Iragarkia

118. ALDIZKARIA - 2025eko ekainaren 13a

1. NAFARROAKO FORU KOMUNITATEA

1.7. BESTELAKOAK

157E/2025 FORU AGINDUA, maiatzaren 19koa, Etxebizitzako, Gazteriako eta Migrazio Politiketako kontseilariak emana, Nafarroan bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko Iruña, Tutera, Eguesibar, Burlata, Barañain, Zizur Nagusia, Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Antsoain, Atarrabia, Corella, Elortzibar, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Uharte, Berriobeiti, San Adrián eta Azkoien udalerriak.

Etxebizitzako, Gazteriako eta Migrazio Politiketako kontseilariak urtarrilaren 27an emandako 28E/2025 Foru Aginduaren bidez, hasiera eman zitzaion Nafarroan bizitegi-merkatu tentsionatuko zona bat deklaratzeko prozedurari, etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean eta Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97. artikuluan jasotako aurreikuspenei jarraikiz.

Prozesua hasi aurretik, aurretiko prozedura gisa, dagokion zonako bizitegi-merkatuaren egoerari buruzko informazioa bildu zen eta, prozedura horren emaitza gisa, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeari buruzko hasierako justifikazio-memoria bat egin zen.

Urtarrilaren 27ko 28E/2025 Foru Agindua, Etxebizitzako, Gazteriako eta Migrazio Politiketako kontseilariak emana, Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratu zen 2025eko otsailaren 14an (31. zenbakia), bai eta Gobernu Irekiaren Atarian ere, justifikazio-memoriarekin batera; horren ondotik, prozedura jendaurreko informazioaren tramitean jarri zen, bi hilabeteko epean.

Ondorio horietarako ezarritako epean, zortzi alegazio-idazki jaso dira eta foru agindu honen eranskinean jasotzen dira haien azterketak eta ebazpenak.

Etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan xedatzen denez, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozedura ebaztea etxebizitzaren alorrean eskumena duten administrazioei dagokie.

Halaber, Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.2.c) artikuluan xedatzen denez, lurralde-eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko modua etxebizitzaren arloko eskumena duen Nafarroako Gobernuko departamentuko titularraren foru agindu bidezkoa da. Deklarazioa zonako bizitegi-merkatuak ohiko etxebizitzaren eskaerari behar bezala erantzuteko dituen urritasunek arrazoitu beharko dute; kasu guztietan, arrazoizko prezioan eskaini beharko dira etxebizitzak, eremu horietako biztanleriaren egoera sozioekonomikoa, dinamika demografikoak eta lurralde-berezitasunak kontuan hartuta. Justifikazio-memoriak egoki jasotzen ditu deklarazio hau oinarritzeko eskatzen diren arrazoiak.

Horren ondorioz, eta Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97. artikuluak eta Nafarroako Gobernuari eta Lehendakariari buruzko abenduaren 3ko 14/2004 Foru Legearen 41. artikuluak emandako ahalmenekin bat etorriz,

AGINTZEN DUT:

1.a Nafarroan bizitegi-merkatu tentsionatuko zona bat deklaratzeko prozedura izapidetzeko onartzea eta aurkeztutako alegazioak ebaztea, foru agindu honen eranskinean adierazitako baldintzetan.

2.a Iruña, Tutera, Eguesibar, Burlata, Barañain, Zizur Nagusia, Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Antsoain, Atarrabia, Corella, Elortzibar, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Uharte, Berriobeiti, San Adrian eta Azkoien udalerriak Nafarroako bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzea, etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen eta Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen ondorioetarako.

3.a Edukitzaile handitzat jotzea, maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 3.k) artikuluarekin bat etorriz, hauek:

a) Bizitegi-erabilerako hamar hiri-higiezin baino gehiagoren titular diren pertsona fisiko edo juridikoak, edo bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azalera eraikiaren titular direnak, garajeak eta trastelekuak kontuan hartu gabe.

b) Bizitegi-erabilerako bost hiri-higiezinen edo gehiagoren jabe diren pertsona fisiko edo juridikoak, baldin eta foru agindu honen 2. apartatuan deklaratutako bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren barnean badaude higiezinak.

Ez dute etxebizitzen edukitzaile handien izaera izanen administrazio publikoek, haien mendeko sozietate publikoek eta etxebizitza babestuak kudeatzen dituzten kapital mistoko sozietateek.

Etxebizitzen edukitzaile handiak zehazteko, justifikazio-memorian jabetzen zenbaketari, eskubide errealei eta higiezinak erabili eta lupertzeko ahalmenei buruz ezarritako irizpideei jarraituko zaie.

4.a Deklaratutako bizitegi-merkatu tentsionatuko zonan dauden higiezinen etxebizitzen errentamendu-kontratu berriei aplikatzea Hiri-errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 17.7 artikuluan aurreikusitako errenta-muga, egoera hauetakoren bat betetzen duten higiezinen kasuan:

a) Ez da etxebizitza errentatzeko inolako kontraturik indarrean izan azken bost urtean, deklarazioa indarrean sartu zenetik.

b) Errentaria etxebizitzen edukitzaile handi bat da.

Bi kasuetan, kontratu berriaren hasieran hitzartutako errentak ez du gainditzen ahalko erreferentzia-prezioen indizeen sistemaren arabera aplika daitekeen prezioaren gehieneko muga.

5.a Foru agindu honen 2. apartatuan adierazitako udalerriei emandako Nafarroako bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioak hiru urteko indarraldia izanen du, hura Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratu eta biharamunetik hasita.

Adierazitako indarraldia igaro ondotik, deklarazio hau arrazoitzen duten inguruabarrek jarraitzen badute, indarraldi hori urteka luzatzen ahalko da.

6.a Foru agindu hau Garraioetako, Mugikortasuneko eta Hiri Agendako Ministerioko Hiri Agendako eta Etxebizitzako Idazkaritza Nagusiari komunikatzea, etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.2 artikuluan aurreikusitako ondorioetarako.

7.a Foru agindu hau ukitutako udalei helaraztea eta Nafarroako Aldizkari Ofizialean eta Nafarroako Gobernuaren Gobernu Irekiaren Atarian argitaratu dadin agintzea, behar diren ondorioak izan ditzan.

8.a Foru agindu honek ez du administrazio bidea akitzen, eta beronen aurka gora jotzeko errekurtsoa paratzen ahalko da, Nafarroako Gobernuari zuzendua, argitaratu eta biharamunetik hasita hilabeteko epean.

Iruñean, 2025eko maiatzaren 19an.–Etxebizitzako, Gazteriako eta Migrazio Politiketako kontseilaria, Begoña Alfaro García.

ERANSKINA.–ALEGAZIOEN TXOSTENA

1. alegazioa.–Raúl Bator Pérezek 2025/03/10ean aurkeztua.

–Edukia:

1.1. Bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioak etxebizitza-merkatuan kontrako eraginak izan ditzakeela dio, ziurgabetasun- eta mesfidantza-giroa sortzen baitu errentatzaileengan eta balizko errentariengan. Dioenez, prezioak mugatzeak berekin ekar dezake jabeei beren etxebizitzak alokairuan jartzeko gogoa kentzea, eta horrek eskaintza murriztuko luke. Ondorioz, etxebizitza gutxiago egonen lirateke eskuragai, eta horrek prezioak igo litzake.

