Iragarkia

148. ALDIZKARIA - 2014ko uztailaren 30a

1. NAFARROAKO FORU KOMUNITATEA

1.3. LURRALDEAREN ANTOLAMENDUA ETA HIRIGINTZA

167E/2014 EBAZPENA, uztailaren 8koa, Lurraldearen Antolamenduaren, Mugikortasunaren eta Etxebizitzaren zuzendari nagusiak emana, Eguesibarko udal mugapean Salestarren Udalez gaindiko Plan Sektorialeko UE-1 exekuzio unitatea birzatitzeko proiektua behin betiko onesten duena. Plan horretako UE-1 exekuzio unitateko konpentsazio batzordeak sustatu du.

Nafarroako Gobernuak 2012ko ekainaren 13an hartutako Erabakiaren bidez onetsi zen Salestarren Udalez gaindiko Plan Sektoriala, jarduera ekonomikoko eremu bat garatzeko eta Salestarren ikastetxea lekuz aldatzeko, Iruñeko eta Eguesibarko udal mugapeetan eragina izanik. Erabaki hori 2012ko uztailaren 3ko 128. NAOn argitaratu zen.

Udalez gaindiko plan sektorial horretako UE-1 exekuzio unitateak Eguesibarko udal mugapeko eremua ukitzen du soilik.

Lurraldearen Antolamenduaren, Mugikortasunaren eta Etxebizitzaren zuzendari nagusiaren uztailaren 19ko 131E/2013 Ebazpenaren bitartez, Eguesibarko udal mugapean Salestarren Udalez gaindiko Plan Sektorialeko UE-1 exekuzio unitatea birzatitzeko proiektua hasiera batean onetsi zen. Plan horretako UE-1 exekuzio unitateko Konpentsazio Batzordeak sustatu zuen.

Ebazpen hori 2013ko abuztuaren 8an argitaratu zen prentsan eta 2013ko abuztuaren 5ean 149. NAOn, eta jendaurreko eta alegazioak aurkezteko hogei eguneko epea zabaldu zen.

Aipatutako birzatiketa proiektuaren esparruko zenbait finkatako jabeek, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko abenduaren 20ko 35/2002 Foru Legeko 162. artikuluan xedatutakoa aplikatuz, eskatu dute desjabe diezazkietela beren ondasun eta eskubide ukituak Konpentsazio Batzordearen alde. Horrek, halere, ez du sistema geldiarazten.

Jendaurreko aldian, zazpi alegazio aurkeztu dira birzatiketa proiektua dela eta.

2013ko urriaren 23an, proiektua idatzi duen lantaldeak alegazioei erantzuteko txostena aurkeztu zuen. Haren edukia zuzenbidearen araberakoa dela jotzen dute.

Birzatiketa proiektuak beharrezko determinazioak dauzka lehengo lurzatietan aldaketa eta ordezkapen juridikoa egiteko, Udalez gaindiko Plan Sektorialaren ezaugarrietara egokituta, eta parte hartzen duten jabe guztien artean zuzen banatzeko eremuak berezko dituen eskubideak eta sortutako urbanizazio betebeharrak.

Birzatiketa proiektu honen tramitazioa eta onespena Sustapen Departamentuari dagozkio, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko 35/2002 Foru Legearen 43.1.d) artikuluarekin bat, udalez gaindiko plan sektorial bat gauzatzeko tresna delako.

Lurraldearen Antolamendu eta Etxebizitza Zerbitzuak egindako txostena ikusirik, Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko abenduaren 20ko 35/2002 Foru Legearen 151. eta 76. artikuluetan xedatutakoarekin bat, eta Sustapen Departamentuaren egitura organikoa ezarri zuen martxoaren 20ko 21/2013 Foru Dekretuaren bidez eskuratu ditudan ahalmenak erabiliz,

EBATZI DUT:

1. Aurkeztutako alegazioak ebaztea proiektua idatzi duen lantaldeak izenpetutako txostenaren terminoetan. Txosten hori 2013ko urriko data dauka eta ebazpen honen eranskin gisa gehitu da.

2. Eguesibarko udal mugapean Salestarren Udalez gaindiko Plan Sektorialeko UE-1 exekuzio unitatea birzatitzeko proiektua behin betiko onestea. Plan horretako UE-1 exekuzio unitateko Konpentsazio Batzordeak sustatu du.

3. Ebazpen hau Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratzea eta bera jakinaraztea Eguesibarko eta Iruñeko udalei, espedientearen sustatzaileari eta lurzatietako eskubideen jabe eta titularrei, behar diren ondorioak izan ditzan.

4. Ebazpen honek ez du administrazio bidea amaitzen eta haren aurka interesdunek gora jotzeko errekurtsoa jartzen ahal dute, Sustapeneko kontseilariari zuzendua, ebazpen hau argitaratu edo jakinarazi eta biharamunetik hilabeteko epean.

Administrazio publikoek zilegi dute administrazioarekiko auzi-errekurtsoa jartzea, Nafarroako Justizia Auzitegi Nagusiko Administrazioarekiko Auzien Salari zuzendua, bi hilabeteko epean. Horrek ez du alde batera uzten Nafarroako Gobernuan aldez aurreko errekerimendua egin ahal izatea, Administrazioarekiko Auzien Jurisdikzioa arautzen duen uztailaren 13ko 29/1998 Legearen 44. artikuluan ezarritako moduan eta epean.

Iruñean, 2014ko uztailaren 8a.–Lurraldearen Antolamenduaren, Mugikortasunaren eta Etxebizitzaren zuzendari nagusia, José Antonio Marcén Zunzarren.

ERANSKINA

Alegazioen txostena, Salestarrak UPSaren UE 1 birzatitzeko proiektuari buruzkoa

2014ko urria

Alegazioen txostena 1. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

Nafarroako Gobernuko Ekonomia, Ogasun, Industria eta Enplegu Departamentuko Ondare Zerbitzua.

–Laburpena.

208. katastroko lurzatia, zeina birzatiketa proiektuaren arabera Ebrogan, S.L.rena baita, Nafarroako Foru Komunitatearena da, María Teresa Turullols Aguirreri desjabetu baitzitzaion, Olazko saihesbidea eraikitzeko obrak zirela eta.

Herri Lan Zuzendaritza Nagusiko Desjabetze Atalak egindako txostenaren arabera, akatsaren arrazoia da lurzati hori sartu dela, beste batzuekin batera, María Teresa Turullols andreak Ebrogan, S.L.ri 2005ean egindako salmentan.

Alegazioarekin batera, 1998ko abuztuaren 25eko okupatu aurreko akta gehitu da, bai eta 1999ko urriaren 20ko adostasuneko akta ere.

–Txostena.

Alfaroko notario Gonzalo Mata Altolaguirre jaunaren aurrean 2005eko otsailaren 15ean formalizatutako eskritura publikoaren bidez –protokoloko 287. zenbakia–, Ebrogan, S.L.k María Teresa Turullols Aguirre andreari, besteak beste, honako finkak erosi zizkion:

• Landa-lurzatia, Antxurieta parajean, Olazko jurisdikzioan, Eguesibarren, 1.853 metro koadrokoa. Mugakideak: Iparraldean eta mendebaldean, Iruñetik Uhartera doan errepidea; hegoaldean, Miral zerrategia; ekialdean, Eugui Otermin. 2177 liburukiko, 72. orriko 13637 zenbakiko finka gisa inskribatua. Katastroa: 14. poligonoko 208. lurzatiko atal bat (lehenago, 3. poligonoko 48. lurzatia).
• Landa-lurzatia, Antxurieta parajean, Olazko jurisdikzioan, Eguesibarren, 1.200 metro koadrokoa. Mugakideak: Iparraldean, bidea; hegoaldean eta ekialdean, Iruñetik Uhartera doan errepidea; eta mendebaldean, F. Vicenteren oinordekoak. 2177 liburukiko, 74. orriko 13639 zenbakiko finka gisa inskribatua. Katastroa: 14. poligonoko 208. lurzatiko atal bat (lehenago, 3. poligonoko 172. lurzatia).

Eskualdatze horiek, Nafarroako Gobernuaren desjabetzeen ondoren egindakoak, Agoizko Jabetzaren Erregistroan inskribatu ziren. Hartara, Jabetzaren Erregistroak igorritako jabariari eta kargei buruzko ziurtagirian eta ohar soilean, 13637 eta 13639 finketako erregistroko titularra Ebrogan, S.L. da.

Bestalde, bai 13637 erregistro-finkak eta 13639 finkak hipoteka bana dute karga gisa, Caja de Ahorros de Salamanca y Soriaren aldekoak.

Nafarroako Gobernuko Sustapen Departamentuko Desjabetze Atalak emandako informazioaren arabera, Agoizko Jabetzaren Erregistroak ez du baimenik eman desjabetzea Nafarroako Gobernuaren alde inskribatzeko.

Baldin eta bi jabek esaten badute lursail beraren jabe direla, oraingo kasu honetan bezala, ekintza judizialak edo/eta administratiboak baliatu beharko dituzte beren desadostasuna ebazteko.

Alabaina, birzatiketa proiektuak lursailaren titular gisa aitortu behar du Jabetzaren Erregistroan, salerosketa eskritura baten indarrez, halakoaren gisara agertzen dena.

Deskribatutako inguruabarretan oinarrituta, uste dugu alegazioa ezetsi beharra dagoela. Hori, halere, ez da eragozpena izanen Nafarroako Gobernua egokitzat jotzen dituen ekintzez baliatzeko edo erregistro-titularrarekin adostasunetara iristeko, desjabetutako lursaila dela eta.

Alegazioa alde batera utzita, Nafarroako Gobernuak aurkeztutako dokumentaziotik ondorioztatu da akats bat badagoela finkaren erregistro-identifikazioan. Desjabetze Atalak emandako informazioa ikusita, ikusten da akats bat zegoela Alfaroko notario Gonzalo Mata Altolaguirre jaunak 2005eko otsailaren 15ean emandako salerosketa eskrituran –protokoloko 287. zenbakia– jasotako katastro-identifikazioan, zeren eta 13639 zenbakia duen erregistro-finka ez baitator bat katastroko 208. lurzatiarekin.

Erregistroko 13637 finka da egiazki katastroko 208. lurzatiari (lehenago, 3. poligonoko 48 lurzatia) dagokiona. Hori dela eta, zuzendu beharra dago birzatiketa proiektuko erregistro-finkaren identifikazioan ageri den akatsa.

–Proposamena.

Alegazioa ezetsi da.

Katastroko 208. lurzatiaren erregistro-identifikazioa zuzendu behar da; izan ere, egiazki, 13637 erregistro-finkari dagokio.

Alegazioen txostena 2. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

Eguesibarko Udala.

–Data.

2013-08-23.

–Laburpena.

Birzatiketa proiektuaren emaitza diren lurzatien esleipenari buruzko taulan, ez dira sartu ondoriozko lurzatiaren portzentajeak, Udalari esleitzen zaizkion lurzatiei dagozkienak, salbu eta D1 lurzatiaren kasuan.

Udalari T 1.2 lurzatia esleitzen zaio, 1.726ko aprobetxamenduarekin; aprobetxamendu hori, ordea, egiazki T 1.1 lurzatiari dagokio.

T 2.2 eta T 3.4 lurzatietan, triangelu forma baitute, zailago gertatzen da eraikina exekutatzea errektangulu-egituraketa duten gainerako lurzatietan baino, eta eraikuntza-aprobetxamendua okerragoa da. Eskatzen da esleipen hori berrazter dadila.

Birzatiketa proiektuak, T 1.1, T 2.2 eta T 3.4 lurzatietan, honakoa ezartzen du karga eta zergapetze gisa: “Aparkalekuak. Lurzatiak plaza bat izanen du aparkatzeko, hirurogei metro koadroko azalera eraiki bakoitzeko. Plaza horiek lurzatiaren espazio librean edo eraikinaren barrenean kokatzen ahalko dira. Lurzati horiek okupatutako lurzatiaren azalera titulartasun pribatukoa izanen da, eta erabilera publikoko zortasunaren karga ezartzen zaio; hartara, ez da zilegi hura ixtea, eta uneoro egonen da eskuragarri.”

Karga hori dagokio udalez gaindiko plan sektorialeko 45. artikuluko aurreikuspenari, zeinak ezartzen baitu sarbide publikoko aparkaleku plazak edukitzea beharrezkoa den lurzatietan, hirigintzako legeriak eskatzen duen estandarra betetzearren, lurzatiaren jabeak ez duela ordain ekonomikorik eskatuko. Aparkatzeko plaza horiek hartzen duten lurzatiaren azalera titulartasun pribatukoa izanen da eta erabilera publikoko zortasuna izanen du; ez da zilegi haiek ixtea eta uneoro egonen dira eskuragarri.

Karga hori ezin da ezarri %10eko lagapeneko lurzatietan, zeren eta lurzati horiek urbanizazio-kargarik gabe laga behar baitira (35/2002 Foru Legeko 104. artikulua).

Birzatiketa proiektuak %10eko nahitaezko lagapeneko lurzatietan karga hori ezartzearekin, egiazki egiten ari dena da lurzati horiek unitateko urbanizazio-gastuetan parte hartzea, zeren eta exijitzekoak diren aparkaleku-estandarrak betetzeko, urbanizazio gastu guztiak ordaindu behar dituzten lurzatietatik haien zati bat kentzen baita, eta legez inongo kargarik eduki beharko ez luketen lurzati batzuei ezartzen zaie.

