previendo la posibilidad de una futura ampliación del Casco hacia el norte.

Como remate de la ordenación hacia el norte, se propone una franja verde de reserva de 5 metros de anchura, que podrá complementarse, en su caso, con el desarrollo de las parcelas limítrofes.

En el centro de la Unidad surge un novedoso espacio mixto, con una amplia zona peatonal y con una banda de circulación que contiene la intersección entre el vial principal de la unidad y la travesía de la calle San Andrés. Este espacio recibirá una solución de pavimentación continua, a base de adoquín y franjas de piedra, de forma que, visualmente, configure un espacio de gran importancia, mientras que, funcionalmente, configurará la rótula de conexión de todo el conjunto de la Unidad con la Unidad SOR-2, ya desarrollada.

Las características del pavimento propuesto permitirán, en gran medida, absorber los desniveles resultantes de la configuración del terreno y de las preexistencias locales.

El pavimento de adoquín en el viario supondrá un cambio de firma claramente detectable por el conductor, que conocerá que está incorporándose en una zona diferente, reduciendo instintivamente la velocidad y adaptando el ritmo del tráfico a la zona peatonal anexa.

En cuanto a la zona peatonal, dotada de arbolado y bancos, estará convenientemente delimitada con hitos arquitectónicos claramente detectables por el conductor y el peatón, de forma que, en cualquier caso, ambos conozcan perfectamente la situación en la que se encuentran y los límites de los diferentes espacios.

El resto del viario se desarrollará a una sola rasante, con las aceras enrasadas con las calzadas, evitando así la aparición de aceras elevadas y bordillos, por lo que se generará una mayor amplitud visual del viario, así como una superior comodidad para los peatones.

Las pendientes de evacuación de aguas del viario se dirigirán la centro del mismo, hacia un caz que conducirá las aguas en superficie hasta los pertinentes sumideros, dotados de rejillas de fundición.

En ambos lados de la calzada central, de una anchura de 6 metros, se habilitan aceras enrasadas de 2 m de anchura. En todos los casos, una de estas aceras (la acera oeste en el vial principal y la acera norte en el vial este-oeste), acogerá una alineación de alcorques dotados de árboles de sombra y de plazas de aparcamiento en hilera delimitadas por los propios alcorques y por el encintado de los pavimentos de calzada y de acera.

Se proyecta la habilitación de un total de 27 plazas de aparcamiento, número muy superior la previsto inicialmente por el Planeamiento. La ubicación de dichas plazas pretende liberar los frentes de las parcelas residenciales, de forma que no existan impedimentos al libre acceso a las mismas por vehículos o peatones.

Las edificaciones a construir en las parcelas residenciales deberán retranquearse, obligatoriamente, una distancia mínima de 3 metros respecto de los lindes entre fincas, pudiendo colocarse la fachada principal directamente en el límite de la parcela con el viario público, salvo en el caso específico de la parcela D, cuya fachada principal se retranqueará 5 metros con el fin de continuar con las alineaciones de las parcelas contenidas en la Unidad SOR-2, previamente desarrollada.

A este respecto, es conveniente recordar las condiciones establecidas por el artículo 89 de la O.G.E. acerca de los cierres de parcelas.

Con la modificación de la zona verde ubicada en el centro de la unidad, se libera el espacio necesario para la implantación de una parcela residencial (la parcela L) en la zona que fue objeto de solicitud por los propietarios.

Al suroeste de la Unidad, junto la Edificio del Concejo, se localiza otro espacio libre o plaza, delimitado por el propio edificio concejil y la parcela J que, en principio, es la prevista por el Ayuntamiento de Ezcabarte para la formalización de la cesión obligatoria de aprovechamiento, y que entraría a formar parte del Patrimonio Municipal de Suelo destinado a responder a la demandada de viviendas de los vecinos del Valle.

Se mantiene la banda verde de protección a ambos lados de la regata de Epelea.

Ninguno de los elementos propuestos en la presente Modificación Puntual, salvo las conexiones viarias con las preexistencias localizadas, adquiere el carácter de elemento estructurante. En consecuencia, en el transcurso de los trabajos de desarrollo urbanístico de la Unidad (Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización), podrá variarse la ubicación o morfología de las parcelas residenciales o los espacios libres, así como la traza, sección o relación de materiales previstos para el viario y los espacios peatonales dibujados.

