II. ADMINISTRACION LOCAL DE NAVARRA
2.1. ORDENANZAS Y OTRAS DISPOSICIONES GENERALES
PAMPLONA
Modificación del Plan Municipal de Pamplona U.I. X-Landaben, zona Z-1 (Gorvi, S.A.). Aprobación definitiva
El Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda aprobó definitivamente mediante la Orden Foral 134/2007 de 14 de marzo el expediente de modificación del Plan Municipal de Pamplona, en la parcela 1376 del polígono 7 de Landaben, promovido por Gorvi, S.A.
NORMATIVA
Propuesta de modificación
Para la definición de las nuevas determinaciones de planeamiento se propone el establecimiento de una Normativa particular para una zona dentro del ámbito de la Unidad Integrada, como medida que configura, define y aclara la ordenación que se propone con carácter particular.
El área de actuación cuenta con una superficie de 6.561 m² y estaría compuesta por dos nuevas parcelas de uso pormenorizado "Comercial" (1.376b y 1.376c), segregadas de la parcela 1.376 del polígono 7, además de una zona de 672 m² destinada a zona verde y pasos. El resto de la parcela original, denominada "1.376.ª", mantendría el uso "Industrial" y seguiría con las actuales determinaciones del Plan Municipal con respecto a la zona Z1.
Esta iniciativa esta encaminada al desarrollo edificatorio de dos usos equivalentes con el comercial; el de "Oficinas" para la parcela denominada 1.376b y el de "Residencia eventual" para la parcela 1.376c.
Alineaciones.
Se mantienen las alineaciones actuales establecidas por el Plan Municipal de Pamplona. En este sentido se mantiene el criterio general en la zona, con una separación de 40 m entre frentes de edificación, más una franja de 10 m de zona verde delante de las mismas; el límite de la parcela se sitúa a 5,8 m de separación respecto la alineación máxima establecida, correspondiendo al Ayuntamiento la propiedad de la franja restante hasta cumplir con los 10 m de frente de retranqueo destinado a zona verde.
Las alineaciones correspondientes a esta parcela se grafían en los planos del Planeamiento desde el Plan General de Pamplona 1984, y se han mantenido en las posteriores modificaciones y el actual Plan Municipal. No es objetivo, por tanto, de este expediente el modificar el retranqueo existente en el frente norte respecto a la propiedad pública, ya que los criterios empleados por los planeadores urbanísticos se han mantenido a lo largo de todos los desarrollos, por la singularidad de esta orientación norte de la manzana, que está delimitada por una acera y zona de aparcamiento más ancha que las del resto del polígono, con lo cual, se mantienen las alineaciones obligatorias reflejadas en los planos del actual Plan Municipal de Pamplona.
Alturas.
Se modifica la distribución de alturas a B+2 < 10 m. Manteniendo la altura máxima actual de 10 m.
Edificabilidad.
La edificabilidad de la parcela actual viene determinada por las condiciones formales definidas en la normativa actual. Esta modificación no varía los metros cuadrados de parcela en cuanto a metros "pisables" aunque si incrementa la edificabilidad correspondiente a metros de "patio", en función de una correcta ordenación, ya que el artículo 35 de la Normativa General del Plan Municipal incluye los patios de parcela en el cómputo de edificabilidad a la hora de medir el Aprovechamiento de proyecto).
Este incremento, es de 700 m², y se reparte proporcionadamente a cada una de las dos nuevas parcelas segregadas en este ámbito, de la siguiente forma.
_Parcela 1.376b Incremento de 300 m².
_Parcela 1.376c Incremento de 400 m².
Por otro lado, en virtud de la ordenación propuesta por el Plan Municipal, se modifican las aceras existentes creando una franja de 3 m añadida a la existente, asegurandose en todo momento la continuidad del paso peatonal; a su vez se genera una franja de 10 m de anchura destinada a zona verde y arbolado interrumpido por los accesos a las rampas previstas para el aparcamiento en planta sótano y el acceso a la zona mixta de uso público (pavimento-verde) de acceso rodado a las edificaciones. Se generan nuevas plazas de aparcamiento en superficie, en número superior a las existentes en la actualidad.
La urbanización, tanto de las parcelas resultantes como de la franja verde de 10 metros, de titularidad pública en parte y privada, y la urbanización del entorno inmediato correspondiente al sistema viario, correrá a cargo de los propietarios de las parcelas privadas, así como el mantenimiento de la franja libre de 10 m de zona verde.
Se mantienen el resto de determinaciones de la Normativa actual y vigente que no están reflejados en el apartado anterior, tanto para la Z1 como para la Z2.
