II. ADMINISTRACIÓN LOCAL DE NAVARRA
2.1. ORDENANZAS Y OTRAS DISPOSICIONES GENERALES
BAZTAN
Aprobación definitiva de la Ordenanza Municipal reguladora de cálculo de aprovechamientos de cesión obligatoria
El Pleno del Ayuntamiento de Baztan, en sesión extraordinaria celebrada el día 14 de mayo de 2008, adoptó el acuerdo de aprobación inicial de la Ordenanza Municipal reguladora de cálculo de aprovechamientos de cesión obligatoria publicado en el BOLETÍN OFICIAL de Navarra número 74, de fecha 16 de junio de 2008.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 325 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra, modificado por la Ley Foral 15/2002, de 31 de mayo, y transcurrido el plazo de exposición pública sin que se hayan producido alegaciones, se procede a la aprobación definitiva de la citada Ordenanza, disponiendo la publicación de su texto íntegro, a los efectos pertinentes.
Baztan, 23 de septiembre de 2008.-La Alcaldesa, Virginia Aleman Arrastio.
ORDENANZA DE CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS DE CESIÓN OBLIGATORIA
1.-Antecedentes y objeto.
La Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, incluye entre los deberes de los propietarios de suelos urbano no consolidado (Art. 98.2.c) y urbanizable (Art. 100.d), previa su transformación, el de ceder el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente.
La cesión obligatoria y gratuita del 10 por 100 del aprovechamiento que se realice a la Administración actuante, tanto en suelo urbano como urbanizable, estará libre de cargas de urbanización, toda la cual será a cargo de los propietarios en proporción a sus aprovechamientos.
Igualmente y para la construcción de viviendas en suelo no urbanizable de preservación (Art. 116.3), la ley establece que el aprovechamiento correspondiente al propietario de la parcela es el 90 por 100, debiendo adquirir el 10 por 100 restante de la Administración titular, una vez concedida la autorización y previo al inicio de cualquier actuación.
El Plan Municipal de Baztan determina un Aprovechamiento Urbanístico, en determinadas condiciones. Las condiciones urbanísticas tienen parámetros de uso y de ubicación. El aprovechamiento está determinado por parámetros máximos: Tipología edificatoria, alturas máximas de la edificación y superficie construida máxima. Dentro de estos tres parámetros cada expediente, propone lo que cree conveniente y constituye el Aprovechamiento Urbanístico que se deriva del planeamiento vigente.
En consecuencia, en aplicación de la legislación vigente lo apropiable por el promotor es el 90% del aprovechamiento. La compensación a metálico del 10% restante correspondiente a la Administración actuante, esto es en este caso el Ayuntamiento del Noble Valle y Universidad de Baztan, se debe calcular conforme a su valor urbanístico. La necesidad de la ordenanza surge del cumplimiento de esta obligación.
2.-Encargo.
El documento se redacta por encargo del Ayuntamiento del Noble Valle y Universidad de Baztan a Arkileku arquitectos, siendo redactada por doña Silvia Barbarin Gómez, arquitecto.
3.-Oportunidad de la ordenanza y método de cálculo.
En lo que respecta a la posibilidad de compensar en metálico el aprovechamiento de cesión, cabe decir que en el caso de las viviendas en suelo no urbanizable de preservación la sustitución económica es la vía prevista por la ley. En el caso de suelos urbanos no consolidados o urbanizables, la propia ley contempla la posibilidad de cumplir el deber legal de cesión del aprovechamiento urbanístico correspondiente al Municipio mediante el pago, de cantidad sustitutoria en metálico, previo tramite de un convenio de gestión entre las partes, e incorporando la pertinente valoración pericial.
Los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos y sustitución del aprovechamiento correspondiente a la Administración por su equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del patrimonio municipal del suelo o a las siguientes finalidades:
a) Obras de urbanización.
b) Obtención y ejecución de sistemas generales.
c) Construcción de equipamientos colectivos u otras instalaciones de uso público municipal, siempre que sean promovidos por las Administraciones públicas o sus sociedades instrumentales.
d) Operaciones de iniciativa pública de rehabilitación de vivienda o de renovación urbana.
e) Gastos de realojo y de retorno.
f) Compra y/o rehabilitación de edificios para vivienda protegida o equipamiento público.
Dada la escasa entidad de los desarrollos habituales de Baztan este Ayuntamiento opta en ciertas ocasiones por la compensación a metálico de los aprovechamientos de cesión. Por todo ello se considera imprescindible la tramitación de la presente ordenanza de tal modo que se establezca un criterio homogéneo de cálculo.
Para el cálculo de los aprovechamientos se empleará el valor de repercusión por usos de los conceptos a valorar, aplicándose estos a las distintas superficies relacionadas, empleándose para la determinación de los valores de repercusión unitarios, los coeficientes de homogenización del Plan Municipal y los valores de vivienda protegida del régimen general del año en curso.
Los coeficientes de homogenización establecen las equivalencias de los distintos usos definidos por el Plan Municipal en base a sus respectivos valores de repercusión del suelo urbanizado, comparados cada uno de ellos con el uso principal (esto es el de vivienda libre unifamiliar en Elizondo, Irurita, Oronoz-Mugaire y la primera línea de la carretera de Elbete).