Aparkatzeko plazak egitea Salestarren Udalez gaindiko Plan Sektorialeko urbanizazio proiektuaren zati baten gisara jasota dago, eta horren guztizko kostua behin-behineko likidazio-saldoan sartu beharko da, zeren eta unitatearen urbanizazio-obra orokorrak baitira, legez hirigintza-garapen horren funtzionamendurako exijitzekoak diren aparkalekuen gutxieneko zuzkidura direlako.

Ez dugu bidezkotzat jotzen aparkatze plazak eraikinaren barruan egiteko aukera.

Plaza horiek esparruan garatu beharreko aparkaleku-zuzkiduren zati bat dira, eta aparkaleku publikoak dira; horrenbestez, ez du zentzurik haiek eraikin pribatuen barruan egoteak.

Erabilera publikoko aparkalekuak eraikin pribatuen sotoetan egiteak segurtasun arazoak eraginen ditu etorkizuneko eraikinetan, eta berarekin ekarriko du eraikin horiek ezin ixtea eta gauez eta egunez jendearentzat irekita egon behar izatea.

Beharrezkoa da ezartzea lurzati pribatuen barruan eraikitzekoak diren aparkatze plazak etorkizunean mantendu egin beharko direla, erabilera publikoaren zortasunarekin, lurzati horien esleipendunen betebeharretako baten gisara.

Oker kalkulatu da Eguesibarko Udalari dagozkion urbanizazio-gastuen parte-hartzearen ehunekoa, bai eta behin-behineko likidazioaren saldoa ere.

Irabazizko aprobetxamenduaren eta eskura daitekeen aprobetxamenduaren arteko aldea 55 aukoa da, ez 55,33 aukoa. Horretatik eratortzen da ezen gastuen parte-hartze kuota %0,09137koa dela eta ez %0,0919koa, eta behin-behineko kuota 7.368,73 eurokoa izan beharko litzatekeela, eta ez 7.413,21 eurokoa.

Jasota utzi beharra dago ezen, behin Nafarroako Gobernuari kalte-ordaina emanda ordeztu beharreko abelbidearen azalarengatik, ez legokiokeela berritik egindako abelbideak ukitzen duen azalera hartuko luketen etorkizuneko hirigintza-garapenetako aprobetxamendu bidezko kalte-ordain ekonomikorik.

–Txostena.

Alegazio-egileak dioen bezala, transkripzio-akats bat dago ondoriozko lurzatien esleipen-taulan. Eguesibarko Udalari esleitzen zaion lurzatia T 1.1 da eta ez T. 1.2. Ondoriozko lurzatietako bakoitzaren deskribapenean argiro jasotzen da T 1.1 lurzatia Eguesibarko Udalari esleitu zaiola. Hori dela eta, bidezkoa da ohartutako akats hori zuzentzea.

T 1.1, T 2.2 eta T 3.4 lurzatiak osorik esleitzen zaizkio Eguesibarko Udalari; horrenbestez, esleipenen taulak jaso dezake Udalak lurzati horietan daukan portzentajea %100ekoa dela.

Birzatiketa proiektuan definitutako lurzati guztiei homogeneizatze koefiziente eguneratuak aplikatzearen emaitza den hirigintza-aprobetxamendua esleitu zaie. Eta lurzati guztietan esleitutako aprobetxamendua gauzagarria da, haien egituraketa zein den ere.

Ez da homogeneizatze koefiziente desberdinik ezarri triangelu itxurako lurzatietarako, ez eta bi kaletara jotzen duten lurzatietarako ere, horixe baita Eguesibarko Udalari esleitutako T 1.1 lurzatiaren kasua.

T 2.2 eta T 3.4 lurzatiak Eguesibarko Udalari esleitzerakoan, kontuan hartu da, halaber, ezen udalez gaindiko plan sektorialeko UE 1 exekuzio-unitatearen mugakidea den esparrua garatzen denean T 2 eta T 3 etxe-sailak osatuko direla. Eta etorkizuneko garapen horretan, hirigintza-eskubideak segurtasun osoz izanen dituena Eguesibarko Udala da, lagapenaren ehuneko hamarrari dagokiona, alegia. Hartara, adierazitako lurzatiak etorkizuneko garapeneko lurzati mugakideekin osa litezke.

Aprobetxamenduaren ehuneko hamarra gauzatuko deneko lurzatiei ezarritako kargari dagokionez, gure ustez ez da LAHFLren 104. artikuluaren aurkakoa, ondoren adierazten ditugun arrazoiak direla eta.

Hirigintzaren arloko legediak (eta horrekin bat, udalez gaindiko plan sektorialaren araudia) lurzoru urbanizagarri sektorizatuko edo/eta hiri-lurzoru finkatu gabeko sektoreetan eduki beharreko aparkatze plazen aurreikuspena finkatzen du. Legedi horrek, etxebizitza-erabileraren kasuan, estandar jakin bat ezartzen du (bi plaza eraikineko 100 metro koadro bakoitzeko), eta industriako edo zerbitzuetako erabileraren kasuan, industria-tipologiara edo hirigintza-antolamenduan jasotako erabilera zehatzek sortzen dituzten beharretara jo beharko da.

Halaber, eta etxebizitza-erabilerari dagokionez –non argitasun eta zehaztasun handiagoz arautzen baita–, legediak espazio publikoan banatu beharreko gutxieneko aparkatze plazen kopurua ezartzen du, eta gainerakoak lurzatien barruan koka daitezke. Inon ere ez du ezartzen hirigintza-legediak eskatzen dituen aparkatze plaza horiek (lurzatien barruan kokatutakoek) sektoreko lagapenen zati bat direnik, ez eta haien exekuzioa urbanizazio proiektuak ordaindu behar duenik ere.

Izan ere, horixe bera gertatzen da Salestarren udalez gaindiko proiiektu sektorialak antolatutako lurzoruan, non aparkatzeko beharrak edo estandarrak finkatu diren mugikortasunari buruzko azterlan baten bitartez: aparkatzeko plazen multzo bat bide publikoan banatu da –kontzeptu hori, 35/2002 LAHFLko 139. artikuluaren arabera, urbanizazio gastuen zati bat da–, eta gainerakoak titularitate pribatuko lurzatien barruan geratzen dira, nahiz eta erabilera publikokoak izan, eta haien exekuzioa ez da sartzen ukitutako jabeek jasan behar dituzten urbanizazio gastuetan.

Bestalde, birzatiketa proiektuan sartu da aparkatzeko plazak gordetzea udalez gaindiko proiektu sektorialetik heldu den betebehar bat dela, eta, horrenbestez, ezin dela alde batera utzi.

50. artikuluak, zeinak “Jarduera ekonomikoaren erabilera: saltoki handia” arautzen baitu, honakoa ezartzen du: Lurzatiek plaza bat izanen dute aparkatzeko, 45 metro koadroko azalera eraiki bakoitzeko. Plaza horiek lurzatiaren espazio librean zein eraikuntzaren barrenean kokatzen ahal dira; orobat, beste lurzati batzuetan ere bai, hari lotuak badaude. Aparkatzeko plaza horiek hartzen duten lurzatiaren azalera titulartasun pribatukoa izanen da eta erabilera publikoko zortasuna izanen du; ez da zilegi haiek ixtea eta uneoro egonen dira eskuragarri.”

Eta 51. artikuluan, Jarduera ekonomikoaren erabilerari buruzkoan, honakoa ezartzen da: Lurzatiak plaza 1 izanen du aparkatzeko, 60 metro koadroko azalera eraiki bakoitzeko. Plaza horiek lurzatiaren espazio librean edo eraikinaren barrenean kokatzen ahalko dira. Aparkatzeko plaza horiek hartzen duten lurzatiaren azalera titulartasun pribatukoa izanen da eta erabilera publikoko zortasuna izanen du; ez da zilegi haiek ixtea eta uneoro egonen dira eskuragarri.”

Horrenbestez, lurzatietan aparkatzeko plazak edukitzeko betebeharra eta plaza horiek bai espazio librean bai eraikinaren barruan kokatzeko aukera planeamenduaren zehaztapen bat da eta, horrenbestez, loteslea da birzatiketa proiekturako, zeinak inolaz ere ezin baititu aldatu udalez gaindiko eraginari buruzko plan sektorialean ezarritakoak.

Eguesibarko Udalari esleitutako lurzatietan aurreikusitako karga, aparkatzeko plazen erreserbari buruzkoa, ez da eragozpena lurzati horiek urbanizazio kargetatik libre egoteko.

Lurraldearen Antolamenduari eta Hirigintzari buruzko 35/2002 Foru Legeko 104. artikuluak ezartzen du ehuneko hamarraren nahitaezko eta doako lagapena urbanizazio kargetatik salbuetsirik egonen dela, eta lagatako lurzoruari dagozkion urbanizazio kargak sartzen direla ukitutako jabeei dagokien urbanizazioaren kostua ordaintzeko betebeharraren barrenean.

Aparkatzeko plazak erreserbatzeko aurreikuspenak, nahitaezkoa izateaz gainera, udalez gaindiko proiektu sektorialean hala xedatzen delako, ez du zerikusirik urbanizazioa ordaintzeko betebeharrarekin.

Foru legearen 139. artikuluak xedatzen du urbanizazioaren kostutzat hartu behar dela bide-kaleak, lur-mugimenduak, eraispenak, zorua-ematea, ur hornidura eta hustuketa eta abarrekoak, plan eta proiektuetan aurreikusitakoak, egiteko kostua.

Azken batean, Eguesibarko Udalari ehuneko hamarraren kontzeptuan esleitutako lurzatiek ez dute parte hartzen urbanizazio gastuetan, 104. artikuluak behartzen duen bezala, eta, horrenbestez, birzatiketa proiektuaren aurreikuspenak zuzenak dira.

Udalari gainetik dagokion aprobetxamenduari dagokionez, 55,33 aprobetxamendu-unitateetakoa da, eta honako kalkulu hauen emaitza da:

• Irabazizko aprobetxamendu osoa: 66.880,64 aprobetxamendu-unitate.
• Lagapen-aprobetxamenduaren ehuneko hamar: 6.688,06 aprobetxamendu-unitate.
• Jabeek aprobetxamendurako duten eskubidea: 60.137,25 au.
• Irabazizko aprobetxamenduaren eta jabeen aprobetxamenduaren arteko aldea, %10 barne dela: 55,33 au (66.880,64 - 6.688,06 - 60.137,25 au).

Zenbateko guztiak heldu dira excellekin egindako kalkuluetatik; horrenbestez, hamarren guztiekin egin da lan.

55,33 auko zenbatekoa aplikatuta, zuzenak dira bai parte-hartzearen kuota, bai behin-behineko likidazioa ere.

Azkenik, abelbideari buruzko alegazioari dagokionez, esan beharra dago ez dagokiola Salestarren udalez gaindiko proiektu sektorialeko UE 1-en birzatiketa proiektuari ezartzea zein diren etorkizuneko hirigintza-garapenen hirigintza-aprobetxamenduetarako eskubideak ezartzeko irizpideak.

–Proposamena.

Alegazioa zati batean baiestea, halako moduz non zuzenduko baita ondoriozko lurzatien esleipen-taula, Udalari esleitutako lurzatia T 1.1 dela identifikatuz eta ez T 1.2 lurzatia. Eta zehaztea Udalak T 1.1, T 2.2 eta T 3.4 lurzatietan duen parte-hartzearen portzentajea %100ekoa dela.

Gainerako alegazioak ezestea.

Alegazioen txostena 3. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

Inmaculada Aragón, birzatiketa proiektua idatzi duen lantaldeko kidea.

–Laburpena.

14. poligonoko 240. eta 15. poligonoko 78 katastro-lurzatien erregistro-datuak eguneratu behar dira. Datuak proiektua idatzi ondoren jabeak emandakoak dira.

–Txostena.

Ukitutako erregistro-finkaren jabariari eta kargei buruzko ziurtagiria gehitu da.

Alegazioen txostena 4. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

María Jesús Colomo Lusarreta eta Antonio Viscarret Colomo, Urbi Reparaciones, S.L.ren eta Urbi Comercial 2003, S.L.ren ordezkari.

–Laburpena.

Alegazio-egileek errekurtsoa aurkeztu dute udalez gaindiko plan sektorialaren aurka –birzatiketa proiektuaren oinarria eta funtsa da–, Nafarroako Auzitegi Nagusiko Administrazioarekiko Auzien Salan. Zuhurtasunez eta arrazoizkotasunez jokatzea litzateke birzatiketa proiektuaren onespena geroratzea planeamendua legezkotasunaren araberakoa den ala ez jakin arte.

T 2.3 lurzatia María Jesús Colomo Lusarreta andreari esleitzea ez da zuzenbidearen araberakoa, zeren eta hurbiltasunaren irizpidea urratzen baitu. Emandako katastro-lurzatia, 119.a, eskola-zuzkiduraren erabilera duen lurzatiari gainjartzen zaio, eta horrenbestez lurzati horretan indibiso bat esleitu beharra dago.

