16. ALDIZKARIA - 2003ko otsailaren 5a

III. NAFARROAKO TOKI ADMINISTRAZIOA

D O N E Z T E B E

Behin betiko onetsirik 6. sektoreko plan partziala (3. banaketa eremua), Juan Jesús Picabea jaunak sustatua, sektore horretako Konpentsazio Batzordearen ordezkari gisa

Ikusirik 6. sektoreko (3. banaketa eremua) plan partzialari buruzko espedientea, Alkatetzaren 2002ko uztailaren 15eko 48 ebazpenaren bidez behin-behinekoz onetsi zena.

Ikusirik Lurraldearen Antolamendu eta Etxebizitza zuzendari nagusiaren 2002ko urriaren 22ko idazkia, adostasuna agertzen duena Doneztebeko 6. sektoreko (3. banaketa eremua) plan partzialarekin, zeina Juan Jesús Picabea jaunak sustatu baitzuen, sektore horretako Konpentsazio Batzordearen ordezkari gisa.

Ikusirik Hirigintza Batzordeak 2002ko azaroaren 28an egindako proposamena.

Bertan dauden udal-bazkideek (sei), erregelamenduzko quoruma egiten baitute, aho batez erabaki dute:

Lehenbizikoa._Behin betikoz onestea "6. sektoreko (3. banaketa eremua) plan partziala", Juan Jesús Picabea jaunak tramitatzeko aurkeztu duena, sektore horretako Konpentsazio Batzordearen ordezkari gisa.

Bigarrena._Igor bekie erabaki hau 6. sektoreko (3. banaketa eremua) jabe guztiei eta Nafarroako Gobernuari, espedientearen ale eginbidetu batekin batera, eta argitara bedi Nafarroako ALDIZKARI OFIZIALean eta iragarki oholean, aipaturiko plan partzialaren hirigintza araudiarekin batera.

Donezteben, bi mila eta biko abenduaren lauan. Alkatea, sinadura ulertezina.

PLAN PARCIAL DEL SECTOR 6 (AREA DE REPARTO 3) DE DONEZTEBE-SANTESTEBAN

Promotor: Junta de Compensación.

Arquitecto: Daniel González Garay.

MEMORIA

1._Objeto y justificación.

1.1. Objeto.

El objeto de este Plan Parcial es el desarrollo urbanístico del Sector 6 ubicado en el área de reparto número 3 (AR-3) del suelo urbanizable del Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban.

Por lo tanto este Plan Parcial ordena el ámbito territorial de este Sector, definiendo el trazado de la red viaria y de las infraestructuras, las alineaciones y rasantes, las parcelas y espacios de cesión, las reservas de espacios para equipamientos, asignando usos pormenorizados al suelo y a la edificación definiendo la volumetría de esta misma.

Para la redacción del presente Plan Parcial se tendrán en cuenta todas las determinaciones establecidas en la Ley Foral 10/94 de 4 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y la Ley 6/98 de 3 de abril.

Se redacta además de acuerdo con las determinaciones contenidas en el Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban y en particular con las especificadas por este para el suelo urbanizable.

1.2. Justificación.

La redacción de este documento se justifica por la demanda de suelo para la construcción de viviendas unifamiliares, siendo este sector número 6, prioritario dentro del Area de reparto número 3.

Este Plan parcial ha sido redactado por el Arquitecto don Daniel González Garay, colegiado número 1.138 del COAVN, a instancias de la Junta de compensación del Sector 6 Area de Reparto 3 de Doneztebe/Santesteban, con CIF G-31733439, y representada por Juan Jesús Picabea, con DNI número 15.822.496.

1.3. Sistema de actuación y gestión.

De acuerdo con lo establecido en el Plan Municipal para el Area de reparto número 3, y en concreto para el Sector 6, el sistema de actuación y gestión será el de compensación, salvo para el saneamiento comprendido entre el final de la red del suelo urbanizable y el registro existente en el encuentro de las calles en el que será de cooperación. Igualmente será en cooperación la traída, instalación y distribución de energía eléctrica.

Esto se justifica por el hecho de que es necesario realizar un bombeo del saneamiento de toda el área de reparto por debajo del río Ezpelura hasta conectarlo a la red existente en el otro margen. El 16 de febrero del 2000 el Ayuntamiento de Doneztebe/Santesteban acuerda a petición de los propietarios Miguel Uranga y Juan Jesús Picabea modificar el sistema de actuación y gestión para esta infraestructura en concreto manteniendo el previsto para el resto.

Igualmente es necesario realizar un nuevo transformador para el conjunto del área de reparto, y traer hasta él en Alta tensión la energía eléctrica. La empresa suministradora Iberdrola ha realizado al respecto un proyecto y una valoración que habrá de repercutirse al conjunto.