1.2. Dioenez, etxebizitza gutxi izateak merkatu opaku bat zabaltzea ekarriko du eta fenomeno horrek biztanleria-sektore zaurgarrienei eraginen die, alternatibarik izanen ez denez, bizitegi-soluzio desegokiak hartu beharko baitituzte.

1.3. Adierazi duenez, Berriobeitin 2023an egindako etxebizitza-salerosketen kopuru hutsalarekin, ezinezkoa da udalerriko bizitegi-merkatuaren benetako jokabidea erakusten duten adierazleak islatzea; horrenbestez, dioenez, ezin dira erabakigarritzat jo bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratu nahi den lurralde-eremuan sartu ala ez erabakitzeko.

Aurreko guztia kontuan harturik, eskatzen du bizitegi-merkatu tentsionatuko zona osatzen duten udalerrien zerrendatik kentzeko Berriobeiti.

–Erantzuna:

1.1. Bizitegi-merkatu tentsionatuko zonak deklaratzearen helburua da etxebizitzaren merkatuko tentsioa arintzea dagokion eremuan eta arrazoizko prezioko etxebizitzen eskuragarritasuna handitzea. Helburu hori lortzeko, plan berezi bat behar da, deklarazioan detektatutako desorekak zuzentzeko beharrezko diren neurriak bilduko dituena eta, besteak beste, jabeak beren etxebizitzak alokairuan jartzera motibatuko dituzten jarduketa-ildoak finkatuko dituena.

Hala ere, ohartarazi behar da jendaurreko aldian baloratzen dela bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko eskakizun objektiboak betetzen diren, eta ez dela baloratzen goian adierazitako plan bereziaren edukia. Testuinguru horretan, jendaurrean jarritako justifikazio-memoriak iturri estatistikoetan oinarritutako informazioa jasotzen du, alderdi hauen inguruan: etxebizitzak erosteko eta alokatzeko prezioaren bilakaera, KPIaren hazkunde metatuaren ehunekoa, etxeetako batez besteko errenta eta gastuei eta oinarrizko hornidurei buruzko azterketak eta hipotekaren kalkulua; deklarazioa onartu izana arrazoitzeko aukera ematen dute guztiek. Horrenbestez, fase honetan ez da egokia neurrien plan bereziaren alderdiei buruz aritzea, ez baita informazio publikoaren izapidearen xedea.

Aurrekoaren kalterik gabe, jakinarazten da Etxebizitza Zuzendaritza Nagusiak landutako neurrien planak barne hartzen dituela arrazoizko prezioko etxebizitzen eskuragarritasuna areagotzeko zenbait ekintza; horretarako, neurri batzuk ezarriko dira, alderdi hauei buruzkoak: alokairuko etxebizitza babestuak eta azalera-eskubideko etxebizitzak; etxebizitza kolaboratiboko proiektuak abiaraztea sustatzea eta babestea; alokairuko etxebizitzak sustatzeko zuzeneko laguntzen eta pizgarri fiskalen programak; beren etxebizitzak alokagai jartzen dituzten edo Alokairuen Poltsa programari lagatzen dizkieten pertsonentzako zuzeneko laguntzen eta pizgarri fiskalen programak; etxebizitza hutsak birgaitzeko (alokairuan jartzeko) dirulaguntzen lerroak; birgaitze-tresnak indartzea etxebizitza-eraikinetan; bitartekotza-mekanismoak, jabeen eta errentarien segurtasun juridikoa bermatzeko, doako informazioa, aholkularitza eta bitartekotza eskainiz.

Hemen kontsultatu daiteke neurrien plana:

https://www.navarra.es/home_es/Temas/Vivienda/Ciudadanos/Resuelve+tus+dudas/Proceso+de+declaraci%C3%B3n+de+Zona+de+Mercado+Tensionado/

1.2. Bizitegi-merkatu tentsionatuko zonak deklaratuta eta neurrien plana abiarazita, bizitegi-soluzio egokiak eman nahi dira, arrazoizko prezioko etxebizitza gehiago izan daitezen eskuragai eta alternatiba duin eta seguruak eskaintzeko, bereziki, sektore zaurgarrienentzat.

1.3. 5.000 biztanletik gorako udalerriak deklaratu dira bizitegi-merkatu tentsionatuko zona –Berriobeiti udalerri horietako bat da–, merkatuaren irudi fidagarri bat izateko aukera emateko adina etxebizitza-salerosketako edo –alokairuko transakzio eta kontratu jasotzen baitira udalerri horietan. Zehazki, Berriobeitin ia 500 etxebizitzaren salerosketa– eta alokairu-eragiketatako lagin bat aztertu da, eta iritzi zaio erabilitako datu estatistikoek behar bezala justifikatzen dutela udalerri hori bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratu beharreko eremuan sartzea.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

2. alegazioa.–Jorgek 2025/04/02an aurkeztua.

–Edukia:

Azaldu du zer arazo dagoen bizitegi-merkatuan etxebizitza gutxi eskaintzen diren biztanle gutxiagoko udalerrietan, zeinetan higiezinen parkearen zati esanguratsu bat hutsik edo bertan behera utzita baitago.

–Erantzuna:

Adierazitako arazoa errealitate bat da gure komunitateko udalerri txikietan; bereziki, landa-eremuetan eta despopulatzeko arriskuan daudenetan. Egoera hori faktore demografiko, ekonomiko eta sozialen ondoriozkoa da: despopulazioa eta biztanleria zahartzea, gazte gutxi izatea, birgaitze-lanetarako inbertsiorik eza, etab.

Egia da etxebizitza hutsak badaudela eta Etxebizitza Zuzendaritza Nagusiak beste erakunde batzuekin lankidetzan aritzeko asmoa duela (Lurralde Antolamenduko Zuzendaritza Nagusiarekin eta Toki Administrazioaren eta Despopulazioaren Zuzendaritza Nagusiarekin), lurralde-eremu jakinetarako (barne direla eremu landatarrenak) eta haien errealitate berezietarako baterako jarduketa-estrategia bat definitzeko. Hala ere, lanerako eta esku hartzeko plan hori bestelakoa da, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko ezarritako irizpideez bestelakoak dituena. Izan ere, bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioak ukitzen ditu, oro har, etxebizitza-eskaera handia baina eskaintza urria duten eremuak, bai eta erosketa- eta alokairu-prezioak igotzen ari diren eremuak ere, eta hori ez da despopulazioak ukitutako landa-eremuen testuingurua, haietan ez baitago etxebizitza bizigarririk, ez eta behar adinako eskaerarik ere.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

3. alegazioa.–Nafarroako Higiezinen Jabetza Agenteen Elkargo Ofizialak 2025/04/04an aurkeztua.

–Edukia:

3.1. Adierazi du, lehenik eta behin, informazio publikoaren tramitean jarritako memorian alokairuko etxebizitzen irisgarritasunari buruz jasotako datuek ez dutela erakusten bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzea justifikatzeko adinako arazorik. Memoriaren 5., 6. eta 7. eranskinak aipatu ditu; haien arabera, proposaturiko 21 udalerrietatik batek ere ez luke beteko 1. eskakizuna (hipoteka-kuotek eta gastu elkartuek familiaren batez besteko diru-sarreren %30 gainditzea) eta 2. eskakizuna (errentek eta gastu elkartuek familiaren diru-sarreren %30 gainditzea) 4 udalerri hauek bakarrik betetzen dute, marjina txikiarekin: Iruña (%30,12), Eguesibar (%31,18), Berriozar (%30,52) eta Antsoain (%30,09).

