BOLETÍN Nº 22 - 20 de febrero de 2009

II. ADMINISTRACIÓN LOCAL DE NAVARRA

2.1. ORDENANZAS Y OTRAS DISPOSICIONES GENERALES

PAMPLONA

Modificación de las normas urbanísticas del plan parcial del ARS-3/Lezkairu

El Pleno del Excelentísimo Ayuntamiento de Pamplona, con fecha 16 de enero de 2009, adoptó el siguiente acuerdo:

PLE 16-ene-09 (6/CU).

«Transcurrido el plazo de exposición pública tras la aprobación inicial (JOB de 21-10-2008) del documento de Modificación de las normas urbanísticas del Plan Parcial del ARS-3/Lezkairu, sin que sobre el mismo se haya recibido alegación alguna,

Se acuerda:

1.º Aprobar definitivamente el documento de Modificación de las normas urbanísticas del Plan Parcial del ARS-3/Lezkairu, redactado por los Servicios Técnicos de la Gerencia de Urbanismo de Pamplona.

2.º Dése traslado del presente acuerdo y de un ejemplar del proyecto aprobado al Gobierno de Navarra y publíquese en el Boletín Oficial de Navarra y Tablón de Anuncios municipal.»

Contra esta resolución cabe interponer optativamente uno de los siguientes recursos:

-Recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S.J. de Navarra en el plazo de dos meses desde el día siguiente al de notificación de esta resolución; o bien,

-Recurso de alzada ante el Tribunal Administrativo de Navarra dentro del mes siguiente a la fecha de notificación de esta resolución.

TEXTO NORMATIVO

1.-Antecedentes:

El Ayuntamiento de Pamplona aprobó definitivamente el plan parcial de Lezkairu (Plan Parcial del área de reparto ARS-3) el 19 de enero de 2006.

Desde aquel momento, se han aprobado los documentos de reparcelación y el proyecto de urbanización que desarrollan este ámbito. Así mismo, las obras de urbanización se están ejecutando.

En este momento ya se ha comenzado a estudiar y proyectar, por parte de diversos promotores y arquitectos, los edificios que se construirán en el nuevo barrio. En esta Gerencia también se han vuelto a analizar diversos aspectos del Plan Parcial. Como resultado de estos anteproyectos y reflexiones de diferentes agentes se han planteado peticiones de modificación de las normas urbanísticas del plan parcial. La Gerencia Municipal de Urbanismo, tanto en reuniones internas como en otras externas con técnicos de la promoción privada con intereses en Lezkairu, ha analizado esos aspectos y las demandas provenientes del exterior. Como consecuencia de este trabajo se ha llegado a la conclusión de que es preciso completar, aclarar o modificar diversos artículos de la normativa, para que los fines fundamentales de este planeamiento se lleven a cabo de la manera más adecuada.

2.-Ámbito y naturaleza de la modificación propuesta:

Esta modificación afecta exclusivamente a las Normas Urbanísticas de carácter general y a la Normativa Particular de las unidades básicas que componen el Plan Parcial del Área de Reparto ARS-3.

Es preciso señalar que los aspectos que pretenden modificarse son todos ellos de carácter pormenorizado, y que todas las cuestiones básicas de ordenación, de carácter estructurante, permanecen invariables.

3.-Determinaciones urbanísticas objeto de clarificación o modificación:

1. Vuelos: Esta Gerencia considera que la longitud permitida de vuelos es muy restrictiva, y es por ello que se ha decidido aumentarla hasta el 50% de la longitud de las fachadas del edificio sobre las que se aplique, permitiendo la acumulación de estos vuelos en cualquier punto de las mismas. Todos estos cambios se recogen en una nueva redacción del artículo 30.