2._Información urbanística.

2.1. Territorio.

El ámbito territorial objeto de este documento se sitúa en el Municipio de Doneztebe/Santesteban.

El Sector 6 limita al Norte con la carretera de acceso, al Sur con los sectores 7 y 8 del AR-3, al Este con el Río Ezpelura y la Unidad UCD-3, y al Oeste con el sector 9 del mismo AR-3.

El sector presenta una ligera pendiente ascendente en dirección Este-Oeste, que queda grafiada en los correspondientes planos.

La superficie aproximada ocupada por el sector según la delimitación propuesta es de 9.081 m2.

2.2. Preexistencias.

Todos los terrenos permanecen desocupados siendo su uso principal el destinado a cultivos o pastos.

El sector limita al Norte con un único vial a través del cual puede accederse con mayor o menor dificultad a las redes de electricidad, abastecimiento de agua, gas y telefonía.

No es posible acceder por gravedad a la red de saneamiento ubicada en el otro margen del río Ezpelura.

2.3. Propiedad del suelo.

Se ha levantado un plano topográfico.

La propiedad del suelo del Sector 6 es la siguiente:

Blasa Petricorena Vera 573 592 6,52

Parcela 36

Fernando Sarratea Arrupea 586 605 6,66

Parcela 37

Natividad Taberna Latasa 2.059 2.126 23,41

Parcela 213

Natividad Taberna Latasa 1.441 1488 16,39

Parcela 35 (parte)

Pedro Aguinaga Lazcano 1.898 1.959 21,57

Parcela 230

Juan Jesús Picabea Manterola 1.960 2.024 22,29

Parcela 231

Ayuntamiento de Doneztebe 278 287 3,16

Camino colindante a parcela 35

Total 8.795 9.081 100,00

Se adjuntan las cédulas parcelarias sobre las cuales se ha fundamentado este apartado.

2.4. Regimen urbanístico vigente.

La normativa vigente en el Sector número 6 objeto de este Plan Parcial está especificada en el Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban (Area de reparto AR-3).

Se adjunta ficha correspondiente.

3._Ordenación propuesta.

3.1. Criterios generales.

El objetivo final es el de posibilitar el desarrollo urbanístico del Sector. El criterio de ordenación coincide esencialmente con el propuesto en el Plan Municipal, desarrollándolo y cuantificándolo conforme a la legislación vigente y directrices de la propiedad.

En general se mantienen las zonas de cesión y aparcamientos agrupadas junto al río, y los viales se colocan uno paralelo y otro perpendicular a este tal y como plantea el Plan Municipal. En el resto se distribuyen parcelas para uso residencial unifamiliar o bifamiliar.

Se considera esta la ordenación más sencilla y coherente.

Más concretamente en este documento se determinarán los siguientes aspectos:

Se asignarán los usos pormenorizados y tipologías edificatorias.

Se señalarán las reservas de suelo para jardines, zonas deportivas y de recreo, centros culturales y docentes, centros asistenciales y sanitarios.

Se dividirá el sector en unidades de ejecución expresando el sistema de actuación para cada una de ellas.

Se definirán los viales y plazas de aparcamientos y se señalarán las alineaciones y rasantes, así como los itinerarios exentos de barreras arquitectónicas.

Se aportará un estudio económico financiero así como un plan de etapas.

3.2. Zonas de uso residencial.

Se definen dos zonas de uso residencial A y B, delimitadas ambas por los viales de distribución.

Tanto en el Anejo número 1 de esta Memoria, como en el plano de la Zonificación Pormenorizada, así como en las Ordenanzas Reguladoras se detallan y concretan estas características.

3.3. Zonas verdes, de equipamiento dotacional y uso público.

La zona C aglutina las reservas de suelo para uso dotacional, público, y zonas verdes con una superficie total de 1.100 m2 (aprox. 12,1%), ajustando a la superficie real las establecidas inicialmente en el Plan Municipal, y que se corresponden a la suma de:

_Espacio libre de dominio público 15 m2/viv. = 270 m2, o 10% s/9.082 = 908 m2.

_Reserva de suelo para usos culturales, docentes y equipamiento polivalente 10 m2/viv. = 180 m2.

_El total es de 1.088 m2.

La ordenación planteada supera los módulos mínimos de reserva establecidos para el suelo urbanizable, y se ubican conjuntamente junto al río Ezpelura. La reserva de suelo para equipamiento y uso público se sitúa junto al vial de acceso en el sur-este de esta zona.

3.4. Red viaria y aparcamientos.

La red viaria consta de dos viales, el principal, paralelo al río Ezpelura que da acceso a las zonas de equipamiento y libres de uso público, así como al Sector número 7, y un segundo vial, secundario, perpendicular al anterior que da servicio a las viviendas centrales del sector (zonas A y B).