T 2.3 lurzatia birzatiketa-proiektuak sortzen duen azpi-lurzati artifizial bat da, udalez gaindiko plan sektorialaren edukiarekin kontraesanean dagoena. Birzatiketa proiektuak ezin du aldatu udalez gaindiko plan sektorialak finkatutako lurzati-planoa.

URBI enpresek, etorkizunean bideragarriak izanen badira, behar diren baliabide ekonomikoak lortu behar dituzte beren jarduera lekuz aldatu ahal izateko, eta horretarako kalte-ordainak eta lurzati berriaren salmenta-balioa dauzkate. Une honetan bideraezina da erabilera tertziarioa duen lurzatiaren salmenta.

Proposatzen dute haren aprobetxamendua eskola-erabilera duen lurzatian esleitu dadila, eta Salestarren ikastetxea ezartzeko prozesua ez zailtzeko, haren aprobetxamenduaren ordaina eman dakiela haren balio ekonomikoa emanez, birzatiketa proiektuak jasotzen duen metro koadro bakoitzeko 58,58 euroko balioa aplikatuz.

Zenbait desadostasun adierazten dituzte eraikinengatiko kalte-ordainen balioespena dela-eta eta jarduera lekuz aldatzearen ondorioz, eta ingeniari industrial Luis Salanueva González jaunak egindako txostena gehitzen dute, non 1.733.299 euroko kalte-ordaina proposatzen baita.

–Txostena.

Egia da alegazio-egileek administrazioarekiko auzi-errekurtsoa aurkeztua dutela udalez gaindiko plan sektorialaren onespen-erabakiaren aurka. Errekurtso hori, izan ere, 632/2012 zenbakiarekin izapidetzen ari da, eta bertan Salestarren udalez gaindiko plan sektorialeko UE 1eko Konpentsazio Batzordea pertsonatu da hirugarren interesdun gisa.

Prozedura horretan, alegazio-egileek ez dute eskatu kautelazko neurri gisa errekurtsoa aurkeztutako egintza administratiboa eteteko, eta, horrenbestez, udalez gaindiko plan sektoriala guztiz exekutiboa da.

T 2.3 lurzatiaren esleipenari dagokionez, lurzati independenteak esleitzeko printzipioa bete da, halako moduz non María Jesús Colomo Lusarretari lurzati independente bat esleitu baitzaio, non dagokion aprobetxamendua gauzatzen ahalko baita. Gainera, aprobetxamenduaren gabezia dela-eta, ordain ekonomikoa ematen zaio, Jesús Aramendia Pardo jaunak egindako txostenean jasotako balioespen-irizpideen arabera. Txosten hori proiektuaren eranskin gisa ageri da.

Hezkuntzarako zuzkidura-lurzatiaren hirigintza-aprobetxamendua 22.196 aprobetxamendu-unitatekoa da. Zenbateko hori askoz handiagoa da alegazio-egileari dagokiona baino –2.052 aprobetxamendu-unitate–; izan ere, horrek, nahitaez, indibiso bat esleitzea ekarriko zuen.

Nafarroako Auzitegi Nagusiak baieztatu du hurbiltasunaren irizpidea guztiz indikatiboa dela, eta lurzati independenteen esleipena lehenets daitekeela.

Nafarroako Auzitegi Nagusiaren Administrazioarekiko Auzien Salak honakoa dio 2002-01-18ko epaian:

“Horri dagokionez, baieztatu beharra dago ezen kasu honetan ez dela urratu Hirigintza Kudeaketari buruzko Erregelamenduko 95.1 artikulua, eta hori horrelaxe dela zeren eta agindu hori oso malgua baita; izan ere, haren irizpideak, puntu batera arte, guztiz indikatiboak dira, zeren eta honako terminoak erabiltzen baititu: “lurzatien antolamenduaren betebeharrek horretarako bidea ematen duten neurrian, esleitzen diren finkak titular berberen lehengo jabetzetatik hurbil egonen dira”.

Agindu horren arabera, nahiz eta jo aipatutako aginduan erabilitako teknika kontzeptu juridiko zehaztu gabeena dela, ez dago egiaztaturik Administrazioak errekurtso-egileari ondoriozko lurzatia, 6. zenbakia duena, eman behar zionik ematea erabaki denaren ordez, zeren eta errekurtso-egileari ez baitzegozkion lurzati horretan hasiera batean zeuden lur guztiak, eta esleipena egin beharko bailitzateke beste jabe batzuekiko indibiso araubidean, zeina baita berariaz eskatutakoa. Irizpide hori, ordea, ez da oso asegarria, gutxienez ere halakoa izanen litzateke hasierako beste jabe batzuentzat, zeinek lurzati hori partekatu beharko bailukete errekurtso-egilearekin, arestian adierazitako ondasunen erkidegoaren araubidean. Egiazki badirudi konponbide hobea dela lurzati hori ematea haien esleipen-hartzaile izan ziren entitateei, zeren eta haiek jada, beren borondatez, mankomunitate-araubidea eratu baitzuten jatorrizko lurzati-antolamenduan. Egoera hori lehenestekoa da beti, araubide hori administrazio-jarduketa baten bidez derrigorrez eratzearen gainetik, horixe izanen bailitzateke lortutako emaitza; izan ere, egoera hori saihestu beharra dago beti, jabekideen artean sor litezkeen zailtasunak direla eta.

T 2.3 lurzatiaren mugaketak, birzatiketa proiektuaren emaitza diren gainerako lurzatienak bezalaxe, udalez gaindiko plan sektoriala betetzen du.

LAHFLko 150. artikuluaren arabera, birzatiketak finka independenteak esleitu behar ditu. Artikulu horrek, gainera, haien mugaketarako muga bat ezartzen du: haiek ez izatea gutxieneko lurzati eraikigarria baino txikiagoak.

Udalez gaindiko plan sektorialeko araudiko 23. artikuluak ezartzen du ezen dokumentazio grafikoan jasotako antolamendua beti indikatiboa izanen dela, eta ez dela loteslea izanen. Araudi horren 81. artikuluan ezartzen da erabilera ekonomiko tertziariorako gutxieneko lurzatia 800 metro koadrokoa dela.

T 2.3 luzatiak 1.225,33 metro koadroko azalera dauka; horrenbestez, gutxieneko lurzatiaren azalera gainditzen du.

Haren aprobetxamendua eskola-erabilera duen lurzatian esleitzeko eta aprobetxamendua haren baliokide ekonomikoaren bidez konpentsatzeko proposamenari dagokionez, metro koadro bakoitzeko 58,58 euro ordainduta, ezin da onartu. Birzatiketa proiektuak jabe bakoitzari dagokion hirigintza-aprobetxamendua esleitzeko betebeharra dauka; hori ez da eragozpena izaten esleipen horretan doikuntza jakin batzuk egiteko. Alabaina, Proiektuak ezin du aprobetxamenduaren guztizkoaren ordez haren baliokide ekonomikoa eman.

Alegazio-egileei dagozkien kalte-ordainei buruzko alegazioei dagokienez, haiei buruzko guztirako kalte-ordainen balioespenaren txostenaren egile Jesús Aramendía Pardo jaunak egindako txostenera jo beharra dago. Txosten honekin batera aurkeztu da.

–Proposamena.

Alegazioak ezetsi dira.

Alegazioen txostena 5. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

Enrique Jáuregui Gorraiz, bere izenean eta Eguesibarko 14. poligonoko 455 katastro-lurzatiko gainerako jabeen ordezkari.

–Laburpena.

Katastroko 455 lurzatia partzialki sartu da unitatean; izan ere, unitatez kanpo 1.093,79 metro koadroko azalera geratu da.

Jabeei interesatzen zaie lurzati osoa sartzea exekuzio unitatean, zeren eta kanpoan geratutako azalera ia erabilerarik gabe geratuko baita gainerako jabeentzat. Jabe horiek ikusten dute nola lurzatiak erabilgarritasun praktikoa galdu duen eta nola etorkizuneko industria-produktibotasuna murriztu den. Itxaron beharko lukete zalantzazko etorkizun batean beste hirigintza-jarduketa bat garatu arte, non lurren zati hori sartuko litzatekeen.

Lau jabeetako bakoitzak soilik lurzatiko 250 metro erabiltzen ahalko ditu, eta horrek ez du zentzurik.

455. lurzatiko jabeei dagozkien kalte-ordainen balioespen-txostenean, ez da kontuan hartu sarbiderako ate berria prestatu eta jarri behar dela, bai eta unitatez kanpo geratu den lurzatirako itxitura berria ere.

Ondasun eta eskubideen balioespena ez da nahikoa, zeren eta kontuan hartu diren balioak txikiak baitira.

–Txostena.

Exekuzio unitatearen mugaketa eta, horrenbestez, hartatik kanpo zein lur geratzen diren ezartzea, planeamenduari dagokion zehaztapena da, eta birzatiketa proiektuak ezin du hori aldatu.

Alegazio-egileak, udalez gaindiko proiektu sektorialaren informazio publikoko aldian, alegazioak aurkeztu zituen, eta haietan, orain egin duen bezala, eskatzen zuen katastroko 455. lurzati osoa sartzea exekuzio unitatean. Asmo hori ezetsi egin zen, zeren eta aurreikusitako antolamenduan nekez ahokatzeko moduko irregulartasun bat izanen bailitzateke, zeinak, gainera, erabilera tertziariorako lurzati desegokiak sortuko lituzkeen.

Unitatetik kanpo geratzen den azalera lurzati bakarra izanen da, zeina, indibisoan, hainbat titularrena izanen baita, orain den bezala, eta ez dago zertan 250 metro baino gutxiago dituzten lurzatietan zatitu.

Kalte-ordainei buruzko alegazioei Jesús Aramendía Pardo jaunak izenpetutako alegazioen txostenean erantzun zaie.

–Proposamena.

Alegazioak ezetsi dira.

Alegazioen txostena 6. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

Javier Presa Eraso jauna.

–Laburpena.

Javier Presa Eraso jaunak alegazioen bi idazki aurkeztu ditu, zeinak batera informatu baitira.

Alegazio-egileak administrazioarekiko bi auzi-errekurtso aurkeztu ditu, 616/12 eta 180/13 zenbakia dutenak, udalez gaindiko plan sektorialaren eta hitzarmenaren behin betiko onespen-erabakien aurka, eta udalez gaindiko plan sektorialean jasotako legez kontrakotasunari buruzko egozpen guztiak berresten ditu.

Birzatiketa proiektuak jabe pribatuen artean banatu beharko zituen, bakoitzaren eskubideen proportzioan, C lurzatian baimendutako erabilerak eta T lurzatietan baimendutakoak. Erabilera horiek elkarren desberdinak dira.

Zalantzan jartzen da C lurzatiaren erabilera-koefizienteak eta T lurzatienak berdinak diren. Koefizienteei buruzko balioespen-txostenak bi aurrekari dauzka bera deskalifikatzen duena: ez ditu lurzatia eta saltoki handirako eraikigarritasuna bereizten, eta ia erabateko eraikigaritasuna baimentzen du behe-solairuan eta espazio libre pribatuaren zati handi batean, okupa daitezkeen T lurzatietatako ia %100ean, eta altueran ere eraikigarritasun handia emanda. Eta ez ditu kontuan hartzen behin-behineko likidazio-kontuan aurreikusitako kostu guztiak, zeinak ez baitira 6.982.158,22 eurokoak, bazik eta 8.064.426,54 eurokoak.

Aipatutako bi erabilera motak proportzioan esleitu behar zaizkie hezkuntza-ekipamenduan interesa ez duten jabe guztiei, nahiz eta horrek, egiazki, indibisoen kopurua handitu.

Urbanizazio-gastuen artean, ezin da sartu udalez gaindiko plan sektorialaren kostua, zeren eta ez baita garapeneko planeamendu bat.

UE 1eko jabeentzat iruzurra da haiei egoztea udalez gaindiko plan sektorialaren kostu osoa, Iruñean ehunka etxebizitza egitearen aurreikuspenak balio handiagoa izanen duela kontuan izanda.

Ez dago ados aurre-egintzan jasotako kalte-ordainarekin, eta ingeniari industrial Salanueva jaunaren txosten bat aurkeztu du. Kalte-ordainak 341.236,38 euro egin beharko luke.

Alegazio-egilearen jabetzakoa den lurzatia, Eguesibarko 15. poligonoko 118. katastro-lurzatia, hiri-lurzoru finkatua da, zeren eta hiri-zerbitzu guztiak baitauzka. Proiektuak inguruabar hori balioetsi behar du, halako moduz non ekarritako finka ezin baita jo inongo hiri-zerbitzurik ez daukaten beste batzuk bezalakotzat: edo kasuko koefizienteak aplikatzen dira, edo xedatu beharko da titularrak urbanizazio-kargetan parte hartu behar ez izatea.

–Txostena.

Alegazio-egilearen ustez udalez gaindiko plan sektorialak ustez egiten dituen legez kontrakotasunak Javier Presa Eraso jaunak aurkeztutako administrazioarekiko auzi-errekurtsoan ebatziko dira. Auzi horretan, Konpentsazio Batzordea pertsonatu da.

