III. ADMINISTRACION LOCAL DE NAVARRA
DONEZTEBE/SANTESTEBAN
Aprobación definitiva del Plan Parcial del Sector 10 (Area de reparto 4), promovido por Explotaciones Forestales Aparán, S.A.
Visto el expediente del "Plan Parcial del Sector 10 (Area de reparto 4)" que fue aprobado provisionalmente en sesión plenaria de 26 de septiembre de 2000.
Visto el escrito de 28 de noviembre de 2000 del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda, por la que se informa favorablemente el Plan Parcial del Sector 10 (Area de Reparto 4) de Doneztebe/Santesteban, promovido por Explotaciones Forestales Aparán, S.A.
Vista la propuesta de la Comisión de Urbanismo de 29 de enero de 2001.
Por unanimidad de los corporativos asistentes (seis), que constituye el quórum reglamentario, se acuerda:
1.º Aprobar definitivamente el documento "Plan Parcial del Sector 10 (Area de reparto 4)" presentado a trámite por Explotaciones Forestales Aparán, S.A.
2.º Dése traslado del presente acuerdo a todos los copropietarios del Sector 10 (Area de reparto 4) y al Gobierno de Navarra, junto con un ejemplar diligenciado del expediente, y publíquese el mismo en el BOLETIN OFICIAL de Navarra y Tablón de Anuncios junto con la Normativa Urbanística del meritado Plan Parcial.
Doneztebe/Santesteban, a seis de febrero de dos mil uno. El Alcalde Presidente, firma ilegible.
M E M O R I A
1.-Situación.
El terreno que trata este Proyecto, se sitúa al norte de la localidad de Doneztebe/Santesteban, en la margen izquierda del río Ezcurra, aguas arriba de su desembocadura en el Bidasoa.
Es continuación natural del Barrio Elizagibela y adyacente al edificio de apartamentos tutelados.
2.-Topografía.
Como corresponde a su situación, orilla del río, es sensiblemente llano.
Solamente contempla desnivel en la orilla, al discurrir el muro canalizador al borde la lámina de agua.
3.-Antecedentes.
El terreno viene contemplado en el Plan Municipal vigente con la denominación "Area de Reparto 4 Sector 10" y cuenta con un planeamiento inicial que consta de un vial como continuación del existente en el Barrio Elizagibela y dos edificios.
En conversaciones con los arquitectos asesores y el propio Ayuntamiento se ha llegado a un Convenio Urbanístico con éste último por el cual la propiedad del terreno se hace cargo de la urbanización exterior del mismo, sin ejecutar al día de hoy, a cambio de situar una pequeña parte de la urbanización, vial y aparcamientos de uso público, fuera del sector.
El convenio se tramitará y aprobará simultáneamente a este Plan.
Ambas partes lo han aceptado así, para dar al planeamiento un diseño práctico y funcional, al mismo tiempo que se consigue el acabado de este Polígono, que actualmente está todavía sin terminar, precisamente en la parte de urbanización del último edificio, destinado a la tercera edad, y de propiedad municipal. Con esta solución se respeta además la planificación sugerida en el Plan, que entendemos sirve de remate lógico al Polígono.
Se adjuntan planos de este convenio urbanístico.
4.-Estado actual.
El terreno carece de construcción alguna y se destina a prados, sin ningún tipo de especies arbóreas.
Cuenta con un antiguo camino a media distancia, paralelo al cauce que conduce hasta el caserío "Huartea", en las proximidades de la desembocadura del río Ezcurra en el Bidasoa.
5.-Propiedad.
La propiedad de todo el Sector corresponde a un único propietario, en este caso "Explotaciones Forestales Aparán, S.L."
6.-Planeamiento aprobado.
El Plan Municipal en vigor contempla actualmente la calificación de Suelo Urbanizable.
Respecto al planeamiento gráfico de la actuación, tiene un valor de simple sugerencia, siendo posible el cambio de situación y medidas de los edificios, siempre que se respete su edificabilidad, superficies y aprovechamiento urbanístico.
7.-Normativa urbanística.
Según el artículo 95, su clasificación es de Suelo Urbanizable, el uso característico Residencial Colectivo, con un máximo de 18 viviendas en dos edificios y una superficie de 5.140 metros cuadrados.
Su aprovechamiento Tipo es de 0,5088 metros cuadrados/metros cuadrados.