El vial principal tiene una longitud total de 109 m. Y una pendiente de un 1,5% y 0,7% en ascenso desde su entronque. El secundario tiene una longitud de 85 m, y presenta una pendiente hacia el río de aproximadamente un 6%.

El resto de las viviendas de la zona A tienen acceso desde un vial existente situado al norte y que limita al conjunto del Area de reparto, el citado vial tiene una pendiente de ascenso de un 7%.

La dimensión y morfología de las vías interiores responden a las instrucciones de diseño locales aplicadas a zonas residenciales de similares características.

El número necesario de plazas de aparcamiento se ha contabilizado de acuerdo con lo establecido en el Decreto Foral 589/99, que establece:

_Una plaza cada 50 m2 construidos descontando espacios de garajes y trasteros, a distribuir en suelo público y privado, y como mínimo una plaza por vivienda y una plaza por cada 100 m2 de usos comerciales y terciarios.

Así pues, teniendo en cuenta que la superficie de parcela privada una vez descontados cesiones y viales es de aproximadamente 5.965 m2, y que el aprovechamiento consumido en superficie de área libre privada (considerando que la superficie mínima ocupada por la edificación de cada vivienda será de 50 m2) sea de:

(5.965-(18 x 50 )) x 0,2 = 1.013 UAH

Siendo por lo tanto, el aprovechamiento disponible estimado para las viviendas de:

(9.082 x 0,3649) - 1.013 = 2.301 UAH

2.301 : 18 = 127,8 UAH / vivienda media

Por lo tanto, la superficie máxima construida previsible por vivienda a efectos del cómputo del número de aparcamientos exigible, en el caso más desfavorable, será de 127,8 m2 en planta baja y primera, a lo que habrían de añadirse unos 30 m2 de bajocubierta, considerando que los sótanos, en el caso de su existencia, albergarían los usos de garaje y trastero.

Así pues, en el caso más desfavorable el número máximo de plazas de aparcamiento exigibles en este sector sería:

Puesto que se condiciona a prever al menos dos plazas de aparcamiento en cada vivienda o parcela, deberán situarse en el exterior:

57 - (18 x 2) = 21

De las cuales el 3% (1) será de minusválidos.

Se prevén 4 plazas más derivadas del uso dotacional polivalente (1 cada 100 m2 construidos).

Se disponen en total 26 plazas de aparcamiento exteriores.

3.5. Urbanización e infraestructuras.

Se describen a continuación las características fundamentales de las infraestructuras y pavimentación proyectadas.

3.5.1. Infraestructuras propias del area de reparto.

Se considera infraestructura propia del área de reparto el saneamiento comprendido entre el final de la red del suelo urbanizable y el registro existente en el encuentro de las calles del casco urbano. Esta conexión ha de realizarse mediante un bombeo por debajo del cauce del río.

Dada la dificultad de realización y gestión de la obra, así como su posterior mantenimiento, el Ayuntamiento a petición de la propiedad ha considerado oportuno modificar el sistema de gestión (antes compensación y ahora cooperación), para ejecutar las citadas obras.

Aprobación en el Pleno Municipal del 16 de febrero del 2000.

El costo inicial estimado es de 3.474.200 pesetas, que se repercutirán a todos los sectores afectados en proporción a su edificabilidad.

Igualmente se considera infraestructura propia del área de reparto la construcción del nuevo centro de transformación así como la traída de energía eléctrica hasta el mismo y su distribución.

Iberdrola ha presupuestado estas obras en la cantidad de 10.882.235 pesetas. A repercutir proporcionalmente en el conjunto.

Corresponde a este Sector 6 un porcentaje del 13,767%.

3.5.2. Infraestructuras propias del sector.

3.5.2.1. Redes de saneamiento y pluviales.

Se desarrollan estas redes de forma separativa y por el interior del Sector hasta conectar con la arqueta de bombeo según 3.5.1. la de fecales y vertiendo al río por gravedad la de pluviales.

Los materiales empleados podrán ser en ambos casos de PVC, norma UNE 53.322 serie (TEJA), o de hormigón con enchufe y campana, con junta elástica, apoyados en material granular dentro de zanjas de medidas suficientes. En los cambios de dirección tanto en planta como en alzado se dispondrán pozos de registro, y en los tramos rectos nunca a distancias superiores a los 50 m. Serán pozos de registro construidos con anillos prefabricados de hormigón armado de D100 cm. para colectores de hasta 400 mm, y de D120 cm. Para colectores de medida superior, y dispondrán de tapa de fundición dúctil de Diámetro libre de 600 mm y pates de acceso.