Como consecuencia de lo anteriormente indicado, se formula una nueva ficha urbanística particular para la Unidad SOR-1, dentro del Area 2, con las siguientes determinaciones:

Área 2. Unidad SOR-1.

1.-Determinaciones de caracter general.

1.1. Clasificiación del suelo: urbano ordenado:

1.2. Uso Global: Residencial.

1.6. Idoneidad de usos:

1.6.1. Uso previsto: Residencial.

1.6.2. Uso obligado: Garaje: 1 plaza por vivienda mínimo de 20 m² útiles.

1.6.3. Usos tolerados: Actividades comerciales y oficinas, que no superen la superficie destinada a uso residencial: industrias artesanales.

1.6.4. Usos prohibidos: Todos los demás.

1.7. Tipología edificatoria:

-Para Vivienda libre: Vivienda unifamiliar aislada y pareada.

-Para Vivienda Protegida: Vivienda colectiva.

2.-Determinaciones de caràcter formal.

2.1. Condiciones de alturas:

2.1.1. Número de plantas:

-Para Vivienda Libre: Máxima B+1+Ático y mínima de B+1. Artículo 10 y 41 de la O.G.E.

-Para Vivienda Protegida: Máxima B+2+Ático y mínima de B+1.

2.1.2. Altura máxima del edificio:

-Para Vivienda Libre: 8 m al alero, 10.5 m a cumbrera, artículo 40 de la O.G.E.

-Para Vivienda Protegida: 11 m al alero, 13,5 m a cumbrera.

2.1.3. Altura libre mínima planta baja y elevadas:

2.6 m y 2.4 m, respectivamente.

2.1.5. Altura atico:

-1.5 m en B+1+A y B+2+A, artículo 44 de la O.G.E.

2.2. Condiciones de la parcela:

2.2.1. Parcela mínima edificable: 500 m².

2.2.2. Parcela mínima para segregar: 1.000 m².

2.2.3. Frente mínimo de parcela: 12 m pareadas, 15 m aisladas y colectivas.

2.2.4. Ocupación de la edificación:

-Para Vivienda Libre: Mínima de 100 m² y máxima de 225 m².

-Para Vivienda Protegida: Mínima de 100 m² y máxima de 500 m².

2.3. Condiciones de la edificación:

2.3.1. Profundidad edificable en planta baja: 15 m.

2.3.2. Profundidad edificable en plantas elevadas: 15 m.

3.-Ordenanza particular de la edificación:

3.1. Edificios con grado de protección integral: Sección II del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.2. Edificios con grado de protección ambiental: Sección III del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.3. Resto de edificios: Sección IV del Capítulo IV de las Ordenanzas.

3.4. Edificios fuera de ordenación:

-Parcela 7: Almacén.

4.-Determinaciones relativas a la gestión:

4.1. Sistema de actuación:

-Unidad SOR-1: Cooperación (Modificación Pormenorizada 7 de septiembre de 2007).

4.2. Condiciones de planeamiento.

4.2.1. Modificaciones: Artículo 24 de la Normativa Urbanística.

4.2.2. Urbanización: Artículo 25 de la Normativa Urbanística.

4.3. Aprovechamiento:

4.3.1. Edificabilidad Neta:

-Para Vivienda Libre: 0,5 m² construidos / m² parcela neta.

-Para Vivienda Protegida: 0,675 m² construido / m² parcela neta.

4.3.2. Aprovechamiento susceptible de apropiación: 90%.

4.3.3. Coeficientes de homogeneización.

Dado que en la ordenación propuesta se incorporan dos tipologías diferentes de viviendas (libres y protegidas) es necesario aplicar unos Coeficientes de Homogeneización que permitan el correcto cálculo de los aprovechamientos. A este respecto, el artículo 56 del propio Plan Municipal establece unos coeficientes de homogeneización, que serán de aplicación a la Unidad SOR-1.

Analizando la propuesta desde las determinaciones del Artículo 24 de la O.G.E., encontramos que en la presente Modificación Puntual:

-Se modifican las condiciones de volumen de la edificación prevista.

-Se reordenan los suelos libres y los edificables, si bien no se disminuye la superficie de uso público, sea de espacios libres o de viario, con respecto a lo marcado en el Planeamiento vigente.