2. Plazas de aparcamiento exigidas por vivienda: El estándar de aplicación a este plan fue fijado por decisión de la Comisión de Urbanismo Municipal, que quiso que fuera superior a las 1,3 plazas por vivienda que fijó en su momento el Plan Municipal. Esta decisión tiene su expresión normativa en el artículo 41 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial. Pero en el artículo 25 de la misma normativa, entre otras cuestiones, se desliza una interpretación de esta obligación que supone una contradicción con lo previsto en el 41. El artículo 25 propone que el número de plazas de aparcamiento no está en relación con el número de viviendas construidas, sino que las exige para cada 110 m² construidos de uso residencial. Dado que la petición municipal se refería de manera inequívoca a 1,5 plazas por vivienda, se modificará el artículo 25 en lo que atañe al cálculo del número de plazas de aparcamiento necesario por vivienda.

Todos estos cambios se recogen en una nueva redacción del artículo 25, en el que se ha eliminado la referencia al cálculo del número de plazas necesarias, ya que está perfectamente recogido en el 41.

3. Parcelación: El Plan señala cual es la parcela mínima, que son las que éste propone y aparecen recogidas en las fichas de normativa urbanística particular. Para cada una de ellas se señala su edificabilidad máxima y sus condiciones de alineación, que al no ser estrictas permiten determinados juegos volumétricos en las fachadas que dan a los espacios libres privados. En este proceso de chequeo de la normativa ha surgido la duda de cómo se debe actuar cuando se produzcan agregaciones de parcelas mínimas para formar una mayor, que incluso podría alcanzar, en algunos casos, a todas las parcelas de una manzana. Consideramos que debe permitirse que, una vez agregadas las parcelas y generada una nueva, el aprovechamiento total, que evidentemente será la suma del de todas las parcelas agregadas, pueda distribuirse libremente en la nueva parcela resultante, siempre dentro de lo previsto por las alineaciones y alturas máximas señaladas por la normativa particular.

Todos estos cambios se recogen en una nueva redacción del artículo 25.

4. Altura de la edificación: El Plan Parcial establece para todas las unidades de uso residencial o terciario unas alturas máximas y la obligación de que todo edificio aislado tenga una altura de coronación idéntica, aunque sea producto de más de una promoción. Por otra parte, también regula la altura obligada de porches en aquellas calles en las que se proponen estos elementos urbanos. Toda esta regulación es lógica y habitual. Pero en el caso de Lezkairu y Arrosadía hay calles cuyas diferencias de rasante producen situaciones de difícil resolución en algunos puntos. El equipo redactor, consciente de ello, propuso algunos edificios escalonados en los dos puntos con mayor diferencia de cotas de urbanización. Aún así, se llega a plantas bajas que en algunos lugares pueden superar los 7 m de altura, justo frente a otras que difícilmente llegarán a los 3 m de altura libre, y todo ello para garantizar una línea de coronación de la edificación uniforme. Esta cuestión se complica en el caso de algunas de las manzanas en las que se proponen porches, y que podría provocar la aparición de bajeras con alturas mínimas inferiores a la autorizada en la Ordenanza General de Edificación del Plan Municipal.

Por todo ello se ha decidido cambiar el criterio de altura de remate de la edificación. Se mantendrá lo previsto normativamente en aquellos casos en los que la diferencia de rasantes de urbanización sea moderada, ya que la aplicación de la normativa en vigor no supone mayor problema. A partir de una diferencia de 1.5 m en esas rasantes, los edificios se escalonarán, acomodándose a los desniveles de la calle. En estos casos se exigirá la redacción de un estudio de detalle que contemple la solución de este escalonamiento de la edificación, en los casos de actuaciones no unitarias sobre un cuerpo edificado aislado.

Por otra parte, las alturas máximas de edificación previstas para edificios residenciales y terciarios se han aumentado, al considerar que la práctica habitual de incluir determinadas instalaciones en falsos techos o suelos técnicos exige unas altura totales mayores de lo previsto inicialmente. Además, la entrada en vigor de determinados apartados del Código técnico de la Edificación, especialmente el dedicado a los problemas de aislamiento acústico, también obligará a unos grosores de suelos superiores a los hasta ahora necesarios.

