Iragarkia

134. ALDIZKARIA - 2023ko ekainaren 27a

1. NAFARROAKO FORU KOMUNITATEA

1.3. LURRALDEAREN ANTOLAMENDUA ETA HIRIGINTZA

106E/2023 EBAZPENA, ekainaren 14koa, Lurralde Antolamenduko zuzendari nagusiak emana, behin betiko onesten duena Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektorialeko AR-2 banaketa-arearen birpartzelazio proiektuaren aldaketa bat, P-1 lurzatiari buruzkoa, Burlatako udal-mugartean, Pamplona Distribución SAk sustatua.

Lurraldearen Antolamenduko eta Etxebizitzako zuzendari nagusiaren otsailaren 22ko 145/2011 Ebazpenaren bidez, behin betiko onetsi zen Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektorialaren II. banaketa-arearen birpartzelazio proiektua, banaketa-area horretako konpentsazio batzordeak sustatua.

Nafarroako Gobernuak 2022ko abenduaren 21ean hartutako Erabakiaren bidez onetsi zen Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektoriala aldatzeko espediente bat, AR-2 banaketa-arearen berrantolaketari buruzkoa eta Pamplona Distribución SAk sustatua.

2023ko otsailaren 10ean, Pamplona Distribución SAk eskaera bat aurkeztu zuen, Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektorialeko AR-2 unitatearen birpartzelazio proiektuaren aldaketa tramitatzeko.

Lurralde Antolamenduko zuzendari nagusiak martxoaren 28an eman 53E/2023 Ebazpenaren bidez, hasiera batez onetsi zen Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektorialeko AR-2 banaketa-arearen birpartzelazio proiektuaren aldaketa bat, P-1 lurzatiari buruzkoa, Burlatako udal-mugartean, Pamplona Distribución SAk sustatua.

Ebazpen hori argitaratu zen 2023ko 76. Nafarroako Aldizkari Ofizialean, apirilaren 14koan, bai eta Nafarroan argitaratzen diren egunkarietan ere, 2023ko apirilaren 15ekoetan, eta batera egin ziren espedientea jendaurrean jartzeko tramitea eta ukitutako udalari entzunaldia ematekoa.

2023ko maiatzaren 4an, enpresa sustatzaileak dokumentazio berria aurkeztu zuen, zuzenduta zegoena hasierako onespenaren ebazpenean jasotako kontsiderazioak kontuan hartuta.

Horretarako ezarritako epean, Burlatako Udalak alegazio-idazki bat aurkeztu du, eta horren erantzuna ebazpen honen eranskin gisa jaso da.

Aurkeztutako dokumentazioa aztertuta, 2023ko maiatzaren 30ean, Lurralde eta Paisaia Zerbitzuak errekerimendu bat egin zuen, espedientea ebatzi aurretik hobetu beharreko alderdiak zehazten zituena.

Erantzun gisa, 2023ko maiatzaren 31n, Pamplona Distribución SAk dokumentazio berria aurkeztu zuen, zuzenduta zegoena egindako errekerimendua kontuan izanik.

Aurkeztutako dokumentu teknikoa aldatu da jendaurrean jarri zenari dagokionez, aipatutako ebazpenaren zehaztapenekin bat etorriz.

Hala ere, aurkeztutako dokumentazioa aztertuta, akats edo zuzendu beharreko alderdi txiki hau ikusi da:

–Memoriak 4. atalean adierazten duenez, aprobetxamenduaren igoeraren %10 da Burlatako Udalari dagokiona, hau da: (55.573,48 AU - 33.336,53 AU) x %10 = 2.223,69 AU, eta BOE etxebizitzen koefizientearekin zatituta, BOEren 4.006,58 m² eraikigarri ateratzen dira (2.223,69 AU/0,555 AU/m² eraikigarria), merkatuko egungo balioetan eta kostuetan oinarritutako koefiziente-sistema horren arabera lortuta. Koefiziente berriak aplikatuta, aprobetxamenduaren lagapen handiagoa lortzen da Burlatako Udalaren alde.

Adierazitako paragrafoaren azken esaldia okerra da, Udalari egindako aprobetxamenduaren lagapena ez baita aldatzen (2.223,69 AU dira oraindik, hori baita aprobetxamenduaren igoeraren %10), baina Udalari esleitutako babes ofizialeko etxebizitzen azalera eraikigarria handitu da.