Erabilitako koefizienteen justifikazioari dagokionez, lehenengo esan beharra dago erabilitako balio guztiak behar bezala aztertu direla, bai salmenta balioen bai eraikuntza kostuen kasuan, eta, berdin, legedia aplikatzearen ondoriozko koefizienteak eta eraikuntzaren ohiko gastuak.

Hala eta guztiz ere, alegazio-egileak adierazi du ez dagoela ados koefiziente bera erabiltzearekin erabilera tertziariorako eta merkataritza-erabilerarako, eta ez dagoela ados, ezta ere, jarduera ekonomikoaren solairu goratuari eman zaion balioarekin.

Antzeko gai bat jada planteatu zen udalez gaindiko plan sektorialaren agirian, non balio bera jasotzen baita erabilera tertziariorako eta merkataritza-erabilerarako. Honakoa izan zen Nafarroako Gobernuaren erabakiaren bidez emandako erantzuna: Egindako merkatu azterketak zerbitzuen poligonoetan dauden lurzatien salmentari buruzko informazioa jaso du; poligono horietan berdin sartzen dira UPSak hirugarren sektorekotzat jotzen dituen erabilerak (bulegoak, jatetxeak, aisia eta ostatua) eta merkataritzakotzat jotzen dituenak, eta merkatua bera da erabilera horien –antzekoak baina desberdinak– banaketa erabakitzen duena (zerbitzuen poligonoetako lurzati batzuetan edo besteetan); hala, banaketa egokia bideratzen da, eskaintza aniztasunak poligonoa erakargarriagoa egin dezan enpresaren ikuspuntutik. Hortaz, esan dezakegu hirugarren sektoreko erabilerarako (bulegoak, jatetxeak, aisia eta ostatua) lurzoruaren salmenta balioa eta merkataritzako erabilerakoarena berberak direla zerbitzuen edo merkataritzaren halako poligonoetan.

Ondoren, honakoa dio: Beste gogoeta baten berri ere eman behar da, hots, hirugarren sektoreko lurzoruaren balioak gorabehera nabarmenak izaten ditu, azkenik ematen zaion erabileraren –bulegoak, merkataritza– arabera baino gehiago kokapen geografikoaren arabera; adibiderik argiena da hirietako erdialdeetan dauden merkataritzako lokalena, askotan neurrigabeko balioak dituztenak, batez ere hiri inguruko eremuetan lokal berek duten prezioarekin konparatuz gero. Diferentzia hori ez da esparru honetan gertatuko, lurzati guztiek kokapen bera baitute eta, beraz, balio bera merkatuan.”

Horri guztiari gehitu beharko litzaioke ezen, Nafarroako Gobernuak alegazio horri emandako erantzunean adierazi bezala, udalez gaindiko plan sektorialak berak erabileren banaketa hori bideratzen duela, zeren eta erabileren araudiak “Jarduera ekonomikoa. Tertziarioa” erabilerako eraikitako azaleraren %50era bitarteko merkataritza-erabileren tolerantzia bat ezartzen baitu (muga hori ezartzen da erabilera bateragarria ez dadin erabilera nagusi bihurtu). Horrenbestez, tertziario gisa definitutako lurzatietan, merkataritza-azaleraren %50 bitarte eraiki daiteke, eta lurzati horiei irabazizko erabilera handiagoa eta hobea emateko aukera ezartzen da (aipatutako mugarekin); hau da, lurzatian jarduteko aukerak handitzen dira, eta, horrekin, haren moldaerraztasuna eta higiezinen merkatuan egoteko erraztasuna ere areagotzen dira.

“Jarduera ekonomikoa. Saltoki handia” erabilerari dagokionez, alegazio-egileari ohartarazi behar zaio ezen lurzatia saltoki handi baterako erabiltzen ahalko dela behin lurralde antolamenduko dagokion berariazko tresna onesten denean (saltoki handi bat jartzeko udalez gaindiko plan sektoriala). Salestarren udalez gaindiko plan sektorialean halakotzat definitzeak ez dio eskatutako merkataritza-baimenik ematen, nahiz eta hirigintzaren ikuspuntutik beharrezkoa izanen litzatekeen hura definitzea, eskatzen diren hirigintza-zerbitzuetarako ahalmena, bai eta trafikoari eta aparkalekuei buruzko beste gai batzuk ere, bermatze aldera, zeren eta haren exijentzia baita bestelako merkataritza-establezimendu edo establezimendu tertziarioetarako ezarritako bera.

Jarduera ekonomiko bateko solairu goratuari esleitutako koefizienteari dagokionez, adierazi beharra dago lehen ere aipatu dena, alegia, koefizienteei buruzko kalkuluak horretarako eginiko merkatuko azterlanetatik hartu direla eta, bestelako informaziorik ematen ez den bitartean, aurkatzen ezinak direla.

Behin koefizienteak zuzenak direla justifikatuta, adierazi beharra dago birzatiketa proiektuak Presa Eraso jaunari lurzati independente bat esleitu diola, eta hartan gauzatzen ahalko duela dagokion hirigintza-aprobetxamendu guztia.

Lurzati independenteak esleitzea, haiek indibisoak sortzearen gainetik lehenetsiz, legediak jasotzen dituen legezko irizpideetako bat da (LAHFLko 150. artikulua).

Erabilerak jabeen artean proportzioan barnatzea ez da arau bidezko irizpidea. Are gehiago, berriki, Nafarroako Administrazio Auzitegiak irailaren 3ko 05366/13 Ebazpena eman du, non berariaz aztertzen baita birzatiketa proiektu bateko erabileren banaketa proportzionala.

Honakoa dio Nafarroako Administrazio Auzitegiak:

“Tokirik ez du (eta legegileak ere ez du halakorik eskatu) “produktuen” banaketa (etxebizitza librea, prezio tasatuko etxebizitza, BOE gisako etxebizitza, erabilera tertziarioak, merkataritza-erabilerak eta lurzatiko lurzorua) birzatiketan ekarritako eskubideen proportzioan egitea. Eginkizun hori jada ponderazio-koefizienteen bidez gauzatzen da.

Erabileren banaketa modu proportzionalean egin beharko balitz, ez legoke zertan banaketa horretan salbuespena ezarri hezkuntza-ekipamendurako lurzatirako. Alegazio-egilearen planteamendua da, ordea, lurzati hori soilik hartan interesa duenari esleitzea.

Horrenbestez, erabileren araberako banaketa proportzionala ez da araudian ezarritako arau bat, birzatiketak errespetatu beharrekoa. Araudiak ezartzen duena da, aprobetxamenduen esleipenean hainbanaketa bermatze aldera, txosten bat egon beharko dela, kasua bada, homogeneizatze koefizienteak eguneratzen dituena. Eta horixe da onetsitako birzatiketa proiektuak jasotzen duena.

Udalez gaindiko plan sektorialaren idazketaren kostuak, urbanizazio-gastuetan zerrendatzen direnak, Eguesibarraren esparruari dagozkion gastuak dira. Iruñeko esparruari dagozkion udalez gaindiko plan sektorialeko gastuak ez dira birzatiketa proiektuan sartu.

Udalez gaindiko plan sektoriala da exekuzio unitatea antolatzen eta mugatzen duen planeamendu-tresna; beraz, hura idaztearen kostua hirigintza-kudeaketak behar duen gastu baten gisara hartu beharra dago, eta, horrenbestez, birzatitzekoa den esparruko jabe guztiek hartu behar dute beren gain.

Katastroko 119. lurzatia udalez gaindiko plan sektorialean (araudiaren 8. artikulua) lurzoru urbanizagarri sektorizatu gisa sailkatuta dago, eta birzatiketa proiektuak zehaztapen hori errespetatu behar du.

Eta hain zuzen ere alegazio-egileak udalez gaindiko plan sektoriala onesteko erabakiaren aurka aurkeztutako gora jotzeko errekurtsoan egindako demandan, ez da inongo aipamenik egiten katastroko 119. lurzatia hiri lurzoru finkatu gisa hartzeari buruz.

Horretan oinarrituta, garaiz kanpokoa eta ez-bidezkoa da lurzoruaren sailkapena birzatiketa espedientean aldatu nahi izatea.

Lurzoru urbanizagarriko jabeek urbanizazio-obren kostua ordaindu behar dute (LAHFLko 100. artikulua); horrenbestez, alegazio-egilea ezin da salbuetsi urbanizazio-gastuetan laguntzeko betebeharretik.

Udalez gaindiko plan sektorialak ez du jasotzen, eredu-aprobetxamendua kalkulatzerakoan, ekarritako lurzatiak balioesteko irizpiderik; horrenbestez, birzatiketa proiektuan ezin da horrelako koefizienterik aplikatu.

Kalte-ordainei dagozkien gaiak tasatzaile Jesús Aramendía Pardo jaunak egindako txostenean aztertu eta erantzun dira.

–Proposamena.

Alegazioak ezetsi dira.

Alegazioen txostena 7. alegazioa.

–Alegazio-egilea.

María Teresa Zunzarren Lesaka andrea.

–Laburpena.

María Teresa Zunzarren Eguesibarko 15. poligonoko 444. katastro-lurzatiko titularra da, notario Juan Otermín jaunaren aurrean 1926ko martxoaren 10ean egindako ezkontza-kapitulazioen eskritura baten indarrez, eta notario Serafín Hermoso de Mendoza jaunaren aurrean 1962ko azaroaren 12an egindako testamentuaren indarrez.

Alegazio-egileak adierazten du ez dagoela batere ados birzatiketa proiektuaren proposamenarekin, zeinaren bidez T 3.2 lurzatia esleitzen baitzaio, zeren eta ez baitago ados lurzatiak esleitzeko irizpideekin, ez eta erabilitako erabilera-koefizienteekin ere.

Proiektuak ekarritako lurzatiaren azaleraren eta esleitutako azaleraren artean proportzionaltasuna izateko irizpidea urratzen du, halako moduz non gutxiengoan dauden jabeek azaleran izan duten galeraren ehunekoa askoz ere handiagoa baita gehiengoan daudenena baino. Alegazio-egilearen lagapenaren portzentajea %75ekoa da; gehiengoa daukatenek, berriz, %50aren ingurukoa dute (Ebrogan, S.L.) edo are txikiagoa ere, nola baita Nafarroako Gobernuaren kasua.

Behin-behineko likidazio-kontuak LAHFLko 139. artikuluan lege-estaldurarik ez duten kontzeptuak jasotzen ditu: udalez gaindiko plan sektorialaren zerbitzu-sariak, ustekabeko gastuak, kudeaketa ekonomiko eta juridikoaren %4a.

Proiektuaren proposamenak gehiengoan dauden jabeen interesak zerbitzatzen ditu, gutxiengoan dauden jabeen kaltetan eta haien lepora; izan ere, azken horiek arrotz zaien hirigintza-jarduketa batean parte hartzera behartuta ikusten dute beren burua.

Birzatiketa proiektuak jabe pribatuen artean banatu beharko zituen, bakoitzaren eskubideen proportzioan, C lurzatian baimendutako erabilerak eta T lurzatietan baimendutakoak. Erabilera horiek elkarren desberdinak dira.

Zalantzan jartzen da C lurzatiaren erabilera-koefizienteak eta T lurzatienak berdinak diren. Koefizienteei buruzko balioespen-txostenak bi aurrekari dauzka bera deskalifikatzen duena: ez ditu lurzatia eta saltoki handirako eraikigarritasuna bereizten, eta ia erabateko eraikigaritasuna baimentzen du behe-solairuan eta espazio libre pribatuaren zati handi batean, okupa daitezkeen T lurzatietatako ia %100ean, eta altueran ere eraikigarritasun handia emanda. Eta ez ditu kontuan hartzen behin-behineko likidazio-kontuan aurreikusitako kostu guztiak, zeinak ez baitira 6.982.158,22 eurokoak, bazik eta 8.064.426,54 eurokoak.

Aipatutako bi erabilera motak proportzioan esleitu behar zaizkie hezkuntza-ekipamenduan interesa ez duten jabe guztiei, nahiz eta horrek, egiazki, indibisoen kopurua handitu.

Urbanizazio-gastuen artean, ezin da sartu udalez gaindiko plan sektorialaren kostua, zeren eta ez baita garapeneko planeamendu bat.

UE 1eko jabeentzat iruzurra da haiei egoztea udalez gaindiko plan sektorialaren kostu osoa, Iruñean ehunka etxebizitza egitearen aurreikuspenak balio handiagoa izanen duela kontuan izanda.

Kudeaketa juridiko eta ekonomikoaren %4ak ez du estaldura juridikorik. Kooperazio-sisteman aurreikusitako ehunekoa da.

–Txostena.

Agoizko 1. Jabetzaren Erregistroan inskribatutako finkaren –2497. liburukia, 300. liburua, 28135. finka, zeina bat baitator Eguesibarko 15. poligonoko 444. katastro-lurzatiarekin– erregistro-titular bakarra Juan Zunzarren Iribarren jauna da, eta bera da birzatiketa proiektuak lurzatiaren titulartzat jotzen duena. Lurzatia haren alaba María Teresa Zunzarren Lesakaren izenean inskribatzeko, bidezkoak diren eskritura eta izapideak egin beharko ditu.

Ez da egia birzatiketa proiektuak errespetatu behar dituen irizpideetako bat denik ekarritako lurzatiaren azaleraren eta esleitutako azaleraren artean proportzionaltasuna gorde beharra dagoela. Inongo arauk ez du irizpide hori babesten.

