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BOLETÍN Nº 77 - 22 de junio de 2007

II. ADMINISTRACION LOCAL DE NAVARRA

2.1. ORDENANZAS Y OTRAS DISPOSICIONES GENERALES

HUARTE

Modificación Plan Especial de reforma interior de Areta Parcelas Comansa, S.A.

MEMORIA

Texto refundido

1._Antecedentes.

1.1._Cronología urbanística.

El Plan General de Ordenación Urbana de Huarte fue aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de esta localidad el 3 de abril de 1981.

La aprobación definitiva por la Comisión Provincial de Urbanismo de Navarra del Plan General de Huarte el 20 de julio de 1982.

En 1990 se aprueba definitivamente el expediente de modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Huarte en el polígono industrial de Areta, y los Planes Especiales y Parcial de Areta en desarrollo de la modificación anterior y promovidos por el Ayuntamiento de Huarte tal y como se recoge en la Orden Foral 899/1990, de 31 de octubre de 1990 y publicado en el BOLETIN OFICIAL de Navarra número 14 con fecha 10 de diciembre de 1990.

Posteriormente en 1993 se tramita una modificación de los textos anteriores, Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Huarte y texto refundido y modificación del Plan Especial de Areta Norte y texto refundido y modificación del Plan Parcial de Areta Sur, con aprobación inicial el 26 de marzo de 1993 en el BOLETIN OFICIAL de Navarra número 37 y con aprobación definitiva se en el BOLETIN OFICIAL de Navarra número 142 de 22 de noviembre de 1993 y recogido en la Orden Foral 362/1993.

En sesión celebrada el día 5 de julio de 2006, el Ayuntamiento de Huarte adoptó el acuerdo de aprobar inicialmente el documento de modificación. Dicho acuerdo fue publicado en el BOLETIN OFICIAL de Navarra número 94 con fecha 7 de agosto de 2006.

Por parte del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del territorio y Vivienda se emite en octubre de 2006 un informe sobre el documento de Modificación del Plan Especial de Reforma Interior de Areta Norte. De acuerdo a este informe se redacta el presente texto refundido.

1.2._Objeto.

La presente Modificación del Plan Especial se redacta con el objeto de reordenar la parcela 300 y parte de las parcelas 256, 257 y 258 que se corresponden con la propiedad de Construcciones Metálicas Comansa, S.A, tras la agrupación, segregación y permuta con los colindantes efectuada mediante escritura otorgada ante el notario de Pamplona don José Javier Urrutia, que anteriormente utilizaba la empresa Construcciones Metálicas Comansa, S.A, que en fechas recientes y debido al crecimiento de la empresa, ha trasladado su actividad productiva principal al término de Urbizkain dentro del término municipal de Huarte. Aprovechando esta situación, se plantea reordenar esta zona, que incluye a demás de las parcelas anteriores mencionadas, los viales que separan estas parcelas. Con la modificación de esta zona se intenta adecuar la oferta de usos y espacios a la nueva demanda, para facilitar la incorporación de nuevas empresas que no necesitan parcelas con tanta superficie dentro del polígono de Areta.

En el citado ámbito se pretende acometer una modificación de las ordenanzas que posibilite la ejecución de naves de superficie inferior a 1.000 m² y el cambio de uso industrial, por usos compatibles dentro del polígono industrial como son los determinados como usos terciarios o equipamientos, con objeto de una recuperación de las fincas hasta ahora ocupadas por la fábrica Construcciones Metálicas Comansa, S.A., y de esta forma poder recuperar en parte, el espacio urbano adyacente a la calle Altzutzate.

1.3._Promotor.

Se redacta esta Modificación Plan Especial de Reforma Interior de Areta Norte a petición Alberto Munárriz en representación de la empresa Construcciones metálicas Comansa, S.A., con N.I.F. A 31 007628 y domicilio social en Poligono Urbizkain carretera de Aoiz número1, código postal 31620 Huarte, Navarra.

1.4._Equipo redactor.

Los técnicos redactores del presente proyecto son:

Ingeniero: Joaquín Salanueva Etayo. DNI. Número colegiado.

Abogado: José Iruretagoyena Aldaz. DNI: 15.808.883.V. Número colegiado: 580.

Los arquitectos colegiados por el Colegio de Arquitectos Vasco-Navarro, delegación en Navarra.

Arquitectos:

Joaquín M.ª Esparza Urisarri. DNI: 29.137.858 D. Número colegiado: 2.216.

Francisco M. Zuasti Elizondo. DNI: 15.810.943 F. Número colegiado: 882.

2._Información urbanística.

2.1._Características naturales del territorio.

2.1.1._Morfología

La superficie que ocupa el presente documento de Modificación del Plan Especial de reforma interior de Areta en la parcela 300 y parte de las parcelas 256, 257 y 258 en término de Areta en Huarte, está situada en el centro del P.E.R.I. Areta Norte vigente, corresponden las diferentes parcelas en la calle Altzutzate a los números 5 y 6. La parcela 300 ocupa gran parte de la manzana determinada por las calles Altzutzate, Ripagain, Badostain y Bidetxiki. Las partes de las parcelas 256, 257 y 258 están situadas frente a la parcela 300 al otro lado de la calle Altzutzate.

La superficie incluida en este PERI es de 38.933,00 m².

Su forma es irregular y queda delimitada de la siguiente forma, al norte por las parcelas números 1007, 1.006, 1.279, 1.280, 259 y la calle Bidetxiki, al sur por la calle Ripagain y restos de las parcelas números 256, 258 y 257, al este por la calle Altzutzate y parcela número 243 y al oeste por la parcela 484.

2.1.2._Orientación. Descripción física del terreno.

El espacio que nos ocupa está urbanizado actualmente ya que dentro de sus límites se realizan actividades industriales de acuerdo a la normativa vigente que regula toda esta zona, que se incluye dentro del PERI de Areta Norte. Las pendientes actuales del terreno son inferiores al 0,5% estando las rasantes comprendidas entre los 440,73 m en la zona sur este y los 439,34 m en la zona noroeste. La zona afectada por esta modificación del P.E.R.I, se encuentra situada dentro del P.E.R.I. Areta Norte vigente.

2.2._Usos y edificaciones existentes.

La parcela 300 y parte de las parcelas 256, 257 y 258 actualmente se encuentran ocupadas por la empresa Construcciones metálicas Comansa, S.A. que antes de su traslado a su nueva ubicación en el término de Urbizkain dentro de Huarte realizaba su actividad principal en estas parcelas y actualmente las utiliza de apoyo para su actividad. Todas las construcciones y edificaciones existentes en estas parcelas se declaran fuera de ordenación exceptuando las naves actualmente existentes en la parcela 300 entre las parcelas 1.007 y 1.279 que pueden ser compatibles con la ordenación propuesta tal y como se recoge en el plano número 3 de información.

De acuerdo a los convenios alcanzados los propietarios renuncian a las indemnizaciones debidas por el cese de su actividad y por el derribo de las diferentes edificaciones.

Ninguna de las construcciones existentes actualmente posee cualquier valor histórico y artístico reseñable.