La Z1 disminuye su superficie cifrándose en 639.297 m².
Propuesta de parcelación
Con esta modificación, se pretende unificar en un mismo uso, el de "comercial", a esta nueva zona, y establecer una nueva parcelación en la que se ordenen tres divisiones, dentro de la actual parcela 1.376, de la forma siguiente:
Parcelario actual
_Parcela 1.376. (S = 26.927 m²) De uso pormenorizado "industrial" con una parte de uso "comercial". No se corresponde esta superficie con la de catastro.
Parcelario resultante
_Parcela 1.376a. (Sa = 20.972 m²). De uso "industrial" resultante de sustraer a la parcela original, lo que ocupa la Z2.
_Parcela 1.376b. (Sb = 2.133 m²). De uso pormenorizado "comercial", ubicada dentro de la nueva zona Z2, en el extremo Noreste.
La superficie correspondiente a alineaciones máximas de esta parcela es de Smax = 1.567 m².
(Edificabilidad = 3.525,75 m² + 300 m² (patio abierto) = 3.825,75 m²).
_Parcela 1.376c. (Sc = 3.756 m²). De uso pormenorizado "comercial", ubicada dentro de la nueva zona Z2.
La superficie correspondiente a alineaciones máximas de esta parcela es de Smax = 2.819 m².
(Edificabilidad = 6.342,75 m² + 400 m² (patio abierto) = 6.742,75 m²).
Esta parcela estará gravada por una servidumbre de uso público.
La edificabilidad esta calculada según las determinaciones particulares, que establece una superficie construida max. correspondiente a dos plantas de la superficie resultante de las alineaciones máximas más un 25% de dicha superficie para B+2.
La suma de las tres parcelas resultantes, tiene una superficie de S = 26.861 m².
Esta modificación establece una superficie de cesión al Ayuntamiento: S = 70 m². Esta cesión se hará efectiva con la aprobación del documento y se entregará urbanizada a cargo de la propiedad.
Rango de la modificación
En atención a la disposición transitoria tercera de la Ley Foral 35/2002, la regulación sobre determinaciones de ordenación estructurante y pormenorizada establecida en esta Ley Foral será de aplicación desde su entrada en vigor a los planes y normas vigentes en dicho momento. En todo caso, la modificación de las determinaciones establecidas en el planeamiento a través de la modificación de Planes Generales Municipales o de la aprobación de planeamiento de desarrollo fijará expresamente en los mismos las determinaciones de ordenación estructurante y/o pormenorizada. El rango de las determinaciones viene definido en la normativa Particular.
Según se establece en el artículo 49 de la Ley Foral 35/2002 de ordenación del territorio y Urbanismo, el uso pormenorizado, altura de la edificación y la edificabilidad en suelo urbano consolidado, son determinaciones pormenorizadas de planeamiento, pero debido a que se plantea la creación de una nueva unidad de suelo urbano, denominada Z2, esta Modificación urbanística adquiere el carácter de estructurante.
Justificación propuesta
Justificación general-empresarial.
Debido al uso "comercial" que se establece en gran parte de la zona objeto de la modificación (zona A), la empresa GORVI S.A. no tiene posibilidad de crecimiento en el uso industrial de su actividad en esa área de la parcela, dado que las características de la producción que desarrolla requiere unos parámetros de volumen y determinaciones formales del todo incompatibles con un uso comercial o residencial eventual.
Así, se pretende ordenar esa parte de la parcela y desarrollar un complemento a la actividad industrial desarrollada en la actualidad por medio de otras iniciativas de carácter privado y socialmente interesantes y necesarias para el ámbito en el que se localiza: no existe ningún hotel en la zona, así como la posibilidad de asentarse pequeñas empresas en oficinas de distinto volumen, con el negocio que ello genera.
Se entiende que esta actuación es interesante para el conjunto de la zona, generando nuevas oportunidades de negocio así como dotándolo de un servicio que en la actualidad no existe y se prevé necesario en el entorno.
Por otro lado y por motivos de operativa de empresa y control de accesos en su proceso industrial, dicha empresa tiene previsto trasladar los depósitos existentes en la esquina Noreste de esta nueva zona Z2 a una parte interior de su parcela y así despejar el límite Norte de la misma.
Asimismo se recupera para la ciudad una zona verde de las que carece el polígono industrial, de límite de la actuación, convirtiéndose en una zona libre, no vallada.
Justificación morfológica.