3.2. Bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioak etxebizitza-merkatuan kontrako eraginak izan ditzakeela dio, ziurgabetasun- eta mesfidantza-giroa sortzen baitu errentatzaileengan eta balizko errentariengan. Dioenez, aplikatu nahi den prezioen mugak eragin negatiboa izanen du, eskaintza murriztuko baitu, etxebizitzak alokagai jartzeko pizgarriak kentzearen ondorioz, eta horrek prezioen igoera ekarriko duela dio. Beraz, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozedura geldiarazteko eskatu du edo, bestela, zorrotzago aztertzeko hura ezartzeko benetako premia eta deklarazio horrek alderdi errentariaren eta alderdi errentatzailearen artean gaur egun dagoen orekan izanen lukeen eragin negatiboa.

3.3. Zalantzan jarri du errentak mugatzeko kontuan hartuko diren erreferentziazko balio edo indizeak zehazteko proposatutako sistema, irizten baitio higiezinen batez besteko balioak kalkulatzeko erabiltzen den programa informatikoak ezin dituela behar bezala haztatu etxebizitzaren alokairuaren prezioan eragiten duten faktoreak, hala nola altuera, azalera, mota, banaketa, akaberak, ikuspegiak, eguzkiztapena, argitasuna, orientazioa, espazio komunen kalitatea, auzoa, eraberritze berriak eta higiezinaren mantentze-egoera. Testuinguru horretan, eskatu du faktore horiek kontuan hartuko dituen sistema bat diseinatzeko, erreferentziazko balioak ezartzeko.

3.4. Adierazi duenez, etxebizitza faltari aurre egiteko, egiturazko neurriak barne hartzen dituen estrategia zabalago bat aplikatu behar da; hauek dira halako neurri batzuk: etxebizitza babestuaren eta etxebizitza librearen eskaintza areagotzea, arrazoizko prezioko etxebizitzak sustatzeko pizgarriak, etxebizitza hutsak merkaturatzea bultzatzeko neurri fiskalak eta jabeentzako berme-mekanismo publikoak indartzea.

3.5. Ohartarazi duenez, gazteentzako arrazoizko prezioko etxebizitzei buruzko planifikazioa urria da, kontuan harturik sustapen libreko etxebizitza berriak ez direla eskuragarriak haientzat eta etxebizitza babestu berriak bikotean bizi diren gazteentzat bakarrik direla. Gainera, gazteentzat etxebizitza babestu oso gutxi eskaintzen direla salatu du. Horregatik, gazteei etxebizitzak jabetzan eta/edo alokairuan izatea ahalbidetuko dieten soluzio espezifikoak aurreikustea eskatzen du.

3.6. Proposatzen du bere ustez tentsiopeko etxebizitza-merkatuaren deklarazioa baino eraginkorragoak diren bestelako neurri batzuk hartzea. Besteak beste:

• Hirigintzaren alorreko legedia aldatzea, prozesu urbanistikoa errazteko: epeak murriztea eta administrazio-isiltasuna aplikatzea oro har.
• Bizitegi-lurzoru berrien garapena bultzatzea (erantzun hauekin lankidetzan eginen dela: Lurralde Antolamendua, Sarriguren, Donapea, Etxabakoitz...).
• Etxebizitza babestuaren modulua berrikustea, haien sustapenaren bideragarritasuna bermatzeko eta adjudikaziodunek ordaintzeko moduko etxebizitza txikiagoak aurreikusteko.
• Legedia aldatzea, segurtasun juridiko handiagoa emateko errentatzaileei, ez-ordaintzeei eta legez kanpoko okupazioei dagokienez.
• Denboraldiko eta gelakako etxebizitzak eta alokairuak arautzea, etxebizitza turistikoetatik bereiziz, eta denboraldiko eta gelakako etxebizitza eta alokairuen erregistro propio bat sortzea.

3.7. Operadoreei segurtasun juridiko handiagoa ekarriko dioten neurriak hartzeko eskatzen dio Administrazioari, kaudimena eta profesionaltasuna bermatuko dituen zerbitzua izan dezaten bezeroek. Horretarako, iradoki du operadore guztien betebeharra izatea Nafarroako Higiezinetako Agenteen Erregistroan inskribatzea eta ezinbestekoa izatea erantzukizun zibileko asegurua eta kauzio-asegurua edukitzea. Bestalde, adierazi du beharrezkoa dela iragarleen identitatea eta fidagarritasuna egiaztatzeko mekanismoak ezartzea.

3.8. Dioenez, etxebizitza babestuen prezioek merkatu pribatuko etxebizitzen prezioak gainditu dituzte urte batzuetan, eta prezio-igoerako joera horrek zaildu egin dezake etxebizitza babestuetarako eskuragarritasuna. Hala, iradoki du egungo prezio-politikak berrikustea, prezioak ezartzeko irizpideak ebaluatzea eta kalitatea arriskuan jarri gabe kalitatea mantentzea ahalbidetuko duten doikuntzak egiteko aukera kontuan hartzea.

3.9. Azaldu duenez, beharrezkoa da alokairu-merkatu justuago bat eraikitzea, errentamendu-kontratuak aldizka berrikusiz, egungo errealitate ekonomikora egokitzeko, gatazkak konpontzea eta kontratu argi eta bidezkoak sinatzea erraztuko duten bitartekaritza- eta aholkularitza-zerbitzuak sortuz errentarientzat eta errentatzaileentzat eta arrazoizko prezioko etxebizitzak eraikitzea eta eraikin zaharrak birgaitzea sustatuko duten politikak ezarriz. Testuinguru horretan, eskatu du prezioen muga komunitate- eta berokuntza-gastuen gaineko itunetara doitzeko eta 2023ko Etxebizitzari buruzko Legea indarrean sartu aurretik sinatutako kontratuen gastuak aldatu ahal izateko epe iragankor bat emateko.

3.10. Azaldu duenez, egungo merkatuaren jasangarritasunari buruzko ikuspegi garbiagoa izateko, aztertu behar dira Iruñeko alokairu-prezioei buruzko parametroak, urteetan zeharreko etxeetako errenten ahaleginaren ehunekoa eta diru-sarreren eta etxebizitzako gastuen erlazioan izandako aldaketak, hala dagokionean.

3.11. Memorian ez da jasotzen Nafarroako alokairu-merkatuaren eta Europako beste herrialde batzuetako alokairu-merkatuen arteko desberdintasunak alderatzen dituen azterketarik, errentamendu-kontratuen kondizioei, espektatiba kulturalei eta esku hartzen duten alderdiek hartzen dituzten erantzukizunei dagokienez. Haren ustez, azterketa konparatibo horren bidez, Nafarroak Europako beste herrialde batzuetan izandako esperientzia arrakastatsuetatik ikasten ahalko luke eta Nafarroako toki-errealitatera egokitu.

Iradoki du altzariz hornitutako etxebizitzen alokairuak Nafarroan duen egoerari buruzko azterketak egitea eta deklarazioan errenten igoera posibleak aurreikustea etxebizitzen prestazioen arabera (etxetresna elektrikoak, berokuntza-zentral indibidualizatua duten ala ez, etab.).