Desde las diferentes calles actualmente existentes calles Altzutzate, Bidetxiki y Ripagain que forman parte del vial de Areta se dispone de acceso rodado y peatonal al ámbito objeto de modificación sin problemas de conexión con la red general viaria de Huarte y en la que se dispone de acometidas existentes a las infraestructuras de abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de gas natural, telefonía y enganche para la distribución de electricidad, desde la que se puede acometer para iniciar las obras de urbanización correspondientes a la Modificación del Plan.

2.3._Infraestructuras existentes.

Como hemos comentado anteriormente, se desarrollan dentro de la zona del Plan Especial diversas actividades de tipo industrial. Estas actividades cuentan con las infraestructuras necesarias para desarrollar su actividad. Estas infraestructuras existentes vienen recogidas en los planos de información, pero debido a las nuevas actividades a realizar en toda esta zona deberán ser reformadas y adecuarlas a los nuevos servicios que deben de satisfacer.

2.3.1._Red de abastecimiento de agua.

El abastecimiento de agua actualmente existente se realiza por la distribución de la red general de Huarte. En la calle Altzutzate existe una tubería de diámetro 200 FN y por las otras dos calles tuberías de diámetro 100 FN que forman parte de la distribución de agua del polígono de Areta, con suministro suficiente para la actividad a desarrollar.

2.3.2._Saneamiento. Red de fecales y pluviales.

Se dispone actualmente de recogida de saneamiento separativa.

La recogida de fecales se realiza por medio de tuberías de diámetro 315 P.V.C. que discurren por las calles actualmente existentes y que se conectan a la red general de Huarte hasta la depuradora comarcal.

En cuanto a la recogida de aguas pluviales, existe un red de diámetro 500-600 HA por las calles actualmente existentes y que vierten su contenido al río Arga que pasa cerca del polígono de Areta de acuerdo a los permisos realizados por la mancomunidad.

2.3.3._Electrificación M.T. y alumbrado público.

Existe una red de suministro de energía, en media tensión que cierra los diversos circuitos entre los diferentes centros de transformación (C.T.) existentes en el polígono de Areta. Desde estos C.T. se distribuye la energía eléctrica para el funcionamiento de las diversas industrias actualmente existentes. Dicha red de C.T. deberá ser completada para la nueva demanda.

En cuanto al alumbrado público, las calles mencionadas anteriormente cuentan con alumbrado público conectado a la red general de Huarte.

2.3.4._Canalización telefónica.

Por las calles Altzutzate, Ripagain y Bidetxiki existe una red de telefonía que da servicio a las empresas actuales y a la que se puede enganchar la nueva red.

2.3.5._Canalización gas natural.

Actualmente existe un suministro de gas en el polígono de Areta al cual se puede enganchar los nuevos suministros. Por la calle Altzutzate el suministro de gas se realiza por medio de una tubería de 110 PE-DN y por la calle Ripagain por medio de una tubería de 90 PE-DN. Se puede acometer a ambas tuberías para enganchar la nueva red.

2.3.6._Canalización telecomunicaciones.

Existe servicio de telecomunicaciones por cable desde la red municipal del Ayuntamiento de Huarte que gestiona Retena. La red de telecomunicaciones no está dentro del polígono de Areta pero se puede conectar a la red general ya que cerca de la zona de actuación en la rotonda que da acceso al polígono de Areta y a Ugarrandía existe actualmente una red de telecomunicaciones.

2.4._Estudio de la estructura de la propiedad del suelo.

El ámbito de la Modificación del Plan Especial alcanza a parcelas diferentes más la correspondiente a los viales intermedios. La superficie de actuación es de 38.933,00 m².

Las parcelas son de dimensiones variadas.

_Ambito de actuación de la modificación

La superficie total que comprende la actual Modificación del Plan Especial: 38.933,00 m².

Las parcelas catastrales afectadas por el Plan Especial son: Parcela 300 y parte de las parcelas 256, 257 y 258 que se corresponden con la propiedad de Construcciones Metálicas Comansa, S.A. tras la agrupación, segregación y permuta con las colindantes efectuada mediante escritura otorgada ante el notario de Pamplona don José Javier Urrutia, más parte de las calles Altzutzate y Ripagain.

_Datos de la actuación.

Se establecen los límites de las parcelas que definen la actuación. La situación y localización de cada una de las parcelas se encuentra reflejada en el correspondiente plano de parcelas aportadas y las bases para el levantamiento taquimétrico de la zona en el plano de topografía.

_Datos cédulas parcelarias.

A continuación se procede a enumerar las parcelas afectadas por la Modificación del Plan Especial con su propietario y superficie aportada a la Modificación del Plan Especial.

Listado de propietarios y superficies de las parcelas:

PARCELA PROPIETARIO SUPERFICIE

Parte 256, CONSTRUCCIONES METALICAS COMANSA S.A. 5.777,00

257 y 258

300 CONSTRUCCIONES METALICAS COMANSA S.A. 28.349,00

AYUNTAMIENTO 4.807,00

TOTAL 38.933,00

3._Determinaciones del Plan General y del P.E.R.I Areta norte vigentes.

3.1._Determinaciones actuales.

Las modificaciones marcadas por el P.G.O.U de Huarte y el P.E.R.I. de Areta Norte establecían las siguientes determinaciones:

Determinaciones del texto refundido y modificaciones del Plan Especial de reforma interior de Areta Norte.

De acuerdo a la normativa actualmente vigente establecía para las parcelas objeto del presente documento las siguientes determinaciones:

_P.E.5. Zonificacion. Usos.

Se señalan en los planos PE-ZO (B1-B2-C1-C2).

.P.E.5.1. Area Industrial edificable condicionada privada.

Son las zonas destinadas a ubicar las fábricas e instalaciones industriales cerradas o abiertas. En el resto de zonas se prohíbe su implantación.

.P.E.5.2. Area libre privada industrial.

Se señala un área libre obligatoria dentro de los límites de las parcelas privadas resultantes.

Dentro de esta zona privada se permite el ajardinamiento y el aparcamiento. No se permite, estrictamente en la zona señalada, áreas de almacenamiento en superficie, actividades industriales abiertas o instalaciones al servicio de la fábrica.

Se permite el aprovechamiento por debajo de la cota _ 0.

_P.E.6. Intensidades permitidas de edificación.

Se admiten los volúmenes actuales existentes que estén legalizados en el momento de aprobación definitiva de este Plan Especial.

Respecto a las parcelas urbanas que todavía tienen posibilidades de construcción, la capacidad máxima de suelo industrial edificable vendrá definida por las siguientes limitaciones:

1. Siempre tendrán que dejar libre el suelo definido como " Area Libre de Uso Privado".

2. Siempre tendrán que garantizar que dentro de su suelo existirá el número de plazas de aparcamiento que le corresponda según su superficie construida.

3. Tendrán que garantizar que las maniobras y operaciones de carga y descarga se realicen dentro de su propia parcela.

4. Tendrán que respetar las servidumbres a los colindantes que exige el Código Civil.

5. En el caso de que sobrepasen los límites de almacenamiento y uso de materiales combustibles, según las Ordenanzas que luego se dirán, tendrán la obligación de retranquearse de sus colindantes las distancias que expresa la Ley o que en su caso se regularán en las Ordenanzas.

6. De igual manera, no podrán ser sobrepasados los datos que figuran en la tabla siguiente, referidos a la " Posibilidad Máxima de Suelo de Edificación Industrial" y "Posibilidad Mínima de Suelo Libre Privado".