-Se procede la reajuste de las alineaciones y rasantes.

-Se modifican los usos pormenorizados de la edificación prevista, complementando el residencial en vivienda unifamiliar o bifamiliar con el uso residencial en vivienda colectiva.

-Se incrementa el número de viviendas orientativo de la unidad SOR-1 en más de 2 viviendas.

-No se incrementa el aprovechamiento, ni se modifica ningún otro aspecto normativo del Plan.

-No se ocasiona perjuicio ni se alteran las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.

Por ello, de acuerdo con lo determinado por el Artículo 24 de la O.G.E., la figura urbanística especificada para la consecución de tales fines es la Modificación Puntual del Plan Municipal.

Cuadro de superficies de la Unidad.

De acuerdo con la ordenación propuesta en los planos que acompañan a la presente Memoria, el Cuadro de Superficies de la Unidad es el que sigue:

La suma de las superficies de las parcelas residenciales es de 6.685,00 m², de las que 1.000 m² corresponden a la parcela destinada a la construcción de Vivienda Protegida en bloque.

De acuerdo con las condiciones de edificabilidad marcadas por el Plan, ello significa que la edificabilidad total de la Unidad será:

Parcelas para viviendas libres:

-Superficie parcelas: 5.685,00 m².

-Superficie edificable: 2.842,50 m².

Parcela para viviendas protegidas:

-Superficie parcela: 1.000,00 m².

-Superficie edificable: 675,00 m².

Superficie construida total de la Unidad: 3.517,37 m².

Estándares de cesiones según Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.

En todos los sectores que incluyan suelo urbanizable y/o urbano no consolidado de uso residencial, con el carácter de dotaciones locales y, por tanto, con independencia de los elementos de sistema general que se sitúen en su interior, se deberán definir las reservas de terrenos para dotaciones públicas, que tendrán una superficie no inferior a 50 metros cuadrados por cada 115 metros cuadrados construidos de uso residencial. La superficie de dicha reserva destinada específicamente a zonas verdes y espacios libres no será en ningún caso inferior a 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construidos ni al 10 por 100 de la superficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el mismo. Estas cesiones podrán reducirse motivadamente en los núcleos de población inferior a 500 habitantes. Las ampliaciones de suelo que puedan producirse tras la aprobación del Plan General Municipal deberán mantener esta proporción mínima de reservas.

Para la Unidad SOR-1:

Superficie construida total de la Unidad: 3.517,37 m².

Reservas de terrenos para dotaciones públicas: 50 m²/ 115 m² construidos = 1.529,29 m².

Dicha superficie no podrá ser inferior a:

-20 m² por cada 100 m² construidos = 20 x 35,17 = 703,47 m².

-Ni al 10 por 100 de la superficie total del sector (1.240,20 m²).

De acuerdo con la comprobación efectuada, el conjunto de reservas de terrenos para dotaciones públicas de la Unidad SOR-1 deberá sumar 1.529,29 m².

Analizando el Cuadro de Superficies desarrollado, se puede inferir que la suma entre Zonas Verdes y Espacios Libres supera dicha cifra.

Plazas de aparcamiento: De acuerdo con lo determinado por la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, la previsión de aparcamientos para vehículos en suelo urbanizable sectorizado y/o urbano no consolidado de uso residencial será, como mínimo, de dos plazas por cada 100 metros cuadrados de edificación de cualquier uso sobre rasante, descontando los espacios destinados a garajes, debiendo contenerse en espacios de uso público como mínimo 0,7 plazas por cada vivienda y una plaza de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de usos comerciales y terciarios.

En el caso de la SOR-1, la maqueta de la Unidad plantea 28 nuevas viviendas. Ello implicaría la habilitación en espacios de uso público de 20 plazas de aparcamiento, cantidad inferior a las que están definidas en los planos que acompañan a la presente Memoria.

El desarrollo de la Unidad, mediante sus correspondientes Proyectos de Ejecución de las edificaciones, deberá habilitar los espacios correspondientes al resto de plazas de aparcamiento exigidas por la Normativa.

Ezcabarte, 3 de febrero de 2009.-La Alcaldesa, Carola Gutiérrez Collazos.

Código del anuncio: L1002043