Se remite a la ficha urbanística aprobada.
El terreno linda por el oeste con el actual Suelo Urbano del Polígono R1-Barrio Elizagibela- posibilitando la continuación lógica de las infraestructuras existentes para el servicio de esta actuación.
Como primer documento a tramitación se presenta este de Plan Parcial consensuado entre el Ayuntamiento y la propiedad.
8.-Justificación de la propuesta.
De acuerdo con el artículo 95 y la ficha correspondiente aprobada y vigente desde el 29 de mayo de 1998, el terreno está clasificado como Suelo Urbanizable y el uso característico Residencial Colectivo, con un número máximo de viviendas cifrado en 18, como acabamos de indicar.
Actualmente existe gran demanda de este tipo de viviendas ya que es numerosas la gente joven de Doneztebe y alrededores que quieren establecer aquí su residencia habitual y permanente.
Se han diseñado dos tipos de vivienda diferentes para poder atender las distintas necesidades que se solicitan, según el número del núcleo familiar.
Los bloques previstos recogen esta idea, desarrollándose un tipo de vivienda ajustada ala demanda.
Este planeamiento pretende, desde el punto de vista urbanístico, ordenar esta zona como una continuación natural del barrio Elizagibela y del Pol. R1 que es una extensión de la trama urbana de la localidad al otro lado del río.
Cuenta demás con una pasarela de acceso peatonal, por lo que se puede decir que esta zona se sitúa próxima al centro, evitando el papel de frontera que ejercía el río hasta ahora.
9.-Resolución del Plan Parcial/Planeamiento previsto.
La propuesta que se presenta es de iniciativa particular, al amparo de las disposiciones arriba indicadas y siguiendo las directrices expuestas por los arquitectos asesores en su día. Sólo cambia levemente la disposición y las medidas de los edificios sugeridos para adaptarlos exactamente a las superficies indicadas en el Plan, optándose por respetar su disposición y la de la zona verde alargada final desde el barrio adyacente Elizagibela, adecuando el espacio a la situación y desarrollo del número de plazas de aparcamiento necesarias, y optimizando la disposición de los viales al mejor servicio de los locales y del propio acceso a la zona.
El respeto a las zonas verdes sugeridas y la conservación del espacio a lo largo de la orilla con vegetación de ribera, agota las indicaciones del planeamiento.
El vial principal -continuación del actual- respeta el poste de tendido eléctrico existente que, a partir de él discurrirá bajo tierra, según acuerdo logrado entre la Compañía Eléctrica, Ayuntamiento y propiedad.
Una vez fuera del sector se mantiene el tendido actual.
10.-Tipología edificatoria.
La tipología de los edificios previstos recoge la idea de los construidos en el barrio Elizagibela y Pol. R1, en bloques de tres alturas con dos y cuatro viviendas por planta, y detalles estéticos, tratamiento de fachadas, cubiertas y materiales, acordes al entorno.
11.-Materiales.
En una especificación más concreta, los materiales comprenderán revocos, madera, ladrillo visto, piedra y pintura.
Los aleros serán amplios en las cuatro fachadas y las cubiertas se tratarán con teja tradicional.
La urbanización será similar a la actual, con idénticos materiales y el mismo mobiliario urbano.
La infraestructura será una continuación de la existente, adecuándose al planeamiento presentado.
12.-Superficies.
Superficie total del terreno: 5.140 metros cuadrados.
Superficie de la unidad afectada: 5.140 metros cuadrados.
Espacio libre central: 405 metros cuadrados.
Zona verde: 1.665 metros cuadrados.
Plantas bajas edificios: 707 metros cuadrados.
Viales: 1.284 metros cuadrados.
Aparcamientos: 692 metros cuadrados.
Aceras: 387 metros cuadrados.
Total: 5.140 metros cuadrados.
13.-Volúmenes edificabilidad.
Los edificios a construir serán de planta baja y 3 alturas, permitiéndose la entrecubierta, con uso de trasteros, que no computarán a efectos de superficie, con acceso directo por la escalera general del edificio. Estos trasteros podrán tener iluminación y ventilación por ventanas en el propio tejado, y estarán sujetos a la disposición propia de la cubierta en su caso.
La superficie de las viviendas será de 2.120 metros cuadrados en ambos bloques y la destinada a planta baja de 707 metros cuadrados.