Es de hacer notar que con la aplicación de los cinco primeros puntos habrá industrias que no lleguen a alcanzar la "Posibilidad Máxima de Suelo de Edificación Industrial".

Los cinco primeros puntos son de aplicación obligatoria. El sexto marca un límite que igualmente hay que cumplir como tope máximo, pero que no implica que la parcela tenga el derecho obligado de construir todos los metros expresados en la tabla, sino que previamente debe cumplir las cinco primeras condiciones citadas.

7. (El cuadro que figura en las dos páginas siguientes) se transcriben las parcelas afectadas:

Sup. Parc. neta Max. suelo Min.suelo

132 256 3.617,00 264,00 3.353,00 2.682,00 80 671,00 20

132 257 1.232,00 90,00 1.142,00 914,00 80 228,00 20

132 258 5.975,00 437,00 5.538,00 4.430,00 80 1.108,00 20

134 300 28.381,00 32,00 28.349,00 22.679,00 80 5.670,00 20

.P.E.6.2. Resumen de aprovechamientos

Cada parcela de suelo urbano tendrá un aprovechamiento de 1,14 m²/m² sobre el suelo industrial propio, compuesto por el suelo industrial edificable y el suelo libre privado.

No se computarán las cesiones previas

De acuerdo a los datos anteriores, trasladándolos al ámbito al que se refiere la presente modificación del PERI, la superficie neta resultante es de 34.126,00 m² que multiplicado por el aprovechamiento de 1,14 m²/m² nos da una superficie máxima edificable de 38.903,64 m².

_P.E.7. Ordenanzas y sistema de ordenacíon del aprovechamiento

.P.E.7.1. Generales

Ocupación del suelo. Se podrá construir dentro de la zona señalada. No se puede construir en la zona libre.

No son obligatorios los retranqueos entre parcelas colindantes, salvo los que según los casos indique el Código Civil.

Altura máxima: B+1.

Altura máxima de edificación: 10 m, contados al intradós del forjado de la última planta o al nivel inferior de las cerchas de cubierta, que tendrá un canto máximo de 2 m de altura libre.

.P.E.7.6. Aparcamientos

Por consiguiente, cada propietario, a la vez que demanda la licencia de construcción, deberá justificar la existencia de una plaza de aparcamiento por cada 160 m² construidos, o fracción, de la edificación total del proyecto.

Estas plazas se ubicarán en el área libre privada.

Esta proporción se origina con la pretensión de equiparar las condiciones de suelo urbano y urbanizable.

Del texto anteriormente trascrito se extraen las siguientes conclusiones para las parcelas afectadas por el siguiente documento:

Clase de suelo: Suelo urbano.

Uso: Industrial.

Superficie máxima edificable: 38.903,64 m².

3.2._Justificación urbanística. Criterios y objetivos de ordenación. Cambios propuestos.

De acuerdo a la Ley Foral 35/2002 en su artículo 61 los Planes Especiales podrán desarrollar directamente las determinaciones de la ordenación estructurante contenidas en los Planes Generales Municipales, así como establecer, modificar o completar su ordenación pormenorizada, con las siguientes finalidades:

c) Desarrollar propuestas urbanísticas para la protección, reforma interior y rehabilitación urbana de sectores de suelo urbano, así como para el saneamiento de las poblaciones.

2. Los planes a que se refiere la letra c) del apartado anterior se denominarán Planes Especiales de Reforma Interior y podrán tener por objeto cuales quiera de las siguientes finalidades específicas:

a) Llevar a cabo actuaciones aisladas que, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior, se encaminen a la descongestión del suelo urbano, creación de dotaciones urbanística, y equipamiento comunitario, saneamiento de barrios insalubres, resolución de problemas de circulación o de estética y mejora del medio ambiente o de los servicios públicos y otros fines análogos.

b) Con los fines señalados en el párrafo anterior, realizar asimismo operaciones integradas de reforma interior.

En el presente caso lo que se propone es una modificación del P.E.R.I actual, para plantear una reordenación del suelo industrial actualmente ocupado por la actividad de industrias Comansa, planteándose una operación de reforma interior mediante la liberación de espacios privados que van a convertirse en públicos tras la apertura de los nuevos viales y la creación de espacios libres de uso público en superficie.

Aún cuando es cierto que se modifica la categoría del suelo que pasa de urbano consolidado a no consolidado por la urbanización, no se precisa trámite previo o simultáneo de Modificación del Plan General ya que el Plan General ya delegó o encomendó al P.E.R.I la reordenación interior del polígono de Areta bien mediante la consolidación de las actividades industriales o mediante su reordenación. En estos casos en los que el Plan Municipal encomienda al P.E.R.I para que sea el que decida si es o no conveniente la realización de operaciones de reforma interior y renovación de su trama urbana, no es necesaria la modificación del Plan General ya que este documento autoriza y/o habilita al Plan Especial de Reforma Interior para consolidar o renovar.

En segundo lugar, el expediente de modificación del P.E.R.I que se tramita, no introduce ninguna modificación de usos globales, ni del aprovechamiento o edificabilidad que para el ámbito del polígono Areta se establecía en el documento de planeamiento general.

En efecto, el uso global continúa siendo el industrial, admitiendo como usos compatibles o tolerados los de terciario, oficinas y dotacionales privados, con la finalidad de enriquecer las posibilidades de implantación de actividades con arreglo a los nuevos criterios de implantación de polígonos industriales bien dotados de servicios y actividades complementarias, compatibles y necesarias para el buen funcionamiento del mismo. Como es bien sabido tales determinaciones referentes a los usos pormenorizados, compatibles con los usos globales tienen el carácter de determinaciones pormenorizadas que pueden ser introducidas por los instrumentos de desarrollo del Planeamiento general.

En este sentido no se hace sino recoger las previsiones que contenía el propio Plan General y el P.E.R.I que ahora se modifica, delimitando el ámbito de las parcelas del P.E.R.I a las que afecta el cambio de los usos pormenorizados. Por último, también tienen carácter de determinación pormenorizada las modificaciones relativas a la altura, parcela mínima y recordamos que el expediente de modificación mantiene el aprovechamiento e intensidad edificatoria que contempla el Plan Municipal y el P.E.R.I general de Areta.

En consecuencia, el expediente de modificación del P.E.R.I de Areta, hace uso de la facultad que le confiere el Plan Municipal de plantear operaciones de renovación o reforma interior, optando por consolidar la edificación y parcelario actual o proponiendo una nueva ordenación encaminada a la apertura de nuevos espacios y viales de dominio y uso público. Por lo tanto nos encontramos ante el supuesto del segundo párrafo, del apartado a), de la L.F.O.T.U. que clasifica como suelos urbanos no consolidados a aquellos terrenos urbanizados en los que el planeamiento, en este caso el P.E.R.I, prevé una nueva ordenación diferente a la actual o prevea actuaciones de remodelación o reforma interior.

En estos casos, las dotaciones y estándares a obtener ya no son los que con carácter general establece el artículo 53 de la L.F.O.T.U, sino los que señala el propio planeamiento ya que la Ley Foral reconoce que en estos casos de desconsolidación no es posible aplicar unos estándares que están previstos para los nuevos suelos de desarrollo.