Ofizioz zuzendu behar da, hau da, aprobetxamendua dioen esaldian eraikigarritasuna esan behar du.

Dokumentuak ez du beste aldaketarik izan hasiera batez onetsi zenetik, aurreko zuzenketetatik eta alegazioak baiestetik eratorritakoak izan ezik. Horrela, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko Foru Legearen testu bateginaren xedapenetara egokitzen da.

Ikusirik Lurralde eta Paisaia Zerbitzuaren 2023ko ekainaren 13ko txostena, eta bat etorriz Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko Foru Legearen testu bateginarekin (uztailaren 26ko 1/2017 Legegintzako Foru Dekretuaren bidez onetsia), eta erabiliz Lurralde Antolamenduko, Etxebizitzako, Paisaiako eta Proiektu Estrategikoetako Departamentuaren egitura organikoa ezartzen duen urriaren 30eko 262/2019 Foru Dekretuaren bidez eman dizkidaten ahalmenak,

EBAZTEN DUT:

1. Aurkeztu diren alegazioak tramitaziorako onartzea eta ebazpen honen eranskinean adierazitako moduan ebaztea.

2. Behin betiko onestea Erripagañako Udalez gaindiko Plan Sektorialeko AR-2 banaketa-arearen birpartzelazio proiektuaren aldaketa bat, P-1 lurzatiari buruzkoa, Burlatako udal-mugartean, Pamplona Distribución SAk sustatua.

3. Ebazpen hau Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratzea, orok jakin dezan.

4. Ebazpen hau jakinaraztea Burlatako Udalari, Agoizko Jabetza Erregistroari eta espedientearen sustatzaileari, behar diren ondorioak izan ditzan.

5. Adieraztea ebazpen honek ez duela administrazio bidea amaitzen, eta espedientean interesa dutenek, administrazio publikoek izan ezik, gora jotzeko errekurtsoa jartzen ahalko dutela, Lurralde Antolamenduko, Etxebizitzako, Paisaiako eta Proiektu Estrategikoetako kontseilariari zuzendua, hilabeteko epean.

Administrazio publikoek administrazioarekiko auzi-errekurtsoa jar dezakete, Nafarroako Justizia Auzitegi Nagusiko Administrazioarekiko Auzien Salari zuzendua, bi hilabeteko epean. Horrek ez du galarazten Nafarroako Gobernuari aurretiazko errekerimendua egin ahal izatea, Administrazioarekiko Auzien Jurisdikzioa arautzen duen uztailaren 13ko 29/1998 Legearen 44. artikuluan ezarritako moduan eta epean.

Epeak ebazpen hau jakinarazi eta biharamunetik hasiko dira kontatzen, edo, bestela, Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratu eta biharamunetik.

Iruñean, 2023ko ekainaren 14an.–Lurralde Antolamenduko zuzendari nagusia, Izaskun Abril Olaetxea.

ERANSKINA.–ALEGAZIOEN TXOSTENA

2023ko maiatzaren 12an, Burlatako Udalak idazki bat aurkeztu zuen, eta bertan hiru alegazio egin zituen. Hona hemen alegazioak eta erantzunak:

1. Ez du funtsik antolamenduan existitzen ez den erabilera bat erabilera bereizgarri gisa (1 balioa) ezartzeak, balio horrek, gainera, indarra galdu duenean.

Alegazio-idazkiaren atal honetan, besteak beste, honako hau defendatzen da:

Kasu honetan, 100 m²-tik 1.000 m²-ra bitarteko merkataritza-lokalen balioa hartzen da erreferentziatzat, halako erabilerarik ez dagoenean, ez birpartzelazioaren banaketa-arean, ez Erripagañako UGPSaren eremu osoan.

Egia da hala egiten duela UGPSak, baina hori ez da oztopo birpartzelazio proiektuak berrikus dezan, betiere planeamenduak esleitutako aprobetxamendu osoa eta eraikigarritasuna aldatu gabe. [... ].

Esan bezala, antolamenduan desagertu egin da merkataritza-gunea, eta, horrekin batera, 100 m²-tik 1.000 m²-ra bitarteko merkataritza-lokalak egoteko aukera. Ez du zentzurik merkatuan duen balio hipotetikoa kalkulatzeak, produktu hori ez dagoenean eta etorkizunean egon ezin denean.