3.12. Memorian ez da barne hartzen biztanleriaren piramidea eta joera demografikoak (zahartzea, migrazioa, jaiotza-tasa) aztertzen dituen azterketa demografiko zehatzik; datozen urteetan zahartzearen eta hilkortasun-tasaren ondorioz hutsik geldituko diren etxebizitzen kopurua aurresateko balio dute halako azterketek. Dioenez, azterketa horrek aukera emanen du eskaintzaren eta eskariaren arteko oreka mantentzeko urtean behar den etxebizitzen saldoa ezartzeko.

3.13. Memorian ez da jasotzen errentarien diru-sarrerei buruzko azterketarik (Iruñeko auzoen, adinen eta profil sozioekonomikoen arabera banatua), eta haren ustez beharrezkoa da, etxebizitza-politika bidezkoak, ekitatiboak eta eraginkorrak diseinatzeko. Testuinguru horretan, Iruñeko auzoen arteko errenta-diferentziak aztertzeko eskatu du, bai eta indizea diru-sarreren %40ra igotzeko ere.

–Erantzuna:

3.1. Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legeren 97.3 artikuluan xedatzen denez, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona bat deklaratzen ahalko da, a eta b apartatuetan adierazitako egoeretako bat gertatzen denean, edozein dela ere. Gainera, eskakizun horiek lotzen zaizkie, literalki, hipotekaren edo alokairuaren batez besteko kargari eta etxebizitza erostearen edo alokatzearen prezioari. Hala, indarreko legediak Nafarroako Foru Komunitatea ahalduntzen du bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko, lau eskakizunetako edozein ziurtatzen denean, memorian egin denez.

3.2. 1.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

3.3. Jendaurreko aldia zentratzen da bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko eskakizun objektiboak betetzen diren baloratzean, eta ez higiezinen batez besteko balioak kalkulatzen dituen programa informatikoa (errentak mugatzeko kontuan hartu beharreko erreferentziazko indizea ematen dute emaitza gisa) baloratzean.

Are gehiago, adierazi behar da Nafarroako Foru Komunitateak ez duela ahalmenik erreferentziazko prezioen indizearen gehieneko prezioa zehazteko, eskumen hori estatuarena baita erabat, etxebizitzaren eta alokairuaren arloetako presako neurriei buruzko martxoaren 1eko 7/2019 Errege Lege Dekretuaren arabera eta etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen lehen xedapen gehigarrian adierazitako baldintzak betez. Etxebizitzen alokairu-prezioaren erreferentziako estatuko sistemaren metodologia Etxebizitza eta Hiri Agenda Ministerioak garatzen du; herritarrek parte hartzeko aldi bat izan zuen, eta ekarpenak eta alegazioak aurkezteko aukera izan zen 2025eko apirilaren 1a arte.

3.4. 1.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

3.5. Neurrien planak zenbait helburu ezartzen ditu gazteentzako etxebizitzen irisgarritasunaren inguruan. Neurri horien artean, aurreikusten da, lehenik eta behin, EmanZipa programa hobetzea, egungo errealitate sozial eta ekonomikora egokitzeko, programarako irispidea izateko gehieneko adina pixkanaka igotzeko 35 urteraino eta sarbiderako eskatzen diren eskakizun ekonomikoak egokiak diren ebaluatzea.

Bestalde, Kreditu Ofizialeko Institutuaren bermeetarako izapideak bultzatzeko helburua xedatu da, hipoteka bat hartzea errazteko; gainera, eskabidea egiteko eskakizunei eta baldintzei buruzko informazioa emanen da.

Ez da ahaztu behar, halaber, deklarazioak zenbait kolektibotan (besteak beste, gazteengan) izanen duen eraginari buruzko azterketa zehatzak egin behar direla.

3.6. Alegatzaileak bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioaren ordez zerrendatu dituen neurriak eraginkorrak izan daitezke etxebizitza-merkatuaren desorekak arintzeko, baina ez dute zertan baztertu deklarazioa, estrategia osoago baten barruan. Testuinguru horretan, Etxebizitzako, Gazteriako eta Migrazio Politiketako Departamentuak egokitzat jotzen du aldi berean beste lan-ildo osagarri batzuk garatzea, beste departamentu eskudun batzuekin lankidetzan; hala ere, horrek ez du eragotziko esku hartzeko estrategia horren barruan lehentasunezko helburua izatea bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzea eta dagozkion jarduketa-neurriak martxan jartzea.

3.7. Departamentuak ebaluatu eta kontuan hartuko ditu proposamen horiek; hala ere, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzearen helburu espezifikoaz bestelako alderdiei buruzkoak dira.

3.8. Departamentuak ebaluatu eta kontuan hartuko ditu proposamen horiek; hala ere, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozesu honen jendaurreko aldiaz bestelako alderdiei buruzkoak dira. Edonola ere, ohartarazten da neurrien planean jasotako neurrietako bat dela Foru Komunitateko etxebizitza babestuaren modulu haztatua kalkulatzeko sistema berrikustea eta eguneratzea, eta eremuaren arabera bereizteko faktoreak sartzeko aukera ere hartu da kontuan.

3.9. Proposatutako neurrietako batzuk neurrien planean jasotzen dira, hala nola jabeen eta errentarien segurtasun juridikoa bermatzeko bitartekotza-mekanismoak, doako informazioa, aholkularitza eta bitartekotza eskainiz, eta arrazoizko prezioko etxebizitzak eraikitzea eta eraikin zaharrak birgaitzea sustatuko duten politikak ezartzea.

Prezioen muga komunitate- eta berokuntza-gastuen gaineko itunetara doitzeko eta 2023ko Etxebizitzari buruzko Legea indarrean sartu aurretik sinatutako kontratuen gastuak aldatu ahal izateko epe iragankor bat emateko eskaerari dagokionez, ohartarazten da Nafarroako Foru Komunitateak ez duela alderdi horietan esku hartzeko ahalmenik. Berrikuspen hori Hiri-errentamenduen Legearen 17.6 artikuluan xedatutakoaren aurka joanen litzateke, estatuaren eskumen esklusiboa baita.

3.10. Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97. artikuluan xedatzen denez, lurralde-eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko, aurretiko prestatze-prozedura gisa, dagokion eremuko bizitegien merkatuaren egoerari buruzko informazioa bildu behar da; besteak beste, adierazle hauei buruzko informazioa: etxebizitza-mota desberdinen alokairu- eta salmenta-prezioak eta denboran izan duten bilakaera, etxeetako biztanleen errenta erabilgarriaren maila eta denboran izandako bilakaera. Azterketa hori udalerri-mailan egin da, aurretiko txostenean jasotzen denez; Nafarroako Gobernuaren Gobernu Irekiaren atarian kontsultatu daiteke.

Halaber, xedatzen da, lurralde-eremu bat bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioa etxebizitzaren arloko eskumena duen Nafarroako Gobernuko departamentuko titularraren foru agindu bidez eginen dela. Deklarazioa zonako bizitegi-merkatuak ohiko etxebizitzaren eskaerari behar bezala erantzuteko dituen urritasunek arrazoitu beharko dute; kasu guztietan, arrazoizko prezioan eskaini beharko dira etxebizitzak, eremu horietako biztanleriaren egoera sozioekonomikoa, dinamika demografikoak eta lurralde-berezitasunak kontuan hartuta. Justifikazio-memorian, 4. puntuan, Nafarroako Foru Komunitateko bizitegi-merkatuaren azterketa bat jasotzen da, adierazitako artikuluan xedatzen denez.

