Iragarkia

39. ALDIZKARIA - 2010eko martxoaren 29a

1. NAFARROAKO FORU KOMUNITATEA

1.1. XEDAPEN OROKORRAK

1.1.3. Foru Aginduak

20/2010 FORU AGINDUA, otsailaren 22koa, Ekonomia eta Ogasuneko kontseilariak emana, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatu beharreko ondasun higiezinak baloratzeko arau tekniko orokorrak onesten dituena.

Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legearen 2. artikuluak hauxe ezartzen du: "Lurralde Aberastasunaren Erregistroa Nafarroako Zerga Ogasunaren menpeko administrazio erregistro bat da, eta Nafarroako ondasun higiezinen inbentario iraunkor eta eguneratua, foru lege honetan finkatutako moduan". Horrez gain, foru lege horren 1. eta 2. artikuluetan mugatutako eginkizunak gauzatzen ditu.

12/2006 Foru Legearen 3. artikuluaren arabera, Nafarroan kokatutako ondasun higiezinak identifikatu eta beren ezaugarriak emateko beharrezkoak diren datuez osatuko da Lurralde Aberastasunaren Erregistroa, eta datu horietan erregistroko balioak, besteak beste, azalduko dira. Azken horiek lege horren 21.1 artikuluan definitzen dira: Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako ondasun higiezinen balioak edo erregistroko balioak katastroko balioak zehazteko erabiltzen dira, eta Nafarroako Foru Komunitateko administrazioak eta udalek beren eginkizun publikoak betetzeko egin behar dituzten jarduketetarako erreferentzia izanen dira. Lege testu horren 22.3 artikuluaren arabera, indarra duen balorazio ponentzia aplikatuko da ondasun higiezin bati balio berri bat emateko, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan une horretan ondasunari buruz bilduta dauden ezaugarriak kontuan harturik; horretan salbuespen izanen da ondasun bereziei eta administratiboki mugatutako balioa duten ondasunei buruz xedatutakoa. Eta manu horretan ageri da, halaber, indarra duen balorazio ponentzia lege beraren 34.1 artikuluan xedatutakoari jarraikiz aplikatuko dela. Manu horrek xedatzen du balorazio ponentziak ondasun bakoitzari aplikatu beharreko balorazio metodoa zehaztuko duela eta balorazioko parametroak ezarriko dituela. Horrek berarekin dakar administrazio jarduketa horiek arauaren 23.1 artikuluak aipatzen dituen baloraziorako arau tekniko orokorretan xedatutakoarekin bat etortzea. Manuak Ekonomia eta Ogasuneko kontseilariari esleitzen dio ondasun higiezinak baloratzeko arau orokorrak onestea, ondasun higiezinei aplikatu behar zaizkien balorazio metodoak Nafarroa osoan berberak izate aldera.

12/2006 Foru Legearen 24. artikuluak ondasun higiezinak baloratzeko aplikatzen ahal diren balorazio metodoak aipatzen ditu banan-banan. Alde batetik, eredu estatistikoak erabiliz merkatuko balioarekin konparatzeko metodoaren bitartez baloratzea eta, beste aldetik, bigarren idatz-zatian aipatutako metodo analitikoak bereizten ditu; azken horiei dagokienez, hirugarren idatz-zatian hauxe ezartzen da: metodoetako bat baino gehiago aplikatzen ahal denean, balio handiena ematen duena erabiliko da.

Foru legearen 34.2 artikuluak honako hau dio: balorazio ponentziak hirigintzako plan indardunei eta "balorazioak egiteko xedapen orokorrei" jarraikiz prestatuko dira. Xedapen horiek legearen 23. artikuluan aipatzen dira. Artikulu horren lehenengo idatz-zatia Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren ondasun higiezinak baloratzeko arau orokorrei buruzkoa da. Benetako xedapen orokorrak dira, Ekonomia eta Ogasuneko kontseilariak onesten dituenak, ondasun higiezinei aplikatu behar zaizkien balorazio metodoak Nafarroa osoan berberak izate aldera. Bigarren idatz-zatiak, berriz, hauxe ezartzen du: zuzendari kudeatzaileak ebazpen bidez baloraziorako onetsitako parametro orokorrak dira; zentzu zabalean oro har aplikatzeko xedapentzat jotzen ahal diren arren, ez dute erregelamenduzko maila zorrotzik. Parametro horiei dagokienez, baloratzeko elementu osagarri eta zehatzak dira: eredu estatistikoak, koefizienteak, taulak, moduluak eta tasak. Laburbilduz, baloratzeko beharrezko baliabideak edo elementuak dira, higiezin bati balio zehatza esleitzeko oro har edo modu zabalean erabili behar direnak, baina balio hori esleitzeko metodologia edo prozedura arautzeko jarraibiderik ez dutenak. Parametro horiek bigarren idatz-zatian aipatutako zerrenda irekian azaltzen dira; hala ere, legearen 34.1 artikuluak beste parametro batzuk erabiltzeko aukera ezartzen du.

Irailaren 22ko 100/2008 Foru Dekretuak onetsitako erregelamenduaren 23. artikuluan adierazitako arlo horren erregelamenduzko garapenean zehaztu da zein izan behar den 12/2006 Foru Legearen 23.1 artikuluan aipatutako balorazioko arau tekniko orokorren araudi trinkotasuna. Era berean, horrek adierazten du lege horren I. tituluaren III. kapituluan ezarritako balorazio metodoak eta balorazio kontzeptuak garatu beharko dituztela, eta horiek aztertu beharko dituzten kontu batzuk, besteak beste, deskribatu edo aipatzen ditu. Zehazki, 12/2006 Foru Legearen 23.2 artikuluan biltzen ez diren parametroak jaso behar ditu, lege testu bereko 34.1 artikuluak aipatzen baititu.

Horrez gain, nabarmendu behar da ondasun higiezina identifikatu eta haren ezaugarriak zehaztu behar direla, hau da, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan horri buruz idatzi beharreko ezaugarriak deskribatu behar dira, araudi tekniko orokorraren arabera baloratu ahal izateko. Beraz, ondasun higiezinen ezaugarriak zabal edo kolektiboki zehazteko arauak (ezaugarriak zehazteko sistemak) onetsi behar dira, balorazioko arauak aplikatu aurretik. Gaur egun ezaugarriak zehazteko araudi hori aipatu erregelamenduaren atariko tituluan agertzen da, eta Ekonomia eta Ogasuneko kontseilariaren foru aginduaren proiektuan garatzen, bertan Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatzen ahal diren eraikuntzen ezaugarriak zehazteko zenbait sistema onesten baitira.

Beraz, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan agertzen diren ondasun higiezinak baloratzeko behar den araudia bi multzotan banatuta dago: ondasun higiezin baten ezaugarriak zehazteko modua xedatzen duen araudia (ezaugarriak zehazteko sistemak) eta foru agindu honen bidez onesten diren balorazioko arau teknikoak. Horrela, argiago dago arautzen den objektua, eta haren ezagutza zehatzagoa eskaintzen zaie ukitutako herritarrei eta, horrenbestez, segurtasun juridiko handiagoa.

Zenbait balorazio eredu edo parametro hartzeko edo Lurralde Aberastasunaren Erregistroko higiezinen unitateei aplikatzeko -hautaketa horrek berarekin dakarren askatasun tartearekin batera-, arauek zehaztu beharko dute aurretik; araudi horrek jarduketa horiek sortzeko aukera eman beharko du. Alde horretatik, 12/2006 Foru Legearen 24. artikuluak balorazio metodoak aplikatzeko irizpide batzuk ezarri ditu jada. Orain bidezkoa da determinazio horiek osatzea, balorazio irizpide edo jarraibide objektiboak eskaintzen dituzten arau tekniko egokiak emanez. "Higiezinen burbuila" izeneko fenomenoaren ondoren higiezinen merkatua berriro egokitu behar denez eta etxebizitza, erabiltzeko elementua izan beharrean, inbertitzeko elementua izatea ekarri duten merkatuko prezioak desitxuratu direnez, bereziki garrantzitsua da une hauetan foru lege horren 24.2 artikuluak aipatzen dituen balorazio metodo analitikoen aplikaziorako jarraibideak ematea, ondasun higiezin baten balioa "gainprezio" nabarmena dakarrena izan ez dadin. Horregatik guztiagatik, katastroko balio proportzionatua eta zentzuzkoa eskuratzeko metodorik egokiena aplikatzearen egokitasuna arreta handiz zehazten saiatu behar da. Ildo horri jarraikiz, araudi teknikoa onestearen ondorioz ondasun higiezinen balioa justifikaziorik gabe gehitzea eragotzi nahi da. Hori dela eta, aurreko balorazio arauditik nabarmen urruntzen ez den araudia garatzearen alde egin da, indarreko arau esparruak eskatutako garapenak gehitu behar baditu ere, logikoa denez. Nolanahi ere, adierazi behar da balorazio ponentzia berrikustearen ondorioz kolektiboki hartutako balioen balizko edozein gehiegikeria modulatzen ahal dela, udalaren zerga bilketarako, 12/2006 Foru Legearen 21.8 artikuluak aipatu bezala zerga xedea duten balio edo katastroko balio bihurtu ondoren. Horiek modulatzen ahalko dira, bai udal bakoitzak Nafarroako Toki Ogasunei buruzko martxoaren 10eko 2/1995 Foru Legearen 139.2 artikuluan ezarritako tartearen barrenean zerga tasak ezarriz, bai lege horren 138. artikuluan ezarritako zerga-oinarria murrizteko mekanismoaren bidez ere.

12/2006 Foru Legearen 23.1 artikuluan eta hura garatzen duen erregelamenduaren 23. artikuluan ezarritakoa betez, foru agindu honen eranskinean bildutako arau teknikoek Hirilurraren gaineko Kontribuzioa ordainarazteko Erregelamenduari buruzko urriaren 10eko 216/1984 Foru Dekretuaren eranskinean eta Katastroko balioak eguneratzeko eraikuntzen ereduzko balioen taulak onesten dituen azaroaren 18ko 268/1988 Foru Dekretuan (216/1984 Foru Dekretuaren arau teknikoei buruzko eranskinaren 2.2 atala indargabetzen du) adierazten den araudi zatikatua ordeztuko dute, 100/2008 Foru Dekretuaren xedapen indargabetzaileak eta hirugarren xedapen iragankorrak ezarri bezala.

Eranskinean ageri den araudiak lau kapitulu ditu.

Lehen kapituluaren helburua ondasun higiezinen balioa zehaztea da, aplikazio esparrua eta erregistroko balioak finkatzeko prozedura araututa eta horiek ulertzeko behar diren definizioak ezarrita.

Bigarren kapituluak Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsi behar dituen balorazioko parametro orokorren izaera zehaztu eta adierazten du, 12/2006 Foru Legearen 23.2 artikuluaren zerrenda nominalean aipatzen direnen aldean.

Hirugarren kapituluak zehazten du zein diren balorazio ponentzia batek bildu behar dituen determinazioak, erabili beharreko kontzeptuak azaltzen ditu eta, zenbait parametrori dagokienez, haiek kalkulatzeko modua.

Amaitzeko, laugarren kapituluan balioak kalkulatzeko formulak zehazten dira, Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datuetatik, balorazio ponentziaren determinazioetatik eta balorazioko parametro orokorretatik abiatuta.

Horrenbestez, eta Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legearen 23.1 artikuluak ematen dizkidan eskumenak erabiliz,

AGINDU DUT:

Artikulu bakarra.-Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatu beharreko ondasun higiezinak, Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legearen 23.1 artikuluak aipatzen dituenak, baloratzeko arau tekniko orokorrak onestea. Arau horiek foru agindu honen eranskinean agertzen dira.

Azken xedapen bakarra.-Indarra hartzea.

Foru agindu honek Nafarroako Aldizkari Ofizialean argitaratu eta biharamunean hartuko du indarra.