Todos estos cambios se recogen en una nueva redacción de los artículos 33 y 42. Además, debe señalarse que quedarán modificados aquellos artículos de la normativa particular en los que, de manera gráfica o escrita, se proponen unas alturas máximas de planta, edificio o porches, menores que las que con esta modificación del Plan Parcial se permitirán.

5. Acceso a los portales: La especial configuración de los interiores de manzana de Lezkairu como espacio libre privado hace necesario que este espacio sea fácilmente accesible para todos los vecinos. La normativa vigente propone para ello que los portales sean pasantes, es decir, con acceso desde la calle y desde ese espacio interior. Una vez analizada esta normativa, y teniendo en cuenta alguna sugerencia hecha por los promotores y proyectistas que están trabajando sobre Lezkairu, se concluye que lo fundamental de este asunto es que los portales tengan acceso desde el espacio interior, garantizando así el uso de ese espacio vecinal. La idea de proyecto que se ha presentado a esta Gerencia por parte de algún proyectista, y con la que no se está en desacuerdo, es que una manzana pueda organizarse como un condominio, al que se accede por un punto de control que da paso al espacio libre vecinal. Los portales de la manzana serían accesibles desde este espacio. Evidentemente, los portales también podrán tener acceso desde la calle, pero esto ya no debe ser obligatorio. El artículo 40 se ha modificado en el sentido de lo expuesto.

6. Aparcamiento privado bajo la edificación: En el punto 1 de esta expediente se ha explicado la decisión que se tomó en su momento sobre el estándar de plazas de aparcamiento interiores en las viviendas y edificios terciarios de Lezkairu. Como consecuencia de la elevación de las exigencias se plantean una serie de problemas sobre su encaje en los sótanos donde deben ubicarse. Para dar cabida a los elementos que deben situarse en sótano (plazas de aparcamiento, trasteros y algunas de las instalaciones comunes del edificio), en algunos casos había que recurrir a la construcción de más de dos plantas de sótano. Se considera que la necesidad de recurrir a más de dos plantas de sótano supone una especial dificultad técnica, tal como señala la Normativa Urbanística General del Plan Municipal, aunque sea para otros casos. Desde este punto de vista, se ha considerado necesario modificar la normativa del Plan Parcial, en el sentido de exigir el máximo número de plazas de aparcamiento que sea posible ubicar en dos plantas de sótano, aunque siempre cumpliendo con el estándar mínimo previsto por el Plan Municipal. Con la misma finalidad, se modifica el artículo 42, que regula la ordenación del espacio libre privado de interior de manzana, en el sentido de permitir la ocupación total del primer sótano, siempre que se garantice la existencia un espacio capaz de albergar especies arbóreas de porte medio.

Todos estos cambios se recogen en una nueva redacción del artículo 41 y 42.

7. Ordenación del espacio libre privado: Se permitirá la modificación de las rasantes de los espacios libres privados en patio de manzana ligados a viviendas de planta baja, de forma coherente con el escalonamiento que se permite, en algunos casos, para la edificación. Así mismo, se da cierta libertad de alineaciones para las zonas de plantación de arbolado en el corazón de las manzanas donde se exige tal cosa. Dado que es preceptiva la presentación de un proyecto unitario que abarque todo ese espacio, se considera adecuado que éste disponga de mayor libertad de organización de ese espacio libre.

4.-Nuevo contenido de los artículos que se modifican:

4.a) Artículo 25. Contenido e interpretación.

Las determinaciones particulares establecidas en las Fichas de Normativa Particular de las distintas Unidades previstas en la Ordenación, constituyen normas detalladas y, en su caso, condiciones de diseño, que desarrollan para cada Unidad y Parcela, determinaciones Funcionales y Formales, así como previsiones relativas a su Gestión y Desarrollo.

1. En el cuadro de superficie, usos, edificabilidad y aprovechamiento, se establecen la naturaleza y valores de esos parámetros para cada Unidad y Parcela.

En dicho cuadro, el número de viviendas tipo, esto es, de 110 m² construidos, que constituye la referencia para la conversión de viviendas tipo en otras de menor dimensión, únicamente se establece para el conjunto de la Unidad, debiendo considerarse para cada parcela, el número de viviendas tipo que resulte de dividir la edificabilidad residencial asignada a la misma por 110.