Finalmente indicar que la competencia para concretar el nivel de estándares y dotaciones, es una competencia municipal por ser el propio Ayuntamiento el ente competente para la aprobación definitiva del plan y por no afectar a elementos ni competencias autonómicas ya que en modo alguno afectan a las decisiones estratégicas que determinan el modelo de ordenación de cada localidad.

_Objetivos de la ordenación.

El objetivo del presente documento de Modificación del Plan Especial de Areta, es:

Una vez aprobada la ampliación de Areta, y aprovechando el traslado de la empresa Construcciones Metálicas Comansa, S.A., existe la posibilidad de revitalizar el polígono de Areta en su vial principal ampliando la oferta para empresas pequeñas que no necesitan grandes instalaciones ni superficies e introducir otros usos que el meramente industrial.

Se pretende que el vial principal de Areta, que por el propio desarrollo urbanístico del polígono no ha sido posible, se revitalice y mejore su aspecto, creando naves, comercio y oficinas de nueva implantación que mejoren la imagen actual del polígono en su vial principal de comunicación con Huarte y con el sistema viario que circunda Pamplona.

Con una ordenación sencilla se crean dos nuevos viales, uno con forma de T situado hacia el norte de la zona de actuación y otro en la zona sur con forma de U. Junto al vial principal en la calle Altzutzate, se instalarían los nuevos usos en bloques con altura S+B+V, como elementos de referencia nuevos dentro del polígono, que mejoren la imagen actual que ofrecen las industrias actualmente instaladas, con el fin de completar el uso industrial del Polígono con el uso terciario tan escaso en la actualidad en el desarrollo de un polígono industrial y necesario, y mejorar su imagen y hacia la parte interior de la ordenación se instalarían las naves industriales de diversos tamaños para posibilitar la implantación no solo de grandes empresa, sino también de pequeñas empresas, que mejore la oferta para posibilitar la salida del casco urbano de Huarte de pequeños almacenes e industrias sencillas y que su salida permita la implantación dentro de Huarte de pequeños comercios al dejar las bajeras libres.

A su vez dentro de la parcela 300 existen dos naves actualmente en uso, que dan a la calle Bidetxiki, y que dentro de la ordenación se considera compatible con la ordenación propuesta y se facilita su ampliación hasta el nuevo vial creado.

_Criterios de la ordenación.

Se mantiene el uso global industrial-terciario regulando los usos compatibles de equipamientos, comerciales, oficinas y hostelería.

Los criterios elegidos en la modificación y ordenación han sido:

1. Ejecutar un diseño urbanístico conforme al término en el que se ubica y al desarrollo del resto del municipio, continuando con la tipología de la trama prevista en el entorno.

2. Mejorar una calidad en el entorno, mejorar la imagen del polígono de Areta.

3. Facilitar la implantación de los nuevos usos en el vial principal calle Altzutzate.

4. Facilitar la implantación de actividades que no necesitan grandes superficies para su actividad, mejorando la oferta actualmente existente.

5. Mantenimiento del aprovechamiento máximo vigente 1,14 m²/m². Total. 38.903,64 m² edificados.

6. Conformar toda la zona afectada como un único sector y área de reparto que facilite la viabilidad y correcta gestión que posibilite la construcción ordenada de nuevos usos terciarios (servicios y comerciales) de acuerdo con las necesidades reales de la zona.

_Cambios propuestos.

A parte de la ordenación de la zona al abrir dos nuevos viales, con el aumento de la superficie pública que conlleva, los cambios que se proponen son los siguientes:

Calificación del suelo: Uso industrial y terciario.

Cambios en las alturas máximas. Uso industrial B+I, uso terciario S+B+V

Parcela mínima: Parcela mínima variable.

4._Descripción y justificación de la ordenación propuesta.

4.1._Componentes de la ordenación. Descripción.

_Consideraciones generales y ordenación propuesta

La justificación de la ordenación propuesta se encuentra desarrollada en el apartado anterior y en el relativo a la justificación de la modificación.

Ante el crecimiento del polígono de Areta, la consolidación de su actividad y aprovechando el traslado de la empresa Construcciones Metálicas Comansa, S.A. que permite liberar una gran superficie sobre los 34.000 m² de parcela y debido a su estratégica posición dentro del polígono, se realiza esta nueva ordenación.

El cambio principal se produce en la zona de confluencia de la calle Altzutzate con la calle Ripagain, donde se ubican los nuevos usos terciarios que permitan crear nuevos puntos de referencia dentro del polígono de Areta con bloques de mayor altura y que mejoren la imagen que se percibe al circular por la calle Altzutzate hacia Huarte. Junto a estos nuevos edificios se liberaliza espacio en parcela privada pero de uso público, que permita crear una nueva zona sin edificar y que a su vez, permita instalar un aparcamiento subterráneo, con lo que se mejoraría los problemas de aparcamiento del polígono.

Las calles actuales calle Altzutzate y Ripagain, se dejan con su fisonomía actual, organizando únicamente los aparcamientos en función de la nueva ordenación.

Siguiendo por la calle Altzutzate en dirección a Huarte a mano derecha sobre las antiguas parcelas 256, 257 y 258, se crea una manzana con cuatro parcelas con subterráneo mancomunado para aparcamiento, con bloques de uso terciario con alturas de S+B+V, donde la ocupación en planta baja de la edificación no es de toda la parcela, creándose sobre parcela privada espacios de uso público, aumentando los espacios de encuentro que existen actualmente en Areta.

Rodeando a esta manzana se crea un nuevo vial en forma de U con un solo sentido de circulación con un ancho de vial entre 3,5 a 5 metros. Al fondo en la parte sur se sitúa una zona de uso industrial-comercial con parcelas pequeñas.

Frente a esta manzana y dando fachada a la calle Altzutzate se definen dos edificios en sótano baja más cinco alturas de uso terciario. Dichos bloques tendrán un uso de dotacional privado en planta baja y contarán con porche de titularidad privada y uso público de 3,5 metros de profundidad como mínimo. De la calle Altzutzate a mano izquierda dirección a Huarte, se crea un nuevo vial paralelo a la calle Ripagain principalmente con forma de T. En la confluencia de este nuevo vial con la callle Altzutzate, se crean dos parcelas de uso terciario también con alturas de S+B+V como elementos singulares de la ordenación. El nuevo vial un su brazo largo, el que es paralelo a la calle Ripagain, es de doble sentido de circulación con una anchura de 9 metros y aparcamientos a los dos lados. El brazo corto de la T une las calles Ripagain con la calle Bidetxiki, tiene un solo sentido y una anchura de 4,5 metros.

Se crea una manzana de uso industrial junto a la calle Ripagain y el nuevo vial, con parcelas que pueden ser pequeñas de poco más de 200,00 m². El resto de la ordenación toda la zona norte se termina con naves de uso industrial de diferentes tamaños debido a los límites existentes de la ordenación. Dentro de esta ordenación hay que destacar lo comentado anteriormente de las dos naves existentes que son asumidas por la ordenación y se permite su ampliación.

La situación del vial nuevo en la zona oeste permite separar la nave actualmente existente en la parcela número 484 de la nueva ordenación, con lo que se mejora en la protección contra incendios al separar una industria con riesgo elevado.

_Sistema de espacios libres de dominio y uso público.