La valoración de este aprovechamiento se realiza además de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de la Ley Foral LF8/2.004 de Protección Publica a la Vivienda en Navarra, donde se establece la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización en viviendas protegidas de régimen general así como la relación de su precio máximo de venta en relación al Módulo Ponderado establecido por el Gobierno de Navarra para el año en curso.
De esta manera se mantendrán actualizados los valores unitarios de repercusión.
La fórmula para el cálculo del aprovechamiento de cesión para una superficie construida de un uso A es la siguiente:
Donde son:
Superficie (A)= Superficie Construida del uso de referencia en m².
Útil/Const. (A) = Relación entre las superficies útiles y construidas del Uso de Referencia según se establece en el cuadro adjunto.
CH (A) = Coeficiente de Homogenización del uso de referencia contenido en el Plan Municipal en m² h/m².
CH (VPO) = Coeficiente de Homogenización del uso de Vivienda de Protección Oficial de Régimen General contenido en el Plan Municipal en m² h/m².
VR (VPO) = Valor de repercusión máximo del suelo urbanizado por metro cuadrado útil de Vivienda de Protección Oficial de Régimen General durante el año en curso en euros/m².
A continuación se recogen, además de las relaciones útiles construidas de los distintos usos, los valores de repercusión, en aplicación de la fórmula anterior, para cada uso y de aplicación durante el año 2008.
VIVIENDA LIBRE UNIFAMILIAR EN ZONA1 1,25 1,00 348,22
VIVIENDA LIBRE BIFAMILIAR EN ZONA 1 1,25 0,93 323,84
VIVIENDA LIBRE COLECTIVA EN ZONA1 1,25 0,89 309,91
VIVIENDA LIBRE UNIFAMILIAR 1,25 0,92 320,36
VIVIENDA LIBRE BIFAMILIAR EN ZONA 2 1,25 0,83 289,02
VIVIENDA LIBRE COLECTIVA ZONA 2 1,25 0,70 243,75
LOCAL COMERCIAL EN PB EN ZONA1 1,25 0,80 278,57
LOCAL COMERCIAL EN PB ZONA 2 1,25 0,49 170,63
VIVIENDA VPP 1,25 0,81 282,06
VIVIENDA VPT 1,25 0,70 243,75
VIVIENDA VPO R. GRAL. 1,25 0,59 205,45
VIVIENDA VPO R. ESP. 1,25 0,54 188,04
ANEJOS V. LIBRE ZONA1 1,15 0,48 181,68
ANEJOS V. LIBRE ZONA 2 1,15 0,33 124,90
ANEJOS VPP 1,15 0,34 128,69
ANEJOS VPT 1,15 0,30 113,55
ANEJOS VPO RG 1,15 0,26 98,41
ANEJOS VPO RE 1,15 0,24 90,84
SUELO PRIVADO EN ZONA1 1,00 0,03 13,06
SUELO PRIVADO EN ZONA2 1,00 0,02 8,71
TERCIARIO EN ZONA 1 1,25 0,78 271,61
TERCIARIO EN ZONA 2 1,25 0,59 205,45
ALMACENES EN ZONA 1 1,15 0,42 158,97
ALMACENES EN ZONA 2 1,15 0,34 128,69
INDUSTRIAL EN ZONA 1 1,15 0,68 257,38
INDUSTRIAL EN ZONA 2 1,15 0,56 211,96
VIVIENDA SUELO NO URB * 1,25 0,70 243,75
SUELO PRIVADO EN SUELO NO URB** 1,00 0,02 8,71
ANEJOS EN SUELO NO URB 1,15 0,30 113,55
(*) De acuerdo con los datos obtenidos en el estudio de mercado realizado con objeto del cálculo de los coeficientes de homogenización, las viviendas construidas en suelo no urbanizable se asimilan a las protegidas de precio tasado tanto en la propia vivienda como en sus anejos.
(**) En suelo No urbanizable se calculará la repercusión del suelo de parcela en aquella superficie que exceda de la mínima necesaria para desarrollar el uso residencial.
4.-Compensaciones en caso de cambio de usos.
Cuando, dentro de un ámbito destinado a un uso homogéneo que haya compensado a metálico el aprovechamiento de cesión correspondiente para eso uso, se pretenda destinar una superficie a un uso compatible al principal, teniendo ese uso compatible un valor de repercusión unitario superior al principal, deberá de compensar la diferencia correspondiente entre ambos usos aplicada a la superficie destinada al uso compatible.
5.-Vigencia de la ordenanza y actualización de los valores.
La presente ordenanza tiene vigencia indefinida debiéndose de actualizar en base a lo siguiente:
1. De manera anual conforme se actualicen los módulos máximos de venta de vivienda protegida.
2. Cuando se modifiquen los coeficientes de homogenización de usos.
3. En caso de que variase el porcentaje máximo de repercusión del suelo urbanizado para la Vivienda de Protección Oficial de Régimen General vigente.
6.-Conclusión.
Con lo anterior se dan por descritas de manera suficiente el objeto del expediente y el sistema de cálculo de los aprovechamientos de cesión, entendiéndose suficiente para su tramitación.
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