Eta, nahiz eta administrazio honek onartu UGPSaren aldaketan mantendu zen tesia aprobetxamenduaren igoera kalkulatzeko, tresna horretan esaten zen bezala, kontsiderazio hori ezin da hedatu birpartzelazio proiektura, zeinak koefizienteen indarraldiaren azterketa zehatza egin behar baitu mozkinen eta karguen banaketa zuzena bermatzeko.

Erantzuna:

Gai hori jada baloratu eta ezetsi zen Nafarroako Gobernuaren 2022ko abenduaren 21eko Erabakian, zeinaren bidez onetsi baitzen Erripagañako Udalez Gaindiko Plan Sektoriala (UGPS) AR-2ren berrantolaketari dagokionez aldatzeko espedientea, Pamplona Distribución SAk sustatua; izan ere, Burlatako Udalak erabilera bereizgarriaren aukera alegatu zuen UGPSaren aldaketari aurkeztutako alegazio-idazkiaren D.4 apartatuan.

Hala ere, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko Foru Legearen testu bateginaren 150.1 artikuluak birpartzelazio proiektuen nahitaezko edukitzat ezartzen du homogeneizazio koefizienteak egokitzeko azterlana, eta, hori dela-eta, bidezkoa da berriro ere goian laburtutako alegazioari erantzutea.

Egia da antolamenduaren erabilera nagusia kontuan hartuta erabilera bereizgarria ezartzea jardunbide egokia eta koherenteagoa dela, baina hori ez da garrantzitsua, homogeneizazio koefizienteak balioen arteko proportzioaren adierazpena baitira, eta, beraz, proportzioa mantendu egiten da, 1. balioa zeini esleitzen zaion kontuan hartu gabe.

Era berean, Nafarroako Gobernuaren Erabakian adierazi zen bezala, dokumentuaren planteamendua koherentea da indarrean dagoen planeamenduarekin, eta ez du urratzen homogeneizazio koefizienteen esleipenari buruz indarrean dagoen legezko ezein xedapen, eta, zehazki, erabilera bakar bati 1eko koefizientea esleitzeari dagokionez.

Horri dagokionez, UGPSaren aldaketaren memoriaren 6.5 atalean honako hau azaltzen da: "nahiz eta aldaketa-proposamenean ez den aurreikusi AR-2 banaketa-arearako indarrean dagoen planeamenduan jasotako erabilera bereizgarria lurzati berrietarako, erabaki da proposamenaren erabilera eta tipologia bereizgarri gisa mantentzea, hasierako eta amaierako aprobetxamendu homogeneizatuak konparatu ahal izateko eta erabilera eta tipologia bereko aprobetxamendu-unitateei dagokien aprobetxamenduaren igoera kuantifikatzeko".

Are gehiago, sustatzaileak eskaeraren aurkako txostena egin zuen, honako hau adieraziz:

Aurrekotik ondorioztatzen da ezinezkoa dela Burlatako Udalari laga beharreko AUen kopurua zuzenean aldatzea (merkataritza-erabilerako 2.223,69 AU 100 m² eraikigarritik 1.000 m² eraikigarrira bitarte, onetsitako UGPSko koefiziente-sistemaren arabera) koefiziente-sistema batetik guztiz desberdina den beste batera (bizitegi librearen erabilerako 2.223,69 AU), Burlatako alegazioan proposatzen den bezala.

Gainera, kasu horretan, balioen eta koefizienteen sistema aldatuko balitz, Udalak bere alegazioan eskatzen duen bezala, berriz baloratu beharko litzateke zein den UGPSaren aldaketaren balio-gehikuntza aurreko planeamenduarekin alderatuta, balio eta koefiziente guztiak berriz kalkulatu beharko liratekeelako balioen eta koefizienteen sistema berriaren arabera.

Lehen zenbatespen batean, 2010eko UGPSaren bizitegi librearen erabilera bereizgarriaren aprobetxamendua ez litzateke 33.336,53 AU izanen, baizik eta 56.532,83 AU, eta horrek gehiegi eta modu artifizialean murriztuko luke 2022ko UGPSaren aprobetxamenduaren igoera indarreko planeamenduari dagokionez.