Las acometidas de saneamiento se realizarán con tubería de PVC y acometerán por gravedad a las conducciones principales. Se dejarán introducidas en cada parcela y a una cota superior a los dos metros por debajo de la rasante, con el fin de evitar obras de acometidas posteriores a las de urbanización.

La conducción y recogida de las aguas superficiales de lluvia se realizará mediante cunetas de hormigón tipo CAZ y sumideros a ambos lados. Los CAZ citados delimitarán el cambio de pavimento de calzada y acera.

3.5.2.2. Red de abastecimiento.

La red de abastecimiento se realiza inicialmente de forma ramificada. Con el desarrollo posterior de los siguientes sectores sería aconsejable mallar al menos esta instalación previa.

Se realizará con Tubería de Polietileno de alta densidad. Podrá ir en la misma zanja que el saneamiento aunque a mayor altura y en un lateral. La tubería irá debidamente apoyada en cama de arena y recubierta del mismo material.

Toda la valvulería irá debidamente colocada en arquetas de dimensión suficiente para su manipulación y llevarán tapas de fundición registrables.

3.5.2.3. Red de alumbrado público.

Al proyectar la iluminación se tendrán en cuenta las normas siguientes:

_Normas particulares del Ayuntamiento de Doneztebe/Santesteban.

_Recomendaciones Internacionales para Alumbrado de las Vías Públicas de septiembre de 1975.

_Orden 248/74, de noviembre de 1974 denominada "Disminución del consumo de energía en las instalaciones de alumbrado".

El tipo de luminaria y soporte vendrá determinado o autorizado por el Ayuntamiento de Santesteban/Doneztebe.

Las luminarias estarán constituidas por aparatos Clase I herméticos de acoplamiento horizontal, y con capacidad para alojar un equipo de hasta 250w.

Los báculos serán como máximo de 5 m. de altura, de chapa de acero al carbono ST-37-2, galvanizada en caliente según norma UNE 37051 y una sola pieza. La sección, forma y color vendrán determinados por el propio Ayuntamiento.

Los equipos eléctricos, de acuerdo con el tipo de lámpara a utilizar estarán compuestos por los siguientes elementos:

_Balasto (según Normas UNE 20395-76).

_Condensador (según exigencias del R.E.B.T. así como norma CEI 566).

_Arrancador (tipo: superposición,con transformador de impulsos incorporados y cumplirán la Norma UNE 20514 y CEI 662).

Las lámparas serán de vapor de sodio de alta presión, ampolla tubular y cumplirán lo exigido en la publicación CEI 662. La potencia estimada es de 150w.

Los conductores serán de cobre designación UNE DN-K 0,6/1 KV, con aislamiento de goma butílica, unipolares o multipolares.

Las canalizaciones serán subterráneas e irán constituídas por conductos flexibles embebidos en hormigón. La profundidad hasta la generatriz superior será de 60 cm. En aceras y 80 cm en calzadas.

Llevarán un cable de cobre desnudo de 35 mm. De sección en toda su longitud a modo de toma de tierra, que irá conectado a cada farola.

Se dispondrá de una arqueta de registro para cada báculo, y en los cambios de dirección o cruce de calzada. Las tapas y marcos serán de fundición de hierro con anagrama indicativo.

El circuito de alimentación de la urbanización estará constituido por una red con tensión de alimentación de 380/220 voltios alimentado a su vez de las líneas de distribución de la Compañía suministradora Iberdrola. Se dimensionará de manera que la caída de tensión en el punto más desfavorable será inferior del 3% de la tensión nominal.

3.5.2.4. Red de suministro eléctrico.

La empresa Iberdrola suministrará energía eléctrica al sector y realizará el estudio y trabajos propios del tendido de la red.

Todas las conducciones serán siempre subterráneas y se realizarán según las normas de Iberdrola y los Reglamentos de Alta y Baja Tensión. Estarán constituidas por tubos embebidos en hormigón. La profundidad hasta la generatriz superior del tubo más alto será de 80 cm. En aceras y 100 cm en calzadas. Siempre irán señalizadas con cinta plástica.

Los tubos a utilizar en estas canalizaciones, tanto en su número, dimensión, clase y disposición se colocarán de acuerdo con las especificaciones que al respecto tiene establecidas la citada compañía suministradora

Del mismo modo se dispondrán arquetas troncopiramidales tipo Iberdrola con sus respectivos marcos y tapas.

3.5.2.5. Red de telefonía.

La compañía suministradora realizará el estudio y los trabajos propios del tendido de conductores, afectando a este proyecto la obra civil necesaria para la instalación.

Todas las conducciones serán subterráneas y se realizarán según las normas de la compañía suministradora. Estarán constituidas por tubos embebidos en hormigón. La profundidad hasta la generatriz superior del tubo más alto será de 50 cm en aceras y 70 cm en calzadas.