Iruñean, 2010 otsailaren 22an.-Ekonomia eta Ogasuneko kontseilaria, Álvaro Miranda Simavilla.

ERANSKINA

Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatu beharreko ondasun higiezinak baloratzeko arau tekniko orokorrak

I. KAPITULUA

Printzipio orokorrak eta definizioak

1. araua.-Aplikazio eremua.

1. Arau tekniko hauek aplikatuko dira Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako ondasun higiezinen balioak kalkulatzeko.

2. araua.-Erregistroko balioak finkatzeko esku hartzen duten elementuak.

1. Nafarroako Zerga Ogasunak finkatuko du ondasun higiezin edo higiezin-unitate baten erregistroko balioa, indarra duen balorazio ponentzia aplikatuz eta Lurralde Aberastasunaren Erregistroan horri buruz ageri diren ezaugarriak kontuan hartuta.

2. Balorazio ponentziak prestatzeko, kontuan hartuko dira balioan eragina duten xedapen edo planak, ondasun higiezinak erabili eta aprobetxatzeko baldintzak arautzen dituztenak, Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legean eta foru agindu honek aipatu Balorazioko Arau Orokorretan adierazi diren ondasun higiezinen balorazio aurreikuspenen arabera. Horrez gain, foru lege horren 23.2 artikuluan adierazitako balorazioko parametro orokorrak aplikatuko dira, balorazio ponentziaren proiektua prestatzen hasteko erabakia hartzen den egunean indarrean daudenak, hain zuzen.

Halaber, foru lege horren 34.1 artikuluaren eta arau hauen III. kapituluaren arabera, balorazio ponentzian balorazioko parametro teknikoak, aurreko paragrafoan aipatu parametro orokorrak ez direnak, ezarri behar dira berariaz; haien erabilera memorian justifikatu beharko da eta, nolanahi ere, zein den higiezinen multzoa eta hori kalkulatzeko edo finkatzeko modua adierazi beharko da, bai eta balorazio xedapen orokorren arabera erabiltzeko beharrezko zehaztapenak ere.

3. Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legean eta foru agindu honetan ezarri bezala, balorazio ponentziak aplikazio esparruan dagoen edozein higiezineko zoru, hegalkin eta zorupea baloratzeko erabili beharreko elementuak eta irizpideak jasoko ditu.

4. Nafarroako bi udal mugapetan edo gehiagotan hedatzen diren ondasun higiezinei dagokienez, ondasun berezitzat jotzen ez badira edo udalez gaineko balorazio ponentzia batean osotasun gisa hartzen ez badira, balorazio metodo bera erabiliko da eta gainerako determinazioak udalaren balorazio ponentzietan zehaztuko dira, higiezinaren zati bakoitzari bere balioa esleitzeko, poligono fiskal berean edo udal mugape berean kokatzen diren gainerako ondasunekin batera koordinatuta.

3. araua.-Definizioak.

1. Eraikuntza elementu baten azalera eraiki itxia. Fatxadako itxituren kanpoko aldeek eta eraikitako beste elementu batzuekiko mehelinen edo paramentu komunen ardatzak definitutako perimetroaren barreneko azalera da. Higiezin-unitate baten azalera eraiki itxia (HAI) eta unitatea osatzen duten eraikuntza elementuen azalera eraiki itxien batura berdinak izanen dira.

Azalera eraikiaren barrenean ez dira kontatuko 1,5 m-tik beherako garaiera duten espazio itxiak.

2. Higiezin-unitate baten azalera eraiki irekia (HAIr). Higiezin-unitatea osatzen duten eta alde bat edo gehiago itxi gabe duten eraikuntza elementuen azalera osoa izanen da.

Eraikinen estalkia osatzen duten azalera irekiak ez dira kontatuko higiezin-unitateen zati gisa, nahiz eta erabilgarriak izan.

3. Elementu komuna. Elementu komuna esaten zaio hainbat higiezin-unitateren zerbitzuari atxikitako eraikuntza elementuari. Higiezin-unitateek horretan parte hartzen dute, haien azalera eraikiei dagozkien eta 29. arauari jarraituz kalkulatuko diren partaidetza koefizienteen bidez. Elementu komun baten azalera higiezin-unitate baten azalera pribatiboa bezala definitzen da, eta kontuan hartzen ahalko da azalera eraiki irekiak eta itxiak egotea.

4. Higiezin-unitate baten finka koefizientea fi0. Lurzorua finkatzen duten eraikuntzako higiezin-unitateek esparru baten lurzoruaren balioan duten partaidetza kontuan hartzeko, finka koefizientea zehaztuko da higiezin-unitate bakoitzerako fi0. Banaketa horizontaleko araubidearen mendeko eraikinetan, higiezinen-unitateen finka koefizienteak eraikinaren ondasun higiezinei eraketa tituluan esleitzen zaizkien partaidetza kuotetatik aterako dira. Kuota horiek agertzen ez badira, baita gainerako eraikinetan ere, finka koefizienteak 29. arauari jarraituz kalkulatuko dira.

5. Oihartzuneko balioa. Eraikuntzak osatutako higiezin-unitate baten balioan lurzoruak duen eraginari dagokion zenbatekoa da.

Kalkulatzeko unean lurzoruek duten hirigintza garapenaren maila alde batera utzita, oihartzuneko balioak kalkulatzeko, lurzoru urbanizatuari dagokion balioa hartuko da kontuan, hirigintza aprobetxamendurako eskubidea eskuratuta eta eraikitzeko eskubidea eskuratzeko prest egonda, lizentzien kosturik eta erabileraren eraikuntza prozesuaren kosturik gabe.

Oihartzuneko balio ezberdinak ezartzen ahalko dira balorazio ponentzian zehaztutako erabilera ezberdinetarako.

6. Lurzoruaren oihartzunak ukitutako eraikuntza elementuak. Metodo gehigarriaren bidezko balorazioan, lurzoruaren oihartzuna gehituko zaie finkatzen duten eraikuntzek osatuta dauden higiezin-unitateei. Dena den, lurzoruaren oihartzuna gehitzen ahalko zaie sestrapean edo estalkipean dauden higiezin-unitateei, eremu edo poligono fiskal baterako justifikatzen bada eguneratutako exekuzio kostutik gorako balioak dituztela merkatuan; finkatzen duten beste elementu batzuk (adibidez, tarteko solairuak) beharbada ez dute lurzoruaren oihartzuna jasoko, eraikitzeko aukerak benetan ondasunaren merkatuko balioa nabarmen gehitzea ez badakar. Kasu horiek eremu edo poligono fiskal bakoitzerako zehaztuko dira balorazio ponentzian, arrazoiak azalduta.

7. Esparru baten eraikigarritasuna. Esparru baten balizko hirigintza aprobetxamenduaren neurria da, eta honela kalkulatuko da: hirigintza planeamenduaren arabera haren gainean eraikitzen ahal den azalera zati esparruaren azalera.

Eraikigarritasuna erabileren arabera banakatzen ahalko da, esparruko erabilera bakoitzerako onartzen den azalera eraikia ezarrita.

Esparru baten eraikigarritasuna zehazteko, eremu bakoitzerako zehaztapen orokorrak zein balizko mugaketak edo, esparruaren ezaugarrien arabera, araudiaren ondoriozko beste berezitasun batzuk hartuko dira kontuan.

Zenbait eremu finkatutan planeamenduak eremuan benetan dauden eraikinetatik beherako eraikigarritasuna ezarri du oro har, eraikin horiek antolamenduz kanpo ez badaude ere; gauzak horrela, aurreikusten ahal da, eraikin bat eraitsi ondoren, gaur egungo eraikuntza bolumena eraikitzen ahalko litzatekeela. Eremu finkatu horietan eraikigarritasuna esparruaren benetako eraikuntza maila izanen da, eta honela kalkulatuko da: finkatzen duen azalera eraiki osoa zati esparruaren azalera.

8. Finkatzen ez duten eraikuntzak. Finkatzen ez duen edo eraikigarritasuna kontsumitzen ez duen eraikuntza edo eraikuntza zatitzat joko da, eraikigarritasunari dagokionez benetan eraikitako azalera kontuan hartzen ez duena.

Eraikigarritasunari dagokionez oro kontuan hartzen ez diren azalerak honako hauek izanen dira:

a) Antolamenduz kanpokotzat jotzen diren eraikinen azalera eraiki osoa.

b) Azalera eraiki itxia zero duten higiezin-unitateen azalera eraikia.

c) Lurralde Aberastasunaren Erregistroan "eraikin txiki"tzat jotzen diren eraikuntza elementu hutsalen azalera eraikia.

Oro har, sestrapean eraikitako azalerek, eta, bizitegitarako erabilera duten unitateen zati izan gabe edo horiei zerbitzu eman gabe, onartutako gehieneko garaieratik gora estalkipean daudenek ez dute eraikigarritasunik kontsumitzen; tarteko solairuek, aldiz, bai. Alabaina, hirigintza planeamenduak eremu batean azalera horiek aprobetxamendua kontsumitzen dutela zehazten duenean, balorazio ponentziak kontuan hartuko ditu.

9. Esparru bat finkatzea. Esparru bat finkatutzat joko da, finkatzen duen eta gainean edo azpian kokatuta duen azalera eraiki osoa onartutako azalera eraikia bezalakoa edo handiagoa bada; azken hori honela kalkulatua: esparruaren azalera bider haren eraikigarritasuna. Finkatzen duen azalera eraiki osoa onartutako azalera eraikia baino txikiagoa bada eta zerotik gorakoa bada, esparruaren lurzorua zati batean finkatuta egonen da. Lurzoruaren azalera finkatu gisa definituko da eragiketa honen emaitza: finkatzen duen azalera eraikia zati eraikigarritasuna; lurzoruaren azalera finkatugabe gisa, ostera, esparruaren gainerako azalera. Esparruan finkatzen duen eraikuntzarik ez badago, esparruaren azalera osoa izanen da lurzoruaren azalera finkatugabea.

10. Esparru baten azalera garbia. Zenbait esparrutan hirigintza planeamenduak azaleraren zati bat laga beharra ezartzen du. Oraindik lagapena egin gabe duten edo lagapenaren ondorioz sortutako egoera berria Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datu-basean erregistratuta ez duten esparruetan, esparruaren azalera garbitzat joko da eragiketa honen emaitza: esparruaren azalera ken nahitaez laga beharreko azalera. Gainerako kasuetan, azalera garbia esparruaren azalera izanen da.

11. Eraikuntzak okupatutako azalera. Lurzoruaren eta bere gaineko eraikuntzen arteko elkargunearen barreneko azalera da. Ez dira zenbatuko finkatzen ez duten azalerak.

12. Esparru baten azalera eraikigabea. Eragiketa honen emaitza izanen da: esparruaren azalera garbia ken bertan dauden eraikuntzek okupatutako azalera.

13. Finkatzen ahal den lurzoru libreko azalera. Metodo gehigarriaren bidez baloratzen diren eraikuntzako higiezin-unitateak dituzten titulartasun eta erabilera pribatuko esparruetan, finkatzen ahal den lurzoru libreko azalera esanen zaio esparruaren azalera garbiari ondoko zatidura kenduta ateratzen den emaitzari: onartutako azalera eraikia zati balorazio ponentziak poligono fiskaleko edo balio eremuko lurzati tiporako ezarritako solairu kopurua.

14. Lurzoru libre finkatuko azalera. Finkatzen duten eraikuntzak dituzten esparruetan, lurzoru libre finaktuko azalera esanen zaio finkatzen ahal den lurzoru libreko azalerari edo eragiketa honen emaitzari: esparruaren azalera garbia ken eraikuntzek benetan okupatutako azalera, emaitza hori finkatzen ahal den lurzoru libreko azalera baino txikiagoa bada.