Horrenbestez, ezinezkoa da 1eko koefizientea aplikagarri duen erabilera bereizgarria aldatzea eta Udalari laga beharreko AU kopurua mantentzea, errotik aldatuko litzatekeelako behin betiko onetsi den balioen eta koefizienteen sistema osoa.

Beraz, proposatzen da 100 m² eraikigarritik 1.000 m² eraikigarrira bitarteko merkataritza-erabileraren erabilera berezgarriari eustea, laga beharreko AUen kopurua ez aldatzearren, Foru Administrazioak 2022an UGPSaren aldaketa onestean ondorioztatu zuen bezala. Izan ere, Burlatako Udalak bere alegazioan proposatutako aukera askoz ere konplexuagoa eta zalantzagarriagoa da, berriz kalkulatu behar baita nahitaez 2010eko UGPSak AR-2 eremuari esleitutako aprobetxamendua ere, baina erabilera bakoitzaren koefiziente berriekin, lehenbiziko hasierako aprobetxamendua aldatuz, baita 2022ko UGPSaren aldaketaren ondoriozko gehikuntza ere.

Proposamena: alegazioa ezetsi behar da.

2. Homogeneizazio koefizienteak eta lotutako proposamena berrikusteko beharra.

Udalak ezinbestekotzat jotzen du koefizienteen indarraldia aztertzea, eta proposatzen du hura eguneratzea administrazio honek egiaztatutako merkatuko balio errealen arabera, bat etorriz Udalak UGPSaren aldaketaren hasierako onespenean alegatutakoarekin. Horrek ez luke aldaketarik ekarriko eraikigarritasunean eta aprobetxamendu osoan, eta, gainera, bat etorriko litzateke benetan proposatutako hirigintza-teknikekin eta erabilerekin.

Eta koefiziente hauek proposatzen ditu, oinarri hartuta azken higiezin-produktuaren merkatuko balioa eta eraikuntzaren eta sustapenaren kostuak:

Amaitzeko, honako hau adierazi du: Planteatutako sistema, argi eta garbi, okerra da, eta ez da bidezkoa banaketan, planteatutako unitatearen bideragarritasuna zalantzan jartzeaz gain. Hori dela eta, Burlatako Udalak alegazio honetan planteatutakoa onartzeko eskatzen du.

Erantzuna:

Enpresa sustatzaileak bere alegazio-txostenean defendatzen duenez, egia bada ere indarreko legeriak aurreikusten duela koefizienteak birpartzelazio proiektuan berregokituko direla, baldin eta balioen baliokidetasunak indarra galdu duela egiaztatzen bada, eta planeamendua eta birpartzelazio proiektua onetsi zirenetik denbora gutxi igarota, balioek ez luketela indarra galdu beharko, nola eraikuntzako materialen kostuak nabarmen handitu diren, KPIa etengabe igo den, hipoteka-merkatuko interes-tasak etengabe emendatu diren, 2023an etxebizitza babestuari aplikatu beharreko modulu haztatua nabarmen handitu den (+%9,9 2022ko moduluarekin alderatuta), eta, oro har, higiezinen merkatuko ziurgabetasun-egoera dela-eta, une honetan doiketa bat egin behar da balio guztietan, ekitatezko banatzea bermatzeko.

Horrela, balio-sistema berri bat proposatzen du, goian adierazitako arrazoian oinarrituta.

Gainera, Alkatetzaren 2023ko maiatzaren 24ko RESALCAL/2023/677/Ebazpena erantsi du, zeinaren bidez adostasuna adierazten baita idazketa-taldeak alegazioen gainean egindako ebazpen-proposamenarekin.

Horrela, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko Foru Legearen testu bateginaren 150.1 artikuluarekin bat, 2023ko maiatzaren 31n aurkeztutako dokumentuak jasotzen duen azterlanak homogeneizazio koefizienteak egokitzen ditu lurzoru urbanizatuaren banakako eragin-balioen kalkulu berri baten bidez. Hala, balioen baliokidetasunak indarra galdu duela egiaztatzen da, eta balioak berregokitzen dira goian adierazitako arrazoiak oinarri hartuta (horiek ere biltzen dira dokumentuan).