Los tubos a utilizar en estas canalizaciones, tanto en su número, dimensión, clase y disposición se colocarán de acuerdo con las especificaciones que al respecto tiene establecidas la compañía suministradora, que tras la firma de un acuerdo de cesión de la infraestructura aportará los conductos, arquetas tipo H y D, y armarios de distribución.

Del mismo modo se dispondrán arquetas con sus respectivos marcos y tapas cuyas dimensiones, número y disposición se realizarán conforme al criterio y normativa de ésta.

3.5.3. Pavimentación.

Se ha optado por un firme de mezclas bituminosas en caliente para las calzadas y áreas de aparcamiento sobre una base de zahorra artificial debidamente compactada, y un pavimento de piedra del Baztán en lajas sobre solera de hormigón para las zonas peatonales. La separación de las zonas de calzada y acera vendrá dada por los CAD de hormigón de recogida de aguas pluviales. Ambas zonas irán a la misma altura y llevarán pendientes del 1,5% hacia los CAD mencionados.

3.5.4. Supresión de barreras arquitectónicas.

El presente Plan Parcial cumple con las disposiciones recogidas en la Ley Foral de Barreras Físicas y Sensoriales (L.F.4/88) y su Reglamento.

No se observan desniveles superiores al 8% y no se prevén desniveles entre la calzada y las aceras.

Se prevé 1 plaza de aparcamiento exterior de 3,2 x 5 m. (señalada en planos).

CUADROS DE CARACTERISTICAS GENERALES

Zonificación general y usos pormenorizados

A 1 Residencial 695,0 347,5 385,9 119,0 266,9 266,9

2 Residencial 658,0 329,0 365,3 111,6 253,7 253,7

4 Residencial 649,0 324,5 360,4 109,8 250,6 250,6

5 Residencial 651,0 325,5 361,5 110,2 251,3 251,3

7 Residencial 648,0 324,0 359,8 109,6 250,2 250,2

8 Residencial 657,0 328,5 364,8 111,4 253,4 253,4

B 3 Residencial 672,0 336,0 373,1 114,4 258,7 258,7

6 Residencial 670,0 335,0 372,0 114,0 258,0 258,0

9 Residencial 668,0 334,0 370,9 113,6 257,3 257,3

C Dotacional Polivalente 180,0 180,0 360,0

Zona Verde Uso Público 920,0

Siendo:

A.T. para todo el AR-3 = 0,3649.

Coeficiente de homogeneización de Sup. libre privada = 0,2.

Superficie Máxima de Ocupación = 50% s/ Superficie Neta.

U.A.H total = Superficie bruta aportada x 0,3649.

U.A.H sup. libre privada = (Superficie Neta - 100 m2) x 0,2.

U.A.H constr. = U.A.H total - U.A.H sup. libre privada.

Superficie construida máxima computable = U.A.H constr.

M2 %

Zonas de uso residencial 5.965 65,69

Zonas de uso dotacional polivalente 180 1,98

Zonas verdes de uso público 900 10,13

Zonas de viales y aparcamientos 2.016 22,20

Superficie total del sector 9.081 100,00

ORDENANZAS REGULADORAS

TITULO I

Disposiciones y regimen urbanístico general

Artículo 1.º Ambito territorial de aplicación.

Las ordenanzas son de aplicación en el Sector 6 del Area de reparto número 3 del Plan Municipal de Santesteban/Doneztebe, según queda delimitado en los planos que se acompañan.

Art. 2.º Vigencia.

Estas ordenanzas entrarán en vigor a partir del día siguiente al de publicación del acuerdo de aprobación definitiva del presente Plan Parcial y regirán hasta que sean derogadas.

La nulidad, anulación o modificación de una o varias de estas ordenanzas no afectarán a la validez de las restantes, salvo en el supuesto de que alguna de estas resulte inaplicable por circunstancias de interrelación o dependencia de aquellas.

La derogación tendrá el alcance que determine la norma que la produzca.

Art. 3.º Fuentes y jerarquía normativa.

Sin perjuicio de su subordinación a las leyes, reglamentos generales y otras disposiciones de mayor rango, estas Ordenanzas deberán ser respetadas por el Proyecto de Urbanización, los Estudios de Detalle y los Proyectos de Edificación.

Art. 4.º Documentos constitutivos del Plan y alcance normativo de los mismos.

El presente Plan Parcial está constituido por los siguientes documentos:

Documento 1: Memoria.

Documento 2: Planos de información y de ordenación.

Documento 3: Ordenanzas reguladoras.

Documento 4: Condiciones de actuación y plan de etapas.