II. KAPITULUA

Balorazioko parametro orokorrak

4. araua.-Balioak zenbatesteko eredu estatistikoak.

1. Balioa zenbatesteko eredu bat ondasunen lagin bat metodo estatistikoen bidez aztertzearen emaitza izanen da; ondasun horien balioa ezagutu beharko da eta lagina Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako ondasun higiezin batzuen adierazgarria izanen da.

Azterlanak ondasun higiezinen balioaren gainean eragin sistematikoa duten faktoreak eta ondorioen zenbaketa aztertuko ditu. Azterlanean aintzat hartu beharreko faktoreak Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren ondasunen ezaugarrien oinarrizko datuak eta haien kokalekua izanen dira.

Balioa zenbatesteko eredua Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako datuei aplikatuko zaie, inskribatuta dauden eta laginak ordezkatzen dituen higiezinen balorazioa modu zabalean kalkulatzeko.

2. Izaera homogeneoko ondasun higiezinen multzo adierazgarria ordezkatzen duen merkatuko lagina egiteko, higiezinak salerosteko prezioak ematera joko da. Halaber, onargarritzat hartuko dira antzeko balio hauek:

a) Zergadunek eskritura publikoan aitortu eta Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren oinarrizko datuak aldatzeko edo tokiko edo Foru Komunitateko Administrazioko zergak betetzeko eskatutakoak.

b) Zergen likidazioa egiteko, Nafarroako Zerga Ogasunak egiaztatutakoak.

c) Beste balio batzuk, merkatuko balioa erreferentzia hartuta balio objektiboa izateko aukera ematen duten prozeduren edo jardueren arabera eskuratuak, hala nola, merkatuko inkestak, Administrazio Publikoek higiezinen eskaintzari buruz egindako azterlanak eta antzeko ezaugarriak dituzten higiezinei buruz eskura dauden tasazioak.

2. Nafarroako Zerga Ogasunak eredu estatistiko ezberdinak ezarriko ditu ondasunen multzoetarako, esparru geografikoaren edo ondasun motaren arabera, merkatuko lagin adierazgarriak lortzen ahal diren neurrian.

Lagin batek adierazgarria izateko, tipologiaren edo kokalekuaren arabera bereizten diren ondasunen azpimultzo guztiak behar adina ordezkatuta egonen dira, halako moduan non zehazki bereiziko baitira sistemako faktore eragile guztien ondorioak.

3. Balorazioko eredu estatistikoak garatu eta eguneratu ahal izateko, Nafarroako Zerga Ogasunak merkatuko lagin erabilgarriak edo azterlanaren oinarrizko lagina osatzeko aukera ematen duten datuak bilduko ditu etengabe.

Era berean, udal bakoitzak emandako informazioa erabiliko da: merkatuko laginei gehitu beharreko elementuak, metodorako ekarpenak, hala nola zonifikazio proposamenak.

4. Nafarroako Zerga Ogasunak merkatuko laginak aztertuko ditu aldian-aldian, eta indarrean diren ereduak berriro kalkulatuko, edo eredu berriak garatuko ditu laginen arabera. Horrela, aplikatu beharreko aurresate ekuazio berriak sortuko ditu.

Balorazio ponentzian 14. arauan erregulatzen den ereduen adierazgarritasuna zehazteko, edozein eredu estatistiko argitaratzean, zer lagin erabili den kalkulurako, hura deskribatzen duen estatistika sartuko da.

5. araua.-Balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefizienteak, lurzoruaren balioari aplikatu beharrekoak.

Lurzoru baten inguruabar edo ezaugarri berezi batzuek eragin dezakete lurzoruak datuetatik eta balorazio ponentziako zehaztapenetatik kalkulatu zaion balioa baino handiagoa ala txikiagoa eskuratzea. Lurzoru baten oihartzuneko balorazioan erabiltzen diren datuek (eraikigarritasuna eta erabileren araberako oihartzuneko balioa) higiezin-produktuaren baldintzatzaile gehienak (barrenekoak zein kanpokoak) barne hartzen dituzten arren, Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak honako koefiziente zuzentzaile hauek onetsiko ditu, eraikuntzak ukitu gabeko lurzoruei salbuespenez aplikatzeko:

1. Azalera txiki-txikiari, fatxadako luzera txiki-txikiari, sakonera handiegiari edo forma irregularrari buruzko koefizienteak, edo esparru baten barreneko ezaugarriei buruzko beste edozein koefiziente, horien ondorioz, planeamenduak esleitutako eraikigarritasuna, legez egin badaiteke ere, esparrua aldez aurretik aldatu gabe ekonomiaren aldetik errentagarria ez bada. Koefiziente horiek bakarrik aplikatuko dira, aipatutako faktoreak kontuan hartu ezin izan direnean eraikigarritasuna esleitzerakoan.

2. Zoruko sakonerari, lur-erauzketari edo ohi kanpoko betelanei buruzko koefizienteak, edo esparru baten barreneko ezaugarriei buruzko beste edozein koefiziente, esleitutako eraikigarritasuna gauzatzeko prozesuaren kostuak oso garestiak badira.

3. Bide publikora begira dauden fatxaden kopuruaren edo aldeko beste inguruabar batzuen araberako koefizienteak.

Esleitutako eraikigarritasuna gaur egungo esparruetan gauzatu behar denean bakarrik aplikatzen ahalko dira arau honen 1., 2. eta 3. puntuei buruzko koefizienteak, eta ez aprobetxamenduak eremuko jabetzaren egituraren birpartzelazioa edo birmoldaketa egitea eskatzen duenean.

4. Urbanizazio gabeziengatiko gutxitze koefizientea. Zuzendu beharreko urbanizazio gabeziak dituen hiri lurzoru finkatuari dagokionez, beharrezko urbanizazio kostuak lurzoruaren balioa zuzentzen duen koefizientea aplikatuz hartuko dira kontuan.

5. Eraikigarritasunaren murrizketagatiko gutxitze koefizientea. Esparru batek planeamenduak esleitu dion eraikigarritasunaren arabera espero den balioa baino txikiagoa eskuratzen duenean eta hori sektoreko araudi zehatz batek edo beste lege kontu batzuek esleitutako eraikigarritasuna gauzatzea mugatu edo eragozten dutelako gertatzen denean, kalkulatutako balioa zuzentzen ahalko da. Eraikitzeko ezintasunak irauten duen bitartean baino ez da indarrean egonen zuzenketa hori. Ondorio horietarako, hirigintza planeamenduak berak ezarritako denbora mugaketak ez dira hartuko eraikigarritasunaren murrizketatzat.

6. Lurzoruen balioaren gutxitze koefizienteak, nahitaezko hirigintza tramitazioagatik. 22. arauari jarraituz urbanizazio kostuak zehaztean, balorazio ponentziak kontuan hartu ezin izan baditu lurzorua garatzea eskatzen duten proiektuen kostuak (hala nola plan partziala, birpartzelazio proiektua, urbanizazio proiektua, xehetasun azterlana edo barne berrikuntzarako proiektua) poligono fiskal baterako, eta hori berariaz adierazten badu, zirkunstantzia hori zuzenduko da lurzoruaren balioaren gutxitze koefizienteak aplikatuz, 34. arauari jarraituz.

6. araua.-Eraikuntza kostua modu zabalean zenbatesteko parametroak.

1. Higiezin-unitateen ezaugarriak zehazteko sistemak hala behar duenean, balio tipoen taula eta oinarrizko eraikuntza modulua egonen dira. Balio tipoen taulak egiteko, eraikuntza tipoa edo zenbatespen oinarri bat definituko da ezaugarriak zehazteko sistema bakoitzerako; haien eraikuntza kostuari sistemaren oinarrizko eraikuntza modulua esaten zaio. Ezaugarriak zehazteko sistema bakoitzaren definizioan adieraziko da "eraikuntza kostuaren" kontzeptua, eta haren zenbatekoa balorazioko parametro orokor gisa ezarriko da; beharrezkoa bada, hori kalkulatzeko alderdi partikularrak zehaztuko dira.

Eraikuntzen balio tipoen taulek koefiziente bat bilduko dute kategoria bakoitzerako, Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datu-baseko higiezin-unitateei esleitutako eraikuntza mota bakoitzaren barrenean; koefiziente hori eragiketa honen emaitza izanen da: mota eta kategoria horren eraikuntza kostu adierazgarria zati oinarrizko eraikuntza modulua.

2. Higiezin-unitateen ezaugarriak zehazteko sistema bakoitzerako atxikipen azalera bat ezarriko da, haren eraikuntza tipologiaren eta kategoriaren araberakoa izan daitekeena.

3. Lurralde Aberastasunaren Erregistroan alta hartzen duen edo, oinarrizko datuak aldatzeko prozedurak betez, ezaugarriak aldatzen diren unean, eraikuntzako higiezin-unitate bakoitzari eraikuntza mota bat eta kategoria bat esleituko zaizkio.

Unitate bakoitzari esleitutako mota eraikuntza ezaugarriei ongien dagokiena izanen da, benetan hartuko duen erabilera kontuan hartu gabe eta nahiz eta haren eraikuntza osatuta ez egon. Tipifikazioaren ondorioetarako bakarrik hartuko da kontuan, ezaugarriak funtsean aldatu dituzten zaharberrikuntza obrak egin badira gaur egungo erabilerarako.

Esleitutako kategoria, eraikuntza motari dagozkionen artean, hurrengo eragiketaren emaitzatik hurbilen dagoen eraikuntzen balio tipoen taulako koefizientea duena izanen da: unitatearen eraikuntza-kostu ezaguna zati une horretan indarrean dagoen oinarrizko eraikuntza modulua. Eraikuntza-kostu erreala ezaguna ez denean, higiezin-unitateari ongien dagokien kategoria esleituko zaio, haren ezaugarriak eta antzeko unitateen tipifikazioa kontuan hartuta. Horrela, mota eta kategoria horiei dagokien taulako koefizientea unitatearen eraikuntza kostua zenbatesteko erabiliko da.

7. araua.-Eraisteko kostuaren moduluak.

1. Eraikuntzen ezaugarrien arabera, eraisteko kostuaren moduluak zehaztuko dira, zuzeneko kostuen multzoa barne dela. Nolanahi ere, horrelakotzat joko dira exekuzioko eskulana, materialak, horretan behar diren baliabide osagarriak eta eraisteko behar diren zeharkako kostuak; azken horiek obran bertan dauden bulego eta lokalen gastuak eta obrari bakarrik erantsitako teknikariak eta administrariak izanen dira.

2. Arau honek aipatzen dituen moduluak ezartzerakoan kontuan hartu behar diren ezaugarrien artean, eraikinaren garaiera eta inguruko eraikinekiko kokalekua izanen dira; eraikin isolatuak eta mehelinen artean daudenak bereiziko dira.

Era berean, eraispena metodo berezien bidez egitera behartzen duten inguruabarrak ere kontuan hartzen ahalko dira.

8. araua.-Eraikuntzen balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefizienteak.

1. Eraikuntzen egungo balioa kalkulatzeko, haien balioa zuzentzeko koefizienteak erabiliko dira, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan eraikuntzako higiezin-unitateei esleitutako datuen arabera zehaztuta daudenak.

Koefiziente horiek zehazteko zenbait alderdi hartuko dira kontuan, hala nola antzinatasuna, eraikuntza-tipologia, egindako zaharberritzeak eta noiz egin ziren, eta eraikuntzaren gaur egungo kontserbazio egoera.