Jabe bakoitzaren azaleraren proportzionala izan behar duena da eskubide dueneko aprobetxamendua.

Eta ponderazio-koefizienteen bitartez lortzen da jabe bakoitzari esleitzen zaizkien azalera eta eraikigarritasuna dagozkien eskubideen balio parekideak izatea.

Erabilera desberdinak egoteak, beren eraikuntza-baldintza desberdinekin ere, berarekin dakar ezinezkoa dela esleipena egitea ondoriozko lurzatiko azaleraren proportzioan. Baina horrek ez du esan nahi, inolaz ere, proportzionalki txikiagoa den azalerako lurzati bat jasotzen duten jabeen ekarpena handiagoa denik.

Erabakigarria dena da dauden erabilerei aplikatzekoak diren ponderazio-koefiziente batzuk egotea, zeinak, gainera, eguneratuta baitaude birzatiketa proiektuan. Eta modu horretara bermatzen da lurzatiak hainbanatuko direla.

Erabilitako koefizienteen justifikazioari dagokionez, lehenengo esan beharra dago erabilitako balio guztiak behar bezala aztertu direla, bai salmenta balioen bai eraikuntza kostuen kasuan, eta, berdin, legedia aplikatzearen ondoriozko koefizienteak eta eraikuntzaren ohiko gastuak.

Hala eta guztiz ere, alegazio-egileak adierazi du ez dagoela ados koefiziente bera erabiltzearekin erabilera tertziariorako eta merkataritza-erabilerarako, eta ez dagoela ados, ezta ere, jarduera ekonomikoaren solairu goratuari eman zaion balioarekin.

Antzeko gai bat jada planteatu zen udalez gaindiko plan sektorialaren agirian, non balio bera jasotzen baita erabilera tertziariorako eta merkataritza-erabilerarako. Honakoa izan zen Nafarroako Gobernuaren erabakiaren bidez emandako erantzuna: Egindako merkatu azterketak zerbitzuen poligonoetan dauden lurzatien salmentari buruzko informazioa jaso du; poligono horietan berdin sartzen dira UPSak hirugarren sektorekotzat jotzen dituen erabilerak (bulegoak, jatetxeak, aisia eta ostatua) eta merkataritzakotzat jotzen dituenak, eta merkatua bera da erabilera horien –antzekoak baina desberdinak– banaketa erabakitzen duena (zerbitzuen poligonoetako lurzati batzuetan edo besteetan); hala, banaketa egokia bideratzen da, eskaintza aniztasunak poligonoa erakargarriagoa egin dezan enpresaren ikuspuntutik. Hortaz, esan dezakegu hirugarren sektoreko erabilerarako (bulegoak, jatetxeak, aisia eta ostatua) lurzoruaren salmenta balioa eta merkataritzako erabilerakoarena berberak direla zerbitzuen edo merkataritzaren halako poligonoetan.

Ondoren, honakoa dio: Beste gogoeta baten berri ere eman behar da, hots, hirugarren sektoreko lurzoruaren balioak gorabehera nabarmenak izaten ditu, azkenik ematen zaion erabileraren –bulegoak, merkataritza– arabera baino gehiago kokapen geografikoaren arabera; adibiderik argiena da hirietako erdialdeetan dauden merkataritzako lokalena, askotan neurrigabeko balioak dituztenak, batez ere hiri inguruko eremuetan lokal berek duten prezioarekin konparatuz gero. Diferentzia hori ez da esparru honetan gertatuko, lurzati guztiek kokapen bera baitute eta, beraz, balio bera merkatuan.”

Horri guztiari gehitu beharko litzaioke ezen, Nafarroako Gobernuak alegazio horri emandako erantzunean adierazi bezala, udalez gaindiko plan sektorialak berak erabileren banaketa hori bideratzen duela, zeren eta erabileren araudiak “Jarduera ekonomikoa. Tertziarioa” erabilerako eraikitako azaleraren %50era bitarteko merkataritza-erabileren tolerantzia bat ezartzen baitu (muga hori ezartzen da erabilera bateragarria ez dadin erabilera nagusi bihurtu). Horrenbestez, tertziario gisa definitutako lurzatietan, merkataritza-azaleraren %50 bitarte eraiki daiteke, eta lurzati horiei irabazizko erabilera handiagoa eta hobea emateko aukera ezartzen da (aipatutako mugarekin); hau da, lurzatian jarduteko aukerak handitzen dira, eta, horrekin, haren moldaerraztasuna eta higiezinen merkatuan egoteko erraztasuna ere areagotzen dira.

Jarduera ekonomikorako metro karratu eraikiak: “Jarduera ekonomikoa. Saltoki handia” erabilerari dagokionez, alegazio-egileari ohartarazi behar zaio ezen lurzatia saltoki handi baterako erabiltzen ahalko dela behin lurralde antolamenduko dagokion berariazko tresna onesten denean (saltoki handi bat jartzeko udalez gaindiko plan sektoriala). Salestarren udalez gaindiko plan sektorialean halakotzat definitzeak ez dio eskatutako merkataritza-baimenik ematen, nahiz eta hirigintzaren ikuspuntutik beharrezkoa izanen litzatekeen hura definitzea, eskatzen diren hirigintza-zerbitzuetarako ahalmena, bai eta trafikoari eta aparkalekuei buruzko beste gai batzuk ere, bermatze aldera, zeren eta haren exijentzia baita bestelako merkataritza-establezimendu edo establezimendu tertziarioetarako ezarritako bera.

Jarduera ekonomiko bateko solairu goratuari esleitutako koefizienteari dagokionez, adierazi beharra dago lehen ere aipatu dena, alegia, koefizienteei buruzko kalkuluak horretarako eginiko merkatuko azterlanetatik hartu direla eta, bestelako informaziorik ematen ez den bitartean, aurkatzen ezinak direla.

Behin koefizienteak zuzenak direla justifikatuta, adierazi beharra dago birzatiketa proiektua Zunzarren jaunari lurzati independente bat esleitu diola, eta hartan gauzatzen ahalko duela dagokion hirigintza-aprobetxamendu guztia.

Lurzati independenteak esleitzea, haiek indibisoak sortzearen gainetik lehenetsiz, legediak jasotzen dituen legezko irizpideetako bat da (LAHFLko 150. artikulua).

Erabilerak jabeen artean proportzioan barnatzea ez da arau bidezko irizpidea. Are gehiago, berriki, Nafarroako Administrazio Auzitegiak irailaren 3ko 05366/13 Ebazpena eman du, non berariaz aztertzen baita birzatiketa proiektu bateko erabileren banaketa proportzionala.

Honakoa dio Nafarroako Administrazio Auzitegiak:

“Tokirik ez du (eta legegileak ere ez du halakorik eskatu) “produktuen” banaketa (etxebizitza librea, prezio tasatuko etxebizitza, BOE gisako etxebizitza, erabilera tertziarioak, merkataritza-erabilerak eta lurzatiko lurzorua) birzatiketan ekarritako eskubideen proportzioan egitea. Eginkizun hori jada ponderazio-koefizienteen bidez gauzatzen da.

Erabileren banaketa modu proportzionalean egin beharko balitz, ez legoke zertan banaketa horretan salbuespena ezarri hezkuntza-ekipamendurako lurzatirako. Alegazio-egilearen planteamendua da, ordea, lurzati hori soilik hartan interesa duenari esleitzea.

Horrenbestez, erabileren araberako banaketa proportzionala ez da araudian ezarritako arau bat, birzatiketak errespetatu beharrekoa. Araudiak ezartzen duena da, aprobetxamenduen esleipenean hainbanaketa bermatze aldera, txosten bat egon beharko dela, kasua bada, homogeneizatze koefizienteak eguneratzen dituena. Eta horixe da onetsitako birzatiketa proiektuak jasotzen duena.

Udalez gaindiko plan sektorialaren idazketaren kostuak, urbanizazio-gastuetan zerrendatzen direnak, Eguesibarraren esparruari dagozkion gastuak dira. Iruñeko esparruari dagozkion udalez gaindiko plan sektorialeko gastuak ez dira birzatiketa proiektuan sartu.

Udalez gaindiko plan sektoriala da exekuzio unitatea antolatzen eta mugatzen duen planeamendu-tresna; beraz, hura idaztearen kostua hirigintza-kudeaketak behar duen gastu baten gisara hartu beharra dago, eta, horrenbestez, birzatitzekoa den esparruko jabe guztiek hartu behar dute beren gain.

Bestalde, guztiz zilegi da diru-kopuru bat aurreikustea hirigintza-kudeaketarako eta kudeaketa ekonomikorako, zeren eta LAHFLko 139. artikuluak xedatzen baitu urbanizazio-gastutzat hartuko direla hirigintza-kudeaketak zehazten dituen guztiak.

Eta ustekabeko gastuen kapitulua ezartzen da zeren eta aipatutako gastuetatik askorentzat zenbatetsitako kopuru bat aurreikusten baita, eta proiektuak biltzen duen aurreikuspenean ageri ez diren bestelako gastu batzuk sor baitaitezke.

Nolanahi ere, inongo jabek ez du justifikatu gabeko urbanizazio-gasturik ordaindu beharko, halako moduz non ustekabeko gastuen kontusail bat egonik ere, azkenean halako gasturik ez badago, jabeek ez baitute izanen beren gain halakorik hartu beharko.

–Proposamena.

Alegazioak ezetsi dira.

Alegazioen txostena.

1.1.–Alegazioaren laburpena.

Javier Presa Erase jaunak adierazi du Eguesibarko Udalaren Katastroko 15. poligonoko 118. lurzatiaren titularra dela. Lurzati horretan kokatzen da bere jarduera garatzen dueneko nabea. Adierazten du ez dagoela ados eraikin, instalazio eta jarduerengatik aitortu zaion kalte-ordainarekin, zeren eta uste baitu kontzeptu horien guztiengatik jaso beharko lukeen kalte-ordaina 341.236,38 eurokoa dela.

Espedientean ageri den balioespenari buruzko txostena gehitu da, ingeniari industrial Luis Salanueva González jaunak egina, non, funtsean, honakoa esaten baita:

–Eraikinen eta beste elementu batzuen balioespenari dagokionez:

• Proiektuan jasotako balioespenaren metodologia zuzena da eta bat dator aplikatzekoa den legediarekin; horrenbestez, soilik “irizpideko” desadostasunak plantatzen dira “kalte-ordainen kontzeptuetara mugatuak”.
• Aintzat hartutako azalerak zuzenak dira, salbu eta nabearen hondoko aldean eraikitako solairuarteari dagokionez; izan ere, bere iritziz, hari dagokion kalte-ordaina jaso beharko luke, lizentziarik ez badu ere.
• Balio-galtzearen koefizienteak finkatzeko aintzat hartu den kontserbazio-egoera “hainbat kasutan, hobetu daiteke” da.
• Aintzat hartu den antzinatasuna zuzena da, baina aldagelen eta bulegoen kasuan nabearen gainerakoan kontuan hartu den balio-galtze bera hartu behar da aintzat.
• Kalkulatu den bizitza erabilgarria, 35 urtekoa, zuzena da, zeren eta industria-eraikinak baitira, baina kanpoko zolatzerako eta itxiturarako 40 urteko bizitza erabilgarria hartu behar da aintzat.
• Exekuzio materialaren kostuak handitu egin behar dira.
• Eraikina berrezartzeko kostua lortzeko, honako eragiketa egin behar da: exekuzio materialaren kostua bider 1,42ko koefizientea –ez bider 1,30eko koefizientea, proiektuan egin den bezala–.

Irizpide horiek aplikatuta, kalte-ordaina 216.017,38 eurokoa izanen litzateke, eta ez proiektuan aurreikusitako 181.948,00 eurokoa.

–Jarduera lekuz aldatzeari buruz egindako balioespenari dagokionez:

• Espedienteak jasotakoaren arabera lekuz aldatzekoak diren instalazioak zuzenak dira, gainerakoak eraikinen balioespenean jaso baitira.
• Espedientean kalte-ordainak jasotzeari begira aintzat hartu diren kontzeptuak zuzenak dira.
• Kargarako, lekualdatzerako eta deskargarako kostuen balioespena zuzena da, baina handitu behar da, garabi eta jaso-makinen gastua ere sartuz, eta biltegiaren lekualdaketaren deribatua ere sartu beharra dago, zeina ederki sailkaturik mantendu behar baita.
• Desmuntatzeari, muntatzeari eta puntuan jartzeari buruzko balioespenak eskatzen du makina bakoitzean espezializatutako langile gehiago erabiltzea, eta elementu txikien biltegiaren antolaketan gerta daitezkeen kalteak jaso beharko dira, haien lekualdatzea zaila baita.
• Lokalak egokitzeko, obretarako eta instalazioetarako erabili diren irizpideak zuzenak dira, baina beheko solairuaren –solairuartearen azpikoaren– azalera sartzea falta da, bai eta beste elementu batzuk zabalago ematea ere.
• Lekualdatzerako behar diren gastuen oinarrizko kontzeptuak zuzenak dira, nahiz eta jarduera-espedientearen ordainsariei gehitu behar zaizkien lekualdatzekoak ez diren gainerako instalazioena, balio-galerarik gabe.
• Lekualdatzearen ondorioz gertatu den etekin-galeran espedientean jasotako epea, lekualdatze hutserako balio duena, hilabete luzatu behar da, bi hilabetekoa izan dadin, lokalak egokitu ahal izan daitezen.