Documento 5: Estudio económico-financiero.

Si bien el contenido normativo del presente proyecto queda definido por el conjunto de documentos señalados en el párrafo anterior, son los planos definidos como tales del Documento 2, Planos de Ordenación y los Documentos 3, Ordenanzas Reguladoras y 4, Condiciones de Actuación y Plan de Etapas los que poseen un carácter específicamente normativo y de regulación de la actividad urbanística, y por tanto esta deberá ajustarse de forma obligada a sus determinaciones.

El resto de los Documentos poseen un carácter meramente informativo, por lo que, en caso de contradicción en su contenido con los citados anteriormente, serán aquellos los que prevalezcan.

Si se advirtiera discordancia respecto a una determinación urbanística cocreta entre planos de carácter normativo realizados a diferentes escalas, prevalecerá lo establecido en los planos redactados a una escala más amplia, salvo que la discrepancia responda a un manifiesto error material en el contenido de estos últimos.

Art. 5.º Marco legal de referencia.

Las normas desarrollan, dentro del ámbito definido en el articulo 1 el Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban.

En todo caso y para todo aquello que sea expresamente regulado en las presentes Ordenanzas, o sea de dudosa interpretación, se estará a lo que determine el citado Plan Municipal.

Art. 6.º Definición de conceptos.

Siempre y cuando no queden expresamente definidos en estas Ordenanzas, los conceptos que se emplean son los definidos en el Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban. No se admitirá ninguna otra interpretación.

Art. 7.º Desarrollo del Plan.

Para el desarrollo del presente plan, podrán redactarse estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización y Proyecto de Reparcelación que respetarán en todo caso las determinaciones del Plan Parcial y el Plan Municipal.

Art. 8.º Estudios de Detalle.

Podrán redactarse Estudios de Detalle con las finalidades previstas en el artículo 98 de la Ley Foral 10/94 de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Art. 9.º Proyectos de Urbanización.

Se redactará un solo proyecto de urbanización para todo el sector.

Además de los Documentos y especificaciones exigidos por la L.F. 10/94, y por el Reglamento de Planeamiento, el proyecto de Urbanización desarrollará los planos de ordenación, red viaria y esquemas de las redes de servicio correspondientes al presente Plan Parcial. Así mismo, formulará con suficiente precisión y cuidado el diseño de los elementos más significativos de la ordenación.

El Proyecto de Urbanización podrá introducir adaptaciones puntuales de las alineaciones y rasantes de la ordenación de los elementos de los sistemas de Espacios Libres y Vialidad y de la configuración de las zonas edificables contenidas en el presente Plan Parcial.

Art. 10. Cesión del suelo.

Será de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de Doneztebe/Santesteban el suelo exigido por la Ley y siempre los terrenos destinados por el Plan Parcial a dominio público.

Art. 11. Reserva de arbolado.

Los proyectos de urbanización deberán incluir reservas de terrenos destinados a arbolado del 10% de la superficie del Sector según lo establecido en el artículo 75 de la Ley Foral 10/94, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Art. 12. Cesión de aprovechamiento.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 6/98, de 3 de abril, será objeto de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento el 10% del Aprovechamiento urbanístico Ordenado por el presente Plan parcial.

Esta cesión de aprovechamiento podrá ser sustituida por una indemnización económica equivalente.

Art. 13. Mantenimiento.

El mantenimiento de los espacios públicos, infraestructura y viales correrá a cargo del Ayuntamiento.

Art. 14. Modificaciones.

Las modificaciones del presente Plan Parcial habrán de respetar las determinaciones, por orden de jerarquía, establecidas en el Plan Municipal de Doneztebe/Santesteban y en el mismo Plan Parcial, y se ajustarán a lo prescrito en el capítulo 7.º del Título III de la Ley Foral 10/94.

Art. 15. Supresión de barreras arquitectónicas.

Se atenderá a lo dispuesto en la Ley Foral 4/88 sobre barreras físicas y sensoriales.

TITULO I

Ordenanzas de edificación y uso del suelo

CAPITULO 1

Condiciones de uso

Art. 16. Condiciones de suelo edificable.

A continuación se determinan los usos para las diversas zonas del sector.

1. Zonas de uso residencial.

_P. Sotano:

Uso global: Garaje, trastero, y vinculados al residencial.

Usos tolerados: Residencial.

_P. Baja:

Uso global: Residencial.

Usos tolerados: Garaje, trastero, y vinculados al residencial.

_P. Primera:

Uso global: Residencial.

Usos tolerados: Vinculados al residencial.

_P. Bajocubierta:

Uso global: Residencial.

Usos tolerados: Vinculados al residencial.

2. Zonas de equipamiento dotacional público.

_Equipamiento de interés social destinado a los siguientes usos:

Cultural.