2. Erregistroko balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzeko, "eraikuntzen egungo balioa gehi lurzoruaren oihartzuneko balioa" eragiketatik ateratako azken balioari honako koefiziente zuzentzaile hauek aplikatuko zaizkio.

a) Balio-galera funtzionalaren koefizientea, zertarako eraiki ziren, hartarako diseinua edo instalazioak desegokiak dituzten unitateei aplikatuko zaiena, zaharkituta gelditu direlako edo eraikuntza osatu ez delako.

b) Barnetasun-koefizientea, bizitegitarako erabilera duten higiezin-unitateei eta beheko solairuko lokalei aplikatuko zaiena, eraikuntza itxien zati izanda, argizulo guztiak barreneko patioetara begira badituzte. Bereizi eginen dira: bao guztiak lurzatiko patioetara begira dituztenak eta etxadiko patioetara begira dauden baoak dituztenak. Bide publikora begira dagoen baoren bat badute, kanpoko unitatetzat joko dira eta ez zaie koefizientea aplikatuko.

c) Balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefiziente ekonomikoa, aurreko arauak aplikatuz lortutako emaitzak higiezin-merkatuaren errealitatera egokitzeko erabiliko dena, errealitate hori ezaguna bada eta egiaztatzen bada.

Egokitze horretarako, higiezin-produktuaren gainprezioa (merkatuko eskaera handiak, antzeko produkturik ez izateak, edo eraikuntza ezaugarrien kalitate handiak eragindakoa) zein prezio apala (merkatu eskasiaren edo bazter utzia izatearen ondorioz) ebaluatuko dira, tipologiaren edo eraikuntza erabileren arabera zehaztu beharreko eremu jakinetan.

Koefiziente hori aplikatzen ahalko da, higiezin baten barreneko merkatuko egoera ezberdinei erantzuteko (adibidez, balio-igoera, etxebizitza edo lokala osatzen duten atikoetan eta eraikin mailakatuetan erabilera pribatuko terrazak izatea). Bateragarria izanen da higiezinari aplikatzen ahal zaion beste edozein koefizienterekin.

3. Funtzionalki balioa galdu duen higiezin-unitate baten edo barreneko higiezin-unitate baten kalitatea haren berezko ezaugarria da, eta Lurralde Aberastasunaren Erregistroan jasoko da, oinarrizko datu gisa.

Halaber, balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefiziente ekonomikoa higiezin-unitateei esleituko zaie oinarrizko datu gisa, haien ezaugarriei ongien dagokien balioa hartuta Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsitako balio tartearen barrenean daudenen artean.

9. araua.-Lurren batez besteko balioaren koefizientea, lehen mailako aprobetxamendu motaren eta merkatuko erreferentzia koefizientearen arabera.

1. Lurzoruen batez besteko balioaren taula, lehen mailako aprobetxamendu motaren araberakoa, eta merkatuko erreferentzia koefizientea lurzoruak osatutako higiezin-unitateen balioa modu zabalean zenbatesteko tresnak dira, haien nekazaritza eta basozaintzako ekoizpeneko ahalmena kontuan hartuta.

2. Aurreko atalean adierazitako taula aprobetxamendu tipo batzuen definizioan oinarrituta dago.

Udalerri bakoitzean batez besteko balioaren (BBB) koefiziente bat esleituko da, udalerriko i motako azalera-unitate bakoitzeko VMi.

3. Merkatuko erreferentzia koefizientea (CMAF). Nafarroa osorako ezarritako balioa da: balio hori bider udalerri bateko mota baten batez besteko balioaren koefizientearekin biderkatuta udalerrian lurzoru mota horrek duen batez besteko balio eguneratua ematen du.

10. araua.-Errentaren kapitalizazio tasak.

Kapitalizazio metodoa aplikatzeko, Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak errenta errealak kapitalizatzeko eta balizko errentak eguneratzeko tasak onetsiko ditu; zein den ondasuna eta zer erabilera duen, horren arabera aldatzen ahalko dira.

11. araua.-Balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefizienteak, eraikuntzaz eta lurzoruaz besteko ondasun higiezinen balioari aplikatzekoak.

Izenburu honen azpian lurzoruaz besteko ondasunen balioak eguneratzeko beharrezkoak izaten ahal diren koefizienteak bilduko dira; ondasun horiek ez datoz bat Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko 12/2006 Foru Legearen 13.2 artikuluan eraikuntzarako ezarritako definizioarekin. Horrelakotzat joko dira labore egonkorrak, gorabehera naturalak edo ondasun higiezinen zatitzat jotzen diren beste batzuk.

Era berean, izen hori hartzen ahalko dute foru lege horren 16. artikuluak aipatzen dituen ondasun higiezin bereziak eguneratzeko koefizienteek. Koefiziente horiek lurzoru, eraikuntza edo beste mota bateko higiezin-elementuek osatuta egon daitezkeen arren, balio globala bakarrik ematen duten metodoen bidez baloratu dira, haien elementuetarako balio bereizirik aldez aurretik kalkulatu gabe.

12. araua.-Balioa eguneratzeko koefizienteak eta balioa finkatzeko koefizienteak, 12/2006 Foru Legearen 23.2 i) artikuluan aipatuak.

1. Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak ezaugarri homogeneoak dituzten higiezin multzo zehatz batzuen balioa eguneratzeko koefizienteak onesten ahalko ditu, ebazpenean espres zehazten den lurraldean kokatzen badira, nahiz Nafarroako eraikin guztietara hedatzen ahal den. Koefiziente horiek balorazioko parametro orokor gisa aipatzen dira Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legearen 23.2 i) artikuluan.

Horrela onesten diren koefizienteak urtero aplikatuko zaizkie Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako katastroko balioei, Nafarroako Zerga Ogasunak objektiboki justifikatzen duenean, informazio erabilgarriaren arabera, une zehatz batean katastroko balioak ez datozela bat inondik inora antzeko ezaugarriak dituzten higiezinek merkatuan dituzten batez besteko prezio jakinekin.

2. Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako ondasun higiezin guztien balioa finkatzeko koefiziente zehatz batzuk onesten ahalko ditu, Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legearen 23.2 i) artikuluak aipatutako balorazioko parametro orokor gisa, une bakoitzean erabilgarri dagoen informazioaren arabera, koefizienteen eta lurralde nazionaleko gainerakoan ondasun higiezinei esleitutako batez besteko balioen artean harmonizazioa egon dadin.

Horrela onesten diren koefizienteak urtero aplikatuko zaizkie Lurralde Aberastasunaren Erregistroan inskribatutako katastroko balioei.

III. KAPITULUA

Balorazio ponentziaren zehaztapenak

I. ATALA

Balorazio metodoen zehaztapena

13. araua.-Ondasun bakoitzerako balorazio metodoa zehaztea.

Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko Foru Legearen 34.1 artikuluan ezarritakoaren arabera, balorazio ponentziek ondasun bakoitzari aplikatzen ahal zaizkion balorazio metodoak zehazten dituzte, beren lurralde esparruaren barrenean.

Zoruak eta hegalkinak osatzen dituzten eta, ponentziaren arabera, aplikazioari esker multzorako balio bakarra emaitza duen metodoaren bidez baloratu behar diren ondasunei dagokienez, lurzoruari balio bat esleitu behar zaionean, balio hori lurzorua baloratzeko ezarritako balorazio metodoen bidez kalkulatuko da modu osagarrian.

14. araua.-Balioak zenbatesteko ereduen bidez baloratu beharreko ondasunak identifikatzea.

1. Hurrengo ondasun higiezinak eredu bat kalkulatzeko erabili den laginak ez dituela ordezkatzen ulertzen ahalko da eta, beraz, eredua higiezin horiei aplikatzea ukatzen ahalko da:

a) Ereduan sartutako eragin faktoreetako baten baterako laginetik kanpo dauden banakako ondasunak.

b) Ondasun multzoa, ezaugarriei eta kokalekuari dagokienez homogeneoa dena; aurreko letran deskribatutako egoeran ez badago ere, ereduaren emaitzen kontrakoa den beste lagin batek ordezkatzen badu.

c) Ondasunen kokapen eremuak balioaren gainean duen ondorioa kontuan hartzen duten ereduei dagokienez, laginean inolako elementurik ez duen edo elementu gutxi batzuk dituen eremuko ondasunak.

d) Ondasun multzoa, ezaugarriei dagokienez homogeneoa dena; ereduak poligono fiskaletarako edo balio eremuetarako ezarritako mugaketaren banaketa baino handiagoa proposatuko du ponentziak haren lurralde esparrurako, edo funtsezko aldeak daudenean bi zonifikazioen artean.

II. ATALA

Balorazioko eredu estatistikorik aplikatu gabe lurzorua
baloratzeko zehaztapenak

15. araua.-Beharrezko informazioa.

1. Balorazio ponentzia egiteko edo berrikusteko eta, eredu estatistikorik aplikatu gabe, lurzorua baloratuko duten irizpideak lortzeko asmoz, egindako inkestei edo herritarrek egindako aitorpenei jarraikiz merkatuko balioei eta higiezin-prozesuen kostuei buruz esku artean dituzten datu guztiak emanen dituzte udalak eta Nafarroako Zerga Ogasunak.

2. Salerosketako prezioen laginak edo antzeko balioak hurrengo ondasun motei buruzkoak izanen dira:

a) Aztertutako udalerriaren lurzoruak, hirigintza, nekazaritza edo beste arlo bateko ezaugarriak adierazita.

b) Balizko eraikuntza-erabileren ondasunak, eraikuntza-ezaugarriak adierazita.

3. Kostuen laginak honako hauei buruzkoak izanen dira:

a) Aztertutako laginaren elementuen eta beste eraikuntza ezagun batzuen merkatuko prezioari jarraikiz, eraikuntzak gauzatzeko kostuak.

b) Eraikuntzen gaineko higiezin-prozesuaren merkatuko kostuak, 20. arauan zehaztu bezala.

c) Lurzoru urbanizatuaren gaineko higiezin-prozesuaren merkatuko kostuak, 21. arauan zehaztu bezala.

d) Eremuetako edo horien zati batzuetako lurzorua urbanizatzeko prozesuaren merkatuko kostuak, orube bihurtzeko, 22. arauan zehaztu bezala.

16. araua.-Poligono fiskalen zonifikazioa eta zehaztapena.

1. Udal mugapea balio eremuetan edo poligono fiskaletan (etenak izan daitezke) banatuko da, eta haien mugaketa irudikapen grafikoaren edo idatzizko oharren bidez adierazten ahalko da.

2. Zonifikaziorako lehen irizpidea hirigintza aprobetxamenduetan oinarritzen diren balorazio metodoak aplikatzeko esparrua mugatzea izanen da, horrela mugatutako eremua eta aprobetxamendu mota hori, balizkoa edo erreala, ez duen lurraldearen gainerako zatia bereizteko.

Horretarako, eremuan honako hauek sartuko dira:

a) Araudiari jarraikiz hirigintza aprobetxamenduaren potentziala zehaztuta duten esparruak.

b) Araudiari jarraikiz hirigintza aprobetxamenduaren potentziala zehaztuta ez duten arren, eraikuntzek ukituta dauden lurrak; eraikuntzatzat joko dira Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko 12/2006 Foru Legearen 13.2 artikuluan zehaztutakoak. Ondorio horietarako, eraikuntzek ukitutako lurtzat joko dira bai horiek fisikoki okupatzen duten lurzorua, bai, haiek egotearen ondorioz, nekazaritza ekoizpen profesionala edo komertziala murriztu edo galdu duen edozein lur.

c) Betiere, landare naturalek edo landuek okupatutako lurrak, apaindurarako edo aisiarako erabiliko direnak.

3. Hirigintza balorazioaren esparruan, antzeko balioa duten poligono fiskalak edo eremuak mugatuko dira homogeneotasun irizpideak kontuan hartuta, lurzoruaren gaur egungo kalifikazioari, lehendik dauden edo egitekoak diren eraikuntzen tipologiari, erabilera nagusiaren gaineko oihartzuneko balioen zenbatespena aintzat hartuta esleitu beharreko balioari eta, hala denean, beste erabilera batzuen gaineko oihartzuneko balioei (horien garrantziak horrela gomendatzen badu) dagokienez.