Irizpide horiek aplikatuta, jarduera Talleres Presa, S.L.ra lekualdatzeko kalte-ordaina 125.219,00 eurokoa izanen litzateke, eta ez birzatiketa proiektuari gehitutako balioespen-espedientean aurreikusitako 32.365,00 eurokoa.

1.2.–Kontuan hartzekoak.

Aplikatzekoa den legedian ezarritakora jo beharra dago, eta zehazki Lurzoruari buruzko Legearen Erregelamenduko 5. artikulura, non 1. idatz-zatian hauxe ezarrita baitago: “honako baldintza hauek betetzen direnean jotzen da eraikin, eraikuntza eta instalazioak legearen araberakoak direla balioesten diren unean: hirigintza-antolamenduarekin eta beharrezko zuten administrazio-egintza legitimatzailearekin bat etortzea, edota geroago legeztatuak izatea hirigintza-legerian xedatutakoaren arabera.”

Alegazioari gehitutako txostenean planteatzen diren gaietako bakoitzari dagokionez, honakoak hartu behar dira kontuan:

–Eraikinen eta beste elementu batzuen balioespenari dagokionez:

Egiazki nabearen hondoan eraikitako solairuarte bat badago, baina haren errealitate fisikoaren ebidentzia ezin da nahikoa izan hura balioetsitako azaleran sartzeko, zeren eta ez baita “legezkotasunaren araberako” eraikina, Lurzoruari buruzko Legearen Erregelamenduko 5. artikuluan xedatuan oinarrituta.

Espedientean ageri den balioespenean jada antzinatasuna “zuzendu” da egin diren erreformen arabera, eta irizpide horrekin, jotzen da industria-nabean bizitza erabilgarriaren %75 iragan dela, nahiz eta eraiki zenetik %83 iragan den; alabaina, antzinatasunaren “beheranzko zuzenketa” hori ezin da aplikatu eraikinaren beste elementu batzuetan, zeinetan ez baita hobekuntzarik egin eraikina egin zenetik, alegazio-egileak aurkeztutako txostenean besterik bilatu nahi bada ere.

Horrenbestez, aldagelei eta bulegoei dagokienez, bidezkoa da daukaten antzinatasunaren araberako balio-galera aintzat hartzea, eta ez nabean, egindako hobekuntzak tarteko, aintzat hartu den balio-galera “zuzendua”.

Lurzoruari buruzko Legearen Erregelamenduaren arabera industria-eraikinen gehieneko bizitza erabilgarria 35 urtekoa da eta haien itxituren gehieneko bizitza erabilgarria ezin da altuagoa izan, nahiz eta, oro har, itxitura baten bizitza erabilgarria 40 urtera artekoa izan daitekeen, gehienez ere.

Balioespen-espedientean eraikinen exekuzio materialerako kontuan hartu diren kostuak egokiak dira, eraikinaren tipologia, eraikuntza-ezaugarriak, akaberak eta abarrekoak kontuan hartuta, eta ez da ahaztu behar ezen, krisialdi ekonomikoaren ondorioz, prezioen beheranzko zuzenketa handi bat gertatu dela, zeinak, salmenta-prezioetan hobeki ikusten den arren, eraikuntza-kostuetan ere eragina baitu.

Irizpide horrekin, nabea berritik egitearen exekuzio materialak ezin du gainditu 240 euro/m²-ko prezioa solairuartean dagoen bulego txikirako; eta nabearen bolumenaren barruan, jotzen da exekuzio materialak 180 euro/m²-ko kostua nahikoa dela. Itxituraren exekuzioari, berriz, ezin zaio %50eko kostua gehitu, alegazioan bilatzen den bezala, soilik atearen kostuaren eraginez.

Eraikinen exekuzio materialaren kostua abiapuntutzat hartuta, berrezarpenaren kostua kalkulatzen da, “ukitutako elementua berrezartzeko” behar diren gastu guztiak biltzen dituen koefiziente bat aplikatuta;

balioespen-espedientean jo da koefiziente hori 1,30ekoa dela; alegazio-egileak aurkeztutako txostenean, berriz, 1,42koa dela jotzen da.

Koefiziente horretara iristeko, besteak beste, gastu orokorretarako eta eraikitzailearen etekin industrialerako %16ko koefizientea aplikatzen da. Ehuneko hori berezkoa izan daiteke herri lanetan, zeren eta batez besteko %33ko bajarekin esleitzen baita, baina ez da berezkoa eraikuntzan, eta zehazki, industria-nabeen eraikuntzan, non gastu orokorretarako eta etekin industrialerako koefiziente askoz ere baxuagoak aplikatzen baitira, eta are neurri handiagoz egungo koiuntura ekonomikoan. Horrenbestez, balioespen-espedientean %8ko portzentajea hartu da aintzat.

Beste horrenbeste gertatzen da berrezarpenerako behar diren bestelako gastuekin; izan ere, nabeak eraikitzeko kasuan eta egungo koiunturan askoz ere baxuagoak dira alegazio-egilearen txotenean aintzat hartu direnak baino.

Azken batez, eraikinen eta ukitutako elementuen eraikuntza-ezaugarriak direla eta, berrezarpen kostuan gehitu diren gastuek ezin dute gainditu exekuzio materialaren kostuaren %30a.

–Jarduera lekuz aldatzeari buruz egindako balioespenari dagokionez:

Karga, lekualdatze eta deskarga kostuak balioesteko garaian, kontuan hartu dira jada kamioiak, jaso-makinak eta langileak, balioespen-espedientean aditzera ematen den bezala, eta are gehiago jakinda jarduera hori garatzeko makineria berekiaren zati bat aspaldi erabili gabe dagoela.

Kontuan hartu dira, halaber, biltegia lekualdatzeko gastuak, biltegiak dauzkan apal guztiekin ere. Apal horien bolumena nahiko mugatua da.

Desmuntatzeko, muntatzeko eta puntuan jartzeko lanei dagokien balioespenak ez du zertan langile espezializatu gehiago behar izan balioespen-espedientean aurreikusi dena baino, zeren eta soilik produkziorako makineriaren zati bat erabiltzen baita eta soilik kontuan hartu behar baitira huraxe lekualdatzeak dakartzan gastuak.

Jardueraren espedienteari dagozkion zerbitzu-sariei ez zaizkie gehitu behar lekualdatzekoak ez diren gainerako instalazioenak, alegazioarekin batera datorren txostenean baieztatzen den bezala, zeren eta haien balioespena eraikinen balioespenean jasota baitago, aipatutako txostenean berariaz aitortzen den bezala.

Lekualdatzeak dakartzan etekinen galera heldu da langile-gastuetatik eta jardueraren gastu finkoetatik, lekualdatzea gauzatzeko behar den denborari dagokionez, betiere abiapuntutzat hartuta instalazio berriak jada egokituta daudela eta, horrenbestez, ez dagoela zertan haiek egokitzeko aldia sartu, alegazio-egilearen txostenean baieztatzen den bezala.

Balioespen-txostenean aditzera ematen den bezala, enpresak daukan jarduera-maila oso apala da, eta txikia da, era berean, oraindik erabiltzeko moduan dagoen eta lekualda daitekeen makineriaren munta; horrenbestez, gehienez ere hilabeteko epean egin liteke.

1.3.–Ondorioak.

Aurrez azaldutako guztian oinarrituta, izenpetzen duen teknikariaren iritziz, jo daiteke Javier Presa Eraso jaunak aurkeztutako alegazioa ezetsi behar dela, Salestarren udalez gaindiko plan sektorialeko UE-1 exekuzio-unitatearen birzatiketa proiektuari gehitu zaion balioespen-espedientean bildutako kalte-ordaina dela eta, Eguesibarko katastroko 15. poligonoko 118. lurzatiko eraikinei eta ukitutako gainerako elementuei dagokienez, bai eta Talleres Presa, S.L.ren jarduera lekualdatzeari dagokionez ere.

2.–M.ª Jesús Colomo andreak aurkeztutako alegazioa.

2.1.–Alegazioaren laburpena.

M.ª Jesús Colomo Lusarreta andreak, Eguesibarko Udaleko katastroko 15. poligonoko 119. lurzatiaren jabea den aldetik, eta Antonio Viscarret Colomo jaunak, Urbi Reparaciones, S.L. eta Urbi Comercial, 2003, S.L. merkataritza-enpresen ordezkari gisa, adierazten dute ez daudela ados birzatiketa proiektuko balioespen-espedientean eraikinegatik nahiz beste elementu batzuengatik eta jardueraren lekualdatzearengatik aitortutako kalte-ordainarekin, eta honako kalte-ordainak eskatzen dituzte:

Eraikinen eta bestelako elementuen balioespena: 651.584,07 euro.

Jardueraren lekualdatzearen balioespena: 805.829,00 euro.

Errentamenduen deuseztatzearen balioespena: 275.886,00 euro.

Espedientean ageri den balioespenari buruzko txostena gehitu da, ingeniari industrial Luis Salanueva González jaunak egina, non, funtsean, honakoa esaten baita:

–Eraikinen eta beste elementu batzuen balioespenari dagokionez:

• Proiektuan jasotako balioespenaren metodologia zuzena da eta bat dator aplikatzekoa den legediarekin; horrenbestez, soilik “irizpideko” desadostasunak planteatzen dira “kalte-ordainen kontzeptuetara mugatuak”.
• Aintzat hartutako azalerak zuzenak dira, salbu eta 75 m²-ko solairuarteari dagokionez –alegazio-egilearen ustez haren kalte-ordainak eman beharko lirateke, nahiz eta lizentziarik ez eduki– eta 105 m²-ko beste solairuarte baten neurketari dagokionez –bi solairuetan prestatuta eta banatuta dago–; horrenbestez, balioespena osotasunaren gainean egin behar da, nahiz eta nabearen beraren inguratzailea aprobetxatu.
• Balio-galtzearen koefizienteak finkatzeko aintzat hartu den kontserbazio-egoera “hainbat kasutan, hobetu daiteke” da.
• Proiektuko balioespen-espedientean aintzat hartu den eraikina banatzen deneko atalen antzinatasuna zuzena da; balioespenean sartu ez den solairuartea, berriz, 2002an eraiki zen, eta, horrenbestez, 10 urteko antzinatasuna du, eta antzinatasun hori hartu behar du balioespenak erreferentzia gisa.
• Kalkulatu den bizitza erabilgarria, 35 urtekoa, zuzena da, zeren eta industria-eraikinak baitira, baina kanpoko zolatzerako eta itxiturarako 40 urteko bizitza erabilgarria hartu behar da aintzat.
• Exekuzio materialaren kostuak handitu egin behar dira.
• Eraikina berrezartzeko kostua lortzeko, honako eragiketa egin behar da: exekuzio materialaren kostua bider 1,42ko koefizientea –ez bider 1,30eko koefizientea, proiektuan egin den bezala–.

Irizpide horiek aplikatuta, kalte-ordaina 651.584,07 eurokoa izanen litzateke, eta ez proiektuan aurreikusitako 584.869,00 eurokoa.

–Jarduera lekuz aldatzeari buruz egindako balioespenari dagokionez:

Lehenengo, ohartarazi behar da aurkeztutako txostenean aditzera ematen dela “egungo jarduera bata bestetik oso hurbil dauden bi lantokietan garatzen dela eta, horrenbestez, horietako bat lekualdatu behar izanez gero, biak lekualdatu beharko direla, zeren eta hertsiki lotuta baitaude, eta etorkizuneko jardueran batera mantendu behar baita”.

Halaber, agertzera ematen da ezen “bestela, zentroen arteko loturak dakartzak kostuen kalte-ordaina eman beharko litzatekeela, aldi luze batez, zeren eta etorkizuneko eragina iraunkorra izanen balitzateke”.

Hala eta guztiz ere, gai hori jardueraren lekualdatzea balioesteari dagokionez hain garrantzitsua izanda, kontua da ez dela inongo egiaztagiririk erantsi, jarduera egiazki beste lantoki batean garatzeari buruzkorik, eta beste lantoki hori non dagoen ere ez dela aipatzen.

Egiaztatu ahal izan duguneraino, Urbi Reparaciones, S.L.k irekitzeko lizentzia bakarra dauka ibilgailu industrialen konponketarako tailerraren jarduera sailkaturako, Eguesibarko Udalaren mugapean, eta zehazki Salestarren udalez gaindiko plan sektorialeko UE-1 exekuzio unitateko nabean, Sarrigurengo 15. poligonoko 119. lurzatian.

Egiaztatu ere ezin izan da egin beste jarduera-lizentzia bat duenik udalbarruti bereko beste nabe batean; horrenbestez, ondorioztatu beharra dago beste lantoki bat baldin badauka, bertan “prekarioan” diharduela edo gutxienez ere “legeztatu” gabe dagoela; horrenbestez, ukituta ere ez dagoenez, ezin da aintzat hartu ukituta dagoen jardueraren lekualdatzeak dakarren kalte-ordainaren eraginetarako.

