2. Administración Local de Navarra
2.2. Disposiciones y anuncios ordenados por localidad
OLÁIBAR
Texto normativo modificación estructurante del plan municipal Olaibar en parcela 372 del polígono 3 de Olave
Por Orden Foral número 106, de 30 de junio, del Consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio se ha aprobado definitivamente el expediente de modificación del Plan Municipal de Olaibar, en parcela 372 del polígono 3 de Olave, promovido por Hotalia Alojamientos, S.L. y ha sido publicado en el Boletín Oficial de Navarra número 100, de fecha 14 de agosto de 2009.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 81.1 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo se publica su texto normativo.
Descripción de la modificación
El ordenamiento que se propone consiste en:
-Modificar la clasificación actual del suelo de no urbanizable a suelo urbano.
-Modificar el uso asignado a la parcela.
-Ampliar la volumetría del edificio existente.
Justificación
Cambio de clasificación del suelo.
La parcela número 372 tiene la clasificación de suelo no urbanizable con categoría de suelo de mediana productividad agrícola en su mitad sur, mientras que en la mitad norte tiene la clasificación de suelo no urbanizable con categoría de suelo genérico. La parcela número 360 por su parte está clasificada como cauce pluvial.
En las actuales NNSS el límite del suelo urbano se estable en el perímetro de la edificación consolidada de los núcleos tradicionales, completada con las parcelas vinculadas a la edificación de nueva ordenación necesaria para atender la doble finalidad de completar la trama existente y absorber el desarrollo previsto. Así mismo se incluyen como suelo urbano edificaciones de reciente construcción, segundas residencias en las inmediaciones de los núcleos, que planteaban problemas de integración con éstos y carecían de servicios urbanos. Algunas de estas edificaciones se consolidaron en operaciones urbanizadoras, al parecer al margen de cualquier tipo de planeamiento. El motivo de esta inclusión es consolidar un fenómeno que ya se ha producido e intentar reducirlo mediante una ordenación equilibrada y un proceso de crecimiento más racional.
Esto que sí se ha hecho con las llamadas "segundas residencias", no se hace sin embargo, obviando una realidad ya consolidada en el tiempo, con otro tipo de construcciones como por ejemplo todas las instalaciones existentes junto a la gasolinera de Olave, que aunque situadas fuera del núcleo urbano no tienen un uso ganadero o agrícola, no están a pesar de ello calificadas como fuera de ordenación y se han incluido dentro del suelo no urbanizable asignándoles la categoría de suelo genérico. Por otro lado no se ha hecho tampoco en el Plan Municipal ninguna previsión de suelo terciario o industrial a la vista de las concretas circunstancias territoriales y económicas del Valle.
A pesar de que la parcela está alejada del núcleo urbano cumple, de acuerdo con lo especificado en los artículos 92, 93 y 94 de la LF 35/2002 las condiciones para poder ser clasificada como suelo urbano:
-Cuenta con urbanización que proporciona acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, disponiendo de todos los servicios con los que se adquiere la condición de solar.
-Tiene una edificación ya consolidada de la suficiente entidad.
-No está sometida a ningún régimen especial de protección por sus valores paisajísticos, naturales, ambientales, agrícolas, o por sus valores históricos, artísticos, científicos o culturales.
-No está amenazada por riesgos naturales. Aunque la parcela está situada en las inmediaciones del río, no tiene la categoría de cauce pluvial. De hecho de acuerdo con los datos facilitados por Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra, y que se adjuntan en la documentación anexa a esta memoria, únicamente una mínima parte de la parcela, que no llega al 1 por mil, está marcada como terreno susceptible de sufrir una inundación cada 500 años.
-La mitad sur de la parcela tiene asignada una categoría de suelo de mediana productividad agrícola, sin embargo esta categoría no responde en modo alguno a la realidad física de la finca, dado que esta parte de la parcela se ha venido utilizando a lo largo de todos estos años como soporte para las actividades complementarias del Hotel, de hecho como ya se ha explicado anteriormente alberga las pistas de tenis del mismo.
Cabe señalar por otra parte, que la parcela vecina (parcela número 377) que alberga una industria consolidada y estaba clasificada en el Plan Municipal como suelo no urbanizable con categoría de cauce pluvial y suelo genérico, pasó con fecha de mayo de 2001 a estar clasificada como suelo urbano de uso industrial en virtud de una modificación propuesta y aprobada definitivamente por la Orden Foral 607/2001.
En base a todo ello se propone cambiar clasificación del suelo de la parcela resultante de suelo no urbanizable a suelo urbano con categoría de suelo consolidado. No se ha previsto cesión alguna por tratarse de suelo consolidado.
Cambio de uso.
Se propone para la parcela resultante un uso de "Servicios asistenciales a la tercera edad". De acuerdo con lo especificado en el artículo 22 del Plan Municipal (idoneidad de usos) el uso dotacional privado se asimila al concepto de servicios.