El resultado de multiplicar el cociente, aún inexacto, de esa división, por cuatro piezas determinará el número de piezas máximo posible en una parcela, redondeándose el resultado a la baja si no fuera un número exacto.

En aquellas Unidades destinadas a uso residencial que cuentan con locales destinados a uso terciario (comercio u oficinas), en planta primera, la edificabilidad de plantas elevadas distingue entre planta 1 y plantas elevadas tipo, debiendo entenderse por estas últimas el resto de plantas superiores.

En esos supuestos, la altura de la edificación expresada gráficamente diferencia, asimismo, la planta primera del resto de plantas.

La superficie de los portales o núcleos de comunicación situados en la Planta Baja y en su caso, planta 1.ª, de edificios que en tales plantas estén destinados a uso no residencial, se consideran a efectos de cómputo de aprovechamiento como superficie destinada al uso general asignado a esa(s) planta(s), excepción hecha de los dos núcleos exentos previstos en la parcela A13.A, que se destinan expresamente a uso residencial y por lo mismo, computarán como vivienda libre.

A los efectos de la Normativa del presente Plan Parcial, debe entenderse que el término terciario, corresponde exclusivamente a los usos comercio y oficinas, tal como aparecen definidos en el Plan Municipal. La compatibilidad y equivalencia de usos en relación con el Uso Pormenorizado Comercio u Oficinas, será la establecida en dicho Plan Municipal, y su localización y cuantía la que se determina en la documentación gráfica del Plan Parcial y la Normativa particular de cada una de las unidades básicas definidas en la ordenación.

En el apartado relativo a determinaciones generales, se identifica la Unidad de Actuación (definida por el P.M.), en cuyo ámbito se sitúa la Unidad Básica de que se trate y la denominación y superficie de ésta.

2. En el apartado relativo determinaciones funcionales, se expresa el uso y tipología, asignados a la edificación.

3. En el apartado relativo a determinaciones formales, se precisan los parámetros que regulan la configuración física de la edificación.

La Altura de la edificación se expresa en número de plantas y distancia máxima desde la rasante de la acera a las líneas de cornisa y coronación, entendiéndose por tales, respectivamente, el nivel inferior del forjado-techo de la última planta de piso, -excluido, en su caso, el ático-, y la línea de remate de fachada correspondiente a dicha última planta.

La Ocupación máxima de parcela determina la superficie de la misma susceptible de ser ocupada por la edificación, y, en general, salvo en determinadas Unidades destinadas a Uso Dotacional, en que se ofrece en términos porcentuales en relación con la superficie total parcelada, aparece definida gráficamente por las alineaciones de la edificación.

Por lo que se refiere a la máxima ocupación de parcela y sótano, en las Unidades destinadas a Uso Dotacional, público o privado, la superficie definida gráficamente bajo esa acepción debe entenderse como ámbito susceptible de ser ocupado en el subsuelo, en ningún caso como superficie máxima edificable, que se ofrece, en general en términos porcentuales en relación con la superficie parcelada, o en función de lo establecido de forma genérica por el Plan Municipal en el artículo 79 de su Normativa General.

La Parcelación se define gráficamente. En relación con ello y salvo que se permita expresamente la segregación, supuesto que se ofrece en todas las parcelas dotacionales públicas, las parcelas definidas tienen la condición de parcelas mínimas y resultan, por lo mismo, indivisibles.

Cuando se haya creado una nueva parcela por agregación de las actuales, tendrá una edificabilidad que, evidentemente, será la suma de la de todas las parcelas agregadas, y esta podrá distribuirse libremente en la nueva parcela resultante, siempre dentro de lo previsto por las alineaciones y alturas máximas señaladas por la normativa.

4. En el apartado determinaciones relativas a gestión y desarrollo de la unidad, se establecen condiciones particulares relacionadas con el desarrollo de la Edificación y Urbanización de la Unidad.