Gainera, alegazio-egileak aurkeztutako txostenean, eta jardueraren lekualdatzeari dagokionez, honakoa adierazten da:

• Espedienteak jasotakoaren arabera lekuz aldatzekoak diren instalazioak zuzenak dira, gainerakoak eraikinen balioespenean jaso baitira.
• Balioespen-espedientean aintzat hartutako kontzeptu orokorrak, proiektuak biltzen dituenak, zuzenak dira.
• Kargarako, lekualdatzerako eta deskargarako kostuen balioespena zuzena da, baina handitu behar da, garabi eta jaso-makinen gastua ere sartuz, eta beste lantokiaren lekualdatzeak dauzkan kostuak ere sartu behar dira.
• Desmuntatzeari, muntatzeari eta puntuan jartzeari buruzko balioespenak eskatzen du makina bakoitzean espezializatutako langile gehiago erabiltzea, eta prozesuan gerta litezkeen narriatzeak sartu behar direla, bai eta elementu txikien biltegia modu antolatuan lekualdatzeak dakarren kostua ere, horretan sartuz zuzenean ukitutako lantokiaren kostuak ez ezik, lantoki “subsidiarioarenak” ere.
• Lokalak, obrak eta instalazioak egokitzearen kostua kalkulatzeko aplikatutako irizpideak zuzenak dira, baina zenbait xehetasun sartu behar dira, bai eta “bigarren lantokia” ere. Horretarako, txostenean, “aintzat hartutako azalera” batzuk sartzen dira, bai zuzenean ukitutako lantokiarenak, bai lantoki “subsidiarioarenak” ere, zeinak ez baitira justifikatzen.

Aurrekoan oinarrituta, proposatzen da balioespenari instalazio batzuk gehitzea, bai “ukitutako” lantokian, bai lantoki “subsidiarioan” ere; balioespen-espedientean, berriz, eraikinen balioa sartu da. Irizpide hori, printzipioz, zuzentzat jotzen da, alegazio-egileek aurkeztutako txostenaren arabera.

• Lekualdatzerako behar diren gastuen oinarrizko kontzeptuak zuzenak dira, nahiz eta jarduera-espedientearen ordainsariei gehitu behar zaizkien lekualdatzekoak ez diren gainerako instalazioena, balio-galerarik gabe.
• Lekualdatzea dela-eta jo den etekinen galera kalkulatzeko, zergen aurretiko emaitzak hartu dira aintzat, baina cash flowa hartu behar da aintzat, zergen aurretiko emaitzak, gehi amortizazioak gehi hornidurak hartzen baititu kontuan. Kontuan hartu beharra dago bi sozietateek batera 2007an, 2008an, 2009an eta 2010ean cash flow positiboa izan dutela, eta lekualdatzeak dakarren etekinen galerari dagokion kalte-ordaina eman beharra dagoela.
• Gainera, enpresaren finantza-gastuak konpentsatu behar dira, zeren eta sortzen jarraitzen baitute, jarduera dagoen ala ez dagoen alde batera utzita.
• Lekualdatzea ezin izanen litzateke egin hilabete eta erdian, balioespen-espedientean kalkulatu den bezala. Hiru hilabeteko epean egin liteke, plantillaren %50arekin lan eginez. Balioespen-espedientean aurreikusitako kalte-ordainaren ia bi halako da hori.
• Balioespen-espedientean jarduerarako zenbatetsitako gastu finkoak zuzenak dira, baina bi lantokiei, ukitutakoari eta “subsidiarioari”. aplikatu behar zaizkie.
• Bezeroen galera bat hartu behar da kontuan, lekualdatzeak dirauen bitartean jarduera lgeraraztearen ondoriozkoa. Bi enpresen negozio-zifraren %3 dela jotzen da.

Irizpide horiek aplikatuta, Urbi Reparaciones, S.L.ren eta Urbi Comercial 2003, S.L.ren jarduera lekuz aldatzearen kalte-ordaina 1.081.715,00 eurokoa izanen litzateke, eta ez birzatiketa proiektuari gehitutako balioespen-espedientean aurreikusitako 159.985,00 eurokoa.

Azkenik, alegazio-egileek aurkeztutako txostenean, atal bat ageri da “errentamendu kontratuak amaiaraztearen” kalte-ordainari buruz, non ukitutako lantokia eta lantoki “subsidiarioa” sartzen baitira. Honakoa ageri da atal horretan:

• Ukitutako lantokiaren hileroko errenta 5.538 eurokoa da, eta zelaia 0,08 koefizientearekin eta bulegoak 0,25 koefizientearekin ponderatuz, metro koadro ponderatu bakoitzeko 3,40 euro ateratzen dira.
• Lantoki “subsidiarioaren” hileroko errenta 3.512 eurokoa da eta metro koadro ponderatu bakoitzeko 2,33 euro ateratzen dira; horretatik eratorri behar da lantokiak nabeko 1.400 m² dituela, bulegoetako 100 m² eta zelaiko 1.000 m².
• Zailtasunak egonen dira jarduera zehatz horretarako ezaugarri egokiak edo egokitzeko modukoak dituen nabe bat aurkitzeko.
• Gaur egun ordaintzen diren errentak merkatuko errentaren azpitik daude. Iruñerrian ez dago “horrelako instalazioengatik antzeko errentarik” aurkitzerik. Nasuvinsaren nabe baterako eskaintza zehatz bat badago, Getzeko Ordokiko industrialdean, hileroko 7.500 euroko errentarekin, zeina baita, irizpide berak aplikatuz, m² ponderatu bakoitzetik 3,62 euro ordaintzea. Horrenbestez, 10 urteko errenten alde kapitalizatua 275.886 eurokoa da, eta kopuru horretatik %84,44 lantoki “subsidiarioari” dagokio.

2.2.–Kontuan hartzekoak.

Aplikatzekoa den legedian ezarritakora jo beharra dago, eta zehazki Lurzoruari buruzko Legearen Erregelamenduko 5. artikulura, non 1. idatz-zatian hauxe ezarrita baitago: “honako baldintza hauek betetzen direnean jotzen da eraikin, eraikuntza eta instalazioak legearen araberakoak direla balioesten diren unean: hirigintza-antolamenduarekin eta beharrezko zuten administrazio-egintza legitimatzailearekin bat etortzea, edota geroago legeztatuak izatea hirigintza-legerian xedatutakoaren arabera.”

Alegazioari gehitutako txostenean planteatzen diren gainerako gaiei dagokienez, honakoak hartu behar dira kontuan:

–Eraikinen eta beste elementu batzuen balioespenari dagokionez:

Egiazki nabearen hondoan eraikitako solairuarte bat badago, baina haren errealitate fisikoaren ebidentzia ez da nahikoa hura balioetsitako azaleran sartzeko, zeren eta ez baita “legezkotasunaren araberako” eraikina, Lurzoruari buruzko Legeko Balioespenen Erregelamenduko 5. artikuluan xedatuan oinarrituta.

Gainera, irekitzeko lizentzian –haren kopia balioespen-espedientean gehitu da–, agerian jartzen da legeztatzeko lizentzia eskatu zela, eta ezin izan zela baimendu udal planeamenduarekin bat ez etortzeagatik. Hori dela eta, kasuko zehapen-espedientea ireki zen, eta hirigintza-legezkotasuna berehala berrezartzeko agindu zen, aipatutako eraikina deuseztatze aldera, zeren eta aginduzkoa zen lizentzia eduki gabe egina baitzen.

Nabeak beste solairuarte bat badauka, sarrerako atearen ezkerreko aldean kokatutako lehenengo moduluan. Biltegirako eta bulegoetarako erabiltzen da. Eta solairuartearen azpian biltegirako beste esparru bat eta tailerrerako bulego bat badaude. Beraz, balioespenaren eraginetarako, nabearen azaleraz gainera, solairuartearen azalera ere aintzat hartu da –105,00 m² dira eta nabearen bolumenaren barruan dago–.

Nabearen ezkerraldeko alboko fatxadari erantsitako eranskinaren azalera 257,00 m²-koa dela jotzen da, beheko solairuaren azalera eta lehen solairuaren azalera batuz, eta ez dago inongo arrazoirik hura bikoizteko, alegazio-egileek aurkeztutako txostenean egiten den bezala, nahiz eta eraikinaren barrurako kostu unitario bat jo, aipatutako txostenean egiten den bezala.

Lurzoruari buruzko Legearen Erregelamenduaren arabera industria-eraikinen gehieneko bizitza erabilgarria 35 urtekoa da eta haien itxituren gehieneko bizitza erabilgarria ezin da altuagoa izan, nahiz eta, oro har, itxitura baten bizitza erabilgarria 40 urtera artekoa izan daitekeen, gehienez ere.

Balioespen-espedientean eraikinen exekuzio materialerako kontuan hartu diren kostuak egokiak dira, eraikinaren tipologia, eraikuntza-ezaugarriak, akaberak eta abarrekoak kontuan hartuta, eta ez da ahaztu behar ezen, krisialdi ekonomikoaren ondorioz, prezioen beheranzko zuzenketa handi bat gertatu dela, zeinak, salmenta-prezioetan hobeki ikusten den arren, eraikuntza-kostuetan ere eragina baitu.

Irizpide horrekin, nabea berritik egitearen exekuzio materialak ezin du gainditu 240 euro/m²-ko prezioa, eta solairuartearen exekuzio materialerako m² bakoitzeko 360 euroko prezioa jotzen da; kopuru hori nahikoa da, nahiz eta egokituta dagoen, zeren eta nabearen bolumenaren barruan baitago. Itxituraren exekuzioari ezin zaio %50eko kostua gehitu, alegazioan bilatzen den bezala, soilik atearen kostuaren eraginez.

Eraikinen exekuzio materialaren kostua abiapuntutzat hartuta, berrezarpenaren kostua kalkulatzen da, “ukitutako elementua berrezartzeko” behar diren gastu guztiak biltzen dituen koefiziente bat aplikatuta;

balioespen-espedientean jo da koefiziente hori 1,30ekoa dela; alegazio-egileak aurkeztutako txostenean, berriz, 1,42koa dela jotzen da.

Koefiziente horretara iristeko, besteak beste, gastu orokorretarako eta eraikitzailearen etekin industrialerako %16ko koefizientea aplikatzen da. Ehuneko hori berezkoa izan daiteke herri lanetan, zeren eta batez besteko %33ko bajarekin esleitzen baitira, baina ez da berezkoa eraikuntzan, eta zehazki, industria-nabeen eraikuntzan, non gastu orokorretarako eta etekin industrialerako koefiziente askoz ere baxuagoak aplikatzen baitira, eta are neurri handiagoz egungo koiuntura ekonomikoan. Horrenbestez, balioespen-espedientean %8ko portzentajea hartu da aintzat.

Beste horrenbeste gertatzen da berrezarpenerako behar diren bestelako gastuekin; izan ere, nabeak eraikitzeko kasuan eta egungo koiunturan askoz ere baxuagoak dira alegazio-egilearen txotenean aintzat hartu direnak baino.

Azken batez, eraikinen eta ukitutako elementuen eraikuntza-ezaugarriak direla eta, berrezarpen kostuan gehitu diren gastuek ezin dute gainditu exekuzio materialaren kostuaren %30a.

–Jarduera lekuz aldatzeari buruz egindako balioespenari dagokionez:

Karga, lekualdatze eta deskarga kostuak balioesteko garaian, kontuan hartu dira jada kamioiak, jaso-makinak eta langileak, balioespen-espedientean aditzera ematen den bezala, eta jarduera egiten deneko modua ere kalkulatu da, zeren eta ez baita ahaztu behar “makineriaren konponketaz” ari garela, eta jarduera hori instalazio berri batera progresiboki deribatzen joan daitekeela, kosturik gabe.

Kontuan hartu dira, halaber, biltegia lekualdatzeko gastuak, biltegiak dauzkan apal guztiekin ere.

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean, kontzeptu horretan, lantoki “subsidiarioaren” karga, lekualdatze eta deskarga kostuak ere sartzen dira. Kalte-ordain hori, ordea, ez da bidezkoa.

Desmuntatzeko, muntatzeko eta puntuan jartzeko lanei dagokien balioespenak ez du zertan langile espezializatu gehiago behar balioespen-espedientean aurreikusi dena baino, zeren eta suposatu behar baita lekualdatzea aurrez egokituta dauden instalazio berri batzuetara eginen dela, eta, horrenbestez, makineria “instalatu” beste lanik ez dela egonen.

Atal honetan ere ezin da aintzat hartu lantoki “subsidiarioan” ustez dagoen makineriaren desmuntatze, muntatze eta puntuan jartzea, zeren eta proiektuak ez baitu lantoki hori ukitzen.

Balioespen-espedientean aditzera ematen den bezala, lokal, obra eta instalazioen egokitze osoa eraikinaren eta instalazioen balioespenean sartuta dago, eta horiek ez dira lekualdatzeko modukoak. Irizpide hori, printzipioz, zuzentzat jotzen da alegazio-egileek aurkeztutako txostenean. Horrenbestez, haiek berriz ere balioestea ez da bidezkoa, aurkeztutako txostenean egiten den bezala, eta gainera ukitutako lantokia eta lantoki “subsidiarioa” kontuan hartuta.