Conforme con lo anteriormente expuesto, en este expediente es de aplicación el contenido del artículo 53.8 L.F.O.T.U, que encomienda al planeamiento la fijación de los estándares de cesiones en atención a las características particulares del suelo a ordenar. En el presente caso, aunque no se crea una nueva dotación de zona verde, que se considera además innecesaria, se pasa de una superficie privada de 34.126 m² a una de 23.671,98 m², apareciendo 10.454,02 m² (31%) nuevos de suelo de dominio y uso público destinado a viales, aceras y aparcamientos. Además, se consigue que de los 23.671,98 m² de parcela privada, un mínimo de 1.662,27 m² se destinen a espacios libres de uso público en superficie. En resumen la superficie de uso público con la nueva ordenación propuesta ascenderá a un mínimo de 16.923,29 m² (15.261,02 + 1.662,27), lo que supone un 43,47% sobre la superficie total a ordenar, hay que tener en cuenta que esta superficie mínima se verá incrementada si las edificaciones de las parcelas U.9, U.10, U.11 y U.12 ceden más superficie para uso público.

_Equipamiento polivalente.

Se reserva las plantas bajas de las unidades U.6 y U.8 a espacio para equipamiento polivalentes privado al considerar que si bien no se amplía le edificabilidad se pretende justificar la reserva para equipamientos que contempla el P.E.R.I. de Areta Norte vigente de acuerdo a la reordenación que se plantea. Esto supone una reserva de 1.813,04 m², lo que supone un 4,7% sobre la superficie total a ordenar.

_Reserva de aparcamientos.

Se establecen zonas de aparcamiento en todos los viales del polígono de nueva creación, además se reorganizará el tráfico, mediante las obras precisas que contemplará el Proyecto de Urbanización, lo que supondrá una creación de 342 nuevas plazas de aparcamiento en espacio público. Dado que la reordenación conlleva la supresión de 88 plazas actualmente existentes, se crea una ampliación de 254 nuevas plazas de aparcamiento en superficie sobre espacios públicos.

Además, el promotor de la modificación se compromete a construir, al menos 100 nuevas plazas de aparcamiento en subsuelo, en alguno de los edificios que se construyen sobre las nuevas parcelas resultantes (U6-U8-U9-U10-U11 y U-12).

En consecuencia, la modificación que se propone contempla una dotación de 354 plazas nuevas de aparcamiento en el ámbito de la actuación.

Conviene recordar que el estándar de plazas de aparcamiento que establece el P.E.R.I de Areta es de 1 plaza por cada 160 m²/c, con la aplicación del citado estándar sería suficiente con la construcción de (38.903,64 m²/c: 160 m²/c) 244 plazas y la propuesta contempla un incremento de 110 plazas de aparcamiento sobre el estándar del propio planeamiento.

Queremos indicar que el módulo de plazas de aparcamiento sobre la nueva edificación que se deriva de la propuesta es prácticamente semejante al que exige el Decreto Foral 589/99, para los nuevos desarrollos.

En efecto, en este momento, la edificabilidad existente en las parcelas de Comansa pueden cuantificarse en 13.000,00 m², por lo que se plantea un incremento de 25.903,64 m²/c. Si ese incremento lo dividimos por las 354 nuevas plazas, tenemos un estándar de 1 plaza por cada 73 m²/c, lo que puede considerarse una magnitud equivalente a la de 1 plaza por cada 70 m²/c, que impone el DF 589/99, para los nuevos desarrollos.

_Edificabilidad.

De acuerdo al P.E.R.I. vigente y a las condiciones marcadas por este y expresadas en el punto 3 del presente documento se establece una edificabilidad de 1,14 m²/m² estableciéndose una edificación máxima de 38.903,64 m² construidos.

Total Aprovechamiento máximo 38.903,64 m².

1._Nivel de asignación de usos.

Se asignan usos con definición pormenorizada de los mismos:

Usos autorizados:

Suelo privado:

Uso global: Industrial.

Usos pormenorizados:

_Industrial.

_Terciario.

_Dotacional privado.

_Servicios.

_Infraestructuras.

_Comerciales.

_Ocio o similares.

_Area privada libre de edificación, abierta y de uso público.

_Viales y aparcamientos en espacio privado.

Se compatibiliza el uso de dotacional privado con el resto de los usos del suelo privado

Suelo público:

_Espacios libres.

_Viales y aparcamientos en espacio público.

Usos tolerados:

_Oficinas.

Usos prohibidos:

_Los restantes.

2._Usos pormenorizados en entreplanta:

Usos autorizados:

_Los usos comerciales, servicios profesionales y oficinas podrán llegar, con estos usos, al 100 % de la superficie edificada sobre rasante.

4.2._Infraestructuras.

Se adecuarán perfectamente mediante la correspondiente reforma al Proyecto de Urbanización. Hay que tener en cuenta que no se debe de producir un incremento en los consumos ya que no se aumenta la edificabilidad vigente. Se producirán mayor número de tomas.

Las infraestructuras se trazarán por los viales y bajo las aceras según necesidades. El trazado de las diferentes infraestructuras y los diámetros y secciones indicadas son meramente orientativas, siendo el correspondiente proyecto de urbanización el que determine el trazado y las secciones.

4.2.1._Red de abastecimiento de agua.

Se realizará la conexión a la red comarcal existente dispuesta tal y como se refleja en el plano de esquemas de instalaciones correspondiente. Se ajustará en todo momento a las normativas de Servicios de la Comarca de Pamplona S.A. (S.C.P.S.A.)

Se plantea un anillo de distribución junto a las fachadas de las edificaciones. Las acometidas se realizarán junto a la carretera de acceso y se distribuirá según las necesidades y los consumos cerrando el circuito nuevamente en el punto de acceso. Todas las redes irán enterradas mediante canalizaciones de un metro de profundidad y arquetas según modelo de la Mancomunidad de Aguas de la Comarca de Pamplona, para contener los elementos de cierre y derivación.

La presión máxima no superará en ningún punto de la red los límites marcados por la S.C.P.S.A y la velocidad del agua en la tubería de distribución estará comprendida entre los valores admisibles. El cálculo de la red de distribución se realizará de forma que se alcance un ajuste mínimo de medio litro por segundo y tramo.

En todas las zonas correspondientes a espacios libres, paseos, calles, etc., se dejarán previstas las instalaciones suficientes para un consumo mínimo diario de 20 m³/Ha. Se dispondrán bocas de riego de los mismos materiales y modelos adoptados por la Mancomunidad para acoplamiento de mangueras, con una separación máxima de 60 m.

En el proyecto específico de Abastecimiento y Distribución, que irá incluido dentro del correspondiente Proyecto de Urbanización, se recogerá toda la documentación que garantice el abastecimiento de agua a través de la red de distribución municipal con el correspondiente permiso de acometida general.

El diámetro mínimo de las tuberías será de 100 mm Las llaves de paso serán de compuerta. Los codos, derivaciones y llaves deberán anclarse debidamente. Las arquetas de registro para válvulas de seccionamiento serán de hormigón de 15 cm de espesor y las dimensiones interiores libres serán de 60 x 60, en caso de más de una válvula en el nudo correspondiente las dimensiones se adaptarán a las normas de S.C.P.S.A. Las tapas serán de fundición nodular clase D-400 y carga control 40 Tn. Los hidrantes serán de D-100 mm, del tipo normalizado por el Servicio de Incendios. Las arquetas para el contador de agua serán de fundición, embebidas en las aceras y de modelo homologado. Las bocas de riego serán del tipo normalizado por el Ayuntamiento, cierre hermético por bola.