En el supuesto de que exista un garaje mancomunado para varias parcelas, éste será objeto de un Proyecto de Actividad Clasificada vinculado al primer proyecto que se desarrolle para la unidad en la que se sitúe.

4.b) Artículo 30. Vuelos.

Sobre alineaciones máximas únicamente se permite el vuelo de impostas, cornisas, aleros y elementos análogos, quedando expresamente prohibido el vuelo de balcones y cuerpos cerrados.

En las fachadas cuya alineación resulte obligada, además de los elementos anteriores, se permite el vuelo de balcones y miradores. En los balcones no se permite la colocación de elementos de protección de vistas para su utilización como tendederos.

A los efectos de esta normativa, se entiende por mirador todo cuerpo cerrado acristalado cuando menos en un 70% de la superficie de su cerramiento. Podrán corresponder a uno o varios espacios interiores del edificio.

No se permite el vuelo en plantas bajas, ni en aquellas plantas o zonas de la fachada en que así se determina en la Normativa Particular de determinadas Unidades o zonas.

La longitud acumulada de los vuelos en las fachadas de un edificio no podrá superar el 50% de la longitud total de los forjados de las fachadas a que se apliquen.

El vuelo no será, en ningún caso, superior a 1,00m.

4.c) Artículo 33. Altura de la edificación.

A los efectos de esta normativa, se entiende por:

Altura de edificación o línea de cornisa: La distancia desde la rasante de referencia al nivel inferior del forjado techo correspondiente a la última planta de piso del edificio. Si ese último forjado no fuera horizontal, la altura se referirá al punto de encuentro de su plano inferior con la alineación de fachada.

Con carácter general se determinan las alturas mínimas y máximas de las edificaciones, determinación que prevalecerá sobre lo expresado en la normativa gráfica y en la particular de la unidad:

Unidades residenciales:

-Altura libre de planta baja: 3.50 m: menor8. H - 5.00 m.

-Altura total de cada planta elevada: H - 3.10 m.

Unidades terciarias:

-Altura libre de planta baja: 3.50 m - H - 5.00 m.

-Altura total de cada planta elevada: H - 3.50 m.

La altura total de la edificación se deduce de la suma de la de las plantas previstas para cada edificio en la normativa de este plan. A estos efectos, el ático es una planta más.

Cada uno de los edificios exentos o cuerpos diferenciados de la edificación previstos en cada Unidad, contarán con una altura de edificación común, que se medirá en el punto de su fachada que presente una rasante más elevada.

Con objeto de que, en razón de la pendiente de determinadas calles, la aplicación de la normativa anterior sea posible, se escalonará el volumen edificable. Cuando esto sea preciso, deberá redactarse un Estudio de Detalle que abarque la unidad completa, donde quede reflejado el cumplimiento de las alturas mínimas y máximas y los puntos de escalonamiento de cada cuerpo edificado. Este estudio de detalle deberá estar en vigor antes de conceder licencia de edificación a cualquiera de las parcelas que forman la unidad. En caso de actuación única sobre la unidad, se podrá obviar la elaboración de este Estudio de Detalle, y será el proyecto de edificación el que proponga el escalonamiento.

Esta normativa también es de aplicación sobre aquellas unidades que disponen de porches y una normativa gráfica concreta. En este caso, la altura mínima libre del porche, bajo dintel, será de 3.00 m. Esta medida prevalece sobre lo previsto en l normativa urbanística particular.

Altura de coronación: la distancia desde la rasante de referencia hasta la línea de remate de fachada o antepecho de cubierta.

En relación con ella, las fachadas de cada uno de los edificios exentos previstos en cada Unidad contarán con una altura de coronación común, situada 1,50 m sobre la altura de edificación o línea de cornisa, excepción hecha de los supuestos contemplados en el punto anterior, en que resulte obligado el escalonamiento de la edificación.

En su caso, las alturas de edificación y coronación de la planta de ático no superarán en más de 3.00 m las alturas de edificación y coronación correspondientes a la última planta de piso del edificio.