Halaber, ponentziaren lurralde esparruaren gainerako zatian poligono fiskalak mugatzen ahalko dira, lurzoruaren sailkapenean edo haien balizko aprobetxamendua eta balioa ukitzen ahal dituen beste edozein ezaugarritan oinarritzen diren homogeneotasun irizpideei jarraikiz.

17. araua.-Lurzorua nekazaritza eta basozaintzako aprobetxamenduaren arabera baloratzeko zehaztapenak.

1. Lurralde Aberastasunaren Erregistroan nekazaritza eta basozaintzako balizko aprobetxamenduaren arabera sailkatutako lurrak baloratzeko, balorazio ponentziak hurrengo zehaztapenak eginen ditu:

a) Balio erlatibo intratipoaren sailkapena eta indizea. Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak balorazio ponentziaren esparrurako onetsi duen lurzoruen batez besteko balioaren taulan lehen mailako aprobetxamendu motaren arabera zehaztutako mota bakoitzaren barrenean, 9. arauan adierazitako irizpideei jarraikiz, lurzoru klaseak ezarriko dira haien balioaren arabera; balio hori ekoizpen potentzialaren ondorioa ez ezik, balioa ukitzen duten beste faktore batzuen (hala nola forma, malda, irisgarritasuna eta kokapena) ondorioa ere izanen da.

Klase bakoitzari indize bat esleituko zaio, mota beraren barreneko klase ezberdinetako lurzoruen balio erlatiboa kontuan hartuta.

b) Azalera-unitateko balioaren koefizientea, intratipo klase bakoitzerako. Mota baten barreneko klase bakoitzerako balio koefizientea kalkulatuko da, hurrengo eragiketak eginez: udalerrian motari dagokion batez besteko balioaren koefizientea bider klasearen balio erlatibo intratipoaren indizea; horren emaitza bider udalerriko mota horretako higiezin-unitate guztien azaleren batura; eta horren emaitza zati "balio erlatibo intratipoaren indize bakoitzaren batura bider klase eta mota horietako higiezin-unitateen azalera" eragiketaren emaitza.

Non:

Ondorio horietarako, mota eta klase bakoitzeko higiezin-unitateen azalerak erabiliko dira, ponentzia berrikusteko unean Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datuetatik eskuratutakoak.

Klaseak bitan banatzen badira edo mota berriak zehazten badira baino ez da beharrezkoa izanen balio koefiziente unitarioak kalkulatu baino lehen mota eta klasea esleitzea.

Higiezin-unitateei esleitutako motaren eta klasearen ezaugarrien aldaketak, Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren oinarrizko datuak aldatzeko prozedurek gauzatutakoak, ez du ekarriko koefiziente horiek berriro kalkulatzea, balorazio ponentzia berriro berrikusi arte.

18. araua.-Esparruak finkatzeko eta eraikigarritasuna esleitzeko irizpideak zehaztea.

1. Lurralde Aberastasunaren Erregistroko esparruei, erregistroko oinarrizko datuak aldatzeko prozeduren bidez, eraikigarritasuna esleitzeko, kontuan hartu beharko dira indarra duen hirigintza planeamenduaren aurreikuspenak.

2. Hirigintza aprobetxamenduan oinarritzen diren balorazio metodoak aplikatzeko esparruaren barrenean egonda, banaketa eremuei atxikita ez dauden sistema orokorren barrenean egoteagatik edo beste arrazoi batzuengatik eraikigarritasuna esleitu gabe duten esparruak baloratzeko, planeamenduan zehaztutako eremu homogeneoko edo kokalekuari dagokion balio eremuko batez besteko eraikigarritasun ponderatua erabiliko da.

3. Indarreko hirigintza planeamendurik ez badago edo horren zehaztapenak esparru bakoitzaren eraikigarritasuna zalantzarik gabe kalkulatzeko behar bezain zehatzak ez badira, ponentziak kalkulatzeko jarraitu beharreko irizpideak ezarriko ditu.

Era berean, esparruei eraikuntza-maila errealaren adinako eraikigarritasuna esleitzeko eremuak zein diren zehaztuko da.

4. Balorazio ponentziak indarreko hirigintza planeamenduaren aurreikuspenak bilduko ditu poligono fiskal bakoitzerako, eraikuntza mota ezberdinek duten eraikigarritasun kontsumoari dagokionez. Aurreikuspenik ez dagoenean edo behar bezain zehatzak ez direnean, finkatzen ez duten eraikuntzak definitzeko 3.8 arauan azaldu diren irizpideetara joko dela ulertuko da.

19. araua.-Lurzati tipoaren ezaugarriak zehaztea.

1. Hirigintza balorazioko esparruaren barrenean mugatutako poligono fiskal bakoitzerako lurzati tipo bat ezarriko da, haren ezaugarri fisikoak eta ekonomikoak kontuan hartuta. Adierazgarria izanen da eta higiezinen balio global edo unitario ezagunak osagaien artean (adibidez, eraikuntza-kostuak, lurzoruaren balioa eta higiezin-prozesuaren kostuak) zatitzeko asmoz zehaztuko da.

2. Lurzati tipo baten ezaugarriak zehazteko, hurrengoak hartu beharko dira kontuan: hirigintza planeamendua, Lurralde Aberastasunaren Erregistroan eremuan egindako eraikuntzei buruz dagoen informazioa, merkatuko lagin bat eta eremuari buruz erabilgarri dauden analisiak edo azterlanak. Hona hemen ezarri beharreko ezaugarriak:

a) Poligono fiskaleko erabilerak: lurzati tipoak poligono fiskaleko erabilera ohikoenak edo hirigintza araudiak onartzen dituenak bilduko ditu, aginduak gauzatu gabe daudenean. Poligonoko erabilera onartuak eta ohikoenak hasieratik jakinda, azkenean zein erabilera hartuko diren kontuan zehaztuko da, oihartzuneko balioak ezartzeko. Azken erabilera horiek eraikuntzaren balio tipoen taulan bildutako eraikuntza-erabileren multzokatzaileak izanen dira, eta higiezin-unitateen garaiera ere kontuan hartzen ahalko da. Sestrapeko erabilerak sartuko dira, hirigintza araudiak onartzen baditu eta, irizpide ekonomikoak direla eta, horiek aintzat hartzea justifikatzen bada.

b) Eraikigarritasuna: Lurzati tipoari hirigintza planeamenduak emandako eraikigarritasuna esleituko zaio, 18. arauan ezarritako irizpideen arabera.

Planeamenduak erabileren araberako hainbat eraikigarritasun ezarri baditu, horietako bakoitza hartuko da (Ei0).

Planeamenduak eraikigarritasun bakarra ezarri badu, aldez aurretik zehaztu diren erabileren artean banatzen ahalko da, ponentziaren irizpideak aplikatuta.

c) Eraikuntza: Poligono fiskalaren eraikuntzarik adierazgarriena edo eraikuntza tipoa deskribatuko da, erabilera bakoitzaren eraikuntzaren azalera, kalitatea eta solairu kopurua erabakita. Gauzatzeko kostu errealak edo zehatz-mehatz zenbatesten direnak badaude, horiek oinarri gisa erabiliko dira eraikuntza tiporen kategoria ezartzeko.

Laginaren merkatuko balioak, eraikinen balio globalen ordez, higiezin-unitateak osatzen ahal dituzten elementuen (adibidez, banaketa horizontaleko araubidean dauden eraikinak) balio globalak badira, higiezin-unitate tipo horien eta parte hartzen duten elementu komunen ezaugarriak zehaztuko dira.

Lehendik garatuta dauden eremuak badira, eraikuntza adierazgarriaren antzinatasuna eta beharbada horrek hartu dituen zaharberrikuntzen ezaugarriak adierazten ahalko dira, eraikuntzak zaharberritzea joera bada eremuan, deskribapen hobea lortzeko eta erabilgarri dauden merkatuko balioak zuzentzean lagungarria izateko.

Eraikuntza garatu ez duten edo modu ez-adierazgarrian garatu duten eremuei dagokienez, eraikuntza tipoa erabakitzeko hirigintza araudiaren zehaztapenak hartuko dira kontuan. Hala ere, ponentzian behar bezala justifikatuta dauden beste balio batzuk hartzen ahalko dira, zehaztapen horiek behar bezain zehatzak ez badira edo merkatuaren eskariarekin eta eraikuntza-prozesuen errentagarritasunarekin bat ez datozen eraikuntza-mailak badakartzate.

d) Erabileren arabera gauzatzeko kostuak: Unitate edo erabilera bakoitzerako gauzatzeko kostuak eraikuntza tipoaren ezaugarrietatik aurrera zenbatetsiko dira. Ondorio horietarako, ponentzia berrikusten hasteko erabakia hartzen den egunean indarrean dauden balorazioko parametro orokorrak hartuko dira kontuan.

e) Lurzatiaren azalera: Tamaina adierazgarria duen lurzatia hartuko da.

Horren barrenean eraikuntzak okupatutako azalera eta azalera librea edo finkatzen duten eraikuntzek okupatzen ez dutena ezarri beharko dira.

Azalera librearen barrenean eraikuntzak finkatutako azalera librea eta eraikuntzak finkatu gabeko azalera bereizten ahalko dira. Ondorio horietarako, planeamenduak emandako eraikigarritasunetik ateratako koefizientea finkatze-koefizientetzat hartuko da.

f) Lurzati tipoaren merkatuko balioa: Lurzati tipoaren merkatuko balioa oro har edo bertako erabileren edo unitateen merkatuko balioen bidez zehazten ahalko da.

Merkatuko balioa zenbatesteko, ponentziak ondorio horietarako hartu diren balorazio eredu estatistikoak edo merkatuko informazio erabilgarria hartuko dira kontuan. Antzeko ondasunen merkaturik ez badago edo behar bezalako informazioa aurkitzen ez bada, balio arrazoitua ezarriko da.

Lurzati tipoari esleitutako merkatuko balioa eraikuntza berrien balioarekin bat etorriko da. Horretarako, informazio erabilgarriari buruzko azterlanak beharrezko homogeneizazio zuzenketak bildu beharko ditu.

g) Ondasun zehatz batzuetarako sektoreko araudiak administrazioaren aldetik mugatuta dauden eta lurzati tiporako hartutako merkatuko balioak baino txikiagoak diren balioak ezartzen dituenean, horiek bilduko dira, ondasunek ukitutako lurzoruaren balioaren zehaztapenari aplikatzen ahal zaizkion oihartzuneko oinarrizko balio espezifikoak kalkulatzeko asmoz.

Halaber, ponentziak, lurzati tipoan ordezkatuta ez dauden arren, eremuan dauden edo aurreikusten diren eta merkaturik ez duten ondasunei aplikatzen ahal zaizkien oihartzuneko beste balio batzuk lortzeko irizpideak biltzen ahalko ditu.

20. araua.-Eraikuntzen gaineko higiezin-prozesuaren kostua zehaztea eremu bakoitzeko erabilera bakoitzerako.

1. Eraikuntzen gaineko higiezin-prozesuaren kostua esanen zaio eraikuntza-erabilerak gauzatzeko kostuak eraikuntza merkatuan kokatu arte duen igoerari.

2. Kostu hori zehazteko, hurrengo faktoreak hartuko dira kontuan, bidezkoa bada:

a) Eraikuntzaren gastu orokorrak eta industria mozkina.

b) Proiektuaren eta obra-zuzendaritzaren ordainsariak, eta behar diren beste batzuk.

c) Eraikuntzari dagozkion udal zergak eta tasak.

d) Eraikuntzaren nahitaezko aseguruen primen eta prima horiek kalkulatzeko behar den ikuskaritza teknikoaren ordainsarien zenbatekoa.

e) Notarioaren eta erregistroaren muga-zergak, obra berriari eta eraikuntzen banaketa horizontalari buruzkoak.

f) Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergak.

g) Salmentak kudeatzeko eta hipoteka eratzeko gastuak, aztertutako eraikuntzak gauzatzean egon ohi direnak.

h) Aztertutako eraikuntzak gauzatzean egon ohi diren finantza kostuak.

i) Aztertutako eraikuntzen sustapenaren zerga berreskuraezinak eta mozkinak.

j) Gauzatzeari eragiten dioten beste kostu batzuk, ponentzian behar bezala justifikatuta daudenak.