4.2.2._Saneamiento. Red de pluviales y fecales.

Se realizará la conexión a la red comarcal existente. Se ajustará a las normas del S.C.P.S.A.

Se prevé instalación separativa de pluviales y fecales. Las redes de saneamiento deberán recoger las aguas fecales y pluviales de las edificaciones y de las áreas libres a urbanizar perfectamente diferenciadas logrando una red separativa adecuada.

La instalación se diseñará siguiendo el sistema viario o por zonas públicas no edificables. Las secciones mínimas de alcantarillado general serán de 315 mm de diámetro. Las pendientes a adoptar serán las más parecidas a las de la superficie del terreno. Las pendientes para secciones circulares tendrán un valor mínimo de un 1%, salvo cuando ello no sea posible, lo cual habrá que justificarlo técnicamente. Las redes serán con tubería de hormigón y P.V.C. de tipo homologado por S.C.P.S.A. Las acometidas a la red se efectuarán a pozos de registro de la misma. Además se colocarán pozos de registro en cada cambio de dirección o pendiente. La distancia máxima entre pozos no será superior a 50 m.

Se colocarán imbornales o sumideros cada 50 m y con una superficie máxima de recogida de 600 m². Desde ellos se acometerá a la red general. La profundidad mínima de las canalizaciones tubulares con relación a su solera será de 1,80 m. Los pozos de registro serán prefabricados. Para tuberías de hasta 315 mm, el diámetro será de 1 m. Para tuberías de diámetro superior, el diámetro interior será de 1.20 m. Irán dotados de pates de polipropileno con varilla interior.

Las tapas serán de fundición tipo reforzado de 60 cm de diámetro. Los imbornales serán homologados.

4.2.3._Electrificación en M.T. Suministro de fuerza y alumbrado público.

Red de suministro de fuerza.

La red de suministro de energía eléctrica estará diseñada de tal manera que la carga total necesaria será la resultante de aplicar los grados de electrificación de las unidades elementales y los correspondientes coeficientes de simultaneidad.

La distribución en baja tensión se efectuará preferentemente a 380/220 V y el tendido de los cables será subterráneo. Los centros de transformación y las redes de distribución se consideran como sistemas locales y las reservas de suelo para su instalación serán de carácter público.

Los centros de transformación necesarios, teniendo en cuenta que su ubicación viene obligada por razones técnicas, deberán estar aislados convenientemente y se adoptarán cuantas medidas sean necesarias contra ruidos, vibraciones, ventilación, seguridad, etc.

El correspondiente Proyecto de Urbanización comprenderá las redes de distribución, centros de transformación, señalando recorridos, sección de los cables y emplazamiento de las casetas, debiendo justificar que se dispone del contrato de suministro por parte de alguna empresa eléctrica que garantice la potencia necesaria para cubrir la posible futura demanda de energía por parte de los usuarios, de acuerdo con la legislación vigente.

El Proyecto de distribución de energía eléctrica será contenido del correspondiente Proyecto de Urbanización y recogerá cuantas determinaciones sean precisas en orden a asegurar una correcta definición de las obras a ejecutar, teniendo además en cuenta que se estará a lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico para Alta y Baja Tensión.

_Red de alumbrado público.

La red de alumbrado público se ajustará a las siguientes determinaciones: las iluminaciones y uniformidades sobre calzadas alcanzarán al menos los 25 lux y uniformidad de 0,5. La instalación de alumbrado se ajustará a las reglamentaciones electrotécnicas vigentes. Todos los elementos, báculos, luminarias, conductores deberán ser modelos homologados por los Ayuntamientos.

El proyecto de alumbrado público será contenido del correspondiente Proyecto de Urbanización y recogerá la documentación precisa para definir con claridad las obras correspondientes para que el conjunto reúna las condiciones exigibles a un adecuado alumbrado. Se estará también a lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico para Alta y Baja Tensión.

La red de alimentación al alumbrado público será totalmente independiente de la red general de suministro de energía. Los conductores irán subterráneos introducidos en tubería de PVC de 100 mm de diámetro, colocándose doble canalización en pasos de calzada.

Las luminarias serán herméticas y constarán de reflector y de refractor de policarbonato. Las lámparas serán de vapor de mercurio de alta presión, color corregido, o de vapor de sodio alta presión. El tipo de soporte elegido será el de columna. Su diseño ha de ser aprobado por los Ayuntamientos. Todos los puntos luminosos llevarán, además de la reactancia adecuada, condensador adecuado para que el factor de potencia de la instalación no sea inferior a 0,9 y estos accesorios irán incorporados a la luminaria. Los puntos luminosos de vapor de sodio (a. p.) llevarán incorporados al equipo de encendido el correspondiente arrancador electrónico.

Junto a cada columna, bifurcación o codo pronunciado de la canalización y, en cualquier caso, cada 50 m como máximo se instalará una arqueta normalizada, con marco y tapa de fundición. Las arquetas serán de 40 x 40.

La tubería de canalización se introducirá en una zanja a una profundidad de 40 cm en aceras y 80 cm en calzadas. La zanja en calzadas se rellenará con H-125.

El encendido y apagado de las instalaciones será enteramente automático por célula fotoeléctrica y reloj interruptor, preferentemente con reducción de flujo que darán los dos estados de encendido de toda y media noche. Llevará también interruptores para su accionamiento manual selectivo. Los fusibles serán calibrados para la potencia instalada, siendo el cuadro capaz de gobernar el triple de dicha potencia.

4.2.4._Canalizaciones telefónica y telecomunicaciones.

Se han previsto canalizaciones telefónicas y de telecomunicaciones a través de la Unidad, generalmente de conductos D-110/63 mm a través de las aceras, enlazando arquetas especiales, enterradas a 0,60 m de profundidad, con arquetas para cajas de conexión y terminales tipo HF/DF, con derivaciones individuales al edificio, conforme a las especificaciones de la C.T.N.E.

Las canalizaciones se realizarán con materiales suministrados por "telefonica", con tubos de PVC de 1,2 mm de espesor, los cuales se envolverán en un dado de hormigón de forma que queden separados 30 mm entre sí y 80 mm en todo el perímetro, con una anchura mínima de zanja de 400 mm los dados quedarán enterrados 450 mm en aceras y 600 mm en calzadas, rellenándose la zanja con zahorras hasta alcanzar el pavimento.

Las características constructivas de las arquetas y cámaras de registro se reflejarán en el correspondiente proyecto de urbanización.

Las redes de telecomunicaciones se realizarán con arquetas homologadas y conducciones de d-125 mm de características similares a los anteriores.

4.2.5._Canalización gas natural.

Se enlazará a la red actualmente existente en las inmediaciones de D-110 mm D-90 mm, respectivamente, integrándola en la red y de acuerdo a las directrices de "Gas Navarra, S.A.", la cual asumirá los costes de instalaciones mecánicas como a continuación se indica.

El trazado aquí propuesto puede considerarse exclusivamente a efectos de diseño general de la red.