Como quiera que en razón de la parcelación, un edificio al que se asigna una altura común de cornisa y coronación puede situarse en distintas parcelas y, por lo mismo, ser objeto de proyectos distintos, el primero de los proyectos que se desarrolle fijará la altura del conjunto unitario, justificando gráficamente que las edificaciones del resto de las parcelas pueden cumplir el número de plantas y alturas previstas en la ordenación.

Los edificios se rematarán con un peto o cerramiento opaco integrado compositiva y materialmente en el conjunto de la fachada. Esa solución se aplicará igualmente a las fachadas correspondientes a plantas de ático, así como, en su caso, a las plantas bajas de la edificación que constituyan volúmenes diferenciados del resto del edificio.

En cualquier caso, la línea de coronación de cada edificio o volumen edificado será continua y horizontal en todo su perímetro, con las excepciones expuestas anteriormente.

En fachadas de alineación obligada el peto o remate superior se situará en el plano definido por la alineación, tal como se establece en la norma relativa a Retranqueos.

No se permiten vuelos de ningún tipo entre la cota superior del forjado-techo de la última planta tipo, y la línea de coronación del edificio.

4.d) Artículo 40. Locales y portales.

Cuando la fachada posterior o interior de un edificio destinado a Uso Residencial con o sin locales en Planta baja, recaiga a espacio libre privado, sus portales contarán, al menos, con acceso desde el patio-jardín interior privado.

En el supuesto de que en cumplimiento de la Normativa de Incendios resulte obligado el acceso de vehículos de bomberos al patio de manzana, la dimensión y condiciones estructurales de acceso y recorridos interiores cumplirán lo establecido al efecto, en dicha Normativa y disposiciones municipales.

4.e) Artículo 41. Aparcamientos interiores. Garajes.

En todas las Unidades delimitadas en la ordenación, -salvo las destinadas a uso dotacional público-, resultará obligada la construcción de plazas interiores de aparcamiento, en la siguiente cuantía:

a) En las unidades destinadas exclusivamente a uso comercial u oficinas, se aplicará la normativa general del Plan Municipal, esto es, 1 plaza por cada 75 m² construidos.

b) En el resto de unidades, 1,5 plazas por vivienda construida y 1 plaza por cada 100 m² construidos destinados a usos distintos al residencial.

Cuando técnicamente no fuera posible cumplir lo previsto en el apartado b) -y se entiende por tal imposibilidad cuando sea necesario construir más de dos plantas de sótano para ello- se permitirá solucionar la necesidad de plazas de aparcamiento de la siguiente manera:

En dos plantas de sótano se podrán prever los trasteros necesarios (como máximo uno por vivienda y de una superficie media de 7 m²) y el mayor número técnicamente posible de plazas de aparcamiento, que en ningún caso podrá ser inferior al previsto en la Normativa Urbanística General del Plan Municipal, es decir, 1,3 plazas de aparcamiento por vivienda y otra por cada 100 m² de uso distinto del residencial.

Con objeto de hacer posible la obtención de las plazas derivadas de la aplicación de tales parámetros, en determinadas parcelas se permite la construcción de sótanos bajo parte de los espacios libres privados previstos en su interior, así como, en su caso, bajo espacios de uso público, supuesto en que se establece una servidumbre de uso público sobre la parte correspondiente de la parcela privada y, la condición de que la cota superior del forjado-techo del aparcamiento se sitúe a una profundidad no inferior a 1,00 m en relación con rasantes exteriores, excepto bajo espacios destinados a porches.

En las fichas de Normativa Particular se define gráficamente la ocupación máxima de sótano para cada una de las Unidades y Parcelas delimitadas en la ordenación.