Era horretan, dokumentuak justifikatzen du koefiziente-sistema bat kalkulatu dela, non koefiziente guztiak proportzionalak baitira erabilera eta tipologia bakoitzaren banakako eragin-balioekiko, eta, erabilera bakoitzaren azalera eraikigarriarekin biderkatzearen ondorioz, 55.573,48 AUko aprobetxamendua lortzen baita AR-2 eremurako, indarrean dagoen UGPSan ezarritakoaren berdina. Hori memoriaren 4. ataleko taula honetan islatzen da:

Beraz, betetzen da xedatuta dagoena 150.1 artikuluan, zeinak birpartzelazio proiektuari ahalmena ematen baitio homogeneizazio koefizienteak birdoitzeko, inola ere handitu edo murriztu gabe birpartzelatu beharreko aprobetxamendu osoa eta gauzatzen den planeamenduak ezarritako eraikigarritasuna.

Hau da, eutsi egiten zaio birpartzelatu beharreko aprobetxamendu osoari, zeina ezarrita baitago eremuari aplikatu beharreko Erripagañako UGPSaren aldaketaren hirigintza-araudiaren 112. artikuluan, bai eta unitate morfologiko bakoitzerako hirigintza-fitxa partikularretan ezarritako eraikigarritasunari ere.

Proposamena: alegazioa zati batean baietsi behar da.

3. Finken deskribapena osatzeko eta atzemandako akatsak zuzentzeko beharra.

Burlatako Udalaren iritziz, beharrezkoa da ondoriozko finken deskribapena osatzea [...] Honela:

3.1. [...] Beharrezkotzat jotzen da finka bakoitzak likidazio-kontuan duen partaidetzaren ehunekoa jasotzea finka bakoitzaren deskribapenean.

3.2. Finken deskribapenean ez da inolako aipamenik egiten planeamenduan (eta birpartzelazioan bertan) aurreikusitako erabilerari buruz, ezta esleitutako eraikigarritasunari eta aprobetxamenduari buruz, gehieneko altuera-kopuruari buruz eta ondoriozko finka bakoitzean baimendutako gehieneko etxebizitza-kopuruari buruz ere. [... ].

3.3. Azkenik, finka guztien deskribapenean akats bat dago; izan ere, birpartzelazio honen 10.1 atalean (Araubide Juridikoa) ezarritako zehaztapenetara jotzen da. Hala ere, araubide juridikoa 9. atalean dago [... ]".

Erantzuna:

Alegazioaren 3.1 eta 3.2 puntuei dagokienez, Lurralde Antolamenduko zuzendari nagusiaren martxoaren 28ko 53E/2023 Ebazpenak, zeinaren bidez birpartzelazio proiektuaren aldaketa hasiera batean onesten baita, dokumentua osatzeko edo zuzentzeko finkatu zituen puntuen artean, eskatzen zuen ondoriozko lurzatien deskribapenean gehitzea hirigintzako aprobetxamendua eta bakoitzaren partaidetza-kuotaren erreferentzia (%).

Beraz, Udalarekin bat gatoz lurzatien deskribapena adierazi bezala osatu beharra dagoela. Hori bat dator Lurzoruaren Araubideari eta Hiri Antolamenduari buruzko Legea aplikatu eta garatzeko Hirigintzako kudeaketaren gaineko Erregelamenduaren 82. artikuluarekin, birpartzelazio proiektuaren edukia ezartzen baitu (abuztuaren 25eko 3288/1978 Errege Dekretuaren bidez onetsi zen erregelamendu hori).

2023ko maiatzaren 31n aurkeztutako dokumentua hala zuzendu da; izan ere, hirigintzako aprobetxamendua eta partaidetza-kuotaren (%) erreferentzia gehitu dira ondoriozko lurzatien deskribapenean.

Hala ere, Udalak bere alegazioan iradokitzen dituen gainerako hirigintza-parametroak (eraikigarritasuna, gehieneko altuera kopurua, gehieneko etxebizitza kopurua) ez datoz bat birpartzelazio proiekturako nahitaezko edukiarekin, eta, beraz, ez da beharrezkotzat jotzen horiek sartzea.

Bestalde, 3.3 puntuan ikusitako akatsari dagokionez, egiaztatu da 2023ko maiatzaren 31n aurkeztutako dokumentuan zuzendu dela.

Proposamena: alegazioaren lehen eta hirugarren puntuak baietsi behar dira, eta bigarrena zati batean baietsi.

Iragarkiaren kodea: F2309191