3.11. Interes handiko proposamenak dira eta Departamentuak ebaluatu eta kontuan hartuko ditu; hala ere, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozesu honen jendaurreko aldiaz bestelako alderdiei buruzkoak dira.

3.12. 3.10 alegazioari emandako erantzun bera du.

3.13. 3.10 alegazioari emandako erantzun bera du.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

4. alegazioa.–Nafarroako Eraikitzaile eta Sustatzaileen Elkarteak 2025/04/11n aurkeztua.

–Edukia:

4.1. Dioenez, aurretiko txostenean edukitzaile handiaren definiziotik kanpo gelditu ziren gutxienez etxebizitza babestu gisa alokatzeko jabetzaren azalera bizigarriaren %30en jabe diren pertsonak, baina Memorian ez da hala jasotzen. Hala, bizitegi-merkatu tentsionatuko zonan bost higiezin edo gehiago edo Nafarroan hamar edo gehiago dituzten jabe guztiak edukitzaile handiak izanen dira, alokatzeko etxebizitza babestuaren jabetza kontuan hartu gabe. Ondorio horietarako, eskatzen du edukitzaile handiaren definizioa aldatzeko eta, aurretiazko txostenean jasotzen den moduan, berriro ere kanpoan uzteko gutxienez etxebizitza babestu gisa alokatzeko jabetzaren azalera bizigarriaren %30en jabe diren pertsonak, etxebizitza babestuen errenta-prezioak murriztuta baitaude dagoeneko.

4.2. Ohartarazten duenez, Memoriak ez dauka motibazio nahikorik edukitzaile handiaren kontzeptua zehazteko eta edukitzaile handitzat jotzeko 5 jabetza edo gehiago dituen pertsona.

4.3. Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.2.b) artikulua urratu dela jotzen da, ez baita azterketa osorik jarri jendaurreko informazioaren izapidean. Izan ere, laburpen-taula bat bakarrik jaso da eranskinetan, bai eta dagozkion informazio-iturrietarako estekak ere; eta esteka horiek laburpen-taula horietara bakarrik lotzen dira. Halaber, ez da barne hartzen etxebizitzen salerosketaren eta alokairuaren prezioen bilakaerari buruzko datu estatistikorik.

Haren ustez, babesgabetasuna eragiten die horrek interesdunei, ez baitute eskura memoriako proposamenaren oinarrian dauden datu zehatzei kontra egiteko behar den informazioa.

4.4. Dioenez, Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.3 artikuluan xedatutako alokairu-prezioaren eta KPIaren igoerak konparatzeko aztertu diren datu estatistikoak 2023koak direla. Bestalde, Memorian jasotako beste datu batzuk –etxebizitzen salerosketari, hipoteka-kargei eta etxeetako errentei buruzkoak– 2022koak dira. Azaldutakoa kontuan hartuta, haren ustez ez da bete azken bost urteetako datuak kontuan hartzea exijitzen duen lege-agindua, eta irizten dio ez dagoela lehenagoko urteetako datuak erabiltzea justifikatzen duen arrazoirik.

4.5. Azaldu duenez, Nafarroako Etxebizitza Errentamenduko Kontratuen Erregistroan lortutako datuak ez dira baliagarriak nahi den helbururako, ez baitute balio Nafarroako errentamendu-egoeraren diagnostiko bat egiteko, ezin baitira banakatu etxebizitzen alokairuaren prezioari eragiten dioten faktoreak, hala nola gastuak, eskainitako zerbitzuak, etxebizitzen egoera eta kokapena.

Halaber, iruditzen zaio Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.3.b) artikulua beste behin ere urratzen dela, 2018ko datuak hartzen baitira hasierako datu gisa, eta ez 2024koak; gainera, kontuan hartu behar da Nafarroako Etxebizitza Errentamenduko Kontratuen Erregistroa 2023ko maiatzean sartu zela indarrean.

4.6. Memorian ez dira aipatzen prestatze-prozeduran ukitutako udalerrietan egindako entzunaldi-izapideak, eta dagozkion frogak aurkeztu behar dira, izapide horiek egin badira.

4.7. Zalantzan jartzen du 5.000 biztanletik beherako udalerriak kanpoan utzi izana eta ez 10.000 biztanletik beherakoak. Haren ustez, ez da arrazoizkoa deklaratu beharreko bizitegi-merkatu tentsionatuko zonan sartzea Iruñerritik eta Tuteratik oso urrun dauden eta Nafarroako batezbestekoa baino erosketa- eta alokairu-prezio baxuagoak dituzten 5.000 eta 10.000 biztanle bitarteko udalerri sakabanatuak; adibidez, Corella, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, San Adrian eta Azkoien.

Halaber, uste du udalerri handienak –zehazki, Iruña– eremuka edo auzoka aztertu eta xehatu beharko liratekeela, auzo eta eremu horiek oso desberdinak baitira elkarren artean.

4.8. Adierazi duenez, Memoriaren edukia ez da nahikoa, ez baitu jasotzen biztanleriaren eta etxebizitzen banaketa espazialari, haien egiturari eta dinamikari eta eskaintzaren, prezioen eta etxebizitza-moten araberako zonifikazioari buruzko azterketarik. Halaber, ez da barne hartzen etxebizitzen salerosketaren eta alokairuaren prezioen bilakaerari buruzko datu estatistikorik: laburpen-taula bat eranskinetan eta dagozkien informazio-iturrietarako estekak baino ez daude.

4.9. Eskatu du, etxebizitza babestuei dagokienez, erreferentzia-prezioen indizeen sistemaren goiko tartea izatea legez errentamendurako baimentzen den gehieneko prezioaren berdina, Katalunian aurreikusi denez.

4.10. Eskatu du berariaz jasotzeko erreferentzia-prezioen indizeen sistema muga gisa aplikatzeko aukera, indarreko azken errentamendu-kontratua aplikatu beharrean, haren hileko errenta prezioen indizea aplikatzearen emaitza baino %25 txikiagoa denean; hala aurreikusi da Katalunian.

4.11. Eskatu du berariaz kentzeko alokairuaren erreferentziazko balio indibidualizatuen tartearen aplikazio-eremu objektiboa, 5 urteko edo gutxiagoko antzinatasuna duten etxebizitzen kasuan.

Aurreko guztia kontuan hartuta, premiatu du prozedura atzera eramatera eta behar bezala izapidetzera: prestatze-prozedura serioa eta espezifikoa, datu estatistiko homogeneoak eta 2024ko datuen arabera eguneratuak eta eragile guztien parte-hartze erreala eta eraginkorra; bereziki, ukitutako udalerriena.

–Erantzuna:

4.1. Edukitzaile handiaren definizioa zehazteko, kontuan hartu da etxebizitzarako eskubidearen aldeko 12/2023 Legeak Nafarroako Foru Komunitateari esleitutako eskumena, eta kontuan hartu dira, halaber, merkatuari segurtasun juridikoa ematen dioten irizpide objektibo eta mugagarriak eta Etxebizitza eta Hiri Agenda Ministerioaren jarraibideak; ministerio horrek eman behar du bizitegi-merkatu tentsionatuko zonen deklarazioari buruzko ministerio-ebazpena.