Cambio de volumetría.
La experiencia de las residencias privadas construidas en Navarra en los últimos años ha demostrado que para tengan una viabilidad económica sostenida en el tiempo deberían contar con un número de plazas suficientes que se estima en aproximadamente 120.
Para que un centro geriátrico sea viable debe haber un equilibrio entre instalaciones y zonas de servicio necesarias y el número de plazas. Reducir el número de plazas no implica reducir en la misma proporción la superficie de servicio necesaria, dado que por pocas plazas que tenga un centro geriátrico, siempre necesita unos estándares de servicios mínimos y de personal asistencial, lo que conlleva que al reducir plazas se incrementan notablemente los gastos por plaza. Por otro lado un aumento de plazas conlleva un aumento considerable de superficie de servicios y del personal asistencial necesario, motivo por el cual no se reducen significativamente los gastos por plaza.
En base a los requerimientos de calidad y los condicionantes exigidos por la normativa de obligado cumplimiento y de la experiencia obtenida con residencias que hemos estudiado y proyectado recientemente, puede estimarse que para un funcionamiento óptimo de este tipo de establecimientos se necesita un mínimo de 40 m² construidos por plaza. Es necesario señalar que este estándar de superficie mínima para un funcionamiento óptimo se ha fijado considerando que la gestión de la residencia es de titularidad privada, dado que una residencia o centro privado no puede asumir nunca la generosidad de instalaciones y metros por plaza que tienen las residencias gestionadas por el Gobierno de Navarra y recomendadas como ejemplo de calidad por los propios técnicos de Servicios Sociales. Consecuentemente con todo lo expuesto estimamos que para una residencia de 120 plazas se van a necesitar un mínimo de 4.800 m² construidos.
Hay que tener en cuenta así mismo, que el actual edificio además de ser construido para un uso diferente (hostelería), fue construido con una normativa de edificación y de protección de incendios diferente a la vigente a día de hoy y mucho menos restrictiva. Dado el nuevo uso que se pretende dar al edificio consolidado se hace necesaria e imprescindible una modificación sustancial del mismo para adecuarlo a las exigencias que plantea la normativa actualmente en vigor (C.T.E.) en temas fundamentales de habitabilidad, seguridad de utilización y sobre todo protección contra incendios. Teniendo en cuenta que hay que adaptar un edificio ya construido, hemos considerado prudente incrementar esta cantidad en aproximadamente un 20% lo que supone un volumen total construido de unos 5.800 m² construidos. El edificio actual tiene una superficie total construida, contando escaleras exteriores y terraza, de aproximadamente 3.600 m² por lo que se hace necesaria una ampliación para adecuarlo a la normativa actual y ubicar el uso que se pretende.
Las superficies construidas actuales y desglosadas son las siguientes:
? Superficie construida p. semisótano: 1.212,72 m².
? Superficie construida p. baja: 927,12 m².
? Superficie construida p. primera: 731,45 m².
? Superficie construida entrecubierta: 428,76 m².
? Superficie construida exteriores p. baja (50%): 234,41 m².
? Superficie construida exteriores p. 1.ª (50%): 69,28 m².
? Superficie construida total sobrerasante: 2.391,02 m².
? Superficie construida total: 3.603,74 m².
La propuesta de ampliación prevé las siguiente volumetría:
? Superficie construida p. semisótano: 1.740,00 m².
? Superficie construida p. baja: 1.740,00 m².
? Superficie construida p. primera: 1.740,00 m².
? Superficie construida entrecubierta: 430,00 m².
? Superficie construida exteriores p. semisótano (50%): 90 m².
? Superficie construida exteriores p. baja (50%): 30,00 m².
? Superficie construida exteriores p. primera (50%): 30,00 m².
? Superficie construida total sobrerasante: 3.970,00 m².
? Superficie construida total: 5.800,00 m².
De acuerdo con el artículo 26 de la Normativa Urbanística General de Olaibar, en los supuestos de modificación del régimen del suelo urbano en operaciones de ampliación de la edificación existente, será de aplicación el coeficiente 0,5 m² edificado sobre rasante por m² de parcela.
La parcela tiene 9.367,03 m², contando con la parte adquirida de la parcela número 360 que está pendiente de quedar reflejada con la rectificación catastral solicitada, por lo tanto su límite máximo de edificabilidad sobre rasante son 4.383,51 m² construidos.
La ampliación propuesta tiene una superficie construida sobre rasante de 3.970,00 m² con lo que se cumple con lo especificado en dicho artículo.
Documentos que se modifican
Se modifican los planos siguientes:
Plano número 8.4.-Ordenación de suelo no urbanizable. Asignación de categorías.
Olaibar, 16 de octubre de 2009.-La Alcaldesa, María Carmen Lizoain Osinaga.
Código del anuncio: L0924620