Las separaciones básicas, entre generatrices exteriores, con respecto a otros servicios enterrados, serán las siguientes:

a) Cruces: 0,20 mínimo.

b) Paralelismos:

_Conducciones de naturaleza diversa 0,40 mínimo.

_Conducciones de agua 0,75 mínimo.

c) En las zonas de arbolado, la separación al eje de la planta será como mínimo de 1,00 m.

d) La separación mínima a los muros del edificio, sótanos, etc., será de 2,00 m.

4.2.6._Red viaria y espacios públicos.

_Zonas verdes públicas.

La creación de nuevas zonas verdes públicas se incluirán dentro del desarrollo del proyecto arquitectónico en el entorno de las edificaciones de mayor altura.

_Infraestructuras viarias.

Se deberá reforzar y arreglar los viales actualmente existentes que están dentro de la ordenación.

Las características del firme deberán de ser las adecuadas para soportar el tráfico pesado, teniendo en cuenta que se trata de un polígono industrial.

La red viaria se compone de dos viales:

_Un vial en forma de T, cuyo lado largo es de doble sentido de circulación con una anchura de 9,00 metros y aparcamientos de 5 m y aceras de 2m a ambos lados, y el lado corto es un vial de un solo sentido y 4,50 metros de ancho con zona de aparcamiento de 4,50 m y acera variable en el lado izquierdo y en el lado derecho una acera de 3,00 de ancho que en algunas zonas contiene una zona de aparcamiento de 2,20 m de ancho.

_Un vial en forma de U de un solo sentido de circulación y anchura entre 3,50 m de ancho donde no hay aparcamientos y 5,00 metros de ancho donde hay aparcamientos de 5,00 m y aceras a ambos lados.

_Asi mismo se propone la posibilidad de ampliar la anchura de la calle existente calle Altzutzate hasta una anchura de 10,50 metros con el objeto de posibilitar un tercer carril central que favorezca los giros a la izquierda.

_Se propone la modificación de la calle Ripagain para aumentar el número de plazas de aparcamiento.

Las aceras del polígono se realizarán con los materiales que se especifiquen en el correspondiente proyecto de urbanización y con la aprobación del Ayuntamiento.

5._Unidades morfológicas.

El desarrollo del Plan Especial propone una serie de tipologías diferentes. Una primera correspondiente a unidades con parcelas de uso industrial en B+1 y de dimensiones variadas, una segunda de unidades de uso terciario en S+B+V, y una tercera tipología que es similar a la anterior pero con las plantas bajas destinadas a dotacional privado.

5.1._Esquemas tipológicos.

A continuación pasamos a resumir las características de las diferentes tipologías edificatorias. Las superficies edificadas que se marcan son máximas, manteniendo las alineaciones máximas y las alturas edificatorias.

_U.1

Uso: industrial

Alturas: B + 1

Superficie: 812,60 m²

Superficie máxima edificada PB: 812,60 m².

Superficie edificada total: 1.112,60 m².

Número máximo de parcelas: 3

Superficie parcela mínima e indivisible: 250,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.2

Uso: industrial

Alturas: B + 1

Superficie: 1.500,62 m²

Superficie máxima edificada PB: 1.500,62 m².

Superficie edificada total: 2.100,62 m².

Número máximo de parcelas: 3

Superficie parcela mínima e indivisible: 450,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.3

Uso: industrial

Alturas: B + 1

Superficie: 1.530,14 m²

Superficie máxima edificada PB: 1.530,14 m².

Superficie edificada total: 2.230,14 m².

Número máximo de parcelas: 7

Superficie parcela mínima e indivisible: 200,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.4

Uso: industrial.

Naves existentes compatibles con la ordenación.

Alturas: B

Superficie: 3.091,58 m²

Superficie máxima edificada PB: 3.091,58 m².

Superficie edificada total: 3.091,58 m².

Número máximo de parcelas: 4

Superficie parcela mínima e indivisible: 700,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.5

Uso: industrial

Alturas: B

Superficie: 3.295,60 m²

Superficie máxima edificada PB: 3.295,60 m².

Superficie edificada total: 3.295,60 m².

Número máximo de parcelas: 7

Superficie parcela mínima e indivisible: 400,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.6

Uso: terciario, dotacional privado en planta baja

Alturas: S + B + V

Superficie: 928,30 m²

Superficie máxima edificada PB: 807,90 m².

Superficie edificada total: 3.661,30 m².

Número máximo de parcelas: 2

Superficie parcela mínima e indivisible: 400,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

Porche mínimo en planta baja de 3,5 metros de profundidad

Sótano mancomunado si se divide en dos parcelas.

_U.7

Uso: industrial

Alturas: B + 1

Superficie: 7.688,60 m²

Superficie máxima edificada PB: 7.688,60 m².

Superficie edificada total: 11.488,60 m².

Número máximo de parcelas: 38

Superficie parcela mínima e indivisible: 200,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

_U.8

Uso: terciario, dotacional privado en planta baja.

Alturas: S + B + V

Superficie: 1.155,64 m²

Superficie máxima edificada PB: 1.005,14 m².

Superficie edificada total: 3.997,42 m².

Número máximo de parcelas: 2

Superficie parcela mínima e indivisible: 400,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

Porche mínimo en planta baja de 3,5 metros de profundidad

Sótano mancomunado si se divide en dos parcelas.

_U.9

Uso: terciario

Alturas: S + B + IV

Superficie: 1.063,98 m²

Superficie mínima uso público libre edificación en P.B.: 793,98 m².

Superficie máxima edificada PB: 225,00 m².

Superficie entre alineaciones máximas ocupable por edificación PB: 270,00 m².

Superficie edificada total: 1.205,00 m².

Número máximo de parcelas: 1

Fachada mínima: 9,00 m.

Sótano mancomunado con U.10-U.11-U.12.

Obligatoriedad de dejar una franja de 7 metros de ancho en el lado oeste de la parcela para cerrar el vial público.

_U.10

Uso: terciario

Alturas: S + B + V

Superficie: 971,46 m²

Superficie mínima uso público libre edificación en P.B.: 422,46 m².

Superficie máxima edificada PB: 420,00 m².

Superficie entre alineaciones máximas ocupable por edificación PB: 549,00 m².

Superficie edificada total: 2.620,00 m².

Número máximo de parcelas: 1

Fachada mínima: 9,00 m.

Sótano mancomunado con U.9-U.11-U.12.

Obligatoriedad de dejar una franja de 7 metros de ancho en el lado oeste de la parcela para cerrar el vial público.

_U.11

Uso: terciario

Alturas: S + B + V

Superficie: 344,70 m²

Superficie mínima uso público libre edificación en P.B.: 0,00 m².

Superficie máxima edificada PB: 225,00 m².

Superficie entre alineaciones máximas ocupable por edificación PB: 344,70 m².

Superficie edificada total: 1.450,00 m².

Número máximo de parcelas: 1

Fachada mínima: 9,00 m.

Sótano mancomunado con U.9-U.10-U.12.

_U.12

Uso: terciario

Alturas: S + B + V

Superficie: 487,98 m²

Superficie mínima uso público libre edificación en P.B.: 174,93 m².

Superficie máxima edificada PB: 225,00 m².

Superficie entre alineaciones máximas ocupable por edificación PB: 313,05 m².