Docente.

Polivalente.

Art. 17. Aprovechamiento edificatorio.

Las cifras de aprovechamiento establecidas se refieren a la superficie máxima edificable en el conjunto de las plantas baja y primera, o superficie máxima de techo edificable.

Puesto que la superficie libre privada computa aprovechamiento se considera una ocupación de la edificación común para cada una de las nueve parcelas de 100m2. Por lo tanto, las Unidades de Aprovechamiento Homogeneizado (UAH) de las superficies libres privadas serán:

UAH slp = (Superficie de parcela neta - 100 ) x 0,2

Siendo 0,2 el coeficiente establecido por el Plan Municipal.

Por lo que las UAH restantes serán las disponibles para la construcción correspondiente.

En los casos en que la ocupación de la edificación sea mayor de 100 m2, podrán reajustarse previa justificación técnica los parámetros de UAH aquí establecidos, y consiguientemente la edificabilidad máxima de la parcela en cuestión.

Para el cómputo de la superficie edificada se adoptarán los siguientes criterios.

_Sótanos: Quedan excluidos del cómputo en las condiciones fijadas.

_Porches: Quedan incluidos en el cómputo.

_Terrazas: Quedan incluidas en el cómputo al 50% cuando estén cubiertas por vuelos de plantas superiores y aleros superiores a 1 m., y excluidas en el resto.

_Bajocubiertas: Quedan excluidas del cómputo.

CAPITULO 2

Condiciones de la edificacion

Art. 18. Tipo de ordenación de la edificación.

Las edificaciones se dispondrán dentro de las alineaciones establecidas en planos con carácter de máximas.

Las edificaciones se han planteado unifamiliares o bifamiliares pareadas.

Art. 19. Proyecto de edificación.

El proyecto de cada edificación bifamiliar deberá ser conjunto, estableciendo un único tratamiento de fachadas (huecos y materiales), aunque su construcción podrá ser parcial previa tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle en el que quede fijada también la volumetría parcial de forma que no se generen medianiles ciegos o similares que puedan permanecer indefinidamente. y se garantice a criterio municipal que el tratamiento parcial de fachadas y cubierta sea igualmente armónico.

Por el contrario, las fachadas de las edificaciones de las nueve parcelas deberán ser distintas entre sí tal y como claramente se expresa en el Plan Municipal.

Art. 20. Alineaciones.

Se definen en la documentación gráfica las alineaciones máximas de 5 m a frentes de fachada y 3 m a colindantes, y serán de aplicación para todas las plantas, incluido sótanos.

Art. 21. Superficie máxima de ocupación.

La superficie máxima de ocupación en planta baja será de un 50% de la superficie de parcela neta, y no sobrepasará en todo caso, la edificabilidad asignada.

Art. 22. Altura de edificación y número de plantas.

La altura máxima medida desde el punto de la rasante de la acera situado en el punto medio del frente de parcela, hasta la parte inferior del último forjado o alero en su encuentro con la fachada, no sobrepasará los siete metros, y la altura de la cumbrera los 10 metros.

Se permite por encima de estas cotas la construcción de casetones de ascensor, chimeneas, y mansardas con carácter general en las mismas condiciones que las establecidas en el Plan Municipal.

El número total de plantas permitido será de S+PB+P1+EC.

Art. 23. Sótanos o semisótanos.

Se permitirán sótanos o semisótanos, entendiendo por tales las plantas cuyo techo se encuentra por debajo de un metro de altura medido en el punto medio de la fachada de acceso.

Los sótanos deberán encontrarse por lo general dentro de los límites de la proyección de la edificación sobre la rasante, no computando entonces su edificabilidad. Cuando sea necesario aumentar la superficie del sótano por encima de los límites anteriores el exceso computará a efectos de edificabilidad.

En cualquier caso se mantendrán los límites de ocupación máximos.

Art. 24. Planta bajo cubierta.

Se permite la edificación de plantas bajo cubierta siempre que se garanticen las condiciones de habitabilidad precisas.

Se podrán abrir huecos en cubierta cuyo diseño asegure la armonía compositiva del conjunto y con su entorno.

Art. 25. Cuerpos y elementos salientes.

Se permiten cuerpos y elementos volados por encima de las alineaciones máximas exclusivamente en las que dan a frente de parcela (5 m.), y siempre que el vuelo no exceda de 1,5 m., y en una longitud máxima del 50% de la fachada de arranque.

Art. 26. Fachadas.

Serán de composición libre. Los materiales a emplear en los acabados exteriores de las edificaciones serán de probada durabilidad y elegidos de acuerdo a la práctica constructiva.

El diseño será acorde al entorno no desentonando de la tipología existente.