No está prevista la construcción de sótanos debido a la proximidad del cauce del río y los problemas que ello pudiera ocasionar.
14.-Módulos y usos.
No existen en el terreno edificaciones que sean susceptibles de consolidación con esta actuación.
Así la totalidad del resultado de este Plan Parcial, es dedicado a vivienda residencial colectiva en superficies y número de las mismas que no superan lo ordenado por el planeamiento (18 viv.)
Respecto a los usos permitidos, los edificios contemplan la dedicación descrita, cual es la de residencial colectivo y locales en planta baja con actividad sujeta a la ordenanza municipal para este supuesto.
Al aparcamiento se sitúa a nivel de calle, en número de plazas que cumple lo estipulado en la normativa, con arreglo a la superficie total construida.
Se contemplan plazas especiales para minusválidos de acuerdo a la Norma.
15.-Sistema de actuación. Plan de etapas.
El Proyecto redactado se refiere a una urbanización de iniciativa particular, consignándose los siguientes datos:
-La urbanización se realizará con anterioridad a las obras de los edificios.
-La propiedad se compromete a acometer las obras de urbanización que une su actuación con el barrio Elizagibela a su costa y simultáneamente con al propia, dejando terminada de esta manera la totalidad del Polígono, según Convenio Urbanístico pactado con el Ayuntamiento.
-El sistema de actuación será por compensación y se realizará en una única etapa.
16.-Garantía.
Se suscribirá un convenio que garantice la ejecución de dichas obras entre el propietario, Explotaciones Forestales Aparán, S.L. y el Ayuntamiento de Doneztebe/Santesteban.
De acuerdo al Capítulo III del Decreto Foral de 3 de abril 85/95, el Ayuntamiento pedirá aval bancario, o, cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho con cuantía, como mínimo, del 20 por ciento de las obras de urbanización en la parte que corresponda.
También se comprometerá el promotor en el escrito de solicitud de licencia a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización, y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad, o de uso que se lleve a efecto y que hayan sido establecidas entre ambas partes.
De acuerdo al punto 3 del mencionado capítulo, con anterioridad al comienzo de las obras de urbanización se presentarán los correspondientes Proyectos de Reparcelación y Urbanización, donde se detallarán todos los puntos contemplados por la Ley.
17.-Cesiones.
Cumpliendo la actual legislación se cederá al Ayuntamiento una superficie de 694 metros cuadrados de parcela, que corresponden al 10 por ciento del terreno (514 metros cuadrados) más 10 metros cuadrados por cada vivienda prevista (180 metros cuadrados), destinada a equipamiento municipal.
Dicha superficie se sitúa en la zona verde que delimita el sector por el Norte.
Respecto al aprovechamiento urbanístico que debe cederse al Ayuntamiento, y que corresponde al 10 por ciento de lo proyectado, se ha pactado con éste un acuerdo económico que equivalga a dicho porcentaje.
El resto de los terrenos destinados a zonas verdes y viales, una vez urbanizados, se entregarán al Ayuntamiento para que éste proceda a su recepción definitiva.
18.-Barreras arquitectónicas.
De acuerdo a la Ley Foral 4/1998, sobre supresión de barreras arquitectónicas, artículo 98, apartado 2-j, se adjunta plano de los itinerarios peatonales de la red viaria proyectadas, que está exenta de barreras arquitectónicas, para personas con minusvalías físicas.
En este caso no existen equipamientos de carácter público, debido a la simplicidad del área de actuación.
Dado que este Plan Parcial promueve la construcción de bloques de viviendas, los aparcamientos se sitúan a nivel de calle, en número suficiente al cumplimiento de la Norma que lo regula, una unidad cada 50 metros cuadrados de superficie edificada, siendo en este caso un total de 52 plazas.
Caso de utilizarse parte de los locales como plazas de aparcamiento por los propietarios de las viviendas, esta cifra podría disminuirse en función de dicho número.
De acuerdo a la Ley se han dejado dos plazas de aparcamiento exterior para minusválidos (3 por ciento).
19.-Viales.
El trazado del vial principal que da acceso desde el cruce de Elgorriaga al barrio Elizagibela al ser ésta actuación una continuación natural del mismo progresa con la misma anchura y características hasta finalizar, propiciando la posible continuación del mismo a futuras actuaciones.