4.2. Memorian behar bezala garatutako arrazoi nahikoak jasotzen direla jotzen da, zeinak bat baitatoz legezko aurreikuspenekin eta indarreko arauekin.

4.3. 10/2010 Foru Legeak beharrezkotzat ezartzen prozesua jendaurreko informazioaren tramitean jartzea; prozesu horretan, jendaurrean jarri behar da dagokion deklarazioaren oinarritzat erabilitako informazio guztia. Kasu honetan, lege-aurreikuspen hori betetzeko, informazio eskuragarria memoriaren bidez eta dagozkien esteken bidez argitaratu da. Informazio hori, zalantzarik gabe, nahikoa da eremua bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzearen egokitasuna eta premia aztertzeko eta baloratzeko; ondorioz, ez da ikusten interesdunei babesgabetasun-egoerarik eragin zaienik.

4.4. 2022ko eta 2023ko datuak erabili dira, uneko eguneratuenak eta osoenak direlako. Datuak biltzeko prozesua deklarazio-prozeduraren hasierako onespenaren aurretiko prestatze-fase baten barrukoa da; deklarazio-prozedura 2024ko seihilekoan hasi da eta zenbait hilabetez iraun du. Bistako arrazoiak direla eta, datuak biltzeko lanak egin diren aurretiko fase horretan, 2024ko datuak artean ez ziren osatuak. Ondorioz, 2022ko eta 2023ko datuek jarraitzen dute fidagarrienak izaten egungo azterketarako.

4.5. Nafarroako Etxebizitza Errentamenduko Kontratuen Erregistroak errentamenduen prezioen diagnostiko erreala erakusten du, eta, gainera, 10/2010 Foru Legearen 93 artikuluan zerrendatutako datuak jasotzen ditu inskripzio-erregistroan. Erregistroa 2023ko maiatzean hasi zen funtzionatzen, Etxebizitzako zuzendari nagusiak martxoaren 30ean emandako 182/2023 Ebazpenaren bidez; hala ere, data horretan indarrean ziren errentamendu-kontratuak gehienez ere hiru hilabeteko epean inskribatzeko betebeharra ezarri zen. Horregatik, aztertutako aldiaren lagin esanguratsua jasotzen du erregistroak. 2024ko datuak ez erabiltzearen alderdiari dagokionez, 4.4 alegazioari emandako erantzun bera du.

4.6. Hasierako onespenaren aurretiko prestatze-fasean, parte hartzeko prozesu bat garatu da, zeinean ukitutako udalerriek parte hartu baitute. Prozesua 2024ko azaroan hasi zen bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozesua hastekoa zen udalerrietako alkateekin egin zen bilera baten bidez, zeinean alderdi hauen berri eman baitzitzaien: deklarazio-prozesua hasi zuten arrazoiak, erabakia justifikatzen zuten datuek eta une horretan hasi zen lege- eta administrazio-prozesua. Gainera, bilera hartan, toki-erakundeek egindako ekarpen eta iradokizunak jaso ziren eta prozedurak hurrengo hilabeteetarako sortzen zizkien zalantzei erantzun zitzaien.

Horren kalterik gabe, ohartarazi behar da 10/2010 Legearen 97.2 artikuluak jendaurreko informazioaren izapidea ezartzen diola bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozesuari, baina ez dela zertan egin entzute bat ukitutako erakunde bakoitzari. Izan ere, modu horretan edozein pertsona eta erakunde interesdunek alegazioak aurkezten ahal ditu prozesuan, eta horrek parte-hartze zabalagoa bermatzen du, kontuan hartu gabe deklarazioak zuzenean eragiten dien ala ez.

Halaber, foru agindua onartu ondotik, bizitegi-merkatu tentsionatuko zona osatzen duten udalerrietako udalekin lan espezifikoa egiteko aldi bat ireki da, neurrien plan berezia lantzeko. Plan horri esker, plan orokorrean jasotako neurriak udalerri bakoitzaren errealitatera egokitzen ahalko dira eta udalerriek beren neurri propioak hartzen ahalko dituzte, Nafarroako Gobernuarekin koordinatuta. Bestalde, etxebizitzaren merkatuari lotutako beste eragile batzuk ere (adibidez, hirugarren sektorea eta harekiko konpromisoa duten eragile pribatuak) sartu dira hasierako onespenaren aurretiko prestatze-fasean.

4.7. Memoriak behar bezala justifikatzen du 5.000 biztanletik beherako udalerriak kanpoan uztea, eta erabaki hori babesten duten arrazoi teknikoak azaltzen ditu. Udalerri horietako etxebizitzak erosteko eta alokatzeko prezioei buruzko datu eskuragarriak ez dira behar bezain adierazgarriak, erregistratutako salerosketa-transakzioen eta errentamendu-kontratuen kopuru eskasa dela eta. Jarduera mugatu horren ondorioz, ezinezkoa da etxebizitza-merkatuaren jokabide fidagarri bat lortzea. Horren ondorioz, eragiketa-bolumen txikia gauzatzearen eraginez, emaitzen zehaztasuna nabarmen jaisten da. Horregatik, 5.000 biztanleko gutxieneko biztanleria-atalasea ezarri da, udalerri bat bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratu ahal izateko.

Testuinguru horretan, etxebizitza-merkatua aztertzeko adierazle eskuragarriak eta informazio estatistikoa fidagarriagoak eta adierazgarriagoak dira udalerri osoa kontuan hartutan aztertzen direnean. Izan ere, auzoaren eta eremuaren eskalan, datuen eskuragarritasuna mugatuagoa da, eta horrek azterketaren kalitatea eta fidagarritasuna murrizten ditu. Horregatik, eremu-mugaketa egiteko, aintzat hartu behar da udalerri osoa, bai administrazio-koherentzia errespetatzeko, bai inolako administrazio-erakunde formalekin bat ez datorren udalerriz azpiko banaketa batetik eratorritako arazoak saihesteko ere.

4.8. 4.3 alegazioari emandako erantzun bera du.

4.9. Nafarroako Foru Komunitateak ez du ahalmenik erreferentziazko prezioen indizearen gehieneko prezioa zehazteko, eskumen hori estatuarena baita erabat, etxebizitzaren eta alokairuaren arloetako presako neurriei buruzko martxoaren 1eko 7/2019 Errege Lege Dekretuaren arabera eta etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen lehen xedapen gehigarrian adierazitako baldintzak betez.

4.10. Nafarroako Foru Komunitateak ez du ahalmenik hiri-errentamenduei buruzko legean araututako prezioak mugatzeko sistema arautzeko, etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legean berariaz adierazitako baldintzetan izan ezik. Baldintza horien artean ez da jasotzen araubide orokorrean salbuespenak ezartzea –alegazio honetan eskatzen denez–, estatuak baitu horretarako erabateko eskumena. Horregatik, Katalunian, TER/2940/2023 Ebazpenaren bidez onartutako justifikazio-memoriak adierazi zuen arren muga hori ezin zela aplikatu kasu horietan (haren ordez LAUren 17.7 artikuluko muga aplikatu behar zen), aurreikuspen hori TER/800/2024 Ebazpeneko memoria berrian ezabatu zen, zeinak aurrekoa aldatu eta indargabetu baitzuen. Horren ondorioz, alegatutako muga inoiz ere ez da aplikatu Katalunian, eskumen-arrazoi horiek direla eta.