Jardueraren espedienteari dagozkion zerbitzu-sariei ez zaizkie gehitu behar lekualdatzekoak ez diren gainerako instalazioenak, alegazioarekin batera datorren txostenean baieztatzen den bezala, zeren eta haien balioespena eraikinen balioespenean jasota baitago, alegazio-egileek aurkeztutako txostenean, hasiera batean, aitortzen den bezala.

Birzatiketari gehitutako balioespen-espedientean, ez da aintzat hartu lekualdatzeak iraun duen denborak eragin duen gelditzeak etekinetan ekarritako galera, zeren eta ustiaketa-kontuaren emaitza behera etortzen ari baitzen, eta 2009rako jada negatiboa baitzen.

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean aditzera ematen da ezen cash flowari begiratu behar zaiola, eta zergen aurretiko emaitzari amortizazioak eta hornidurak gehitu behar zaizkiola. Irizpide horrekin, Urbi Reparaciones, S.L.ren emaitza -153.469,07 eurokoa zen eta Urbi Comercial 2003, S.L.rena, berriz, 54.778,28 eurokoa, 2010. urteari erreparatuta. Horrenbestez, 2010.eko baterako emaitza, huraxe izan baitzen informazioa dagoen azken ekitaldia, negatiboa zen jada.

Ez dugu informaziorik eduki 2011ko eta 2012ko galeren eta irabazien kontuari buruz. Datu horiek, izan ere, hobeki adieraziko lituzkete enpresen etekinak, balioespenak erreferentzia gisa hartu behar duen datan, zeren eta bi enpresen kontuak 2008tik ez baitaude Merkataritza Erregistroan gordailaturik.

Bi enpresek batera 2007tik 2010era izan dituzten emaitzen bilakaeran oinarrituta, ondoriozta daitekeen bakarra da emaitzak aurreko ekitaldietakoak baino are okerragoak ere izan daitezkeela 2011ko eta 2012ko ekitaldietan, nahiz eta alegazio-egileek horri buruzko informaziorik ez duten aurkeztu eta, horrenbestez, ezin den halakorik konprobatu. Alabaina, 2010eko baterako cash flowa jada negatiboa bazen, ez da bidezkoa inongo kalte-ordainik ematea.

Kalte-ordaina ezin da egon enpresen “finantza-egituraren” menpe, eta, horrenbestez, ez da bidezkoa inongo kalte ordainik ematea.

Langile-gastuei buruzko atalari dagokionez, zeina birzatiketa proiektuen balioespen-espedientean baitago, jarduera gauzatzeko modua aztertzen da, bai eta plantillaren zein portzentaje egonen litzatekeen ukitua ere, eta ondorioztatzen da ezin duela %50a gainditu lekualdatzea ustez gauzatuko litzatekeen 45 eguneko aldian.

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean jotzen da lekualdatzea hiru hilabetetan egin litekeela, eta plantillaren %50 ukituko lukeela. Hori ez da arrazoizkoa, zeren eta ia plantillaren ehuneko hori mekanikariak baitira, eta makineria konpontzera matxura gertatu den tokira joaten baitira, hura tailerrera eraman gabe, bisitaren unean eman ziguten informazioaren arabera.

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean baieztatzen da proiektuko balioespen-espedientean lekualdatu beharreko jardueraren gastu finkoak kalkulatzeko erabili diren irizpideak egokiak direla, baina gero haiek handitu egiten dira, haiek “bi lantokiei” aplikatzearen ondorioz.

Enpresaren beraren “hirugarrenekin egindako eragiketetatik” eratortzen da bezeroak oso barreiatuta daudela eta, horrenbestez, ez dela aurreikustekoa lekualdatzearen ondorioz bezeroren galerarik gertatzea.

–Errentamendu-kontratuen amaiarazteari dagokionez:

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean aditzera ematen da “zailtasunak egonen direla jarduera zehatz horretarako ezaugarri egokiak edo egokitzeko modukoak dituen nabe bat aurkitzeko”. Alabaina, egungo koiuntura ekonomikoan dagoen ia ziurtasun bakarra kontrakoa da, zeren eta Iruñerrian amaituta eta egokituta dauden nabeen eskaintza izugarria baitago, tipologia guztiak hartuta. Egiazta daitekeen egitatea da hori.

Alegazio-egileek aurkeztutako txostenean berriz ere aipatzen da ukitutako lantokia, eta esaten da harengatik hilero 5.538 euroko errenta ordaintzen dela, eta lantoki “subsidiarioa”, zeinarengatik, dirudienez, hilero 3.512 euroko errenta ordaintzen baita.

Azalerak ponderatzeko proposatu den irizpidearekin, ukitutako instalazioek 1.587,46 m² ponderatuko azalera dute (1.408 + 105 × 0,25 + 257 × 0,25 + 1.112 × 0,08), eta, horrenbestez, hilero ordaintzen den errenta m² bakoitzeko 3,50 eurokoa da.

Balioespen-espedientean aditzera ematen da ezin dela aintzat hartu inongo kalte-ordainik errentamendu-kontratuak amaiarazteagatik, zeren eta orain ordaintzen ari den errenta merkatuko errentaren gainetik baitago, eta “errentetan alderik ez baitago”.

Hori egiaztatzeko, nahikoa da aipatzea Servihabitatek, La Caixaren higiezinen enpresak, salmentarako nahiz aloikarurako eskaintzen duen nabe bat. Haren salmenta prezioa, izan ere, 957.600 eurokoa da eta hileroko errenta, berriz, 5.350 eurokoa. Landabengo industrialdeko D kalean dago, eta 4.920 m²-ko lurzati batean kokatuta dago; azalera eraikia 3.687 m²-koa du, nabeen, bulegoen eta zelaiaren azalera alegazio-egileek erabilitako irizpide berekin ponderatuta.

Eskainitako errenta proiektuak ukitzen dituen egungo instalazioengatik ordaintzen denaren oso antzekoa da, baina azalera ponderatua bi halako baino gehiago da, eta, horrenbestez, hileko errenta metro koadro bakoitzeko 1,45 eurokoa da.

Salmenta-prezioa metro koadro bakoitzeko 260 eurokoa da, alegazio-egileen txostenean proposatutako irizpideekin ponderatuta; eraikinengatik eta ukitutako beste elementu batzuengatik balioespen-espedientean kalkulatutako kalte-ordaina 584.869 eurokoa izanen litzateke eta, horrenbestez, metro koadro bakoitzeko 368 eurokoa da, lurzorua alde batera utzita. Horrek egiaztatzen du guztiz arrazoizkoa dela.

Irudi lezake, oker baina, Servihabitatek eskaintzen duen nabea kasu isolatua dela, dirudienez Nasuvinsak Getzeko Ordokiaren industrialdean alegazio-egileei eskaini diena bezala, aurkeztu den txostenari jarraituz, baina ez da horrela, eta hori egiaztatzeko Iruñerrian ukitutako nabearen antzeko nabeen beste eskaintza batzuk aipa litezke; esate baterako, honakoak:

• Beriaingo Ipar Moreako industrialdeko B kaleko 19. zenbakiko nabea.

Lurzatiak 4.322 m²-ko azalera dauka eta eraikinen azalera, alegazio-egileen txostenean proposatutako irizpideekin ponderatua, 3.830 m²-koa da.

Hileko 6.000 euroko errenta eskatzen da, hilean metro koadro bakoitzeko 1,57 euro.

• Agustindarren Industrialdeko Comarca I esparruko 31. zenbakiko nabea.

Lurzatiak 3.397 m²-ko azalera dauka eta eraikinen azalera, alegazio-egileen txostenean proposatutako irizpideekin ponderatua, 1.605 m²-koa da.

Hileko 3.000 euroko errenta eskatzen da, hilean metro koadro bakoitzeko 1,87 euro.

• Agustindarren Industrialdeko Comarca I esparruko 46. zenbakiko nabea.

Lurzatiak 3.397 m²-ko azalera dauka eta eraikinen azalera, alegazio-egileen txostenean proposatutako irizpideekin ponderatua, 2.859 m²-koa da.

Hileko 7.000 euroko errenta eskatzen da, hilean metro koadro bakoitzeko 2,45 euro.

Azken batean, nabe erabilien bigarren merkatuaren prezioen halako aniztasun bat saihestezina bada ere, kokapen zehatzaren, eraikinaren tipologiaren, eraikuntzaren kalitatearen, akaberen, instalazioen, antzinatasunaren, kontserbazio-egoeraren eta abarren arabera, kontua da kalitate oneko nabeak, instalazioak ere badituztenak, eskaintzen direla hilean metro koadro bakoitzeko 1,45 eurotik 2,45 eurora bitarteko prezioan.

Gainera, eskaintzako prezioak dira, eta, horrenbestez, aurreikustekoa da alokairu-prezio efektiboak are txikiagoak ere izatea, zeren eta egungo koiunturan produktu higiezin guztietan komuna den zerbait baita prezio guztiak “negoziagarriak” direla, bai salmentarako, bai alokairurako.

Bestalde, eskaintza guztietan Iruñerriko industrialdeetan kokatutako nabeei buruz ari gara, bide-ardatz handietatik irisgarritasun ona dutenak eta era guztietako zerbitzuak dituztenak. Horretatik erator daiteke, ezinbestez, ez dagoela zailtasunik ezaugarri egokiak edo egokitzeko modukoak dituen nabe bat aurkitzeko, ukitutako jarduera zehatz honi begira, are errenta txikiagoarekin ere.

2.3.–Ondorioak.

Aurrez azaldutako guztian oinarrituta, izenpetzen duen teknikariaren iritziz, jo daiteke María Jesús Colomo Lusarreta andreak aurkeztutako alegazioa ezetsi behar dela, Salestarren udalez gaindiko plan sektorialeko UE-1 exekuzio-unitatearen birzatiketa proiektuari gehitu zaion balioespen-espedientean bildutako kalte-ordaina dela eta, Eguesibarko katastroko 15. poligonoko 119. lurzatiko eraikinei eta ukitutako gainerako elementuei dagokienez; eta, era berean, Antonio Viscarret Colomo aurkeztutako alegazioa ezetsi behar dela, Urbi Reparaciones, S.L. eta Urbi Comercial 2003, S.L. merkataritza-enpresek lurzatian egiten duten jardueraren lekualdatzeari buruzko balioespenari dagokionez.

3.–Enrique Jáuregi Gorráiz jaunak aurkeztutako alegazioa.

3.1.–Alegazioaren laburpena.

Enrique Jáuregi Gorráiz jaunak, bere izenean, jabea den aldetik, eta Eguesibarko Udaleko katastroko 14. poligonoko 445. lurzatiko gainerako jabeen ahozko ordezkari gisa diharduela, adierazten du aipatutako lurzatia partzialki sartu dela unitatean, zehazki haren azalerako 3.906,31 m², eta lurzatiaren gainerakoa, 1.093,79 m², sobran gelditu direla, haren esparrutik kanpo baitaude. Horretan oinarrituta, eskatzen du lurzati osoa sar dadila birzatiketan, uste baitu sobran geratzen den lurzatia ia erabilerarik gabe gelditzen dela haren lau jabeetako bakoitzarentzat.

Bestalde, birzatiketa proiektuarekin batera dagoen balioespen-espedienteari dagokionez, honakoa dio:

–Itxitura eta ukituta gertatzen diren gainerako elementuak baloratu direla, eta zehazki, heskaia, 6.369,00 euroan, eta ez dela kontuan izan gaur egun lurzatirako sarbidea lurzatiaren beraren zati batean dagoela, eta zati hori unitatearen esparruan sartu dela.

–Horrenbestez, itxitura eta sarbide berriak egin beharko dira, unitatez kanpo eta 456. lurzatiko joan-etorrietarako itxita geratu den lurzatiaren “gainerakora” sartu ahal izateko.

–Sortu berria den bidetik sarbiderik izateko aukera balegokeen arren, alegazio-egileak uste du hori Konpentsazio Batzordeak egin beharko lukeela, bai eta lurzatiaren itxitura berria ere, sarbideko atea eta guzti.

–Azkenik, jotzen du ukitutako ondasun eta eskubideei buruz egin den balorazioa guztiz ez-nahikoa dela, eta, horrenbestez, berresten du proiektua aldatu eta lurzati osoa sartu beharra dagoela.

3.2.–Kontuan hartzekoak.

Egiazki, alegazio-egileak dioen bezala, exekuzio unitatetik kanpo geratzen den lurzatiaren gainerakoa sortu berria den bide batera jotzen du, eta hartatik sarbidea izan lezake, eta ez dagokio Konpentsazio Batzordeari lurzatiaren itxitura berrezartzea, zeren eta ukitutako ondasun eta eskubideen zerrendan sartu baita, dagokion kalte-ordainarekin.

3.3.–Ondorioak.

Aurrez azaldutako guztian oinarrituta, izenpetzen duen teknikariaren iritziz, jo daiteke Enrique Jáuregui Gorráiz jaunak aurkeztutako alegazioa ezetsi behar dela, Salestarren udalez gaindiko plan sektorialeko UE-1 exekuzio-unitatearen birzatiketa proiektuari gehitu zaion balioespen-espedientean bildutako kalte-ordainari dagokionez, Eguesibarko katastroko 14. poligonoko 455. lurzatiko ukitutako elementuak direla eta.

Iragarkiaren kodea: F1410458