3. Eraikuntzaren gaineko higiezin-prozesuaren kostua eraikuntza gauzatzeko kostua biderkatzen duen koefizientearen bidez adieraziko da (kcij).

4. Behar bezalako dokumentazioa izan ezean, hurrengo koefizienteak hartuko dira:

-Nekazaritza edo industria erabilerako eraikinak: kcij = 1,36 + 2,20 BP.

-Gainerako erabilerak: kcij = 1,40 + 2,40 BP.

Azalpena: BP sustatzailearen mozkina da, bateko honenbestean adierazia. Eremuko jarduera-mailaren araberakoa da eta 0 eta 0,15 bitarteko balioak hartuko ditu, nahiz eta 0,25 eskuratzen ahal duen merkataritza eremuetako beheko solairuko lokaletan.

21. araua.-Lurzoru urbanizatuaren gaineko higiezin-prozesuaren kostua zehaztea eremuko erabilera bakoitzerako.

1. Lurzoru urbanizatuaren gaineko higiezin-prozesuaren kostua esanen zaio eraikuntza-erabilera bakoitzerako urbanizatutako lurzoruaren oihartzunak ondasuna merkatuan kokatu arte duen igoerari.

2. Kostu hori zehazteko, hurrengo faktoreak hartuko dira kontuan, bidezkoa bada:

a) Notarioaren eta erregistroaren muga-zergak, eskatzen diren eta lurzorua ukitzen duten dokumentu publikoei buruzkoak.

b) Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergak.

c) Lurzoruari dagozkion udal zergak.

d) Salmentak kudeatzeko eta hipoteka eratzeko gastuak, aztertutako eraikuntzak gauzatzean egon ohi direnak eta lurzoruari egozten ahal zaion zatiari dagozkionak.

e) Aztertutako eraikuntzak gauzatzean egon ohi diren finantza kostuak, lurzoruari egozten ahal zaion zatiari dagozkionak.

f) Higiezinen sustapenaren zerga berreskuraezinak eta mozkinak, lurzoruari egozten ahal zaion zatiari dagozkionak.

g) Lurzoru urbanizatuaren oihartzunari eragiten dioten beste kostu batzuk, ponentzian behar bezala justifikatuta daudenak.

3. Lurzoru urbanizatuaren higiezin-prozesuaren kostua aztertutako erabilerako lurzoru urbanizatuaren oihartzuneko balioa biderkatzen duen koefizientearen bidez adieraziko da (ksij).

4. Behar bezalako dokumentazioa izan ezean, hurrengo koefizienteak hartuko dira:

-Nekazaritza edo industria erabilerako eraikinak: ksij = 1,12 + 1,90 BP.

-Gainerako erabilerak: ksij = 1,15 + 2,00 BP.

Azalpena: BP 20. arauan bezala definituko da.

22. araua.-Eremu bakoitzeko urbanizazio kostua zehaztea.

1. Lurzoru urbanizatugabe baten urbanizazio kostua esanen zaio hirigintza garapeneko tresna guztiei dagozkien zenbatekoen eta lurzorua orube bihurtzeko behar diren urbanizazio obrei dagozkienen baturari.

Exekuzio unitate baten urbanizazio kostua zehazteko, hurrengo faktoreak hartuko dira kontuan, bidezkoa bada:

a) Lurzorua garatzea eskatzen duten proiektuen ordainsariak, hala nola, plan partziala, birpartzelazio proiektua, urbanizazio proiektua, xehetasun azterlana edo barne berrikuntzarako proiektua.

b) Urbanizazio obrak gauzatzeko kostua.

c) Beharrezko urbanizazioaren proiektuei eta obrei dagozkien udal zergak eta tasak.

d) Beharrezko finantza eta kudeaketa kostuak.

e) Urbanizazioaren sustapenaren zerga berreskuraezinak eta mozkinak, bidezkoa denean.

f) Urbanizazio prozesuari eragiten dioten beste kostu batzuk, ponentzian behar bezala justifikatuta daudenak.

2. Urbanizazio kostuak ezagunak ez direnean horiek zenbatesteko, eta beharrezkoa den poligono fiskaletan, ponentziak eremuaren exekuzio unitate adierazgarri baten ezaugarriak zehaztuko ditu, bereziki exekuzio unitatearen hasierako azalera osoa edo azalera gordina (SBi0), urbanizazio kostuak beren gain hartu behar dituzten emaitzazko lurzatien azalera osoa edo exekuzio unitatearen azalera garbia (SNi0), azalera gordinari bideek eta berdeguneek okupatutako azalera kenduz kalkulatuko dena, baita urbanizazio kostu unitarioa ere (CUi0) honela adieraziko dena: euro/m² lurzoru gordin.

23. araua.-Eremuko edo poligono fiskaleko erabilera bakoitzaren oihartzuneko oinarrizko balioa zehaztea.

1. Lurzati tipoan zehaztutako erabilera bakoitzerako oihartzuneko balioa kalkulatuko da azalera eraikiaren metro karratuko. Hori erabilera horren oihartzuneko oinarrizko balioa izanen da poligono fiskalean.

2. Oihartzuneko oinarrizko balioen zehaztapena lurzati tipoaren merkatuko baliotik aterako da. Horretarako, ulertuko da balio hori eta eraikuntzen egungo balioaren, lurzoruaren oihartzunaren eta, hala denean, lurzoru finkatugabearen balioaren batura berdinak direla. Eraikuntzen egungo balioa 30. arauari jarraituz kalkulatuko da, salbuespen hau egonda: eraikuntza tipoari esleitutako antzinatasuna zero izanen da. Lurzoruaren oihartzuna hurrengo eragiketen emaitza izanen da: oihartzuneko oinarrizko balioa bider eraikitako azalera bider lurzoruaren gaineko higiezin-prozesuaren kostuaren koefizientea. Lurzoru finkatugabearen balioa 34. arauari jarraituz kalkulatu eginen da. Erabileren arabera bereizitako oihartzuneko oinarrizko balioak zehaztu nahi badira eta bereizirik kalkulatu ezin badira, erabileren oihartzuneko oinarrizko balioen arteko erlazio gisa hartzen ahalko da eraikuntza kostuen artean dagoen erlazioa edo 19. arauari jarraituz eraikigarritasuna erabileren arabera banatzeko ezarritakoa.

3. Arau honen lehenengo atalak aipatzen duen oihartzuneko oinarrizko balioa kalkulatzean, honako hau gerta daiteke:

a). Merkatuko balio erabilgarriak globalak izateagatik edo nagusia ez diren erabilerei dagozkien azaleren homogeneotasunak oihartzuneko balio bereizirik lortzea ez justifikatzeagatik erabilerak zehaztu ez dituen lurzati tipoan, oihartzuneko oinarrizko balioa hauxe izanen da: lurzati tipoaren merkatuko balioa ken lurzati horretako eraikuntzen egungo balioa; emaitza hori zati lurzoruaren higiezin-prozesuaren kostuaren koefizientea eta finkatzen duten lurzatiaren higiezin-unitateak kalkulatzeko azalera eraikia. Lurzati tipoa zati batean finkatuta badago, aurreko izendatzaileari eragiketa honen emaitza gehitu beharko zaio: eraikigarritasuna bider lurzoru finkatugabearen azalera.

Notazio matematikoan:

Azalpena:

b) Lurzati tipoan erabilerak zehaztu ez badira merkatuko balio erabilgarriak globalak izateagatik eta, hala ere, nagusiak ez diren erabilerei dagozkien azaleren aniztasunak oihartzuneko balio ezberdinak lortzea justifikatzen badu, hurrengo urratsak jarraituko dira erabileren araberako oihartzuneko balioak kalkulatzeko:

1) Erabilera nagusirako oihartzuneko oinarrizko balioa kalkulatzea. Hurrengo eragiketak eginez lortuko da: (lurzati tipoaren merkatuko balio osoa ken eraikinaren eraikuntzen egungo balioa) zati erabilera bakoitzerako (lurzoruaren higiezin-prozesuaren kostuaren koefizientea bider erabilerako unitateei dagokien kalkulu azalera eraikia bider erabileraren oihartzuneko balioaren eta erabilera nagusiaren oihartzuneko balioaren arteko erlaziorako hartutako balioa) biderkaduren batura. Lurzati tipoa zati batean finkatuta badago, aurreko izendatzaileari eragiketa honen emaitza gehitu beharko zaio: erabileraren azalera eraikiak eraikigarritasunaren arabera onartukoaren aldean duen defizitak erabilerarako hartu duen erlazioaren erabilera guztietarako batura.

Azalpena:

2) Oihartzuneko oinarrizko balioa erabileren arabera zehaztea. Erabilera nagusiaren oihartzuneko oinarrizko baliotik aurrera, oihartzuneko oinarrizko balioak kalkulatuko dira erabilera bakoitzerako, honela: erabilera nagusiaren oihartzuneko oinarrizko balioa bider erabilera ezberdinen oihartzuneko balioen arteko erlaziorako hartutako balioak.

Azalpena:

c) Unitateen eta ez eraikin osoen merkatuko balio erabilgarriak izateagatik lurzati tipoaren zehaztapenak higiezin-unitate tipoen definizioa eta ezaugarriak biltzen dituenean, ezberdin jokatuko da lurzati tipoak finkatuta dauden ala ez kontuan hartuta.

1) Lurzati tipoa finkatuta badago, erabilera bakoitzaren oihartzuneko oinarrizko balioa honela kalkulatuko da: (unitatearen merkatuko balioa ken eraikuntzen egungo balioa) zati lurzoruaren higiezin-prozesuaren kostuaren koefizientea eta kalkulu azalera eraikia.

Azalpena:

2) Lurzati tipoa zati batean finkatuta badago, b) letran bezala jokatuko da.

4. Aurreko kasuetako edozeinetan poligono fiskalean eraiki gabeko lurzoruen balioak behar bezala agertzen dituen lagin adierazgarri bat badago, erabileren araberako oihartzuneko oinarrizko balioak kalkulatu beharko dira, metodo estatistikoak (adibidez, erregresio anizkoitza) aplikatuz, lurzoruaren balioak (hala denean urbanizazio kostuekin gehituta), erabileren araberako eraikigarritasunak eta lagineko lurzati bakoitzari aplikatzen ahal zaizkion oihartzuneko oinarrizko balioen faktore zuzentzaileak kontuan hartuta.

24. araua.-Eremuko edo poligono fiskaleko oinarrizko balioa zehaztea metro karratuko.

1. Udalerriko eremu edo poligono fiskal bakoitzerako eremuaren berezko balioa edo generikoa ezarriko da, nekazaritza eta basozaintzako erabileraz besteko erabilerei buruzkoa, eta horri "lurzoruaren oinarrizko balioa metro karratuko (VBSi)" esanen zaio.

2. Balorazio ponentziak zehaztutako lurzati tipoa (eraikigarritasunak, erabileren araberako oihartzuneko balioak eta guzti) duten eremuetan edo poligono fiskaletan, poligono fiskaleko lurzoruaren oinarrizko balioa metro karratuko honakoa izanen da: erabilera bakoitzaren oihartzuneko balioa (23. arauari jarraituz kalkulatutakoa) bider eraikigarritasuna; eta biderkadura horien batura, poligonoan zehaztutako erabilera guztietarako.