4.11. Etxebizitzarako eskubidearen aldeko 12/2023 Legean, tentsiopeko etxebizitza-merkatuko zona deklaratzeko memoriak jaso beharreko eduki espezifikoa xedatzen da, zeinaren helburua baita datu objektiboz justifikatzea arrisku nabarmena dagoela bertako biztanleentzat etxebizitza-hornidura nahikoa ez izateko, etxebizitza eskuragarri eginen duten baldintzetan. Gainera, ohar jakin batzuk egiteko aukera jasotzen da, hala nola edukitzaile handiaren definizioa zehaztea eta alokairu-prezioen erreferentziazko indizea etxebizitzen errentamendu-kontratu berriei aplikatu ala ez zehaztea. Hala ere, justifikazio-memoriaren helburuen artean ez dago alokairu-prezioen indizearen sistema definitzea. Izan ere, estatuak du horren eskumena, eta Etxebizitza eta Hiri Agenda Ministerioak garatzen du. Horregatik, 5 urteko edo gutxiagoko antzinatasuna duten etxebizitzak alokairuaren erreferentziazko balio indibidualizatuen tartea zehazteari dagokion aplikazio-eremu objektibotik kanpo uztea barne hartzen da erakunde horrek alokairu-prezioen erreferentziazko indizearen sistema aplikatzeko ezarri duen metodologian; metodologia horretan, beste elementu asko ere barne hartzen dira, hala nola aplikazio-eremu objektibo horretatik kanpo uztea familia bakarreko etxebizitzak, 30 m² baino gutxiagoko etxebizitzak eta 150 m²-tik gorakoak. Laburbilduz, justifikazio-memoria ez da elementu horiek zehazteko dokumentu egokia; gainera, adierazitako dokumentuan jasota daude dagoeneko, zeina publikoa baita eta webgune honetan kontsultatu baitaiteke: https://www.mivau.gob.es/recursos_mfom/comodin/recursos/2025-03-03_metodologia_serpavi.pdf.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

5. alegazioa.–ITECHA 1000 SLk 2025/04/14an aurkeztua.

–Edukia:

5.1. Prozeduraren inguruko irregulartasun batzuk aipatu ditu; besteak beste:

• Ez da egin Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97. artikuluan xedatutako prestatze-prozedura.
• Ukitutako udalei ez zaie egin entzute-izapiderik.
• Babesgabetasuna eragin zaie interesdunei, ez baitute eskura memoriako proposamenaren oinarrian dauden datu zehatzei kontra egiteko behar den informazioa. Zehazki:
  • Memoriaren edukia ez du nahikotzat jotzen, ez baitu jasotzen biztanleriaren eta etxebizitzen banaketa espazialari, haien egiturari eta dinamikari eta eskaintzaren, prezioen eta etxebizitza-moten araberako zonifikazioari buruzko azterketarik. Halaber, ez da barne hartzen etxebizitzen salerosketaren eta alokairuaren prezioen bilakaerari buruzko datu estatistikorik: laburpen-taula bat eranskinetan eta dagozkien informazio-iturrietarako estekak baino ez daude.
  • Halaber, ohartarazi du ez dagoela KPIaren hazkundea eskaintzaren, prezioen eta etxebizitza-moten araberako zonifikazioarekin konparatzearen azterketa xehaturik. Ez da erantsi, halaber, Nafarroako Etxebizitza Errentamenduko Kontratuen Erregistroko datu guztien azterketa oso eta xehaturik, zeinak beharrezkoa baitira errenta-igoerak, erregistratutako kontratu guztien zenbateko totala, haien datak, higiezinen ezaugarriak, etab. egiaztatzeko.

5.2. Dioenez, Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.3 artikuluan xedatutako alokairu-prezioaren eta KPIaren igoerak konparatzeko aztertu diren datu estatistikoak 2023koak direla. Bestalde, Memorian jasotako beste datu batzuk –etxebizitzen salerosketari, hipoteka-kargei eta etxeetako errentei buruzkoak– 2022koak dira. Azaldutakoa kontuan hartuta, haren ustez ez da bete azken bost urteetako datuak kontuan hartzea exijitzen duen lege-agindua, eta irizten dio ez dagoela lehenagoko urteetako datuak erabiltzea justifikatzen duen arrazoirik.

5.3. Azaldu duenez, Nafarroako Etxebizitza Errentamenduko Kontratuen Erregistroan lortutako datuak ez dira baliagarriak nahi den helbururako, ez baitute balio Nafarroako errentamendu-egoera ezagutzeko, ezin baitira banakatu etxebizitzen alokairuaren prezioari eragiten dioten faktoreak, hala nola gastuak, eskainitako zerbitzuak, etxebizitzen egoera eta kokapena.

Bestalde, iruditzen zaio Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97.3.b) artikulua beste behin ere urratzen dela, 2018ko datuak hartzen baitira oinarritzat.

Aurreko guztia kontuan hartuta, eskatu du prozedura balio gabe uzteko eta administrazio-jarduketak dagokion prestatze-prozedura hasi aurreko unera atzera eramateko.

–Erantzuna:

5.1. Prozesuan ez dira detektatu alegatzaileak adierazitako irregularitateak. Nafarroan Etxebizitza Izateko Eskubideari buruzko maiatzaren 10eko 10/2010 Foru Legearen 97. artikuluan xedatutako arau-aurreikuspenak bete dira. Prestatze-prozesu egokia egin da, zeinean Nafarroako udalerrietako bizitegi-merkatuaren egoerari buruzko informazioa jaso baita; gainera, zenbait alderdi interesdunek parte hartu dute, barne direla toki-erakundeak, erakunde ukituak eta sektore pribatua.

Ikuspegi horretatik, bilerak egin dira ukitutako udalekin eta lan teknikoko jardunaldiak egin dira Administrazioko beste departamentu batzuekin eta sektore pribatuarekin.

4.3 alegazioari emandako erantzun bera du.

5.2. 4.4 alegazioari emandako erantzun bera du.

5.3. 4.5 alegazioari emandako erantzun bera du.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

6. alegazioa.–Mariak 2025/04/14an aurkeztua.

–Edukia:

6.1. Adierazi du, lehenik eta behin, etxebizitza-merkatuak Nafarroan gaur egun duen egungo egoerak ez duela justifikatzen bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioa. Dioenez, Barañain eta Elortzibar udalerriek ez dute betetzen etxebizitzarako eskubidearen aldeko maiatzaren 24ko 12/2023 Legearen 18.3 artikuluan alokairuari dagokionez aurreikusitako 2. eta 4. eskakizunetako bat ere; horregatik, eskatu du bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratutako eremutik kanpo uztea. 3. eskakizuna bakarrik betetzen da, etxebizitzaren salerosketa-prezioaren hazkundearen diferentzia KPIaren %3aren proportziokoa edo handiagoa izateari buruzkoa. Hala ere, deklarazioaren ondorioak izanen dira alokairu-prezioa mugatzea eta kontratuaren luzapen gehigarri bat; horregatik, ez da barne hartu behar deklarazioan, ez baitira betetzen alokairuari buruzko eskakizunak.