En el caso de las viviendas bifamiliares el tratamiento deberá ser conjunto tanto en su composición como en sus materiales.

Art. 27. Cubiertas.

Las cubiertas se realizarán con teja árabe o similar. Serán a una dos o cuatro aguas, no serán fragmentadas y tendrán una pendiente mínima del 35% y máxima del 45%. Podrán construirse lucernarios del tipo de ventana de cubierta con elementos de carpintería enrasados en el plano de las tejas.

Podrán construirse hasta dos mansardas por faldón, de proporciones adecuadas al conjunto.

Por encima del plano de cubierta únicamente se admiten elementos tales como chimeneas, casetones de ascensor, etc. que deberán llevar el mismo tratamiento.

CONDICIONES DE ACTUACION Y PLAN DE ETAPAS

1. Sistema de actuacion.

El sistema de actuación previsto para el desarrollo del Plan Parcial es el de Compensación, salvo en lo concerniente al bombeo de aguas residuales y suministro de energía eléctrica que se prevén por Cooperación.

2. Unidades de ejecución.

El área queda constituida en un único Sector que coincide con una única unidad de ejecución.

3. Cesiones.

Las cesiones obligatorias y gratuitas, libres de cargas, a favor del Ayuntamiento de Doneztebe/Santesteban son todas las superficies significadas por el Plan Parcial como de uso público, además del 10% del aprovechamiento tipo del Sector que se materializará monetariamente.

4. Obligaciones del sector.

Los propietarios del Sector están obligados a sufragar los gastos correspondientes a la urbanización del mismo conforme a las directrices impuestas por el Ayuntamiento, así como los correspondientes a la redacción y tramitación de los proyectos de Plan Parcial, Urbanización y Reparcelación.

5. Obligaciones de las parcelas.

Para garantizar la condición de solar de las parcelas conforme a la Ley Foral 10/94, deberá realizarse previamente la urbanización del Sector. No obstante el Ayuntamiento pudiera convenir otorgar Licencias de Construcción con carácter previo a la recepción provisional o definitiva de la misma.

6. Plan de etapas.

Dadas las características de la urbanización del sector se plantea su desarrollo en una única etapa.

ESTUDIO ECONOMICO-FINACIERO Y APROVECHAMIENTO TIPO

1. Objeto.

El objeto del estudio económico-financiero, consiste en establecer de forma somera y aproximada los costes del desarrollo del Sector, para garantizar su viabilidad económica. Del mismo modo se estimará una valoración del suelo resultante y una repercusión del total sobre la edificabilidad resultante.

2. Estimacion de costos.

Las superficies a urbanizar son las siguientes:

Viales, aceras y aparcamientos: 2.016 m2.

Zona verde de cesión: 1.100 m2.

Construcción

En viales, aceras, aparcam.

Infraestructuras 48,08 x 2.016 m2 96.929,28

Pavimentación 42,02 x 2.016 m2 84.712,32

En zonas verdes:

Infraestructuras 09,02 x 1.100 m2 9.922,00

Pavimentación mobiliario 21,03 x 1.100 m2 23.133,00

Prorrateo colector, transform. 9.015,18

Total construcción 223.711,78

Honorarios facultativos

Promoción y gestión 6.010,12

Proyecto de reparcelación 3.005,06

Plan Parcial 9.015,18

Proyecto de Urbanización 9.015,18

Dirección de obra arquitecto aparejador 9.015,18

Topografía, ensayos 3.005,06

Total honorarios 39.065,78

Total 262.777,56

Repercusión por parcela media (662 m2) = 29.197,51 euros.

Repercusión por vivienda = 14.598,75 euros.

Valor del suelo

Se estima el valor del terreno bruto en 55 euros/m2. Por lo que el valor total del suelo será de: 9.081 m2 x 55 = 499.455 euros.

3. Resumen de estimacion de costos.

Costo de Urbanización 223.711,78

Costo de Honorarios 39.065,78

Costo de Adquisición del Suelo 499.455,00

Total costos 762.232,56

_IVA no incluido.

4. Repercusion de costos.

Repercusión de costos sobre la superficie total del Sector 9.081 m2

Rs = 83,94 euros.

Repercusión de costos sobre la superficie total de parcelas netas 5.965 m2.

Rp = 127,78 euros.

Repercusión de costos sobre U.A.H. (9.081 m2 x 0,3649).

Ra = 230,27 euros.

5. Aprovechamiento tipo.

El aprovechamiento tipo del Sector es el mismo establecido para el conjunto del área de reparto.

A.T. = 0,3649 m2/m2.

Los coeficientes de homogeneización serán:

Residencial unifamiliar en PB y PP: 1.

Superficie libre privada: 0,2.

Iragarkiaren kodea: a0213704