En relación con dicha determinación, la máxima ocupación de sótano grafiada se entiende referida únicamente al primer nivel de sótano, pudiendo ocuparse toda la superficie de la unidad en niveles inferiores. Además, y cuando sea necesario para alcanzar el número de plazas de aparcamiento exigidas por el plan parcial, también se permitirá la ocupación de toda la primera planta de sótano, siempre que se garantice la existencia de un espacio superficial para la plantación de especies arbóreas de porte medio. Este espacio, regulado en el artículo 42-3 de esta normativa, tendrá una superficie mínima de 400 m². Sus alineaciones serán libres y en cualquier caso deberá poderse inscribir dentro de él un círculo de 12 m de diámetro. Se le exige un espesor de tierras para plantación de una profundidad mínima de 150 cm.

Los garajes de sótano serán mancomunados para cada una de las unidades básicas y, por lo mismo, objeto de un proyecto unitario que se redactará al tiempo que el primer proyecto de edificación que se desarrolle en la Unidad. Vinculado así mismo al primer proyecto de edificación se presentará un Proyecto de Actividad Clasificada del conjunto del garaje.

Los accesos rodados al garaje se ubicarán en los pasajes de dominio y uso privado, previstos, en su caso, bajo la edificación o entre cuerpos edificables cuya separación no exceda de 5 m, o a través de la edificación en cualquiera de los frentes de la parcela, siempre que sea posible en aquellos que recaigan a calle de tráfico rodado.

4.f) Artículo 42. Espacio(s) libre(s) privado(s).

Los espacios libres privados asociados a cada unidad y parcela aparecen definidos gráficamente en los planos de ordenación y, en la medida en que en determinadas Unidades vienen delimitados por alineaciones máximas de la edificación, su superficie tiene el carácter de dimensión mínima. A ellos vendría a sumarse la superficie de parcela edificable no ocupadas por la edificación.

A los efectos de esta normativa se distinguen los siguientes tipos de espacios libres privados:

1. Espacios libres privados vinculados a viviendas de planta baja.

2. Espacios libres privados mancomunados, exteriores, recayentes a calle.

3. Espacios libres privados mancomunados, interiores de manzana.

Además de tales espacios, de dominio y uso privado, se han definido en determinadas Unidades de la ordenación espacios libres privados con servidumbre de uso público, en orden a facilitar el cumplimiento de las exigencias relativas a plazas interiores de aparcamiento.

1. Espacios libres privados vinculados a viviendas de planta baja.

Situados entre la fachada interior de las viviendas de planta baja y el jardín mancomunado interior de la manzana (unidad), su alineación exterior, límite con el jardín mancomunado, viene definida gráficamente en los planos de ordenación.

La rasante de estos espacios deberá situarse en una rasante igual o superior a la correspondiente al jardín mancomunado interior de la manzana, y será única y constante para cada unidad, excepto en aquellas unidades en las que se produce escalonamiento de los cuerpos edificados por el desnivel de las calles, tal como se regula en el artículo 33. En estos casos la rasante de estos espacios se ajustará a ese escalonamiento, y se señalará en el estudio de detalle previsto.

Donde no se produzca el escalonamiento, como quiera que en razón de la parcelación, el desarrollo de los edificios destinados a vivienda en la planta baja puede producirse en momentos distintos, la rasante de estos jardines privados se establecerá en el primero de los proyectos que se desarrolle, que, en cualquier caso, vendrá obligado a prever y justificar gráficamente la posibilidad del cumplimiento de la norma anterior, relativa a la relación entre rasantes de los jardines de viviendas y el jardín interior mancomunado, por parte de proyectos posteriores.

En estos espacios, que serán ajardinados cuando menos en un 50% de su superficie, se prohíbe cualquier clase de construcción, cobertizo o anexo, excepción hecha de cuerpos lineales de armarios de instalaciones, siempre que aparezcan integrados al cerramiento entre colindantes. Tanto, éste como el resto de cerramientos del jardín se resolverán con setos vegetales, que podrán acompañarse de malla metálica o celosías, cuya altura no excederá de 1,80 m en relación con la rasante interior.

En su caso los tendederos que pudieran habilitarse se situarán lateralmente y contarían con idéntico cerramiento. El cerramiento adoptado será idéntico en toda la unidad y por tanto común, en general, a distintas parcelas. Su diseño se establecerá en la primera de las actuaciones previa aceptación del Ayuntamiento. En su ámbito podrán, no obstante, situarse accesos peatonales y de bicicletas a portales y garajes.