Notazio matematikoan:

Azalpena:

3. Gainerako eremuetan, lurzoruaren oinarrizko balioa metro karratuko merkatuaren arabera ezarritakoa izanen da eta honela adieraziko da: euro/lurzoruaren m².

25. araua.-Erabileren araberako oihartzuneko oinarrizko balioak zuzentzeko irizpideak.

1. Balorazio ponentzian zehaztuko da poligono fiskal bakoitzaren barrenean erabilera bakoitzaren oihartzuneko oinarrizko balioei hurrengo faktoreetako baten batek ekarritako zuzenketak aplikatu behar zaizkien ala ez:

-Eremuaren edo poligono fiskalaren barreneko erakarguneekiko kokalekua, erabileren araberakoa.

-Eremuaren edo poligono fiskalaren barreneko irisgarritasuna.

-Planeamenduaren garapen maila eta hiri zerbitzuen kalitatea.

-Higiezin-merkatuaren dinamika, eragiketa kopuru handiagoa ala txikiagoa dakarrena.

-Eskaintzaren espezifikotasuna edo eskaeraren moda.

-Unitateen ezaugarri orokorrak, hala nola azalera, solairua, barnekotasuna edo kanpokotasuna, forma koefizienteak, edo eskaintzari eta eskaerari eragiten dien eta lurzoruaren oihartzunari egozten ahal zaion beste edozein aldagai.

2. Higiezin-unitate baten balioaren kalkuluan zuzenketa aplikatzea Lurralde Aberastasunaren Erregistroko oinarrizko datuak aldatzeko prozeduren bidez gauzatuko da: higiezin-unitateari oihartzuneko balioaren erabileren araberako zuzentzaileak esleituko zaizkio eta zuzentzaile horiek aldatzeko espedientean justifikatu beharko dira, ponentzian zehaztutako irizpideen arabera.

26. araua.-Lurzoru libre finkatuaren balioa.

Metodo gehigarriaren bidez baloratzen diren eraikuntzako higiezin-unitateak dituzten esparruetan, lurzoru finkatuaren balorazioa azalera eraikiaren edo eraikigarriaren araberakoa izanen da; gauzak horrela, balio eremu beraren barrenean, tamaina ezberdina badute ere, azalera eraikiaren metro karratutan adierazitako eraikigarritasun bera duten esparruei balio bera emanen zaie. Era berean, eraikin berdinek finkatutako esparruek balio bera jasoko dute, lurzoruaren azalera edozein dela ere. Bat ez etortze hori zuzentzeko, titulartasun eta erabilera pribatuko esparruetan lurzoru libre finkatuaren edo finkatuta egoten ahal denaren kontzeptua sartuko da, honakoa biltzen duela: esparruaren balio gehikuntza, hirigintza aprobetxamendu handiagorik eman gabe, beste erabilera batzuetarako aukera ematen duen lurzoruaren azalera egotetik ateratzen dena.

Hirigintza aprobetxamenduan oinarritzen diren balorazio metodoak aplikatzeko esparruaren barrenean, ponentziak zehaztuko du eraikuntzak dituzten esparruen lurzoru libre finkatuari edo eraikuntzarik gabeko esparruetan finkatzen ahal den lurzoru libreari esleitzen ahal zaion metro karratuko balio zehatz bat, poligono fiskal edo balio eremu bakoitzerako, horretarako arrazoiak emanez. Halaber, balio hori esparru horren barrenean dauden, eraikuntzarik ez duten eta zero adinako eraikigarritasuna duten erabilera pribatuko esparruei aplikatzen ahalko zaie.

IV. KAPITULUA

Ondasunen balioa

27. araua.-Ondasunen balioa zehaztea.

1. Ondasunei erregistroko balioa esleituko zaie, arauetan hurrengo kasuetarako zehaztu bezala:

a) Higiezinak edo higiezin-unitate zehatz batek alta hartzea Lurralde Aberastasunaren Erregistroan.

b) Erregistro horretan ondasun zehatzei buruzko banakako aldaketak inskribatzea, Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko azaroaren 21eko 12/2006 Foru Legean balioa kalkulatzeko esku hartzen duten oinarrizko datuetarako deskribatutako prozeduren bidez.

c) Foru lege horren 16.5 artikuluak aipatutako ondasun berezien kalifikazioa galdu duten higiezinak lehen aldiz baloratzea balorazio ponentzian.

d) Erregistroan inskribatutako balioak oro har aldatzea, balorazio ponentzia berrikusiz edo, antzinatasunak balioaren gainean duen eragina kontuan hartzen duten metodoei dagokienez, denbora igaro dela kontuan hartuz.

e) Sektoreko araudiak zenbait higiezinek ezarrita duten prezioa berrikustea.

f) Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko Foru Legearen 40. artikuluan ezarritakoaren arabera ondasun bereziei ezarritako balioa aldatzea.

2. Hurrengo arauetan deskribatutako metodoen arabera, erregistroko balioa esleituko da baloratzeko unean indarra duen ponentziaren zehaztapenen arabera, eta Nafarroako Gobernuak ezartzen dituen eta balorazio ponentzia berrikusten hasteko erabakia hartzen den egunean indarrean dauden parametro orokorrak aplikatuz.

28. artikulua.-Eredu estatistikoen bidez baloratzea.

Balorazio metodo zehatza eredu bakoitza argitaratutakoan zehaztuko da.

29. araua.-Kalkulu azalerak eta elementu komunen esleipena.

1. Higiezin-unitateen edo elementu komunen eraikuntzen egungo balioa, lurzoruaren horien gaineko oihartzuna, esparruen finkatzea eta elementu komunetako partaidetza koefizienteak kalkulatzeko, unitate edo elementu komun bakoitzaren azalera eraikitzat hartuko da hurrengo eragiketaren emaitza: azalera itxia gehi azalera irekia bider (1 ken 0,2 bider azalera irekiaren laugarren erroa).

Azalpena:

Arau orokor honen salbuespena azalera eraiki itxia zero duten higiezin-unitateak dira. Horietarako azalera ireki osoa hartuko da kontuan.

2. Higiezin-unitate baten elementu komuneko partaidetza koefizientea, fij honela kalkulatuko da: higiezin-unitatearen kalkulu azalera eraikia zati j elementu komunean parte hartzen duten higiezin-unitate guztien kalkulu azalera eraikien batura.

Azalpena:

3. Banaketa horizontaleko araubidea eratzeko tituluan esleitu den partaidetza kuota Lurralde Aberastasunaren Erregistroan datu gisa agertzen ez bada, finkatzen duten higiezin-unitateei honela esleituko zaizkie finka koefizienteak:

a) Esparrua finkatzen duten higiezin-unitate bakoitzari azalera hau esleitzea: kalkulu azalera eraikia gehi partaidetza koefizientea bider parte hartzen duen elementu komun bakoitzaren kalkulu azalera eraikien batura.

b) Aurreko a) letraren arabera esleitutako azaleren batura, finkatzen duten eraikineko higiezin-unitate guztiak.

c) i finkatzen duen higiezin-unitateari esleitutako azaleraren eta b) letran lortutako baturaren arteko zatidura.

Azalpena:

30. araua.-Eraikuntzen egungo balioa kalkulatzea.

1. Nafarroako Lurralde Aberastasunaren Erregistroari eta Katastroei buruzko 12/2006 Foru Legearen 24.2 artikuluak aipatutako hegalkinaren eta zorupearen gaur egungo egoeraren balioari eraikuntzen egungo balioa esanen zaio, eraikuntzei aplikatzen zaienean.

Eraikuntzen egungo balioa eraikuntzak osatzen dituen, lurzoruaren oihartzunak ukitzen ez dituen eta lurzoruaren oihartzunak ukitutako elementu komunetan parte hartzen ez duten higiezin-unitateei esleitzen zaien balioa izanen da.

Halaber, balio hori eraikuntzen balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzeko prozesuaren zati izanen da.

2. Eraikuntzen ezaugarriak zehazteko sistema orokorraren mendeko higiezin-unitateetarako eraikuntzen egungo balioa kalkulatzeko, hurrengo urratsak emanen dira:

a) Higiezin-unitatea eta parte hartzen duen elementu komunak gauzatzeko kostua lortzea, eragiketa hau eginez: sistema orokorraren eraikuntzako oinarrizko modulua (gauzatzeko oinarrizko modulua) bider kalkulu azalera bider exekuzio materialaren kostua zenbatesten duen koefizientea, Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datuetatik aterata.

b) Unitatea gauzatzeko kostua gehi unitateak parte hartzen duen elementu komun bakoitza gauzatzeko kostuen biderkadura, bider unitatean duen partaidetza koefizientea.

c) b) letraren emaitza bider balorazio ponentzian poligono fiskalerako eta erabilerarako zehaztu den eraikuntza gauzatzeko kostuaren gaineko higiezin-prozesuaren kostuaren koefiziente biderkatzailea.

d) c) letraren emaitza bider 8.1 arauak aipatzen dituen eta Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak zehaztu dituen eraikuntzen balio-irabaziaren edo balio-galeraren koefizienteak.

Azalpena:

3. Eraikuntzen ezaugarriak luzeraren arabera zehazteko sistemaren mendeko higiezin-unitateetarako eraikuntzen egungo balioa hurrengo formularen bidez kalkulatuko da:

Azalpena:

4. Eraikuntzen ezaugarriak potentziaren arabera zehazteko sistemaren mendeko higiezin-unitateetarako eraikuntzen egungo balioa hurrengo formularen bidez kalkulatuko da:

Azalpena:

31. araua.-Esparruko erabilera bakoitzaren oihartzuneko balioen kalkulua metro karratu eraiki bakoitzeko.

1. Lurralde Aberastasunaren Erregistroan hirigintza aprobetxamendua esleituta duten eta indarreko balorazio ponentziaren arabera poligono fiskal baten barrenean dauden esparru guztietan, poligono fiskalerako zehaztutako erabilera bakoitzari dagozkion oihartzuneko balioak kalkulatuko dira metro karratu eraiki bakoitzeko.

2. Balio horiek eraikuntzek finkatu gabeko lurzoruaren balioa kalkulatzeko edo, bestela, hori finkatzen duten higiezin-unitateen balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzeko erabiliko dira.

3. Esparruko erabilera bakoitzaren oihartzuneko balioa honela kalkulatuko da metro karratu azalera eraiki bakoitzeko: balorazio ponentziak erabilera horretarako zehaztutako oihartzuneko oinarrizko balioa bider Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datuetatik ateratzen den eta 25. arauak aipatzen duen oihartzuneko oinarrizko balioaren koefiziente zuzentzailea.

Notazio matematikoan:

Azalpena:

32. araua.-Urbanizazio kostuak kalkulatzea.

1. Hirigintza jarduketa baten mende jarri beharreko esparru bati edo batzuei hirigintza aprobetxamenduetan oinarritzen diren balorazio metodoak aplikatzean, urbanizazio kostuak hartu beharko dira kontuan. Horretarako, urbanizazio prozesu globalaren kostua zehaztuko da, eta baloratu beharreko esparruen artean banatuko da.

2. Urbanizazio kostu osoa balorazio ponentzian poligonoaren exekuzio-unitate adierazgarriari buruz agertzen diren eta 22. arauan aipatzen diren zehaztapenetatik aurrera kalkulatuko da. Azalera gordinaren metro karratuko urbanizazio kostua urbanizazio kostu unitarioaren bidez zenbatetsiko da (CUi0). Dena den, eman beharreko azalera garbia ezaguna bada, horren arabera aldatzen ahalko da, hurrengo formularen bidez:

Azalpena:

3. Urbanizazio kostu osoaren banaketa, lurzati bat baino gehiago badago:

a) Baloratu beharreko lurzatiak prozesutik aterako direnak baldin badira, urbanizazio kostu osoa proportzioan banatuko da, birpartzelazio proiektuan lurzati bakoitzari esleitutako aprobetxamenduaren arabera.

b) Baloratu beharreko lurzatiak jatorrizko lurzatiak badira, urbanizazio kostua haien azalerarekiko proportzioan banatuko da.