Superficie edificada total: 1.450,00 m².

Número máximo de parcelas: 1

Fachada mínima: 9,00 m.

Sótano mancomunado con U.9-U.10-U.11

Obligatoriedad de dejar una franja de 7 metros de ancho en el lado oeste de la parcela para cerrar el vial público.

_U.13

Uso: industrial

Alturas: B + 1

Superficie: 800,78 m²

Superficie máxima edificada PB: 800,78 m².

Superficie edificada total: 1.200,78 m².

Número máximo de parcelas: 4

Superficie parcela mínima e indivisible: 200,00 m².

Fachada mínima: 9,00 m.

Como compromiso del promotor con el Ayuntamiento de Huarte, éste se compromete a realizar un mínimo de 100 plazas de aparcamiento en el sótano de las unidades U6-U8-U9-U10-U11-U12. Las rampas de acceso al garaje se permitirán realizarlas dentro de la parcela privada y en espacio no ocupado por la edificación.

5.2._Aprovechamiento tipo. Resumen de superficies resultado de la ordenación.

La presente Modificación del Plan Especial se ha redactado como consecuencia de los Convenios suscrito entre el Ayuntamiento de Huarte y los propietarios para el desarrollo conjunto del suelo en el polígono de Areta. Dicho suelo es urbano y en consecuencia los estándares urbanísticos se cumplen con la adecuación de la Modificación del P.E.R.I.

De conformidad con lo anterior se constituye un Area de Reparto y un único Sector, y una Unidad de Ejecución.

_Aprovechamiento tipo.

De acuerdo al P.E.R.I. de Areta Norte vigente se establece que el aprovechamiento tipo es de 1,14 m²/m²

No se computarán las cesiones previas

De acuerdo a los datos anteriores la superficie neta resultante es de 34.126,00 m² que multiplicado por el aprovechamiento de 1,14 m²/m² nos da una superficie máxima edificable de 38.903,64 m².

Total Aprovechamiento máximo 38.903,64 m² construidos

_Resumen de superficies resultado de la ordenación.

De acuerdo a los documentos de la presente Modificación al Plan Especial pasamos a resumir los datos de la ordenación propuesta para su aprobación:

.Datos generales:

Superficie del Plan Especial: 38.933,00 m².

Superficie con derecho al aprovechamiento: 34.126,00 m².

Aprovechamiento tipo Plan Parcial: 1,14 m²/m².

Aprovechamiento Plan Especial: 38.903,64 m² construidos

.Parcelas privadas:

Superficie parcelas privadas: 23.671,98 m².

Superficie máxima ocupada P.B. 21.627,96 m².

Superficie libre privada uso público: 1.662,27 m².

Superficie edificada sobre rasante: 38.903,64 m².

Superficie edificada industrial: 24.519,92 m².

Superficie edificada terciario: 12.570,68 m².

Superficie edificada dotacional privado: 1.813,04 m².

.Uso público:

Espacio libre: 15.261,02 m².

Viales y aceras: 11.551,92 m².

Aparcamientos: 3.709,10 m².

Número plazas aparcamientos en superficie: 342 plazas

Espacio libre uso público propiedad privada mínimo: 1.662,27 (incluidos en los 23.671,98 m²).

5.3._Justificación estándares urbanísticos.

_Sistema de espacios libres de dominio y uso público.

Conforme con lo anteriormente expuesto, en este expediente es de aplicación el contenido del artículo 53.8 L.F.O.T.U, que encomienda al planeamiento la fijación de los estándares de cesiones en atención a las características particulares del suelo a ordenar. En el presente caso, aunque no se crea una nueva dotación de zona verde, que se considera además innecesaria, se pasa de una superficie privada de 34.126 m² a una de 23.671,98 m², apareciendo 10.454,02 m² (31%) nuevos de suelo de dominio y uso público destinado a viales, aceras y aparcamientos. Además, se consigue que de los 23.671,98 m² de parcela privada, un mínimo de 1.662,27 m² se destinen a espacios libres de uso público en superficie. En resumen la superficie de uso público con la nueva ordenación propuesta ascenderá a un mínimo de 16.923,29 m² (15.261,02 + 1.662,27), lo que supone un 43,5% sobre la superficie total a ordenar, hay que tener en cuenta que esta superficie mínima se verá incrementada si las edificaciones de las parcelas U.9, U.10, U.11 y U.12 ceden más superficie para uso público.

_Equipamiento polivalente.

Se reserva las plantas bajas de las unidades U.6 y U.8 a espacio para equipamiento polivalentes privado al considerar que si bien no se amplía le edificabilidad se pretende justificar la reserva para equipamientos que contempla el P.E.R.I. de Areta Norte vigente de acuerdo a la reordenación que se plantea. Esto supone una reserva de 1.813,04 m², lo que supone un 4,7% sobre la superficie total a ordenar.

_Reserva de aparcamientos

Se establecen zonas de aparcamiento en todos los viales del polígono de nueva creación, además se reorganizará el tráfico, mediante las obras precisas que contemplará el Proyecto de Urbanización, lo que supondrá una creación de 342 nuevas plazas de aparcamiento en espacio público. Dado que la reordenación conlleva la supresión de 88 plazas actualmente existentes, se crea una ampliación de 254 nuevas plazas de aparcamiento en superficie sobre espacios públicos.

Además, el promotor de la modificación se compromete a construir, al menos 100 nuevas plazas de aparcamiento en subsuelo, en alguno de los edificios que se construyen sobre las nuevas parcelas resultantes (U6-U8-U9-U10-U11 y U-12).

En consecuencia, la modificación que se propone contempla una dotación de 354 plazas nuevas de aparcamiento en el ámbito de la actuación.

Conviene recordar que el estándar de plazas de aparcamiento que establece el P.E.R.I de Areta es de 1 plaza por cada 160 m²/c, con la aplicación del citado estándar sería suficiente con la construcción de (38.903,64 m²/c: 160 m²/c) 244 plazas y la propuesta contempla un incremento de 110 plazas de aparcamiento sobre el estándar del propio planeamiento.

Queremos indicar que el módulo de plazas de aparcamiento sobre la nueva edificación que se deriva de la propuesta es prácticamente semejante al que exige el Decreto Foral 589/99, para los nuevos desarrollos.

En efecto, en este momento, la edificabilidad existente en las parcelas de Comansa pueden cuantificarse en 13.000,00 m², por lo que se plantea un incremento de 25.903,64 m²/c. Si ese incremento lo dividimos por las 354 nuevas plazas, tenemos un estándar de 1 plaza por cada 73 m²/c, lo que puede considerarse una magnitud equivalente a la de 1 plaza por cada 70 m²/c, que impone el DF 589/99, para los nuevos desarrollos.

6._Conclusiones.

Con el presente documento de Modificación del Plan Especial de Areta para la parcela 300 y parte de las parcelas 256, 257 y 258 propiedad de la empresa construcciones Metálicas Comansa, S.A. del polígono industrial de Areta en el término municipal de Huarte se entiende que cumple con la ordenación vigente a la hora de desarrollar esta zona de acuerdo a la normativa vigente y a las modificaciones municipales aprobadas.

Huarte, 23 de mayo de 2007
La Alcaldesa, Amparo Miqueleiz Arraras.

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