Los viales interiores posibilitan el acceso a las viviendas y locales, plazas de aparcamiento, cambio de sentido y un itinerario lógico de entrada y salida.
Las anchuras están ajustadas al tráfico previsto.
20.-Infraestructura.
Todas las redes actuales discurren por la urbanización adyacente con capacidad suficiente para la continuación de la misma.
Presentamos los planos del actual trazado, el dimensionamiento de las redes ya ejecutadas y el de las nuevas, así como los puntos de conexión de éstas con las antiguas y sus características.
21.-Aparcamientos.
Se justifican, de acuerdo con el Decreto Foral 589/99, los módulos mínimos de reserva de los aparcamientos ubicados en el espacio público, un 3 por ciento de los cuales se destinarán a vehículos a utilizar por disminuidos físico-sensoriales. (Artículo 10 del Decreto Foral 154/89, de desarrollo de la Ley Foral 4/88).
En este caso la Normativa establece una plaza de aparcamiento por cada 50 metros cuadrados de superficie total construida.
Como quiera que la superficie prevista en el aprovechamiento tipo es de 2.615 metros cuadrados, las plazas necesarias para cumplir la normativa son 52.
Como se ha indicado, en caso de que se utilizaran los locales como plazas de aparcamiento, las plazas exteriores señaladas se reducirían en el mismo número.
22.-Area de reparto. Aprovechamiento tipo.
Se denomina, siguiendo la designación contemplada en el Plan Municipal, Area de Reparto 4 Sector 10.
El uso característico es el de Residencial Colectivo.
El aprovechamiento tipo que se crea de esta manera es el siguiente:
Area de Reparto 4 - Sector 10.
Residencial Colectivo: 2.120 metros cuadrados por 1 = 2.120 metros cuadrados.
Garajes en bajos: 707 metros cuadrados por 0,7 = 495 metros cuadrados.
Suma: 2.615 metros cuadrados.
2.165 M(Õ2)
23.-Ambito de actuación.
Se acompañan planos donde se observa la actuación urbanística en el Sector y donde también se señala la zona exterior, propiedad municipal, a urbanizar por la propiedad, a cambio de una pequeña ocupación de la misma para los viales públicos diseñados, de acuerdo al Convenio Urbanístico pactado entre la propiedad y el propio Ayuntamiento, que contempla estos extremos.
24.-Módulo de reserva.
De acuerdo al artículo 73.2 de la Ley Foral 10/4, se asegura el módulo de reserva de terrenos para la plantación agrupada o dispersa de arbolado de al menos un 10 por ciento de los terrenos del sector, que se sitúan en la parte posterior continuación de la dotación de zona verde actual y a lo largo de la ribera del río.
La valoración de dicha plantación se estima en 280.000 ptas. Y se incluye en el presupuesto de la urbanización.
25.-Modulo económico.
Las obras de urbanización de esta actuación, incluida la plantación de arbolado, se estima en 20.000.000 de pesetas.
Esta valoración se concretará y desarrollará de forma completa en el Proyecto de Urbanización.
A N E X O
Tramitado el Plan Parcial y habiendo merecido la aprobación inicial, en contestación al requerimiento de los arquitectos asesores, se complementa la documentación aportada para conseguir la aprobación definitiva con las siguientes consideraciones:
-Las determinaciones del Plan Parcial se cumplirán al margen de que las plantas bajas se destinen a los garajes, por lo que las 52 plazas de aparcamiento público se mantendrán.
-Se adjunta el cuadro de superficies solicitado:
Cuadro superficies:
Uso residencial: 2.615 metros cuadrados.
Uso dotacional público/superficie edificable en planta: 694 metros cuadrados/150 metros cuadrados.
Zonas verdes y jardines de dominio y uso público: 971 metros cuadrados.
Viales de circulación rodada y aceras: 2.076 metros cuadrados.
Aparcamientos de uso público: 692 metros cuadrados.
-Al limitar la urbanización que se proyecta con Suelo No Urbanizable, en la zona de aparcamiento se adoptará como límite físico de "ciudad construida" murete de mampostería.
-En cuanto a los aparcamientos proyectados, el tratamiento ganará en el aspecto paisajístico adoptando como pavimento la celosía de jardín y arbolado de la zona de definitorio de las plazas.
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