33. araua.-Eraikuntzek finkatu gabeko lurzoruaren balioa kalkulatzea.

1. Eraikuntzek finkatu gabe dagoen arren, balizko hirigintza aprobetxamendua duen lurzoru baten balioa kalkulatzeko, hurrengo urratsei jarraituko zaie:

a) Balio unitarioa kalkulatzea. Honela kalkulatuko da: erabilera bakoitzaren oihartzuneko balio unitarioa (32. arauari jarraituz kalkulatua) gehi esparruan erabilera horretarako zehaztutako eraikigarritasuna.

b) Lurzorua urbanizatu gabe badago, aurreko balio unitarioari 33. arauari jarraituz esparrurako kalkulatzen diren urbanizazio kostuak kenduko zaizkio.

c) Balio unitario zuzenduaren kalkulua. Balio unitarioa 5. arauak aipatzen dituen koefiziente zuzentzaileez biderkatuz zuzenduko da balio unitarioa.

Zuzenketa mugatu eginen da, balio zuzendua aurrekoaren %50etik beherakoa eta %120etik gorakoa izan ez dadin.

d) Balio unitario zuzendua bider lurzoruaren azalera.

Notazio matematikoan:

Lurzoru urbanizatuetarako:

Urbanizatu gabeko lurzoruetarako:

Azalpena:

2. Finkatzen duen eraikuntzarik gabeko esparruetan, lurzoru finkatugabearen balioari finkatzen ahal den lurzoru librearen balioa, 26. arauan aipatua, gehituko zaio.

34. araua.-Eraikuntzak osatutako higiezin-unitateen balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzea.

1. Eraikuntzen ezaugarriak zehazteko sistema orokorraren mendean dauden eta lurzoruaren oihartzunek ukitzen dituen edo horrek ukitutako elementu komunen batean parte hartzen duten higiezin-unitateen balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzeko, hurrengo urratsei jarraituko zaie:

a) Unitatearen kalkulu azalera eraikia gehi unitateak parte hartzen duen eta lurzoruaren oihartzunak ukitzen duen elementu komun bakoitzaren kalkulu azalera eraikiak bider unitateak elementu komunean duen partaidetza koefizientea.

b) Esparruan baloratu beharreko unitatearen helburuko erabileraren oihartzuneko balioa kalkulatzea metro karratuko (VRijk), 32. arauaren zehaztasunekin bat.

c) a) letraren emaitza bider b) letraren emaitza bider i poligono fiskaleko j erabilerarako lurzoruaren higiezin-prozesuaren kostuaren koefizientea, 21. arauari jarraituz.

d) Higiezin-unitatearen eraikuntzen egungo balioaren c) letraren emaitza, 30. arauari jarraituz kalkulatutakoa.

e) d) letraren emaitza bider 8.2 araua aplikatzetik ateratako koefiziente zuzentzaileak.

Azalpena:

Unitaterako horrela kalkulatzen den balioari hauxe batuko zaio, hala denean: fl0 finka koefizientea bider (esparruaren lurzoru finkatugabearen balioa, 34. arauaren zehaztapenen arabera kalkulatutakoa, gehi 26. arauak aipatzen duen lurzoru libre finkatuaren balioa).

2. Eraikuntzen ezaugarriak potentziaren arabera zehazteko sistemaren mende dauden eta unitateari gehitu beharreko balioa duen esparruan fisikoki dauden higiezin-unitateen balioa metodo gehigarriaren bidez kalkulatzeko, eragiketa hau egin beharko da: eraikuntzen egungo balioa gehi esparruaren lurzoruaren balioa. Azken hori honela kalkulatutako da: esparruaren azalera bider, 24. arauari jarraituz, eremu edo poligono fiskalerako zehaztutako oinarrizko balioa metro karratuko bider, 5. arauari jarraituz, j esparruaren ezaugarrietatik ateratako koefiziente zuzentzaile osoa.

Azalpena:

3. Ezaugarriak luzeraren arabera zehazteko sistemaren eta ezaugarriak potentziaren arabera zehazteko sistemaren mende dauden eta, esparru bati zuzenean lotu gabe, ukipen eremua duten higiezin-unitateen eraikuntzen egungo balioak lurrak edo ukipen zerrendaren gaineko balizko eskubideak erosteko balioa hartzen du kontuan. Horren ondorioz, ez da egokia lurzoruaren balioa gehitzea.

35. araua.-Eraikuntzak osatutako higiezin-unitate baten lurzoruari egozten ahal zaion balioa kalkulatzea.

1. Eraikuntzak osatutako higiezin-unitate bat baloratzeko erabili den metodoa alde batera utzita, lurzoruari egozten ahal zaion balioaren zatia honakoa dela ulertzen ahalko da:

a) Sistema orokorraren arabera bereizitako eta eraispenaren arabera baloratu gabeko unitateetan, 35. araua unitateari aplikatzetik ateratako balioa, baina eraikuntzen egungo balioan zero jarrita.

b) Eraispenaren arabera baloratutako unitateetan, unitaterako kalkulatutako balio bera, 37. arauari jarraituz.

c) Gainerako unitateetan, eragiketa honen emaitza: balorazio ponentzian eremurako ezarritako oinarrizko balio unitarioa bider lurzatiaren azalera edo unitateak lurzatian duen partaidetza edo ukipen azaleraren portzentajea.

36. araua.-Eraispenaren araberako balorazioa.

1. Lurralde Aberastasunaren Erregistroaren datu-basean eraitsi beharreko higiezin-unitatetzat joko dira lurzorua finkatzen duten eta haien esparruaren erabilera handiagoa eta hobea gauzatzeko eraitsi behar diren unitateak. Erabilera handiagoa eta hobea izanen da fisikoki gauzatzen ahal den, behar bezala justifikatuta dagoen, legez onartuta dagoen, finantzen aldetik egin daitekeen eta esparruaren baliorik handiena dakarren erabilera.

2. Eraitsi beharreko unitatetzat jotako higiezin-unitateak dituzten esparruetan honela jokatuko da:

a) Finkatzen ez duten higiezin-unitateen balioa honakoa izanen da: eraikuntzen egungo balioaren berdina, 30. arauari jarraituz kalkulatua.

b) Eraitsi beharreko unitatetzat jo ez diren higiezin-unitateei metodo gehigarriaren bidez kalkulatutako balioa esleituko zaie, 35. arauari jarraituz, hala denean finkatu gabeko lurzoruaren eta lurzoru libre finkatuaren balioen zati proportzionala gehituta.

c) Eraitsi beharreko unitatetzat jotako higiezin-unitate bakoitzaren balioa hauxe izanen da: finkatzen duen lurzoruaren azaleraren balizko balioa edo eraitsi ondoren azalerak izango lukeen balioa (34. arauari jarraituz kalkulatua) ken Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsi dituen zehaztapenen arabera lortutako azalera eraikiaren eraispen gastua, 7. arauari jarraituz. Kendu beharreko eraispen kostua lurzoruaren balizko balioaren %30ekoa izanen da, kalkuluaren arabera hori gainditzen badu. Hala denean, unitate horien balioari finkatu gabeko lurzoruaren eta lurzoru libre finkatuaren balioen zati proportzionala gehituko zaio.

37. araua.-Kapitalizazioaren araberako balorazioa.

1. Kapitalizazioaren araberako metodoan, ondasunaren balizko errenta edo errenta erreala eguneratuz baloratzen da.

Arau hauen ondorioetarako, higiezinaren balizko errentatzat joko da higiezinak haren ustiapenak ziur aski lortuko duen mozkin garbiari egiten dion ekarpena, eremuko batez besteko ekoizpen faktoreak edo ohikoenak aplikatuz. Enpresaburu batek, hura ustiatzeko asmoz, eraikina alokatzeko urtean ordainduko lukeen eta ustiapen kontuen aurreikuspenetik aurrera lortzen den zenbatekoaren bidez zenbatets daiteke.

Higiezinari errenta erreala esleitzea eremuko antzeko ondasunen alokairuari buruzko merkatuko azterlanetik aterako litzateke, eta antzeko ezaugarriak dituzten higiezinek egoera arruntean lortuko luketen batez besteko alokairua edo seguruena ekarriko luke. Errenta erreala eguneratzeko metodoa aplikatzeko, nahitaezko baldintza izanen da ondasunaren errenta errealaren behar bezalako estimatzailea izatea, alokairuen merkatuaren lagin adierazgarri baten bidez lortutakoa. Errenta errealari %15 kenduko zaio, gastu, hutsune eta ordaingabeetarako.

2. Balizko errentak eguneratzeko, ondasunaren balioa higiezinari egozten ahal zaizkion etorkizuneko urteko errenta guztien gaur egungo balioaren bidez zehaztuko da; balio hori higiezinaren balio bizitzaren urte guztietarako aldi bakoitzerako aurreikusitako kutxako fluxuen batura da, fluxuetatik kostu, norberaren eta besteren lansari eta ustiapenaren mozkin guztiak kenduta; honela eguneratuko dira: fluxuak zati (1 gehi igarotako urteetara jasotako kapitalizazio tasa gehi balio bizitzaren amaierako eraikinaren gaineratiko balioa). Azken hori modu berean eguneratuko da.

Notazio matematikoan:

Azalpena:

Aplikatu beharreko kapitalizazio tasa Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsitakoa izanen da. "Bateko honenbestean" adieraziko da, eta ondasun motaren eta erabileraren araberakoa izaten ahalko da.

3. Errenta errealari %15 kenduko zaio, gastu, hutsune eta ordaingabeetarako, eta emaitza betiko eguneratuko da, eguneratze tasaz zatituz.

Aplikatu beharreko eguneratze tasa Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsitakoa izanen da. "Bateko honenbestean" adieraziko da, eta ondasun motaren eta erabileraren araberakoa izaten ahalko da.

38. araua.-Lurzorua lehen mailako aprobetxamendu motaren araberako batez besteko balioen metodoaren bidez baloratzea.

1. Metodo hori lurzoruak osatzen dituen eta nekazaritza eta basozaintzako aprobetxamendu mota eta balio intratipoaren klasea esleituta dituzten higiezin-unitateei aplikatzen ahalko zaie.

Unitateen nekazaritza eta basozaintzako aprobetxamenduaren araberako balioa honela kalkulatuko da: azalera bider udalerriko motari eta klaseari dagozkion azalera unitateko balio koefizientea (balorazioa egiten den egunean indarrean dagoen balorazio ponentzian ezarritakoa) bider 9. arauak aipatzen duen eta Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsi duen merkatuko kasuko erreferentzia koefizientea.

Azalpena:

39. araua.-Merkatua erkatuz baloratzea, egungo balioak zenbatesteko eredu estatistikorik aplikatu gabe.

14. arauari jarraituz, Nafarroako Zerga Ogasuneko zuzendari kudeatzaileak onetsitako zenbatespen ereduak aplikatzea bidezkoa ez bada eta, 15. arauak aipatzen dituen ezaugarri ezagunak dituzten ondasun ezagunen merkatuko balio errealei buruzko informazioa eskura badago eta denboraren joan-etorriak, kokalekuak eta beste ezaugarri jakin batzuek balio horien gainean dituzten ondorioak zenbatetsiz homogeneizatzeko behar beste elementu badaude, antzeko ondasunak baloratzeko proposamena ezartzen ahalko da, laginen ondoriozko parametroak eta hartutako homogeneizazio irizpideak barne direla.

Aipatutako ondorioak zenbatesteko, lagina bera ez ezik, arauditik eta bibliografiatik ateratako parametroak ere hartzen ahalko dira kontuan, haien jatorria behar bezala dokumentatuta eta aplikazioa behar bezala justifikatuta.

Iragarkiaren kodea: F1003346