2. Espacios libres mancomunados recayentes a la calle.

Situados entre la alineación oficial de la(s) parcela(s), y la alineación obligada de la edificación, vienen definidos gráficamente en los planos de ordenación.

Constituyen un espacio mancomunado de la parcela o unidad, que deberá ser ajardinado en toda su extensión, excepción hecha de las zonas que en su ámbito se destinen a acceso a portales y, en su caso, garajes. Sus rasantes habrán de acomodarse a las de la calle a la que recaen.

En estos jardines se prohíbe cualquier clase de construcción, división interior y cerramiento exterior incluidos cerramientos vegetales, aunque en su ámbito pueden habilitarse accesos a portales y garajes.

3. Espacios libres mancomunados de manzana.

Situados en el interior de determinadas manzanas o Unidades de la ordenación, su ámbito, definido gráficamente, aparece delimitado por alineaciones interiores máximas de la edificación y la alineación exterior de los jardines asociados a viviendas de planta baja.

Constituyen un espacio mancomunado al servicio de toda la Unidad en que se sitúan, y deberán ser ajardinados, cuando menos, en un 50% de su superficie, y arbolados en aquella parte de su ámbito, por lo general situada en el centro de la manzana, que no puede ser ocupada en sótano.

Este espacio para plantación de árboles tendrá una superficie mínima de 400 m². Sus alineaciones serán libres y en cualquier caso deberá poderse inscribir dentro de él un círculo de 12 m de diámetro. (Esta determinación prevalecerá sobre lo establecido en la normativa urbanística particular). En este ámbito debe garantizarse la posibilidad de plantar especies arbóreas de porte medio. Para ello, se exige un espesor de tierras para plantación de una profundidad mínima de 150 cm. Si en este espacio se situaran piscinas, instalaciones comunes o áreas pavimentadas, su superficie no excederá del 25% de la superficie total.

Cada uno de estos espacios mancomunados o patio-jardín de manzana, constituye una unidad funcional y de diseño. A tal efecto, serán objeto de un proyecto unitario de urbanización, vinculado al primero de los proyectos de edificación que se redacten en el ámbito de la Unidad, cuya ejecución deberá materializarse antes de que se conceda la licencia de primera utilización a las viviendas del último de los edificios que se desarrolle en la Unidad.

Las rasantes del jardín interior de manzana deberán acomodarse a las de la edificación que lo conforman, en orden a facilitar el segundo acceso exigido a todos los portales a través de su ámbito. En particular, las rasantes del jardín de manzana en su alineación o límite abierto, serán las correspondientes a la calle adyacente, con objeto de posibilitar el acceso peatonal y de bicicletas, así como, excepcionalmente, vehículos hasta las viviendas.

En orden a garantizar la accesibilidad peatonal y de bicicletas, así como vehículos de emergencia, a las viviendas a través del jardín, se habilitarán recorridos perimetrales en su ámbito, cuya sección no será inferior a 3 m. En el supuesto de que en cumplimiento de la Normativa de Incendios resulte obligado el acceso de vehículos de bomberos al patio de manzana, la dimensión y condiciones estructurales de acceso y recorridos interiores cumplirán lo establecido al efecto, en dicha Normativa y disposiciones municipales.

En el ámbito de los jardines de manzana no se permiten construcciones de ningún tipo sobre rasante, ni divisiones que fragmenten el espacio, salvo que resulten exigibles por razones funcionales, para delimitar piscinas, pistas deportivas y espacios análogos, supuesto en que se resolverán con setos vegetales y malla metálica.

El cerramiento del jardín en su límite con el espacio público, se resolverá con seto vegetal y malla o celosía y no tendrá una altura superior a 2,00 m, admitiéndose zócalos de 0,50 m integrado en la solución general de fachada".

Pamplona, 21 de enero de 2009.-La Alcaldesa, María Yolanda Barcina Angulo.

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