Halaber, ohartarazi du proposatutako 21 udalerrietatik lauk bakarrik (Iruña, Burlata, Berriozar eta Antsoain) beteko luketela 2. eskakizuna (errentek eta gastu elkartuek familiaren diru-sarreren %30 gainditzea), eta, horrenbestez, ez dagoela justifikatuta gainerako 17 udalerriak eremu horretan sartzea.

Azaldutakoa aintzat hartuta, eskatu du ez onartzeko bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratzeko prozedura edo, bestela, eremu txikiago batean onartzeko; adibidez, 2. eskakizuna betetzen duten udalerriak barne hartzen dituen eremu batean.

6.2. Eskatu du ez zehazteko edukitzaile handiaren definizioa eta bizitegi-erabilerako hamar hiri-higiezin baino gehiagoren edo bizitegi-erabilerako 1.500 m²-tik gorako azaleraren irizpidea mantentzeko, 12/2023 Legearen 3.k) artikuluan xedatutakoari jarraikiz. Bestela, edukitzaile handitzat jotzen bada 5 jabetza edo gehiago dituen pertsona, iradokizun hauek kontuan hartzeko eskatu du:

• Jabetzak zenbatzeko garaian, ohiko etxebizitza kontuan ez hartzea.
• 5 etxebizitza edo gehiagoren jabetzaren %100 zenbatzea, gutxienez %50ekoak diren etxebizitzen zati alikuotak batuz.
• Ez zenbatzea etxebizitza guztiak neurri berean, baizik eta haien balioaren arabera.

6.3. Ohartarazi du jabekidetasun-egoera batzuetan gerta daitekeela pertsona bat edukitzaile handia izatea eta bestea ez, eta azken hori ere ukituko luketela deklarazioaren mugek; horregatik, eskatu du muga horiek zuzentzeko, edukitzaile handiak ez direnak ez kaltetzeko.

6.4. Dioenez, aplikatu nahi den prezioen mugak eragin negatiboa izanen du, eskaintza murriztuko baitu, etxebizitzak alokagai jartzeko pizgarriak kentzearen ondorioz.

–Erantzuna:

6.1. 3.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

6.2. 4.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

6.3. Edukitzaile handiaren figura sortu da higiezin ugari dituzten jabeen egoera arautzeko, etxebizitza biztanleriarentzat eskuragarriagoa izateko ahaleginean lagundu ahal izan dezaten. Hala, etxebizitzen edukitzaile handiei erantzukizun eta muga batzuk ezartzen zaizkie errentak areagotzeko, eta betebehar gehigarriak jartzen zaizkie, etxebizitza eskuragarrien eskaintza lortzen laguntzeko. Horregatik, pertsona horiei arau-esparru zorrotzago bat aplikatzen zaie, zeinaren bidez mugatzen baita zenbat areagotu dezaketen alokairua urtean, zailtasun ekonomikoak dituzten maizterrei eragin diezaieketen igoerak saihesteko. Etxebizitzen edukitzaile handiaren kontzeptuaz ari garela zati alikuotak desafektatzen badira alegazio honetan proposatzen den moduan, legez eskatzen diren eskakizunak betetzen dituzten jabe gehienek ez lituzkete beren obligazioak bete beharko. Figuraren arau-helburua betetze aldera, ezin da onartu alegatutako iradokizuna.

6.4. 1.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

7. alegazioa.–Tuterako Udalak 2025/04/15ean aurkeztua.

–Edukia:

7.1. Raúl Bator Pérez jaunak (1. alegazioa) aurkeztutakoa bezalako alegazio-idatzi bat aurkeztu da, baina Tuterari buruzkoa.

7.2. Gaineratu duenez, Tuterak garapen urbanistiko berri bat du, osorik onartua, Gardachales izeneko eremuan, zeinean 3.000 etxebizitza berri eraikiko baitira, gutxi gorabehera. Horregatik, udalerriak nahikoa etxebizitza izanen ditu.

Ondorioz, eskatu du ez sartzeko bizitegi-merkatu tentsionatuko zonan.

–Erantzuna:

7.1. Raúl Bator Pérez jaunak aurkeztutako 1. alegazioari emandako erantzun bera du.

7.2. Adierazitako eremua, Gardachales izenekoa, Tuterako Hiri Antolamendurako Plan Orokorreko 9. unitate integratuko 1. sektorea osatzen du, eta plan partzial bidezko haren hirigintza-plangintza xehatua 2010ean onetsi zuen Tuterako Udalak, Nafarroako Hirigintza Informazio Sisteman jasotako informazioaren arabera. Goian aipatutako 9. unitate integratuaren birpartzelazio-proiektua 2024ko abuztuan onetsi zen behin betiko (186. zk.-ko Nafarroako Aldizkari Ofiziala, 2024ko irailaren 12koa).

Eremu hori egikaritu gabe dago oraindik, eta ez dira garatu udalaren hirigintza-plangintzan jasotako aurreikuspenak; beraz, aurreikuspen huts bat da eta ezin da jakin noiz gauzatzen ahalko den.

Kasu guztietan, bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioak 3 urteko indarraldia izanen du. Epe hori igarotakoan, egoera berriro ebaluatuko da, deklarazioa berriztatu ala ez erabakitzeko. Horren kalterik gabe, bistakoa da prozesua hasten ari den une honetan plangintzako etxebizitzak eraiki gabe daudela oraindik eta aurreikuspen bat baino ez direla.

Laburbilduz, iritzi zaio betetzen direla Tutera bizitegi-merkatu tentsionatuko zona deklaratu beharreko eremuan sartzeko eskakizun objektiboak, justifikazio-memoriaren arabera.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

8. alegazioa.–IRACHE Nafarroako Kontsumitzaileen Elkarteak 2025/04/15ean aurkeztua.

–Edukia:

8.1. Gaur egun merkatuko etxebizitza eskuragarrien eskaintza areagotzea izanik premia nagusia, bizitegi-merkatu tentsionatuko zonaren deklarazioarekin ez jarraitzea defendatzen du, ez baita neurri egokia helburu hori betetzeko. Izan ere, jabe txikien artean disuasio-eragina izan dezakeela dio, prezioak mugatu direla ikustean beren etxebizitza alokagai ez jartzea erabaki dezaketelako.

8.2. Deklarazioaren alternatiba gisa, iradoki du Administrazioak esku hartzeko neurri eraginkorragoak har ditzakeela etxebizitza eskuragaien parkea areagotzeko; besteak beste, etxebizitza babestuak sustatzea eta eraikitzea, segurtasun juridikoa eman duten etxebizitza hutsen jabe txikientzako pizgarriak eta aurrekontu-zuzkidura handiagoa bideratzea etxebizitza babestuen gaineko eroslehentasun-eskubidea erabiltzeko.

Aurreko guztia kontuan hartuta, bizitegi-merkatu tentsionatuko zonen deklarazioa geldiarazteko eskatu du.

–Erantzuna:

8.1. 1.1 alegazioari emandako erantzun bera du.

8.2. 1.1. y 3.6. alegazioei emandako erantzun bera du.

Horrenbestez, ezesten da aurkeztutako alegazioa.

Iragarkiaren kodea: F2507600