La ubicación de esta zona Norte de la parcela, como extremo de la Unidad Básica y situación enclavada dentro de una avenida principal de este polígono industrial, hacen posible la definición de un espacio singular para esta zona. Actualmente, en su mayor parte ajardinada, salvo el extremo Noreste, y es claro que un tratamiento homogéneo de esta área supondría una unidad morfológica y funcional en este remate frontal de la parcela. En definitiva, lo que se pretende es definir unos límites de acción, tratando de forma unitaria la posible edificación.
Esta nueva edificación, manteniendo la altura máxima permitida en todo el Polígono Industrial, generaría un frente único, rematando el límite de la parcela actual, con una propuesta edificatoria que aun teniendo dos usos distintos se integrarían formalmente manteniendo ese aspecto global: el nuevo edificio estaría dividido en dos volúmenes unidos en su encuentro con la parcela industrial, evitando las vistas a éste y generando una pequeña plaza interior de uso público a través de la cual se accedería a los dos usos expuestos.
Se utilizaría un único material para toda la intervención con unos parámetros altos de calidad formal, estética y constructiva de forma que constituya un nuevo centro de prestigio en el polígono industrial de Landaben.
Por otro lado en ese frente, tal y como queda estipulado en el planeamiento actual, se generaría la posibilidad de introducir dos usos en ese frente con lo que formal, constructiva y estéticamente pudiera significar: uso industrial y comercial generando una fachada común. Se adjuntan a modo de referencia informativa planos generales de posible actuación e imágenes de la misma en el que se muestra lo anteriormente expuesto.
Justificación urbanística.
La modificación incide concretamente en varios aspectos principales:
1. Unificar con un mismo uso "comercial" toda el área de actuación.
La superficie de esta nueva área, distribuida en dos parcelas 1.376b y 1.376c más la zona verde correspondiente, es de S = 6.561 m², de la cual, una gran mayoría está calificada en el Plan actual como uso "comercial"; el resto es uso "industrial", y se corresponde con la zona ántes mencionada en la que se encuentran los depósitos a trasladar.
Proponemos la unificación del mismo uso "comercial" a toda esta área, ya que supondría una identificación más clara entre usos y parcelas, sin mezcla de usos en una misma parcela, y por otro lado, debido a la ubicación de la zona, la unificación de uso originaría una condición urbanística más adecuada y acorde para esta manzana y supondría un remate singular en este frente norte del conjunto, con un tratamiento unitario en toda su longitud, tal y como anteriormente se ha explicado, posibilidad que existe en la medida que los uso formalmente sean compatibles y permitan su coexistencia, dado que la mezcla de usos podría generar incompatibilidad entre ambos: la industria pesada frente al residencial eventual que se pretende desarrollar.
Por otro lado, el cambio de uso pretendido está permitido dentro del uso "industrial" en el que está permitido realizar edificaciones destinadas a albergar oficinas, en una proporción respecto del volumen global de la industria, compatible también para el uso "comercial", uso al que se quiere homogeneizar, y edificación que se pretende ejecutar junto con el residencial-eventual.
En definitiva, se unifica el uso con el fin de ordenar globalmente la zona pretendiéndose realizar un hotel en lo parte primitiva destinada a uso "comercial" y un edificio de oficinas en una parte del área destinada anteriormente a uso "industrial", uso compatible con el anterior, pero que en orden unificar el frente y ordenar la zona se unifica su uso como "comercial".
2. Definir la altura máx. de B+2 (<= 10 m) en la zona propuesta (Z2).
En el Plan General de Ordenación Urbana de Pamplona se dan unas condiciones de alturas para el uso industrial, puntualizando para el uso oficinas, la posibilidad de ejecutar planta Baja+2.
Consideramos que, para el uso pormenorizado comercial, que permitirá desarrollar los dos usos equivalentes de Hotel y Oficinas, la nueva distribución de alturas en B+2, manteniendo la altura máxima existente para todo el área, no supone ninguna modificación en las condiciones volumétricas, y se adapta mejor a las tipologías edificatorias futuras en esta área. No parecería muy razonable ejecutar un hotel en planta baja más uno así como un edificio de oficinas con esas mismas características, más si cabe cuando el plan tiene previsto la posibilidad de utilizar, manteniendo la altura de coronación esa distribución de alturas de B+2.
3. Regularizar Ordenanza general para el ámbito de Landaben.
Recuperar la franja verde de 10 m de anchura diseñada en el Plan, reordenando y urbanizando la zona tal y como queda descrito en los planos correspondientes; se desarrolla a su vez una pequeña plaza de acceso común al hotel y al edificio de oficinas, que junto con la zona de urbanización exterior se desarrollará a la vez que la edificación propuesta a cargo de la propiedad; asimismo, ésta se hará cargo del mantenimiento de la misma.
La franja verde de 10 m no tendrá ningún tipo de valla perimetral, quedando, a pesar de ser de titularidad privada, comunicado visual y físicamente con la acera perimetral. A su vez se generan una serie de aparcamientos en superficie en número superior al existente en la actualidad.
4. Edificabilidad.
La edificación planeada en este ámbito, las alineaciones resultantes de esta modificación y la nueva urbanización, constituyen una mejora en la imagen urbana de esta zona; amplitud de sección de calle (40m. entre edificaciones), Zona verde y franja mixta más anchas de la existentes en la actualidad, asegurando la continuidad del tránsito peatonal y nuevos aparcamientos en superficie.
La edificabilidad es la correspondiente a la aplicación de los parámetros existentes en la actualidad por lo que no se aumenta: se ordena volumétricamente el conjunto. A pesar de plantearse unas alturas de edificación de B+2 no se supera la edificabilidad permitida.
Como única apreciación distinta del planteamiento actual, se plantea, debido a la tipología de la edificación a desarrollar, la existencia de una serie de patios de la edificación. Estos elementos son necesarios dados la forma de la parcela y su uso: hotel con gran número de habitaciones que requieren una ventilación e iluminación, así como delimitación de vistas a las edificaciones industriales físicamente inmediatas a la parcela. Con todo ello, y siguiendo los criterios de computo de las superficies de edificación del Plan Municipal estos patios computarían como edificabilidad; debido a su necesidad y tamaños, si así fuera consumirían gran parte de la edificabilidad propuesta para la zona Z1, por lo que se restaría en gran medida las posibilidades de superficie construida de la misma. Es por ello por lo que se plantea un "aumento" de edificabilidad en patios o vacíos de edificación en orden a poder desarrollar óptimamente las características tipológicas de la edificación propuesta.
Es por todo ello el que se plantea esta modificación pormenorizada, con el fin de poder desarrollar en las dos nuevas parcelas pertenecientes a la zona Z1 los dos usos mencionados de Hotel y oficinas.
DISPOSICION FINAL
El resto de determinaciones a aplicar en esta zona perteneciente a la Unidad Básica del Polígono Industrial de Landaben, Unidad Integrada X, será lo dispuesto en el Plan Municipal de Pamplona (Texto refundido).
1. Identificación del ámbito: Unidad integrada X - Nombre Z-2.
Superficie: 6.561 m².
Localización: Polígono industrial de Landaben.
2. Determinaciones Estructurantes:
Objetivos generales.
Establecer un uso pormenorizado único (comercial) a todo el ámbito.
Régimen urbanístico.
Clase de suelo: urbano.
Categoría: consolidado.
Usos: comercial.
Condiciones generales.
3. Determinaciones Pormenorizadas:
Condiciones de actuación en la edificación.
1) Conservación y reforma: actuación directa.
Ampliación: las mismas condiciones que para sustitución.
2) Sustitución:
a) Parcelario.
b) Alineaciones: se grafían en planos las alineaciones máximas.
c) Alturas: b+2 _10 m.
d) Fondo máximo:
e) Ocupación de parcela: 00% dentro de las alineaciones grafiadas.
f) Superficies edificables máximas: 9.868,5 m² + 700 m² de patios.
g) Usos propuestos: comercial.
h) Número máximo de viviendas.
i) Condiciones de proyecto: vuelos de la edificación: quedan prohibidos a partir de la alineación de la fachada salvo marquesinas de estructura liviana para protección de accesos o entradas y aparcamientos, siempre que no impliquen volumen. En caso de su existencia quedarán siempre dentro de la parcela propia.
Medianerías al descubierto: su tratamiento será igual al utilizado en los cierres de fachada principales.
j) Aparcamientos: Según normativa urbanística general.
k) Otros: El espacio libre de parcela se acondicionará con una fila de arbolado a 1 m. Del cierre con una separación máxima de 8 m. Entre árboles. En este espacio no se permiten otros usos que los de aparcamiento y zona verde prohibiéndose de forma expresa los almacenajes de género, cargas y descargas, etc ... O cualquier otra actividad similar.
Se prevé una zona destinada a uso público, mixta verde-pavimentada, de acceso a las edificaciones; la ejecución de la nueva urbanización y el mantenimiento de las zonas verdes y mixta, correrá a cargo de los propietarios de las edificaciones a ejecutar.
Condiciones de Ejecución.
Desarrollo del plan.
Sistema de actuación: actuación directa.
Elementos protegidos.
Otras condiciones pormenorizadas.
Pamplona, 7 de mayo de 2007
La Alcaldesa, María Yolanda Barcina Angulo.
Código del anuncio: L0707611
